Marcin Staniszewski
|
8 lipca 2023
Spis treści

Księgi wieczyste to publiczny rejestr, w którym można znaleźć informacje dotyczące tego komu przysługują określone prawa do nieruchomości (w tym prawo własności lub ograniczone prawa rzeczowe). Zwiększają one bezpieczeństwo obrotu nie tylko poprzez jawność informacji, ale przede wszystkim system domniemań. Jak jest zbudowana księga wieczysta, w jaki sposób można ją założyć i dlaczego jest to takie istotne?

Czemu służą księgi wieczyste?

Zasadniczym celem prowadzenia rejestru ksiąg wieczystych jest zapewnienie każdemu zainteresowanemu możliwości zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Księgi są prowadzone przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Materialnoprawną podstawą określającą prawa i obowiązki w zakresie ksiąg wieczystych jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [dalej: „u.k.w.h.”].

Instytucja ksiąg wieczystych opiera się na systemie domniemań, które zapewniają pewność obrotu gospodarczego i chronią zarówno właściciela, jak i potencjalnego nabywcę. Założyć księgę wieczystą nie jest też trudno – najczęściej wystarczy posiadać jedynie akt własności ziemi.

Jawność formalna

Zasada jawności formalnej wyrażona w art. 2 u.k.w.h. stanowi, że księgi wieczyste są jawne. Aby zapoznać się z jej treścią wystarczy w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości wprowadzić numer założonej księgi wieczystej. Dodatkowo, każda osoba mająca w tym interes prawny (a także notariusz) może zapoznać się z treścią księgi wieczystej bezpośrednio w sądzie i w obecności pracownika. Obowiązywanie zasady jawności wyklucza zasłanianie się w obrocie prawnym nieznajomością wpisów dokonanych w księdze wieczystej ani wniosków o których uczyniono wzmiankę.

Domniemanie zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym

Zgodność stanów faktycznego i prawnego wyrażona w art. 3 ustawy pozwala założyć, że prawa wpisane w księdze rzeczywiście istnieją, a wykreślone nie istnieją. Powołany przepis wzmacnia zatem wiarygodność informacji zamieszczonych w księdze wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

W art. 5 u.k.w.h. unormowano podstawowe przesłanki i mechanizm działania instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Celem tej instytucji jest ochrona zaufania uczestników obrotu do rejestru publicznego.

Rękojmia wiary publicznej ma zastosowanie w sytuacji, gdy występuje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Powołana zasada rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Zasada rękojmi chroni więc nabywcę na wypadek, gdyby okazało się, że osoba wpisana w księdze nie jest jednak właścicielem nieruchomości. Należy pamiętać, że nie jest to zasada bezwzględna. Rękojmia nie chroni:

  • rozporządzeń nieodpłatnych;

  • rozporządzeń na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Rękojmia wiary publicznej nie działa też przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy;

  • prawu dożywocia;

  • służebności ustanowionych na mocy decyzji właściwego organu administracji rządowej lub jednostki samorządu terytorialnego;

  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy w związku ze wznoszeniem budynku albo innego urządzenia;

  • służebnościom przesyłu.

We wszystkich tych przypadkach nabywca nie będzie chroniony na wypadek ujawnienia się rozbieżności między stanem faktycznym a prawnym. Co więcej, rękojmię wyłącza też umieszczenie w księdze wieczystej wzmianki np. o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego lub apelacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego bardzo ważne jest, aby przed zakupem nieruchomości upewnić się, że takich wzmianek w księdze nie ma, a jeżeli są, jak najszybciej wyjaśnić z drugą stroną transakcji przyczynę ich wpisu przed podpisaniem umowy.

Pierwszeństwo praw wpisanych

Inną ważną zasadą na gruncie ksiąg wieczystych jest pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi nad prawami nieujawnionymi, zgodnie z art. 11 ustawy.

Jak zbudowana jest księga wieczysta?

