Zasady nabywania nieruchomości rolnych

Samo nabycie przez osobę nie będącą rolnikiem nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 ha nie przesądza jeszcze o tym, że grunt ten może być wykorzystany w dowolny sposób.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ukur, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nadto, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, jak wskazano w ust. 3 tego artykułu, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Jak uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej?

Aby uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha dla podmiotu, który nie jest rolnikiem i nie dotyczą go wyłączenia wskazane wprost w ustawie, należy wystąpić z wnioskiem do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o wyrażenie takiej zgody w drodze decyzji administracyjnej.

Wniosek powinien być sporządzony na piśmie i zawierać następujące elementy:

• oznaczenie stron transakcji sprzedaży nieruchomości rolnej (zbywcę i nabywcę)
• oznaczenie nieruchomości rolnej zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków;
• uzasadnienie – wnioskodawca niebędący rolnikiem musi cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania;
• podpis wnioskodawcy (w przypadku spółek musi to być podpis zgodny z zasadami reprezentacji).

Do wniosku trzeba także dołączyć określone dokumenty, są to:

1. wypis z rejestru gruntów i budynków dla danej nieruchomości rolnej;
2. odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonych dla zbywanej nieruchomości rolnej;
3. oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze jej zbycia na rzecz wnioskodawcy;
4. oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej – w przypadku wniosku składanego przez zbywcę, o: o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego oraz o ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej;
5. zaświadczenie o przeznaczeniu danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Skutki naruszenia przepisów

Procedura uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości może wydawać się skomplikowana i znacznie wydłużająca cały proces. Co, jeżeli określony podmiot nabędzie nieruchomość rolną bez wymaganej zgody KOWR?

Skutek w tym zakresie jest bardzo doniosły. Czynność prawna zbycia nieruchomości rolnej bez wymaganej zgody jest czynnością nieważną. Taka czynność prawna nie wywoła żadnych skutków prawnych. Traktuje się ją jako niezawartą od samego początku (tzw. ex tunc).

Jeżeli natomiast nabywca nieruchomości rolnej w 5-letnim okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ukur nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna lub oddał w posiadanie nabytą nieruchomość rolną bez zgody Krajowego Ośrodka, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Prawo pierwokupu KOWR

W wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, jej dzierżawcy (przy spełnieniu określonych warunków), a także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Powyższe uprawnienie polega na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu i prawa nabycia w terminie miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.

Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Podsumowanie

Nabywanie nieruchomości rolnych wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Nie oznacza to jednak, że nieruchomości rolne mogą być nabywane jedynie przez rolników. Warto jednak pamiętać o kilku wyjątkach od obowiązku uzyskania zgody oraz o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej. Przy wsparciu kancelarii prawnej proces nabycia nieruchomości przez podmiot niebędący rolnikiem może również przebiegać bezproblemowo.