Wzrost rat kredytów - Jak uchronić się przed podwyżką?

Czym jest stopa procentowa?

Stopa procentowa określa koszt udostępnienia kapitału innej osobie. Jest ona mierzona w procentach i ustalana w ujęciu rocznym. Im stopy procentowe są wyższe, tym korzystanie z kapitału będzie droższe. Dotyczy to:

kosztu pozyskania kapitału (np. zaciągnięcia kredytu),
ceny uzyskanej za udostępnienie środków pieniężnych (np. odsetek).

Stopy procentowe dotyczą wszystkich podmiotów na rynku finansowych. Powinny na nie zwracać uwagę zarówno osoby fizyczne, firmy, jak i banki komercyjne. Te ostatnie w razie potrzeby mogą zaopatrywać się w płynność finansową w NBP (pełni on wtedy funkcję tzw. lender of last resort).

W praktyce wyróżnia się wiele rodzajów stóp procentowych. Może to być stopa:

referencyjna – określa rentowność bonów pieniężnych emitowanych przez NBP i wpływa bezpośrednio na poziom wskaźnika WIBOR; stopa referencyjna jest też punktem odniesienia dla maksymalnego oprocentowania wynikającego z czynności prawnych (np. umowy pożyczki lub kredytu),
lombardowa – określa maksymalne oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym i jednocześnie górną granicę kosztu pieniądza pozyskiwanego przez banki komercyjne,
depozytowa – określa wysokość jednodniowych depozytów składanych w NBP przez banki centralne i wpływa na oprocentowanie lokat i depozytów składanych przez klientów indywidualnych,
redyskontowa – określa cenę skupu weksli, jakiej dokonuje NBP od banków komercyjnych; weksle pierwotnie są dyskontowane od klientów banku jako zabezpieczenie udzielanego kredytu,
dyskonta weksli – określa cenę, jaką banki komercyjne płacą NBP za udzielenie kredytu obrotowego pod zastaw weksli własnych.

Określając wysokości poszczególnych stóp procentowych, NBP pośrednio wpływa na koszty kredytów i depozytów w bankach komercyjnych.

Czytając o wzroście stóp procentowych w mediach, należy zachować rozwagę i ostrożność, ponieważ nie zawsze wzrost danej stopy procentowej musi kończyć się wzrostem raty kredytu. NBP podnosi poszczególne stopy ze zmienną dynamiką!

Jeżeli jako przedsiębiorca obawiasz się jednak, że w wyniku zmian parametrów ekonomicznych możesz utracić płynność, skorzystaj ze wsparcia kancelarii prawnej. Pomoże Ci ona zoptymalizować koszty i wydatki związane z działalnością oraz znaleźć sposoby na ochronę przed wzrostem wysokości raty kredytów.

Co wpływa na wzrost raty kredytu?

Większość kredytobiorców postrzega ratę kredytu jako jednolitą kwotę, która jest odprowadzana do banku w związku ze spłacanym zobowiązaniem. W rzeczywistości każda rata składa się z dwóch składników – części kapitałowej (czyli pożyczonej kwoty) oraz odsetkowej (wynagrodzenia za korzystanie z kapitału). W skład kredytu wchodzi:

opłata stała – najczęściej WIBOR 3M lub 6M,
marża banku – może ulec zmniejszeniu jeżeli klient skorzysta z produktów towarzyszących w ramach cross-sellingu (np. karta kredytowa, konto oszczędnościowe),
ubezpieczenie:
- pomostowe, pobierane do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej przy kredytach hipotecznych,
- finansowanej nieruchomości,
- na życie,
- od utraty pracy,
- od niskiego wkładu własnego.

Nie każdy bank i nie we wszystkich przypadkach będzie oczekiwał wykupienia wszystkich rodzajów ubezpieczenia.

Jak uchronić się przed podwyżką rat?

Choć podnoszenie stóp procentowych w skali globalnej jest uważane za jedno ze skuteczniejszych narzędzi do walki z inflacją, w tym przez naszą rada polityki pieniężnej, w dłuższej perspektywie prowadzi do wzrostu kosztów udzielanego finansowania. Jakie działania możesz podjąć, aby uchronić się przed wzrostem raty kredytu?

Rzetelna ocena możliwości finansowych

Jeszcze przed ubieganiem się o udzielenie finansowania warto wdrożyć szczegółowy audyt finansowy. Pozwoli on ustalić rentowność przedsiębiorstwa oraz prawidłowość i rzetelność prowadzonej księgowości. Audyt przeprowadzany na potrzeby finansowania zewnętrznego powinien też uwzględniać symulację wzrostu raty o 50% lub nawet więcej. Dzięki temu przedsiębiorca może realnie ocenić swoją sytuację finansową w różnych warunkach ekonomicznych.

