Marcin Staniszewski
|
27 października 2021
Spis treści

Użytkowanie wieczyste jest specyficzną formą prawa rzeczowego. Jego istotą jest to, iż w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego (bądź ich związków) w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. W zamian zobowiązany jest jednak płacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Prawo to przyznaje się zasadniczo na okres 99 lat.

Prawo użytkowania wieczystego można jednak przekształcić we własność. Obecnie w prawie polskim wskazać można dwie formy przekształcenia użytkowania wieczystego we własność: na podstawie ustawy z 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

I. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy z 2018 r.

Ważną cechą przekształcenia dokonanego na podstawie ustawy z 2018 r. jest to, iż dokonuje się z mocy prawa, a nie na wniosek. Dotyczy ona jednak jedynie określonych rodzajów gruntu.

Grunty, których dotyczy ustawa z 2018 r.

Zgodnie z art. 1 tej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Nie jest zatem wymagane złożenie żadnego wniosku ani wydanie decyzji administracyjnej, co jednak nie oznacza braku formalności. Ustawa dotyczy jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a zatem: przez domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Co jednak, jeśli oprócz budynków mieszkalnych na danym gruncie postawione są także budynki o innym charakterze? Ustawa zawiera odpowiedź na to pytanie: stosuje się ją także wtedy, gdy łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne (wraz z budynkami służącymi korzystania z nich) nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Jeśli powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszkalne przekracza 30%, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nastąpi w dniu założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, na której znajdują się budynki o charakterze innym, niż mieszkalny. Sąd może przeprowadzić te czynności na wniosek użytkownika wieczystego. Wniosek może złożyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ustawie o własności lokali.

Jeżeli zatem na działce znajduje się budynek niemieszkalny o dużej powierzchni użytkowej, możliwe jest złożenie wniosku o jego wyłączenie z księgi wieczystej albo założenie dla niego nowej księgi.

Rola zaświadczenia w procesie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Do ujawnienia przekształcenia naszego prawa w księdze wieczystej niezbędne jest jednak uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia od właściwego organu. Zaświadczenie to pełni istotną rolę, gdyż potwierdza przekształcenie. Zasadniczo zaświadczenie wydaje starosta (dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa). Ustawa przewiduje jednak także wyjątki:

  • wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa wydaje zaświadczenie w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
  • dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje zaświadczenie w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności wykonuje ten podmiot;
  • dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego wydaje zaświadczenie w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności wykonują te podmioty.

Zaświadczenie wydaje się z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Możliwe jest jednak złożenie wniosku o wydanie zaświadczenia przed upływem tego terminu. W takim wypadku zaświadczenie powinno zostać wydane w ciągu 4 miesięcy.

Jeszcze krótszy termin przewidziany został w przypadku, gdy zaświadczenie wydaje się na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – wynosi 30 dni od dnia złożenia wniosku. Zaświadczenie pełni jeszcze jedną ważną rolę: informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej. Roszczenie o opłatę zostaje wpisane do księgi wieczystej.


Opłaty w procesie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Opłata przekształceniowa

Nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się do dnia 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Dla przedsiębiorców przewidziano przy tym specjalne rozwiązanie. Jeżeli złożyli odpowiedni wniosek, mogą wnosić opłatę przez 99 lat (jeżeli stawka opłaty rocznej wynosiła 1%), 50 lat (jeżeli stawka wynosiła 2%) lub 33 lat (jeżeli stawka wynosiła 3%) od dnia przekształcenia. Ponadto, w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty, w każdym czasie, przedsiębiorca może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wniesienia opłaty zgodnie z tymi regułami, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Organ wydaje w takim wypadku zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia tego oświadczenia.

Ponadto, właściciel (nie tylko przedsiębiorca) w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu jej ponoszenia.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej organ wydaje w terminie 30 dni od dnia dokonania ostatniej opłaty, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie wpisu roszczenia o opłatę z księgi wieczystej.

Co istotne, możliwe jest także uzyskanie bonifikaty, tj. ulgi w zakresie opłaty za dany rok. Udziela jej właściwy organ właścicielom budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych w odniesieniu do gruntów stanowiących własność:

  • Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
  • jednostki samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty, której wysokość zależy od tego, kiedy została wniesiona. Zapłata opłaty jednorazowej w pierwszym roku po przekształceniu powoduje uzyskanie bonifikaty w wysokości 60%. Zapłata w każdym kolejnym roku powoduje zmniejszenie bonifikaty o kolejne 10 punktów procentowych.

Wpisy do księgi wieczystej przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Doręczenie zawiadomienia na taki adres uważa się za dokonane. Za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych. Wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny, potwierdzający, lecz nie tworzący prawa. Od wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę pobiera się opłatę stałą w wysokości:

  • 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej;
  • 75 zł – w pozostałych przypadkach.

II. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy z 2005 r.

Jak widać, wyżej omawiana procedura obejmuje dość wąski zakres gruntów. Alternatywą dla użytkowników wieczystych niektórych innych gruntów są wciąż obowiązujące przepisy ustawy z 2005 r. Co istotne, użytkowanie wieczyste w tej formie dokonywane jest na wniosek w ramach procedury administracyjnej, a nie z mocy prawa.

Grunty, które mogą zostać przekształcone na podstawie ustawy z 2005 r.

