Windykacja czynszu najmu

Nieuczciwi najemcy. Jak sobie z nimi radzić?

Według wyników badań Związku Przedsiębiorców Finansowych w Polsce istnieje duże przyzwolenie społeczne na opóźnienia w płatnościach. Niestety w przypadku wierzycieli oznacza to niemałe problemy w utrzymaniu płynności finansowej zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Warto zauważyć, że windykacja od przedsiębiorców jest procesem prostszym w realizacji. Dane firm znajdziemy bowiem w rejestrach CEIDG lub KRS, co usprawnia odzyskanie zaległych płatności. Z kolei dane osób prywatnych nie są publikowane w żadnych specjalnych rejestrach.

Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu za mieszkanie? Przede wszystkim reagować jak najszybciej. Jednocześnie nie powinniśmy podejmować żadnych pochopnych decyzji, dyktowanych emocjami. Podsumowując, zachowanie rozsądku i znajomość obowiązującego prawa są koniecznością w sprawach windykacyjnych.

W rezultacie większość wynajmujących korzysta z pomocy profesjonalistów od takich usług, np. kancelarii windykacyjnych.

Najemca nie płaci czynszu – wezwanie do zapłaty

Zdarza się, że w przypadku najemcy, który nie płaci czynszu, wystarczy wezwanie do zapłaty. Jest to nie tylko słuszny krok praktyczny, ale też działanie strategiczne, które okazuje się potrzebne przy składaniu pozwu. Otóż przekazanie najemcy wezwania do zapłaty czynszu (wraz z informacją o możliwym wypowiedzeniu umowy najmu terminie lub o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu) stanowi przydatny dowód w sprawie sądowej. Świadczy o tym, że próbowaliśmy rozwiązać sprawę w inny sposób.

Jak to zrobić? Po pierwsze wezwanie do zapłaty zaległego czynszu z umowa najmu musi być złożone na piśmie. Po drugie należy wysłać je listem poleconym, najlepiej za potwierdzeniem odbioru. Po trzecie musimy umieścić w nim:

dane właściciela lokalu
wskazanie osoby będącej dłużnikiem
wskazanie okresu, za jaki lokator zalega z czynszem i wynikającej z tego kwoty wraz z odsetkami
wskazanie terminu zapłaty zaległego czynszu
poinformowanie, że brak wpłaty poskutkuje wszczęciem postępowania sądowego
numer konta, na który najemca powinien wpłacić zaległą kwotę

Dłużnikiem nie musi być osoba, która podpisała z nami umowę najmu. Będą to wszystkie osoby pełnoletnie, które mieszkają na stałe z najemcą mieszkania (np. małżonek lub niespokrewniony współlokator).

Chcesz zwiększyć swoje szanse na rozwiązanie problemu w ten sposób? Skorzystaj z pomocy profesjonalistów. Okazuje się, że wezwanie do zapłaty czynszu opatrzone podpisem radcy prawnego daje o wiele lepsze efekty. Wpływa na to czynnik psychologiczny. Nieuczciwy najemca (najemców lokalu użytkowego), widząc pieczęć kancelarii radcowskiej, będzie przekonany, że wynajmujący nie zamierza zwlekać z podjęciem kolejnych kroków prawnych i być może nawet sam wyda dobrowolnie lokalu mieszkalnego lub zobowiąże się do opuszczenia lokalu mieszkalnego.

Jak windykować należności za wynajem mieszkania?

Należy podjąć czynności faktyczne i prawne, które dzielimy na:

czynności windykacji przedsądowej – inaczej polubownej, miękkiej;
czynności windykacji sądowej – inaczej twardej;
egzekucję komorniczą.

Pierwszy krok: windykacja polubowna

Pierwszy etap odzyskiwania zaległej płatności od osoby prywatnej to windykacja polubowna. Zazwyczaj opiera się ona na wysyłce wezwania do zapłaty, najlepiej z podpisem radcy prawnego. Inne czynności podejmowane na tym poziomie windykacji to m.in. próby nawiązania kontaktu i negocjacji z dłużnikiem.

Sukces działań polubownych zależy w dużej mierze od nastawienia najemcy. Jeśli od początku wyraża on wolę spłaty zadłużenia, a wierzyciel się na to zgadza, często już na tym etapie dochodzi do osiągnięcia ugody i zamknięcia sprawy.

W innej sytuacji, gdy np. dłużnik bezcelowo przedłuża postępowanie, sprawa jest kierowana do sądu. Wówczas windykacja staje się procesem długotrwałym.

Drugi krok: windykacja sądowa

Drugi etap to windykacja twarda, czyli sądowa. Zaczyna się od wniesienia pozwu, a kończy uzyskaniem prawomocnego tytułu egzekucyjnego – czyli nakazu zapłaty czynszu lub wyroku, który później stanowi podstawę egzekucji komorniczej.

Windykacja sądowa jest prowadzona przed właściwym sądem powszechnym. W niektórych przypadkach można skorzystać z tak zwanego e-sądu, czyli przeprowadzić sprawę online.

Jeśli chodzi o windykacyjne procesy cywilne, w których stroną jest osoba fizyczna, pojawia się kilka komplikacji. Pierwszą trudnością może być ustalenie adresu dłużnika po to, aby dostarczyć mu nakaz zapłaty. Otóż nakaz niedostarczony nie zostanie uprawomocniony – a to spowoduje, że wierzyciel będzie mieć problem z prawidłowym formalnie wniesieniem pozwu oraz monitorowaniem stanu swojej sprawy.

Najskuteczniejszym sposobem na ominięcie pułapek windykacji sądowej, jest skorzystanie z pomocy radcy prawnego z doświadczeniem w dziedzinie odzyskiwania długów od osób prywatnych.