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, co wynika z art. 25 ustawy:

  • dział I (składający się tak naprawdę z dwóch działów, I-O oraz Sp) zawiera dokładne oznaczenie nieruchomości pochodzące z rejestru gruntów lub kartoteki budynków oraz mapy ewidencyjnej, a także spis praw związanych z nieruchomością (np. udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, ograniczone prawa rzeczowe);

  • Dział II określa właściciela (lub współwłaścicieli) nieruchomości, zawiera imię i nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL jeżeli występuje oraz podstawę nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży, darowizna);

  • Dział III to ograniczone prawa rzeczowe z wyłączeniem hipoteki (np. służebność przechodu), roszczenia (np. prawo pierwokupu lub odkupu) i ograniczenia związane z nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży);

  • Dział IV jest poświęcony hipotece ustanowionej na nieruchomości; w tym miejscu jest wpisywany m.in. numer hipoteki i dane wierzyciela, waluta hipoteki, jej wysokość i rodzaj, odsetki.

Dodatkowo w każdym dziale figuruje rubryka określana jako „wzmianka w księdze wieczystej”. Wpis o wzmiance oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o zmianę treści księgi wieczystej. Do czasu jego rozpoznania i sprostowania treści księgi należy z dużą ostrożnością podchodzić do transakcji mających za przedmiot tę nieruchomość.

Warto pamiętać, że do e-księgi wieczystej ma dostęp każdy dysponujący jej numerem. Aby jednak zapoznać się aktami, trzeba wykazać interes w sprawie. W praktyce za podmioty zainteresowane uważa się m.in. osoby, których prawa są wpisane lub zostały wykreślone z księgi, potencjalny kupujący, który dysponuje umową przedwstępną sprzedaży, a także osoby, które mają interes w uzgodnieniu treści księgi.

Czy założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jest obowiązkowe?

Założeniem systemowym polskiego porządku prawnego jest, aby księgi wieczyste miały charakter powszechny, czyli zostały ustanowione dla każdej nieruchomości. Ustawodawca w art. 35 ust. 1 ustawy wskazał, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Teoretycznie z treści przepisów obowiązek założenia księgi wieczystej nie wynika wprost. Warto jednak wskazać na art. 35 ust. 2 ustawy, który przewiduje roszczenie osoby trzeciej, która poniosła szkodę wskutek nieujawnienia prawa w księdze wieczystej przez właściciela lub opieszałości w wykonania tego obowiązku.

Co więcej, stosownie do art. 36 ust. 4 u.k.w.h. sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 tysięcy złotych w celu spowodowania ujawnienia prawa własności w księdze.

Dla jakich nieruchomości zakładane są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste prowadzi się dla wszystkich rodzajów nieruchomości (chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej):

  • gruntowych – nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot prawa własności. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego częścią składową gruntu są budynki i urządzenia trwale związane z gruntem oraz drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania energii nie stanowią części gruntu, jeżeli są częścią przedsiębiorstwa;

  • budynkowych – są to budynki będące odrębnym od gruntu przedmiotem własności (np. przy użytkowaniu wieczystym);

  • lokalowych – nieruchomości lokalowe to części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. samodzielny lokal mieszkalny wyodrębniony na mocy ustawy o własności lokali).

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nakazuje w art. 241 stosować przepisy o księgach wieczystych odpowiednio do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli ograniczone prawo rzeczowe zostanie przekształcone w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta ustanowiona dla spółdzielczego prawa do lokalu z mocy ustawy staje się księgą dla nieruchomości.

Gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

Nieruchomość gruntowa, dla której prowadzona jest księga wieczysta, może składać się z jednej bądź wielu działek geodezyjnych.

Jak złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?

Księgę wieczystą można założyć na dwa sposoby – poprzez samodzielne złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub zlecenie wykonania tej czynności notariuszowi. O założenie księgi wieczystej może wystąpić:

  • właściciel nieruchomości;

  • osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego;

  • osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. służebność, hipoteka);

  • państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo użytkowania wieczystego lub prawo użytkowania nieruchomości.

Podstawowym formularzem niezbędnym do założenia księgi wieczystej jest KW-ZAL. Należy do niego załączyć:

  • dokument świadczący o tytule prawnym do nieruchomości (np. akt notarialny umowy sprzedaży lub darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku);

  • dokumenty określające nieruchomość, czyli wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej;

  • informacje o danych osób, które mają znaleźć się w księdze jako właściciele oraz ograniczonych prawach rzeczowych oraz ograniczeniach dotyczących nieruchomości (albo oświadczenie o braku takich praw lub ograniczeń);

  • dowód uiszczenia opłaty.