Użytkownik wieczysty może domagać się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w drodze decyzji, gdy:

  • z mocy ustawy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nie przekształci się w prawo własności, ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące przekształcenie z mocy prawa wskazane w ustawie z 2018 r.:
  • z dniem 1.01.2019 r. albo
  • z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości, albo
  • wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu, który nie jest gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe;
  • z dniem oddania do użytkowania budynku mieszkalnego wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, albo
  • użytkownik wieczysty (lub współużytkownik):
  • złożył właściwemu organowi administracji do 31.03.2019 r. oświadczenie o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i
  • postępowanie prowadzone na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zakończy się do dnia 31.12.2021 r. wydaniem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (zob. E. Klat-Górska, Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Zagadnienia prawne, Warszawa 2019, s. 105-106).

Kto może złożyć wniosek o przekształcenie użytkowania we własnosć?

Wniosek o przekształcenie mogą złożyć osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości:

  • zabudowanych na cele mieszkaniowe lub
  • zabudowanych garażami albo
  • przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz
  • nieruchomości rolnych.

Ponadto, z żądaniem mogą również wystąpić:

  • osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
  • spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Prawo to przysługuje także następcom prawnym ww. osób.


Właściwe organy w procesie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Co do zasady, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa (także gdy prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne) i to do niego należy kierować wniosek.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, decyzję wydaje jednak wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Organem wyższego stopnia, do którego składa się odwołanie od decyzji, jest wojewoda.

Opłaty i przekształcenie bez ponoszenia opłat

Podobnie jak w ustawie z 2018 r., również ustawa z 2005 r. przewiduje konieczność poniesienia opłaty przekształceniowej. Wysokość opłaty właściwy organ określa w decyzji.

Na wniosek użytkownika wieczystego opłatę organ może jednak rozłożyć na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat (chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat). Ponadto, możliwe jest uzyskanie bonifikaty. Podobnie jak w ustawie z 2018 r., bonifikaty mogą wynikać z zarządzenia wojewody (dla gruntów we własności Skarbu Państwa) lub uchwały właściwej rady lub sejmiku (dla gruntów we własności jednostek samorządu terytorialnego).

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje w pewnych przypadkach nieodpłatnie. Dotyczy to przekształcenia dokonywanego na rzecz:

  • osób fizycznych, będących w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości oraz spółdzielni mieszkaniowych lub ich następców prawnych, będących użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:
  • w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
  • na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy lub ich następców prawnych.

Skutki decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Co istotne, decyzja ta nie narusza praw osób trzecich. Oznacza to, że po pierwsze – przekształcenie nie może nastąpić, jeżeli naruszałoby to prawa osób trzecich. Po drugie zaś, możliwa jest interpretacja, według której fakt dokonania przekształcenia nie stanowi przeszkody do dochodzenia swych praw przez osoby trzecie. Jak zatem widać, w przypadku tej procedury, przekształcenie dokonuje się na wniosek i wynika z decyzji organu.

Przekształcenie użytkowania wieczystego jako odpłatna dostawa towarów

Od 2021 r. w kontekście przekształcenia prawa wieczystego we własność należy zwrócić na jedną istotną kwestię, wynikającą z orzeczenia TSUE z dnia z 25 lutego 2021 r., sygn. akt C-604/19.

Przez lata przekształcenie uważano za neutralne na gruncie VAT. Takie stanowisko podzielały polskie organy skarbowe oraz ministerstwo finansów, o czym świadczy odpowiedź na interpelację poselską nr 29137, w której minister stwierdził, iż jakkolwiek samo ustanowienia użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, tak jego przekształcenie nie będzie zdarzeniem skutkującym opodatkowaniem VAT (dostawą).

Niestety, TSUE nie zgodził się z tym stanowiskiem. W wydanym w 2021 r. wyroku sąd ten uznał, że przekształcenie z mocy ustawy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w zamian za uiszczenie opłaty stanowi dostawę towarów dla celów VAT. Co więcej, przy takim odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, gmina działa w charakterze podatnika VAT, a nie jako organ władzy publicznej. Według TSUE, przekształcenie stanowi formę przeniesienia prawa własności do towaru w zamian za odszkodowanie, z nakazu wydanego przez organ władzy publicznej lub w jego imieniu, albo z mocy prawa – opłata przekształceniowa ma być takim właśnie odszkodowaniem.

Wyrok TSUE dotyczył przekształcenia dokonanego ex lege na podstawie ustawy z 2018 r. Niewykluczone jest jednak, iż jego skutkiem będzie traktowanie każdego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność za formę opodatkowanej dostawy towarów. Oznaczać to może, iż zakresem VAT objęta zostanie każda opłata przekształceniowa, niezależnie od trybu przekształcenia.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – słowem podsumowania

Jeżeli nasze prawo użytkowania wieczystego nie zostało przekształcone we własność z mocy prawa, wciąż możemy złożyć wniosek o przekształcenie. Pamiętać należy jednak o obowiązku poniesienia kosztów opłaty przekształceniowej oraz o naszych prawach związanych z możliwością uzyskania bonifikaty oraz opłacenia jej jednorazowo. Nowi właściciele muszą się przygotować na to, iż w najbliższych latach urzędy skarbowe mogą rozpocząć doliczanie VAT za opłatę przekształceniową, bądź dokonane zostaną zmiany w prawie, które określą, iż przekształcenie uważana jest za odpłatną dostawę towarów.

Marcin Staniszewski

Radca Prawny

Kancelaria Prawna RPMS



Zaufali nam:


5/5 - (1 vote)