Nieruchomość rolna: definicja
Punktem wyjścia jest sprecyzowanie czym na gruncie przepisów jest „nieruchomość rolna”. Pomimo tego, że najważniejsze regulacje dotyczące nabywania nieruchomości rolnych znajdują się w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego [dalej jako: „ukur”], to w zakresie definicji pojęcia nieruchomości rolnej ustawa odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tym aktem prawnym, nieruchomościami (gruntami) rolnymi są takie nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego precyzuje jednak, że nie są nieruchomościami rolnymi nieruchomości, które odpowiadają wymaganiom przewidzianym w Kodeksie cywilnym, ale w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały na inne cele niż rolne (np. na tereny obiektów produkcyjnych, składowych i magazynów).
W kontekście analizy definicji przytoczonej w Kodeksie cywilnym należy wskazać, że na nieruchomości rolnej nie musi być prowadzona działalność rolnicza. Ważne, żeby przeznaczenie gruntu wskazywało, że na danym gruncie działalność rolnicza może potencjalnie być prowadzona.
Kto może nabyć nieruchomość rolną?
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż przepisy ukur odnoszą się do nabywania nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 0,3 ha. Oznacza to, że nieruchomość rolną o powierzchni do 0,3 ha może kupić każdy bez żadnych ograniczeń i obostrzeń, o których mowa w ustawie.
W przypadku nabywania nieruchomości większych niż 0,3 ha ustawa wprowadza ogólną zasadę, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Od powyższej reguły przewidziano kilka istotnych wyjątków (o których mowa w odrębnym akapicie).
Nieruchomość rolną może także nabyć podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym, np. przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, czy spółka. Warto jednak nadmienić, że podmiot niebędący rolnikiem, w przypadku woli nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha i większej, musi przed zawarciem umowy sprzedaży uzyskać zgodę dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), na nabycie nieruchomości z pominięciem wymogu dot. statusu rolnika. Zgoda udzielana jest w trybie przewidzianym przez kodeks postępowania administracyjnego (kpa).
Nabycie nieruchomości rolnej: wyjątki
Od zasady nabywania nieruchomości rolnych wyłącznie przez rolników przewidziano jednak kilka wyjątków. Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem nie jest wymagana między innymi wtedy, gdy grunt rolny:
- nabywany jest przez osobę bliską zbywcy (tj. jego małżonka, zstępnych, wstępnych, rodziców, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, pasierbów, przysposobionych lub przysposabiających);
- ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha;
- nabywany jest w wyniku zniesienia współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego małżonków;
- w przypadku podziału, przekształcenia lub połączenia spółek.
W powołanych przypadkach (oraz innych szczegółowo wymienionych w art. 2a ust. 3 ukur) możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej w znacznie prostszy sposób, bez konieczności przechodzenia przez procedurę uzyskiwania zgody na nabycie ze strony Dyrektora Generalnego KOWR.
Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej
Samo nabycie przez osobę nie będącą rolnikiem nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 ha nie przesądza jeszcze o tym, że grunt ten może być wykorzystany w dowolny sposób.
Zgodnie z art. 2b ust. 1 ukur, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nadto, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, jak wskazano w ust. 3 tego artykułu, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Jak uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej?
Aby uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha dla podmiotu, który nie jest rolnikiem i nie dotyczą go wyłączenia wskazane wprost w ustawie, należy wystąpić z wnioskiem do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o wyrażenie takiej zgody w drodze decyzji administracyjnej.
Wniosek powinien być sporządzony na piśmie i zawierać następujące elementy:
- oznaczenie stron transakcji sprzedaży nieruchomości rolnej (zbywcę i nabywcę)
- oznaczenie nieruchomości rolnej zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków;
- uzasadnienie – wnioskodawca niebędący rolnikiem musi cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania;
- podpis wnioskodawcy (w przypadku spółek musi to być podpis zgodny z zasadami reprezentacji).
Do wniosku trzeba także dołączyć określone dokumenty, są to:
- wypis z rejestru gruntów i budynków dla danej nieruchomości rolnej;
- odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonych dla zbywanej nieruchomości rolnej;
- oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze jej zbycia na rzecz wnioskodawcy;
- oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej – w przypadku wniosku składanego przez zbywcę, o: o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego oraz o ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej;
- zaświadczenie o przeznaczeniu danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Skutki naruszenia przepisów
Procedura uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości może wydawać się skomplikowana i znacznie wydłużająca cały proces. Co, jeżeli określony podmiot nabędzie nieruchomość rolną bez wymaganej zgody KOWR?
Skutek w tym zakresie jest bardzo doniosły. Czynność prawna zbycia nieruchomości rolnej bez wymaganej zgody jest czynnością nieważną. Taka czynność prawna nie wywoła żadnych skutków prawnych. Traktuje się ją jako niezawartą od samego początku (tzw. ex tunc).
Jeżeli natomiast nabywca nieruchomości rolnej w 5-letnim okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ukur nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna lub oddał w posiadanie nabytą nieruchomość rolną bez zgody Krajowego Ośrodka, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Prawo pierwokupu KOWR
W wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, jej dzierżawcy (przy spełnieniu określonych warunków), a także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Powyższe uprawnienie polega na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu i prawa nabycia w terminie miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.
Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Podsumowanie
Nabywanie nieruchomości rolnych wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Nie oznacza to jednak, że nieruchomości rolne mogą być nabywane jedynie przez rolników. Warto jednak pamiętać o kilku wyjątkach od obowiązku uzyskania zgody oraz o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej. Przy wsparciu kancelarii prawnej proces nabycia nieruchomości przez podmiot niebędący rolnikiem może również przebiegać bezproblemowo.
QA
Postępowanie w przedmiocie udzielenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem jest postępowaniem administracyjnym, do którego stosuje się przepisy kpa. Ten akt prawny przewiduje, że organ powinien rozpoznać sprawę niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie miesiąca (a w sprawach szczególnie skomplikowanych – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy). Termin ten jednak może być przedłużany, o czym organ powinien poinformować wnioskodawcę.
Tak, postępowanie przed KOWR ma charakter postępowania administracyjnego. W postępowaniu tego rodzaju możliwe jest ustanowienie pełnomocnika procesowego. Warto ustanowić pełnomocnika w postępowaniu przed KOWR dla celów szybszego przebiegu postępowania.
Zaufali nam: