Marcin Staniszewski
|
2 lutego 2022
Spis treści

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwanej dalej ustawą). Założeniem ustawodawcy było stworzenie regulacji, które zapewniłyby bezpieczeństwo wynajmującym i chroniły ich przed nieuczciwymi najemcami. Czy to się udało?

Dla kogo przeznaczona jest umowa najmu okazjonalnego?

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, umowa może być zawarta wyłącznie przez właściciela, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedmiotem umowy może być wyłącznie lokal mieszkalny. Oznacza to, że nie ma możliwości najmu okazjonalnego lokalu usługowego, służącego do prowadzenia działalności gospodarczej.

W praktyce najem okazjonalny najczęściej stosuje się względem:

  • osób zamieszkujących w lokalu przez relatywnie krótki czas (np. studenci, młode małżeństwa),

  • lokatorów, względem których wynajmujący chce dysponować skuteczną bronią w postaci uproszczenia możliwości egzekwowania należności.

Ten podtyp umowy najmu cechuje się daleko idącym rygoryzmem. Przyjmuje się, że umowa najmu okazjonalnego nie pozwala na podnajem nieruchomości przez najemcę. Ustawodawca wprowadził także wymagania co do formy. Zgodnie z art. 19a ust. 6, umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiana muszą być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Z czego powinna składać się umowa najmu okazjonalnego?

Warto pamiętać, że główne założenia najmu okazjonalnego nie różnią się od zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że strony mogą sprecyzować przede wszystkim:

  • nieruchomość będącą przedmiotem umowy,

  • czas trwania umowy,

  • przesłanki uzasadniające wcześniejsze rozwiązanie umowy,

  • wysokość czynszu i reguły jego podnoszenia,

  • obowiązki najemcy i wynajmującego,

  • stan lokalu na dzień przekazania (protokół zdawczo-odbiorczy, stan liczników),

  • ewentualne kary umowne (np. za prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu),

  • warunki udostępnienia lokalu właścicielowi w razie awarii lub ryzyka powstania szkody.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy najmu lokalu, skorzystaj z pomocy prawników, posiadających wieloletnie doświadczenie w prawie nieruchomości. Oczywiście przepisy ustawy wymagają od stron uzupełnienia umowy o elementy kwalifikowane, które w przypadku najmu okazjonalnego są niezbędne. O czym koniecznie trzeba pamiętać?

Co musi znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego?

Listę dodatkowych załączników wprowadza art. 19a ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

  • Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Stanowi ono gotowy tytuł egzekucyjny, na podstawie którego (po nadaniu klauzuli wykonalności) wierzyciel może egzekwować swoje prawa bezpośrednio u komornika, z pominięciem długotrwałej procedury sądowej.

  • Oświadczenie najemcy wskazujące alternatywny lokal mieszkalny

Najemca ma obowiązek wskazać w umowie lokal, do którego będzie mógł przeprowadzić się w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

  • Pisemną zgodę właściciela lokalu zastępczego

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć też oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego. Powinno ono obejmować zgodę na zamieszkanie w nim najemcy na wypadek konieczności opuszczenia mieszkania. Wynajmujący może zażądać dochowania formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ostatnie dwa punkty stanowią dodatkowe zabezpieczenie wynajmującego przed ryzykiem blokady egzekucji i koniecznością oczekiwania na przyznanie lokalu zastępczego przez gminę. Należy podkreślić, że najemca ma obowiązek informować wynajmującego o utracie prawa do zamieszkania w lokalu zastępczym (lub jego zmianie). W przeciwnym razie naraża się na wcześniejsze wypowiedzenie umowy. W tym przypadku okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż 7 dni, a wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie.

Co ciekawe, do wynagrodzenia notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji nie stosuje się tradycyjnej taksy notarialnej, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

W przypadku najmu okazjonalnego wynagrodzenie wynika wprost z ustawy i zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W miarę zwiększania się płacy minimalnej, wynagrodzenie notariusza będzie coraz wyższe (w 2021 r. płaca minimalna w Polsce wynosi 2800 zł).

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Wynajmujący może zabezpieczyć się dodatkowo poprzez żądanie kaucji na zabezpieczenie kosztów powstałych z tytułu najmu lokalu na dzień jego opróżnienia oraz wydatków związanych z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym. Jest to jego dobrowolna decyzja, ustawa nie nakłada w tym zakresie obowiązku.

Zgodnie z art. 19a ust. 4 in fine, wysokość kaucji nie może być większa niż sześciokrotność czynszu ustalonego w dniu zawarcia umowy. Chodzi oczywiście o czynsz najmu, nie zaś łącznie wszystkie obciążenia związane z jego użytkowaniem (ich wysokość najczęściej jest zmienna). Oznacza to, że kaucji nie można później zwaloryzować. W praktyce wynajmujący zazwyczaj pobierają zabezpieczenie na 2-3 miesiące.

Z wpłaconej kaucji wynajmujący pokrywa ewentualne należności, a następnie ma obowiązek zwrócić jej pozostałą część w terminie miesiąca od dnia opuszczenia mieszkania. Niekiedy strony umawiają się również na zaliczenie pozostałej kaucji na poczet ostatniego czynszu (lub kilku następujących po sobie opłat, jeżeli kaucja była odpowiednio wysoka).

