Umowa najmu okazjonalnego - co to jest i dla kogo jest przeznaczona?

Listę dodatkowych załączników wprowadza art. 19a ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

• Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Stanowi ono gotowy tytuł egzekucyjny, na podstawie którego (po nadaniu klauzuli wykonalności) wierzyciel może egzekwować swoje prawa bezpośrednio u komornika, z pominięciem długotrwałej procedury sądowej.

• Oświadczenie najemcy wskazujące alternatywny lokal mieszkalny

Najemca ma obowiązek wskazać w umowie lokal, do którego będzie mógł przeprowadzić się w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

• Pisemną zgodę właściciela lokalu zastępczego

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć też oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego. Powinno ono obejmować zgodę na zamieszkanie w nim najemcy na wypadek konieczności opuszczenia mieszkania. Wynajmujący (tj. związany umową najmu okazjonalnego lokalu – zwykła umowa najmu) może zażądać dochowania formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ostatnie dwa punkty stanowią dodatkowe zabezpieczenie wynajmującego przed ryzykiem blokady egzekucji i koniecznością oczekiwania na przyznanie lokalu zastępczego przez gminę. Należy podkreślić, że najemca ma obowiązek informować wynajmującego o utracie prawa do zamieszkania w lokalu zastępczym (lub jego zmianie). W przeciwnym razie naraża się na wcześniejsze wypowiedzenie umowy (wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów). W tym przypadku okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż 7 dni, a wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie.

Co ciekawe, do wynagrodzenia notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji nie stosuje się tradycyjnej taksy notarialnej, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

W przypadku najmu okazjonalnego wynagrodzenie wynika wprost z ustawy i zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W miarę zwiększania się płacy minimalnej, wynagrodzenie notariusza będzie coraz wyższe (w 2021 r. płaca minimalna w Polsce wynosi 2800 zł).

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Wynajmujący może zabezpieczyć się dodatkowo poprzez żądanie kaucji na zabezpieczenie kosztów powstałych z tytułu najmu lokalu na dzień jego opróżnienia oraz wydatków związanych z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym. Jest to jego dobrowolna decyzja, ustawa nie nakłada w tym zakresie obowiązku.

Zgodnie z art. 19a ust. 4 in fine, wysokość kaucji nie może być większa niż sześciokrotność czynszu ustalonego w dniu zawarcia umowy. Chodzi oczywiście o czynsz najmu, nie zaś łącznie wszystkie obciążenia związane z jego użytkowaniem (ich wysokość najczęściej jest zmienna). Oznacza to, że kaucji nie można później zwaloryzować. W praktyce wynajmujący zazwyczaj pobierają zabezpieczenie na 2-3 miesiące.

Z wpłaconej kaucji wynajmujący pokrywa ewentualne należności, a następnie ma obowiązek zwrócić jej pozostałą część w terminie miesiąca od dnia opuszczenia mieszkania. Niekiedy strony umawiają się również na zaliczenie pozostałej kaucji na poczet ostatniego czynszu (lub kilku następujących po sobie opłat, jeżeli kaucja była odpowiednio wysoka).

W kontekście kaucji należy wspomnieć także o art. 19c ust. 1 ustawy. Wprowadza on zasadę, zgodnie z którą z tytułu najmu okazjonalnego lokalu właściciel pobiera jedynie czynsz i opłaty niezależne. W praktyce są to koszty dostawy energii elektrycznej, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości. Oczywiście strony mogą przewidzieć w umowie także inne opłaty, ale taka regulacja podkreśla fakultatywność kaucji zabezpieczającej.

Czas trwania umowy najmu okazjonalnego

W przeciwieństwie do „zwykłej” umowy najmu ustawodawca wykluczył możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego na czas nieokreślony. Artykuł 19 ust. 1 in fine nakazuje zawarcie umowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego czasu kontrakt wygasa chyba, że został wcześniej wypowiedziany i uległ rozwiązaniu (w takiej sytuacji przestaje obowiązywać wraz z upływem okresu wypowiedzenia).

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego jest równoznaczne z aktualizacją obowiązku najemcy do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Jeżeli nie zrobi tego dobrowolnie, właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie, opatrzone poświadczonym urzędowo podpisem właściciela. Urzędowego poświadczenia dokonuje notariusz poprzez zamieszczenie wzmianki o własnoręczności podpisu.

Co powinno zawierać żądanie opuszczenia lokalu?

Treść żądania opróżnienia lokalu, zgodnie z art. 19d ust. 2 ustawy powinna zawierać w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy pismo,

• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku prawnego, który z niej wynika (wygaśnięcie lub wypowiedzenie),

• termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (nie może on być krótszy niż 7 dni).

Oczywiście właściciel może uzupełnić żądanie także o inne elementy, jak np. żądanie zapłaty przewidzianej w kontrakcie kary umownej w przypadku wystąpienia przesłanek, które ją uzasadniają.

Jak wygląda uproszczona egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego?

Jeżeli najemca nie zastosuje się do żądania opróżnienia lokalu, właściciel może domagać się przeprowadzenia przymusowej eksmisji przez komornika. W przeciwieństwie jednak do zwykłej umowy najmu najem okazjonalny pozwala na przyspieszenie całej procedury.

W tym celu niezbędne będzie oświadczenie o poddaniu się egzekucji, które najemca składał przed notariuszem przy zawieraniu umowy. Stanowi on bowiem tytuł egzekucyjny na mocy art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c.

Przepis ten wskazuje, że tytułem egzekucyjnym jest m.in. (…) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie (…).

Wystarczy, że właściciel złoży do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i załączy do niego:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. umowa sprzedaży),

• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego.

Po nadaniu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności właściciel może skierować do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.