Warto zainteresować się także scoringiem firmy, czyli jej szacunkową wiarygodnością w oczach instytucji kredytowych. Taką wartość zawiera m.in. raport pobierany z BIK-u.

Ubiegając się o kredyt (szczególnie kredyt hipoteczny), kredytobiorcy często kierują się maksymalną zdolnością kredytową ustaloną przez analityka giełdowego. Dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem jest dopasowanie zakresu finansowania do realnych potrzeb, określonych przez cel gospodarczy. Nie zawsze maksymalną wysokość finansowania można wykorzystać w danym momencie w racjonalny sposób.

Stałe oprocentowanie

Inną metodą na uniknięcie wzrostu rat jest wybór stałego oprocentowania. W związku z wprowadzoną przez KNF rekomendacją „S” dotyczącą głównie kredytów hipotecznych, każdy bank ma obowiązek oferowania swoim klientom finansowanie oparte na:

stopach zmiennych,
stopach stałych.

W praktyce każdy bank oferuje dzisiaj okresowe oprocentowanie stałe oraz możliwość przejścia z oprocentowania zmiennego na stałe. Stałe oprocentowanie kredytu liczone jest dla kilkuletnich okresów i oznacza, że w danym przedziale czasu zmiany marży banku lub wzrost stóp procentowych nie wpłyną na miesięczną wysokość zobowiązania.

Kiedy okres utrwalenia stóp stałych upłynie, klient ma możliwość wyboru – może kontynuować kolejny okres rozliczeniowych według stałego oprocentowania (ale liczonego już według nowej wysokości wskaźników) albo przejść na oprocentowanie zmienne.

Oba rozwiązania mają mocne i słabe strony, ale w perspektywie kilkuletniego wzrostu stóp procentowych, model stały może okazać się bezpiecznym rozwiązaniem. Należy jednak pamiętać, że spadek stóp w okresie kalkulacji stałej również nie wpłynie na obniżenie wysokości raty.

Warto zapoznać się z najnowszą odsłoną rekomendacji „S”, która wprowadza obowiązek surowszej oceny zdolności kredytowej klientów banku. Wchodzi ona w życie w kwietniu 2022 r.

Wcześniejsza spłata zobowiązania

Rozwiązaniem, które pozwala radzić sobie ze wzrostem wysokości raty, jest wcześniejsza spłata zobowiązania. Kredytobiorca jest do tego uprawniony bez względu na rodzaj zaciągniętego kredytu, ale bank może być w niektórych sytuacjach pobierać prowizję od kwoty wpłacanej na poczet kredytu z wyprzedzeniem.

Ustawa o kredycie hipotecznym w art. 40 przewiduje możliwość pobrania rekompensaty w wysokości do 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego, jeżeli kredytobiorca nadpłaca zobowiązanie w terminie do 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy i decydował się na zobowiązanie zmienne,
ustawa prawo bankowe w art. 50 dopuszcza możliwość zastrzeżenia prowizji za spłatę kredytu przed terminem pod warunkiem, że spłata przypada na okres w którym:
- stopa oprocentowania kredytu jest stała,
- kwota spłacana w okresie kolejnych 12 miesięcy kredytu jest wyższa niż 3-krotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw.

Wysokość oprocentowania w tym przypadku nie może przekroczyć 0,5 lub 1% w zależności od okresu między datą spłaty kredytu a terminem spłaty.

Wcześniejsza spłata zobowiązania powinna uwzględniać sytuację finansową kredytobiorcy oraz ewentualne planowane inwestycje. Raz wpłaconych środków nie można już odzyskać. Zainwestowanie wszystkich dostępnych środków w spłatę zobowiązania może więc skończyć się zaciąganiem kolejnego kredytu na zaspokojenie bieżących potrzeb życia lub działalności.

Decydując się na nadpłacanie kredytu, kredytobiorcy sami wybierają, czy chcą:

zmniejszyć wysokość kolejnych rat,
skrócić okres kredytowania.

Pierwsze rozwiązanie w dłuższej perspektywie jest kosztowniejsze, ponieważ kredytobiorca musi zapłacić bankowi więcej odsetek. Pozwala jednak przygotować się na okres, w którym dochody przejściowo będą mniejsze.

Z kolei skrócenie okresu kredytowania oznacza większe oszczędności, ale bez wpływu na wysokość raty. Wybór optymalnej metody zarządzania zobowiązaniem będzie łatwiejszy, jeżeli skorzystasz z pomocy doradcy finansowego.

Renegocjacje umowy kredytowej

Kredytobiorca może wystąpić do banku z propozycją ponownej negocjacji warunków umowy. Argumentami, które mogą przekonać instytucję finansową, będzie przede wszystkim:

terminowa spłata rat,
wzrost wskaźnika LTV (ang. loan to value), czyli relacji wartości zobowiązania pozostałej do spłaty oraz aktualnej wartości nieruchomości.