W kontekście kaucji należy wspomnieć także o art. 19c ust. 1 ustawy. Wprowadza on zasadę, zgodnie z którą z tytułu najmu okazjonalnego lokalu właściciel pobiera jedynie czynsz i opłaty niezależne. W praktyce są to koszty dostawy energii elektrycznej, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości. Oczywiście strony mogą przewidzieć w umowie także inne opłaty, ale taka regulacja podkreśla fakultatywność kaucji zabezpieczającej.

Czas trwania umowy najmu okazjonalnego

W przeciwieństwie do „zwykłej” umowy najmu ustawodawca wykluczył możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego na czas nieokreślony. Artykuł 19 ust. 1 in fine nakazuje zawarcie umowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego czasu kontrakt wygasa chyba, że został wcześniej wypowiedziany i uległ rozwiązaniu (w takiej sytuacji przestaje obowiązywać wraz z upływem okresu wypowiedzenia).

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego jest równoznaczne z aktualizacją obowiązku najemcy do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Jeżeli nie zrobi tego dobrowolnie, właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie, opatrzone poświadczonym urzędowo podpisem właściciela. Urzędowego poświadczenia dokonuje notariusz poprzez zamieszczenie wzmianki o własnoręczności podpisu.

Co powinno zawierać żądanie opuszczenia lokalu?

Treść żądania opróżnienia lokalu, zgodnie z art. 19d ust. 2 ustawy powinna zawierać w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy pismo,

  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku prawnego, który z niej wynika (wygaśnięcie lub wypowiedzenie),

  • termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (nie może on być krótszy niż 7 dni).

Oczywiście właściciel może uzupełnić żądanie także o inne elementy, jak np. żądanie zapłaty przewidzianej w kontrakcie kary umownej w przypadku wystąpienia przesłanek, które ją uzasadniają.

Jak wygląda uproszczona egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego?

Jeżeli najemca nie zastosuje się do żądania opróżnienia lokalu, właściciel może domagać się przeprowadzenia przymusowej eksmisji przez komornika. W przeciwieństwie jednak do zwykłej umowy najmu najem okazjonalny pozwala na przyspieszenie całej procedury.

W tym celu niezbędne będzie oświadczenie o poddaniu się egzekucji, które najemca składał przed notariuszem przy zawieraniu umowy. Stanowi on bowiem tytuł egzekucyjny na mocy art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c.

Przepis ten wskazuje, że tytułem egzekucyjnym jest m.in. (…) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie (…).

Wystarczy, że właściciel złoży do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i załączy do niego:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. umowa sprzedaży),

  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego.

Po nadaniu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności właściciel może skierować do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Opodatkowanie najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego nakłada obowiązki nie tylko na najemcę, ale także na wynajmującego. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy, właściciel lokalu w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (a nie zawarcia umowy!) musi zgłosić ten fakt do naczelnika urzędu skarbowego, właściwego według swojego miejsca zamieszkania.

Ustawodawca nie przewidział w tym przypadku specjalnego formularza. Wystarczające będzie więc złożenie pisemnego oświadczenia, w którym wynajmujący poda:

  • swoje dane osobowe (imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL),

  • oznaczenie nieruchomości,

  • datę rozpoczęcia najmu okazjonalnego,

  • dane najemcy.

Zgłaszając najem okazjonalny, wynajmujący może wybrać formę opodatkowania przychodów:

  • na zasadach ogólnych – obliczany jest według skali podatkowej i wynosi 17 lub 32% w zależności od dochodu (przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania),

  • ryczałtem – 8,5 lub 12,5% w zależności od przychodu (odpowiednio do 100 tysięcy zł oraz od nadwyżki powyżej 100 tysięcy zł)

W praktyce większość osób decyduje się na opodatkowanie ryczałtem z uwagi na uproszczone formalności. Wadą tego rozwiązanie jest brak możliwości odjęcia od przychodów poniesionych kosztów. W przypadku braku wyboru formy opodatkowania przez wynajmującego przyjmuje się, że jest on opodatkowany na zasadach ogólnych. Jeżeli nie wiesz, jaką formę opodatkowania wybrać, skorzystaj z profesjonalnego wsparcia doradcy podatkowego.

Wartość należności publiczno-prawnej podatnik zawsze wylicza indywidualnie i wpłaca na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Należy pamiętać, że raz wybraną metodę opodatkowania należy stosować przez cały rok podatkowy! Umowa najmu okazjonalnego z punktu widzenia wynajmującego jest atrakcyjną alternatywą dla klasycznej umowy najmu. Stabilizuje ona pozycję właściciela, a poprzez narzucenie obowiązku złożenia przez dłużnika oświadczenia o poddaniu się egzekucji eliminuje potrzebę prowadzenia długiego i kosztownego procesu sądowego.

Marcin Staniszewski

Radca Prawny



Zaufali nam:


5/5 - (liczba głosów: 2)