W zależności od okoliczności sprawy może pojawić się konieczność załączenia do wniosku o założenie księgi wieczystej również innych formularzy, w tym:

  • KW-ZAD – żądanie ujawnienia w księdze wieczystej prawa, roszczenia lub ograniczenia, a także ujawnienia budynku, urządzenia lub więcej niż dwóch współwłaścicieli lub współuprawnionych;

  • KW-OZN – stosowany, jeżeli księga wieczysta obejmuje wiele działek (dla każdej należy podać ulicę, nazwę lub numer obrębu, numer działki, obszar, ewentualnie numer księgi wieczystej z której została odłączona działka);

  • KW-PP – formularz niezbędny, jeżeli wniosek do sądu wieczystoksięgowego składa pełnomocnik lub przedstawiciel ustawowy; niezależnie od KW-PP do wniosku należy dołączyć również pełnomocnictwo;

  • KW-WU – formularz przeznaczony do wpisania wnioskodawcy lub uczestnika, jeżeli na głównym wniosku brakuje miejsca na te informacje.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Koszty związane z założeniem księgi wieczystej reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z art. 44 ust. 1 opłatę stałą w wysokości 100 zł pobiera się od wniosku o:

  • założenie księgi wieczystej;

  • połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej;

  • odłączenie nieruchomości lub jej części;

  • sprostowanie działu I-O;

  • wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym;

  • dokonanie innych wpisów.

Dodatkowo, stosownie do art. 42 ust. 1 ustawy opłatę stałą w wysokości 200 zł pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego. W przypadku udziału w prawie opłata wyliczana jest proporcjonalnie, ale nie może wynosić mniej niż 100 zł.

Z kolei art. 43 przewiduje opłatę stałą w wysokości 150 zł od wniosku o wpis m.in. praw osobistych i roszczeń, własności nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 5 ha oraz zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, jej założenie można zlecić notariuszowi, który złoży wniosek do sądu wieczystoksięgowego. W takiej sytuacji do kancelarii notarialnej należy dostarczyć przede wszystkim:

  • dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości (np. umowę sprzedaży działki);

  • wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej;

  • zaświadczenie ze spółdzielni zawierające dane o położeniu i powierzchni lokalu – jeżeli lokal jest częścią spółdzielni mieszkaniowej.

Notariusz po sprawdzeniu poprawności dokumentów prześle je do sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem KW-ZAL (jeżeli dokumenty mają postać cyfrową) lub w formie tradycyjnej w terminie 3 dni od złożenia wniosku (jeżeli dokumenty zostały złożone w formie papierowej). Za świadczenie usługi notariusz nalicza taksę notarialną według przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest uiszczana niezależnie od opłat wynikających z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jak długo trwa założenie księgi wieczystej?

Czas założenia księgi wieczystej waha się od kilku do nawet kilkunastu miesięcy w zależności od obciążenia wnioskami wydziału wieczystoksięgowego (z reguły w większych aglomeracjach trwa to znacznie dłużej niż w mniejszych miastach). Jest to istotne zarówno dla sprzedającego, ponieważ wydłuża procedurę sprzedaży, ale też dla kredytobiorcy. Banki pobierają tzw. ubezpieczenie pomostowe za okres od zawarcia umowy kredytu do wpisania hipoteki do księgi wieczystej.

Konsekwencje braku księgi wieczystej

Brak księgi wieczystej dla nieruchomości to przede wszystkim niepewność co do jej stanu prawnego. W rezultacie znacznie trudniej znaleźć jej nabywcę, a cała procedura sprzedaży rozciąga się w czasie. Wynika to z faktu, że księga wieczysta pozwala kupującemu w razie potrzeby powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Warto również pamiętać, że księga wieczysta jest niezbędna, jeżeli właściciel zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku. Jeżeli nie założono księgi, wierzyciel nie ma gdzie wpisać hipoteki, a tym samym jak zabezpieczyć wierzytelności. Wynika to wprost z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Pytania i odpowiedzi

Opłaty wieczystoksięgowe można uiścić bezgotówkowo na rachunek bankowy sądu lub w kasach sądowych. Znaki opłaty sądowej możliwe są też do nabycia przez portal Sądowe e-płatności.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednoznacznie wskazuje się, że istnienie dwóch ksiąg dla jednej nieruchomości w chwili jej zbycia, jeżeli w każdej z nich wpisany jest inny właściciel, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r., sygn. III CZP 70/03).



Zaufali nam:


Oceń