Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność krok po kroku

Opłata przekształceniowa

Nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się do dnia 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Dla przedsiębiorców przewidziano przy tym specjalne rozwiązanie. Jeżeli złożyli odpowiedni wniosek, mogą wnosić opłatę przez 99 lat (jeżeli stawka opłaty rocznej wynosiła 1%), 50 lat (jeżeli stawka wynosiła 2%) lub 33 lat (jeżeli stawka wynosiła 3%) od dnia przekształcenia. Ponadto, w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty, w każdym czasie, przedsiębiorca może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wniesienia opłaty zgodnie z tymi regułami, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Organ wydaje w takim wypadku zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia tego oświadczenia.

Ponadto, właściciel (nie tylko przedsiębiorca) w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu jej ponoszenia.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej organ wydaje w terminie 30 dni od dnia dokonania ostatniej opłaty, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie wpisu roszczenia o opłatę z księgi wieczystej.

Co istotne, możliwe jest także uzyskanie bonifikaty, tj. ulgi w zakresie opłaty za dany rok. Udziela jej właściwy organ właścicielom budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych w odniesieniu do gruntów stanowiących własność:

• Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
• jednostki samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty, której wysokość zależy od tego, kiedy została wniesiona. Zapłata opłaty jednorazowej w pierwszym roku po przekształceniu powoduje uzyskanie bonifikaty w wysokości 60%. Zapłata w każdym kolejnym roku powoduje zmniejszenie bonifikaty o kolejne 10 punktów procentowych.

Wpisy do księgi wieczystej przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Doręczenie zawiadomienia na taki adres uważa się za dokonane. Za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych. Wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny, potwierdzający, lecz nie tworzący prawa. Od wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę pobiera się opłatę stałą w wysokości:

• 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej;
• 75 zł – w pozostałych przypadkach.

Właściwe organy w procesie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Co do zasady, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa (także gdy prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne) i to do niego należy kierować wniosek.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, decyzję wydaje jednak wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Organem wyższego stopnia, do którego składa się odwołanie od decyzji, jest wojewoda.

Opłaty i przekształcenie bez ponoszenia opłat

Podobnie jak w ustawie z 2018 r., również ustawa z 2005 r. przewiduje konieczność poniesienia opłaty przekształceniowej. Wysokość opłaty właściwy organ określa w decyzji.

Na wniosek użytkownika wieczystego opłatę organ może jednak rozłożyć na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat (chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat). Ponadto, możliwe jest uzyskanie bonifikaty. Podobnie jak w ustawie z 2018 r., bonifikaty mogą wynikać z zarządzenia wojewody (dla gruntów we własności Skarbu Państwa) lub uchwały właściwej rady lub sejmiku (dla gruntów we własności jednostek samorządu terytorialnego).

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje w pewnych przypadkach nieodpłatnie. Dotyczy to przekształcenia dokonywanego na rzecz:

• osób fizycznych, będących w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości oraz spółdzielni mieszkaniowych lub ich następców prawnych, będących użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:
• w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
• na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy lub ich następców prawnych.

Skutki decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Co istotne, decyzja ta nie narusza praw osób trzecich. Oznacza to, że po pierwsze – przekształcenie nie może nastąpić, jeżeli naruszałoby to prawa osób trzecich. Po drugie zaś, możliwa jest interpretacja, według której fakt dokonania przekształcenia nie stanowi przeszkody do dochodzenia swych praw przez osoby trzecie. Jak zatem widać, w przypadku tej procedury, przekształcenie dokonuje się na wniosek i wynika z decyzji organu.

Przekształcenie użytkowania wieczystego jako odpłatna dostawa towarów

Od 2021 r. w kontekście przekształcenia prawa wieczystego we własność należy zwrócić na jedną istotną kwestię, wynikającą z orzeczenia TSUE z dnia z 25 lutego 2021 r., sygn. akt C-604/19.

Przez lata przekształcenie uważano za neutralne na gruncie VAT. Takie stanowisko podzielały polskie organy skarbowe oraz ministerstwo finansów, o czym świadczy odpowiedź na interpelację poselską nr 29137, w której minister stwierdził, iż jakkolwiek samo ustanowienia użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, tak jego przekształcenie nie będzie zdarzeniem skutkującym opodatkowaniem VAT (dostawą).

Niestety, TSUE nie zgodził się z tym stanowiskiem. W wydanym w 2021 r. wyroku sąd ten uznał, że przekształcenie z mocy ustawy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w zamian za uiszczenie opłaty stanowi dostawę towarów dla celów VAT. Co więcej, przy takim odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, gmina działa w charakterze podatnika VAT, a nie jako organ władzy publicznej. Według TSUE, przekształcenie stanowi formę przeniesienia prawa własności do towaru w zamian za odszkodowanie, z nakazu wydanego przez organ władzy publicznej lub w jego imieniu, albo z mocy prawa – opłata przekształceniowa ma być takim właśnie odszkodowaniem.

Wyrok TSUE dotyczył przekształcenia dokonanego ex lege na podstawie ustawy z 2018 r. Niewykluczone jest jednak, iż jego skutkiem będzie traktowanie każdego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność za formę opodatkowanej dostawy towarów. Oznaczać to może, iż zakresem VAT objęta zostanie każda opłata przekształceniowa, niezależnie od trybu przekształcenia.