Co można negocjować z bankiem?

wysokość oprocentowania,
wysokość raty,
okres kredytowania,
marżę banku.

W praktyce rzetelni kredytobiorcy znacznie częściej mogą liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku.

Na czym polega refinansowanie kredytu?

Raz zaciągnięte zobowiązanie można przenieść do innego banku. Jest to tak zwane refinansowanie, które polega na spłacie zadłużenia kredytobiorcy przez inny bank i przejęcie wierzytelności względem spłacającego zobowiązanie.

Refinansowanie może być dobrym pomysłem, jeżeli inny bank komercyjny oferuje konkurencyjną ofertę. Kredytobiorca powinien rozważyć taką możliwość, jeżeli może liczyć na:

niższą ratę,
mniejsze opłaty dodatkowe (np. z tytułu ubezpieczenia na życie, od utraty pracy lub ubezpieczenie nieruchomości, opłaty związane z cross-sellingiem),
dopasowanie okresu kredytowania do swoich oczekiwań,

Należy jednak zwrócić uwagę na opłaty, jakie nowy bank pobiera za udzielenie nowego kredytu (w tym prowizję za finansowanie, wcześniejszą spłatę pierwszego zobowiązania, czy związane ze zmianą wpisu w księdze wieczystej).

Czy wakacje kredytowe to dobry pomysł?

Kiedy przejściowo sytuacja kredytobiorcy drastycznie się pogarsza (np. wskutek utraty pracy), we wszystkich bankach można skorzystać z tzw. wakacji kredytowych. Polegają one na:

odroczeniu spłaty zobowiązania,
zawieszenia spłaty zobowiązania.

Instytucja finansowa analizuje każdy wniosek indywidualnie. Wiele zależy od terminowości spłaty dotychczasowych zobowiązań. Nierzadko bank będzie też wymagał, aby umowa obowiązywała na co najmniej przez 12 miesięcy przed złożeniem wniosku. Obowiązujące przepisy pozwalają na bezpłatne wstrzymanie spłaty zobowiązania hipotecznego lub konsumenckiego nawet na 3 miesiące. W przypadku kiedy klient posiada w banku kilka kredytów, wakacje nie będą mogły objąć wszystkich zobowiązań.

Przed złożeniem wniosku o odroczenie lub zawieszenie spłaty należy ustalić, która część raty będzie wstrzymana:

jeżeli wakacje kredytowe dotyczą raty kapitałowo-odsetkowej, kredytobiorca w danym okresie w ogóle nie płaci zobowiązania,
jeżeli bank zawiesił spłatę jedynie części kapitałowej zobowiązania, mówimy o tzw. karencji i kredytobiorca nadal na bieżąco musi spłacać część odsetkową.

Oczywiście trzeba zdawać sobie sprawę, że zarówno odroczenie, jak i zawieszenie spłaty zobowiązania to jedynie przejściowa ulga finansowa. Nie ma ona wpływu na wysokość raty, ale pozwala na poukładanie finansów, znalezienie lepiej płatnej pracy lub innego źródła finansowania.

Wzrastające raty nie muszą być dla kredytobiorcy dużym problemem, jeżeli mądrze zarządza on swoim zobowiązaniem. Obowiązujące przepisy dają wiele różnych możliwości, które pozwalają na stabilizację finansową kredytu.

Pytania i odpowiedzi:

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Tak, i nie jest to szczególnie skomplikowany proces. Zasadniczo przypomina kupowanie mieszkania niezadłużonego z tą różnicą, że sprzedający musi pozyskać od banku zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłacenia oraz promesę, z której wynika, że bank wykreśli hipotekę po spłacie zobowiązania.

Co zrobić w przypadku posiadania kilku zobowiązań z różnym oprocentowaniem?

Rozwiązaniem może okazać się kredyt konsolidacyjny. To kredyt celowy, który jest udzielany na spłatę konkretnych zobowiązań (wszystkich lub niektórych). Wybierając kredyt konsolidacyjny, nie należy patrzeć jedynie na wysokość raty, ale też na oprocentowanie, okres spłaty i całkowity koszt finansowania.

Czy cross-selling jest obowiązkowy?

Zgodnie z art. 9 ustawy o kredycie hipotecznym kredytodawca nie może dokonywać sprzedaży wiązanej w związku z zawieraną umową kredytu hipotecznego, chyba, że jest to niezbędne do spłaty zobowiązania (np. konto z którego bank pobiera comiesięczne raty). W praktyce skorzystanie z cross-sellingu pozwala na obniżenie wysokości raty poprzez stosowanie niższej marży oraz zmniejszeniem dodatkowych kosztów finansowania.

MAM PYTANIA | JESTEM ZAINTERESOWANY / A OFERTĄ

Zaufali nam: