Windykacja czynszu najmu

Według wyników badań Związku Przedsiębiorców Finansowych w Polsce istnieje duże przyzwolenie społeczne na opóźnienia w płatnościach. Niestety w przypadku wierzycieli oznacza to niemałe problemy w utrzymaniu płynności finansowej zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Warto zauważyć, że windykacja od przedsiębiorców jest procesem prostszym w realizacji. Dane firm znajdziemy bowiem w rejestrach CEIDG lub KRS, co usprawnia odzyskanie zaległych płatności. Z kolei dane osób prywatnych nie są publikowane w żadnych specjalnych rejestrach.

Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu za mieszkanie? Przede wszystkim reagować jak najszybciej. Jednocześnie nie powinniśmy podejmować żadnych pochopnych decyzji, dyktowanych emocjami. Podsumowując, zachowanie rozsądku i znajomość obowiązującego prawa są koniecznością w sprawach windykacyjnych.

W rezultacie większość wynajmujących korzysta z pomocy profesjonalistów od takich usług, np. kancelarii windykacyjnych.

Należy podjąć czynności faktyczne i prawne, które dzielimy na:

• czynności windykacji przedsądowej – inaczej polubownej, miękkiej;
• czynności windykacji sądowej – inaczej twardej;
• egzekucję komorniczą.

Pierwszy krok: windykacja polubowna

Pierwszy etap odzyskiwania zaległej płatności od osoby prywatnej to windykacja polubowna. Zazwyczaj opiera się ona na wysyłce wezwania do zapłaty, najlepiej z podpisem radcy prawnego. Inne czynności podejmowane na tym poziomie windykacji to m.in. próby nawiązania kontaktu i negocjacji z dłużnikiem.

Sukces działań polubownych zależy w dużej mierze od nastawienia najemcy. Jeśli od początku wyraża on wolę spłaty zadłużenia, a wierzyciel się na to zgadza, często już na tym etapie dochodzi do osiągnięcia ugody i zamknięcia sprawy.

W innej sytuacji, gdy np. dłużnik bezcelowo przedłuża postępowanie, sprawa jest kierowana do sądu. Wówczas windykacja staje się procesem długotrwałym.

Drugi krok: windykacja sądowa

Drugi etap to windykacja twarda, czyli sądowa. Zaczyna się od wniesienia pozwu, a kończy uzyskaniem prawomocnego tytułu egzekucyjnego – czyli nakazu zapłaty czynszu lub wyroku, który później stanowi podstawę egzekucji komorniczej.

• Windykacja sądowa jest prowadzona przed właściwym sądem powszechnym. W niektórych przypadkach można skorzystać z tak zwanego e-sądu, czyli przeprowadzić sprawę online.

Jeśli chodzi o windykacyjne procesy cywilne, w których stroną jest osoba fizyczna, pojawia się kilka komplikacji. Pierwszą trudnością może być ustalenie adresu dłużnika po to, aby dostarczyć mu nakaz zapłaty. Otóż nakaz niedostarczony nie zostanie uprawomocniony – a to spowoduje, że wierzyciel będzie mieć problem z prawidłowym formalnie wniesieniem pozwu oraz monitorowaniem stanu swojej sprawy.

Najskuteczniejszym sposobem na ominięcie pułapek windykacji sądowej, jest skorzystanie z pomocy radcy prawnego z doświadczeniem w dziedzinie odzyskiwania długów od osób prywatnych.

Krok ostateczny: egzekucja komornicza

W przypadku wyjątkowo upartych nieuczciwych najemców, którzy nawet pomimo nakazu zapłaty czy prawomocnego wyroku nie płacą swoich należności, kierujemy sprawę do komornika sądowego.

To krok ostateczny, który pozwala na przymusowe wyegzekwowanie czynszu od osoby prywatnej. Zawsze przeprowadza go komornik, działając na podstawie przyznanych mu uprawnień.

Jednocześnie ważne jest, że do wszczęcia egzekucji komorniczej konieczne jest:

• złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji
• przygotowanie odpowiednich postulatów we wniosku (np. egzekucja z rachunku bankowego)

Nie wiesz, jak poprawnie wypełnić taki wniosek? Ponownie zalecamy skorzystanie z pomocy kancelarii, która zrobi to za Ciebie, a przy tym będzie świadczyć bieżącą pomoc prawną i zastępstwo procesowe przy egzekucji komorniczej.

Zobacz również: Windykacja na koszt dłużnika – kiedy jest możliwa?

Wielu wynajmujących zastanawia się, co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić. Jeżeli próba polubownego rozwiązania konfliktu nie daje rezultatów, można wypowiedzieć umowę najmu. Będzie to jednak możliwe tylko w niektórych przypadkach zdefiniowanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Według zapisów ww. ustawy, wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe m.in. wtedy, gdy sposób użytkowania lokalu jest sprzeczny z umową (np. prowadzi do powstania szkód, wykracza poza porządek domowy); najemca podnajmuje lub wynajmuje lokal osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela; albo nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy rozliczeniowe. W ustawie znajdziemy też inne uzasadnione przypadki, w których można wypowiedzieć umowę.

Ponadto w celu jak największego zabezpieczenia interesu wynajmującego warto zawierać:

• umowy na czas oznaczony
• umowy instytucjonalne
• umowy okazjonalne

które ułatwiają procedurę rozwiązania umowy. W ich przypadku wynajmujący ma prawo ubiegać się o spłatę przeterminowanych płatności wraz z odsetkami, a nawet o odszkodowanie za czas, w którym najemca wykorzystuje lokal w sposób niezgodny z umową. Oczywiście jest to możliwe tylko drogą sądową.

Dlatego, gdy lokator nie chce się wyprowadzić, jedynym sposobem może być skierowanie sprawy do sądu i wszczęcie postępowania o przeprowadzenie eksmisji najemcy. Jeśli wyrok sądu będzie korzystny, wynajmujący może wyeksmitować nieuczciwego najemcę i otrzymać odszkodowanie.

• Uwaga: w przypadku niektórych lokatorów eksmisja nie jest możliwa do momentu, w którym gmina nie zapewni lokalu socjalnego. Są to m.in. osoby bezrobotne, osoby małoletnie wraz z opiekunem, kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby z niepełnosprawnościami wraz z opiekunem. Niestety rzeczywisty czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego może trwać nawet kilka lat.

Trudności z eksmisją lokatorów powodują, że coraz więcej osób decyduje się na umowy najmu okazjonalnego. Podczas jej zawierania, najemca podpisuje również akt notarialny (aneks), w którym zgadza się na eksmisję do innego lokalu. W razie odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę, właściciel może złożyć podpisany akt notarialny w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności.

Zobacz również: Windykacja we wspólnocie mieszkaniowej