Zmiana właściciela nieruchomości a podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości został uregulowany na mocy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 2 tego aktu prawnego opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

• grunty;
• budynki lub ich części;
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;
• użytki rolne lub lasy zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podatek ten nie obejmuje jednak:

• nieruchomości będących własnością państwo obcych albo organizacji międzynarodowych przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych lub innych misji (pod warunkiem przestrzegania reguły wzajemności);
• gruntów pod wodami powierzchniowymi płynącymi, z wyjątkiem gruntów pod wodami jezior lub zbiorników sztucznych;
• gruntów pod morskimi wodami wewnętrznymi;
• nieruchomości lub ich części zajętych na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego;
• gruntów zajętych pod pasy drogowe dróg publicznych oraz zlokalizowanych na nich budowli służących utrzymaniu dróg publicznych lub eksploatacji autostrad płatnych;
• nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, jeżeli wchodzą w skład zasobu nieruchomości.

Dodatkowo art. 7 ustawy przewiduje szeroki katalog zwolnień przedmiotowych w zakresie podatku od nieruchomości. Wśród nieruchomości zwolnionych można wymienić m.in. grunty, budynki budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej, grunty i budowle wpisane indywidualnie do rejestru zabytków oraz grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności o określonym profilu wśród dzieci i młodzieży (np. sport i rekreacja, oświata i wychowanie).

Podatek od nieruchomości ma charakter powszechny o tyle, że może dotyczyć zarówno osób fizycznych, osób prawnych, jak i jednostek organizacyjnych. Warunkiem powstania obowiązku podatkowego u kolejnego właściciela jest zajście zdarzenia prawnego, które prowadzi do zmiany właściciela. Wbrew pozorom nie musi być to wyłącznie sprzedaż nieruchomości i przeniesienie własności. Obowiązek ten spoczywa również na:

• posiadaczach samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• użytkownikach wieczystych gruntów;
• posiadaczach nieruchomości albo obiektów budowlanych lub ich części, jeżeli obiekty te stanowią własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, a posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, KOWR albo wynika z innego tytułu prawnego.

Wysokość podatku od nieruchomości jest wyliczana przez radę gminy i publikowana w formie uchwały z wyróżnieniem podatku od gruntów, budynków lub ich części oraz budowli. Obowiązujące przepisy nie narzucają konkretnych wartości, limitując jedynie maksymalną, roczną kwotę podatku. Obecnie wynosi ona:

• od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (bez względu na klasyfikację w ewidencji gruntów i budynków) – 0,62 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni;
• od gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 4,58 zł od 1 hektara powierzchni;
• od pozostałych gruntów, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej, statutowej działalności pożytku publicznego przez OPP – 0,30 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni;
• od gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie tych terenów pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub mieszaną, a nie zakończono budowy w terminie 4 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania – 3 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni;
• od budynków mieszkalnych – 0,51 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej;
• od budynków (także mieszkalnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej;
• od budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,06 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej;
• od budynków związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 4,27 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej;
• od pozostałych budynków, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej, statutowej działalności pożytku publicznego przez OPP – 5,78 zł od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej.

W przypadku budowli podatek od nieruchomości wynosi 2% ich wartości z uwzględnieniem amortyzacji oraz instalowanych ulepszeń.

Określając stawki podatku, rada gminy bierze pod uwagę przesłanki wskazane w art. 5 ust. 2-4 ustawy. Jest to m.in. lokalizacja przedmiotu opodatkowania, rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej, przeznaczenie i sposób wykorzystania gruntu, rodzaj, stan techniczny oraz wiek zabudowy. Dlatego stawki podatku mogą różnić się w poszczególnych regionach. Warto wziąć to pod uwagę planując ulokowanie siedziby lub centrów produkcyjnych działalności gospodarczej.

Podatnik, który dokonał czynności mających wpływ na istnienie lub wysokość zobowiązania podatkowego, powinien niezwłocznie zaktualizować informacje dotyczące przedmiotu opodatkowania poprzez złożenie deklaracji IN-1. Obecnie można to zrobić zarówno składając papierowy formularz, jak i z użyciem PUE i podpisu elektronicznego.

Zwłaszcza w przypadku działalności wielkopowierzchniowej podatek od nieruchomości może być bardzo wysoki, dlatego warto zasięgnąć porady kancelarii prawnej specjalizującej się w prawie podatkowym w zakresie możliwej optymalizacji.

Podatnik ma obowiązek zgłosić w terminie 14 dni każdą zmianę okoliczności, które mają wpływ na wysokość podatku od nieruchomości. Może to dotyczyć np. błędnego zakwalifikowania nieruchomości jako służącej do prowadzenia działalności gospodarczej w sytuacji, kiedy przedsiębiorca zaprzestał jej prowadzenia. Jeżeli mimo dochowania obowiązku urząd gminy nie uwzględnił zmiany, podatnik ma prawo odwołać się od decyzji administracyjnej.

Odwołanie należy złożyć za pośrednictwem organu wydającego decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli organ administracji nie zmieni decyzji samodzielnie w drodze procedury autoremedacyjnej, może to zrobić SKO. W przeciwnym razie podatnik ma prawo skierować skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od dnia otrzymania decyzji organu administracyjnego drugiej instancji.

Warto pamiętać, że postępowanie sądowoadministracyjne jest procedurą silnie sformalizowaną. Aby zwiększyć swoje szanse na sukces podatnik powinien rozważyć skorzystanie z usług prawnika doświadczonego w prowadzeniu sporów sądowych.

Zmiana właściciela nieruchomości oraz modyfikacja sposobu korzystania z nieruchomości wiążą się z obowiązkami podatkowymi nabywcy. Ważne jest, aby prawidłowo i terminowo regulować zobowiązania publicznoprawne. Spóźnienie w tym zakresie grozi narastającymi odsetkami, a także egzekucją należności.