Krok ostateczny: egzekucja komornicza

W przypadku wyjątkowo upartych nieuczciwych najemców, którzy nawet pomimo nakazu zapłaty czy prawomocnego wyroku nie płacą swoich należności, kierujemy sprawę do komornika sądowego.

To krok ostateczny, który pozwala na przymusowe wyegzekwowanie czynszu od osoby prywatnej. Zawsze przeprowadza go komornik, działając na podstawie przyznanych mu uprawnień.

Jednocześnie ważne jest, że do wszczęcia egzekucji komorniczej konieczne jest:

złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji
przygotowanie odpowiednich postulatów we wniosku (np. egzekucja z rachunku bankowego)

Nie wiesz, jak poprawnie wypełnić taki wniosek? Ponownie zalecamy skorzystanie z pomocy kancelarii, która zrobi to za Ciebie, a przy tym będzie świadczyć bieżącą pomoc prawną i zastępstwo procesowe przy egzekucji komorniczej.

Windykacja należności czynszowych. Przedawnienie roszczeń o zapłatę czynszu najmu

Wybór należy do wynajmującego. Jednak z doświadczenia wiemy, że pomoc pełnomocnika daje szybsze i lepsze rezultaty niż działanie w pojedynkę.

Kancelarie windykacyjne oferują usługi kompleksowe, dlatego można zgłosić się do nich już na etapie windykacji polubownej. W rezultacie podejmowane kroki są spójne, zgodne z prawem, a przy tym poparte znajomością prawa. Wielu radców prawnych korzysta w tym zakresie ze starannie wypracowanych metod, które dają wręcz ekspresowe rezultaty.

Szybkie działanie jest bardzo ważne, gdyż przedawnienie czynszu najmu wynosi 3 lata. Termin ten jest liczony od daty powstania wymagalności, czyli pierwszego dnia, który uprawnia wierzyciela do dochodzenia przysługującego mu roszczenia.

Sama windykacja może trwać od kilku tygodni do nawet kilku lat. Wiele zależy od nastawienia dłużnika oraz aktualnego obłożenia sądu, który rozpatruje sprawę.

Bez względu na złożoność sytuacji, pomoc prawników stanowi ogromne odciążenie dla wynajmującego. Nie musi on samodzielnie wypełniać wniosków, zapoznawać się ze przepisami i procedurami. Zmniejsza się ryzyko błędów, co zapewnia większe bezpieczeństwo podczas windykowania należności. Pełnomocnik sprawia, że cały proces jest skuteczniejszy. Ekspert pomaga m.in. w wyborze najlepszej metody windykacji oraz drogi jej prowadzenia (tradycyjnie czy elektronicznie).

Co zrobić, jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić?

Wielu wynajmujących zastanawia się, co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić. Jeżeli próba polubownego rozwiązania konfliktu nie daje rezultatów, można wypowiedzieć umowę najmu. Będzie to jednak możliwe tylko w niektórych przypadkach zdefiniowanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Według zapisów ww. ustawy, wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe m.in. wtedy, gdy sposób użytkowania lokalu jest sprzeczny z umową (np. prowadzi do powstania szkód, wykracza poza porządek domowy); najemca podnajmuje lub wynajmuje lokal osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela; albo nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy rozliczeniowe. W ustawie znajdziemy też inne uzasadnione przypadki, w których można wypowiedzieć umowę.

Ponadto w celu jak największego zabezpieczenia interesu wynajmującego warto zawierać:

umowy na czas oznaczony
umowy instytucjonalne
umowy okazjonalne

które ułatwiają procedurę rozwiązania umowy. W ich przypadku wynajmujący ma prawo ubiegać się o spłatę przeterminowanych płatności wraz z odsetkami, a nawet o odszkodowanie za czas, w którym najemca wykorzystuje lokal w sposób niezgodny z umową. Oczywiście jest to możliwe tylko drogą sądową.

Dlatego, gdy lokator nie chce się wyprowadzić, jedynym sposobem może być skierowanie sprawy do sądu i wszczęcie postępowania o przeprowadzenie eksmisji najemcy. Jeśli wyrok sądu będzie korzystny, wynajmujący może wyeksmitować nieuczciwego najemcę i otrzymać odszkodowanie.

Uwaga: w przypadku niektórych lokatorów eksmisja nie jest możliwa do momentu, w którym gmina nie zapewni lokalu socjalnego. Są to m.in. osoby bezrobotne, osoby małoletnie wraz z opiekunem, kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby z niepełnosprawnościami wraz z opiekunem. Niestety rzeczywisty czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego może trwać nawet kilka lat.

Trudności z eksmisją lokatorów powodują, że coraz więcej osób decyduje się na umowy najmu okazjonalnego. Podczas jej zawierania, najemca podpisuje również akt notarialny (aneks), w którym zgadza się na eksmisję do innego lokalu. W razie odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę, właściciel może złożyć podpisany akt notarialny w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności.

Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu? Podsumowanie

Windykacja należności czynszowych od osób prywatnych bywa trudna. W ramach procesu generuje też pewne pułapki, takie jak np. brak fikcji doręczenia. Oprócz tego przedawnienie roszczeń czynszowych następuje już po trzech latach – i to zarówno wtedy, gdy lokator nadal zamieszkuje lokal, jak i po rozwiązaniu umowy.

Z tych powodów wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej. Niesie to ze sobą wiele zalet, takich jak: oszczędność czasu, większe szanse na sukces, mniejsze ryzyko wystąpienia błędów proceduralnych, oraz możliwość szybkiego rozwiązania sprawy już na etapie polubownym.