Założenie księgi wieczystej – ile trwa i ile kosztuje

Księgi wieczyste prowadzi się dla wszystkich rodzajów nieruchomości (chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej):

• gruntowych – nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot prawa własności. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego częścią składową gruntu są budynki i urządzenia trwale związane z gruntem oraz drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania energii nie stanowią części gruntu, jeżeli są częścią przedsiębiorstwa;

• budynkowych – są to budynki będące odrębnym od gruntu przedmiotem własności (np. przy użytkowaniu wieczystym);

• lokalowych – nieruchomości lokalowe to części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. samodzielny lokal mieszkalny wyodrębniony na mocy ustawy o własności lokali).

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nakazuje w art. 241 stosować przepisy o księgach wieczystych odpowiednio do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli ograniczone prawo rzeczowe zostanie przekształcone w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta ustanowiona dla spółdzielczego prawa do lokalu z mocy ustawy staje się księgą dla nieruchomości.

Gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

Nieruchomość gruntowa, dla której prowadzona jest księga wieczysta, może składać się z jednej bądź wielu działek geodezyjnych.

Jak złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?

Księgę wieczystą można założyć na dwa sposoby – poprzez samodzielne złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub zlecenie wykonania tej czynności notariuszowi. O założenie księgi wieczystej może wystąpić:

• właściciel nieruchomości;

• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego;

• osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. służebność, hipoteka);

• państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo użytkowania wieczystego lub prawo użytkowania nieruchomości.

Podstawowym formularzem niezbędnym do założenia księgi wieczystej jest KW-ZAL. Należy do niego załączyć:

• dokument świadczący o tytule prawnym do nieruchomości (np. akt notarialny umowy sprzedaży lub darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku);

• dokumenty określające nieruchomość, czyli wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej;

• informacje o danych osób, które mają znaleźć się w księdze jako właściciele oraz ograniczonych prawach rzeczowych oraz ograniczeniach dotyczących nieruchomości (albo oświadczenie o braku takich praw lub ograniczeń);

• dowód uiszczenia opłaty.

W zależności od okoliczności sprawy może pojawić się konieczność załączenia do wniosku o założenie księgi wieczystej również innych formularzy, w tym:

• KW-ZAD – żądanie ujawnienia w księdze wieczystej prawa, roszczenia lub ograniczenia, a także ujawnienia budynku, urządzenia lub więcej niż dwóch współwłaścicieli lub współuprawnionych;

• KW-OZN – stosowany, jeżeli księga wieczysta obejmuje wiele działek (dla każdej należy podać ulicę, nazwę lub numer obrębu, numer działki, obszar, ewentualnie numer księgi wieczystej z której została odłączona działka);

• KW-PP – formularz niezbędny, jeżeli wniosek do sądu wieczystoksięgowego składa pełnomocnik lub przedstawiciel ustawowy; niezależnie od KW-PP do wniosku należy dołączyć również pełnomocnictwo;

• KW-WU – formularz przeznaczony do wpisania wnioskodawcy lub uczestnika, jeżeli na głównym wniosku brakuje miejsca na te informacje.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Koszty związane z założeniem księgi wieczystej reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z art. 44 ust. 1 opłatę stałą w wysokości 100 zł pobiera się od wniosku o:

• założenie księgi wieczystej;

• połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej;

• odłączenie nieruchomości lub jej części;

• sprostowanie działu I-O;

• wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym;

• dokonanie innych wpisów.

Dodatkowo, stosownie do art. 42 ust. 1 ustawy opłatę stałą w wysokości 200 zł pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego. W przypadku udziału w prawie opłata wyliczana jest proporcjonalnie, ale nie może wynosić mniej niż 100 zł.

Z kolei art. 43 przewiduje opłatę stałą w wysokości 150 zł od wniosku o wpis m.in. praw osobistych i roszczeń, własności nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 5 ha oraz zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, jej założenie można zlecić notariuszowi, który złoży wniosek do sądu wieczystoksięgowego. W takiej sytuacji do kancelarii notarialnej należy dostarczyć przede wszystkim:

• dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości (np. umowę sprzedaży działki);

• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej;

• zaświadczenie ze spółdzielni zawierające dane o położeniu i powierzchni lokalu – jeżeli lokal jest częścią spółdzielni mieszkaniowej.

Notariusz po sprawdzeniu poprawności dokumentów prześle je do sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem KW-ZAL (jeżeli dokumenty mają postać cyfrową) lub w formie tradycyjnej w terminie 3 dni od złożenia wniosku (jeżeli dokumenty zostały złożone w formie papierowej). Za świadczenie usługi notariusz nalicza taksę notarialną według przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest uiszczana niezależnie od opłat wynikających z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jak długo trwa założenie księgi wieczystej?

Czas założenia księgi wieczystej waha się od kilku do nawet kilkunastu miesięcy w zależności od obciążenia wnioskami wydziału wieczystoksięgowego (z reguły w większych aglomeracjach trwa to znacznie dłużej niż w mniejszych miastach). Jest to istotne zarówno dla sprzedającego, ponieważ wydłuża procedurę sprzedaży, ale też dla kredytobiorcy. Banki pobierają tzw. ubezpieczenie pomostowe za okres od zawarcia umowy kredytu do wpisania hipoteki do księgi wieczystej.

Konsekwencje braku księgi wieczystej

Brak księgi wieczystej dla nieruchomości to przede wszystkim niepewność co do jej stanu prawnego. W rezultacie znacznie trudniej znaleźć jej nabywcę, a cała procedura sprzedaży rozciąga się w czasie. Wynika to z faktu, że księga wieczysta pozwala kupującemu w razie potrzeby powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Warto również pamiętać, że księga wieczysta jest niezbędna, jeżeli właściciel zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku. Jeżeli nie założono księgi, wierzyciel nie ma gdzie wpisać hipoteki, a tym samym jak zabezpieczyć wierzytelności. Wynika to wprost z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.