Odszkodowanie z tytułu uchwalenia planu miejscowego

W sytuacji, kiedy uchwalenie lub zmiana planu miejscowego doprowadziła do zmniejszenia wartości nieruchomości, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją, nie skorzystawszy wcześniej z roszczeń przyznanych na mocy ustawy, ma prawo do żądania odszkodowania uzupełniającego od gminy. Wysokość tego odszkodowania jest równa różnicy w wartości nieruchomości przed zmianą lub uchwaleniem planu oraz po tej zmianie lub uchwaleniu aktu prawa miejscowego.

Inaczej wygląda sytuacja, kiedy wartość nieruchomości wzrosła wskutek zmiany planu miejscowego, np. poprzez wybudowanie na jej terenie infrastruktury zaspokajającej potrzeby publiczne. W razie zbycia nieruchomości pobierana jest jednorazowa opłata określona w planie miejscowym tytułem rekompensaty za zysk sprzedającego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i stanowi dochód własny gminy. 

Opłata uiszczana przez właściciela lub użytkownika na rzecz gminy to tzw. renta (opłata) planistyczna i nie należy mylić jej z opłatą adiacencką.

W jaki sposób oblicza się odszkodowanie oraz opłatę planistyczną?

Zgodnie z treścią art. 37 ustawy, wysokość odszkodowania oraz opłaty planistycznej określa się na dzień sprzedaży nieruchomości poprzez porównanie ze sobą dwóch stanów faktycznych:

• wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego;
• wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wysokość odszkodowania lub opłaty planistycznej to różnica między pierwszą a drugą wyceną nieruchomości.

Jak określić wartość nieruchomości na potrzeby wyliczenia odszkodowania?

Zasady wyliczania odszkodowania określa art. 36 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem:

• w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów nieobjętych dotychczas takim planem albo nieobjętych w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z faktycznym użytkowaniem – wartość nieruchomości określa się na podstawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego:
• dróg publicznych;
• sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych i telekomunikacyjnych;
• w sytuacji, gdy na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone – wartość nieruchomości określa się na podstawie dotychczasowego jej przeznaczenia w planie, który jest uchylany lub zmieniany.

Wartość nieruchomości w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

W sposób precyzyjny wartość nieruchomości określa się na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami [dalej jako: „ugn”] poprzez sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Dobór zasad oraz metod wyceny nieruchomości określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także PKZW (Powszechne Krajowe Zasady Wyceny). Do metod wyceny zalicza się m.in. określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej. Z kolei wśród podejść do wyceny wyróżnia się m.in. podejście porównawcze, dochodowe i mieszane.

Zgodnie z ogólną zasadą określającą kryteria wyceny nieruchomości wyrażoną w art. 154 ust. 2 ugn, przy określaniu podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości biegły do spraw wyceny powinien uwzględnić przede wszystkim:

• cel wyceny;
• rodzaj i położenie nieruchomości;
• przeznaczenie w planie miejscowym;
• stan nieruchomości;
• dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 156 ust. 3 ugn, operat szacunkowy może być co do zasady wykorzystany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tej dacie może zostać wykorzystany wyłącznie wtedy, gdy autor go zatwierdzi.

Strona, która uważa, że wartość nieruchomości została zaniżona lub zawyżona, może złożyć uzasadnione zarzuty do wyceny biegłego. Ma też możliwość przedstawienia w sprawie operatu sporządzonego na własne zlecenie, a także zwrócenie się do organizacji zawodowej zrzeszającej biegłych do spraw nieruchomości o poddanie operatu ocenie w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W razie oceny negatywnej, dokument traci walor opinii o nieruchomości.

Zmiana planu miejscowego niejednokrotnie krzyżuje plany inwestorom i utrudnia bieżące prowadzenie działalności gospodarczej. Dlatego podmiot dysponujący tytułem prawnym do nieruchomości powinien pamiętać o możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu utrudnień będących skutkiem uchwalenia aktów prawa miejscowego. Terminy przedawnienia roszczeń są dosyć krótkie, dlatego prowadzenie sprawy warto zlecić prawnikom z wieloletnim doświadczeniem z zakresu obsługi sektora nieruchomości.