Joanna Rotter
|
1 września 2022
Spis treści

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to specjalista, który pomaga dokonać transakcji osobom chcącym obracać swoimi nieruchomościami. Jego działania – jeżeli nie charakteryzują się należytą starannością – mogą narazić klientów na szkody, a także utratę potencjalnych korzyści. Jeżeli zdarzyło Ci się trafić na nieuczciwego pośrednika albo jeżeli planujesz podjąć pracę w charakterze brokera nieruchomości, koniecznie przeczytaj, jaka odpowiedzialność wiąże się z wykonywaniem tego zawodu.

Kim jest pośrednik nieruchomości?

Status pośrednika nieruchomości jest regulowany przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Oprócz regulacji dotyczących brokerów nieruchomości, akt w tym dziale normuje także działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zarządców nieruchomości.

Zgodnie z art. 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pod pojęciem obrotu nieruchomościami należy rozumieć: nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części, np. najem.

Aby móc wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami należy spełnić kilka warunków. Pierwszym z nich jest wymóg niekaralności. Po drugie – chociaż nie jest to już obligatoryjne – pośrednik powinien posiadać licencję wydawaną przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, czy pośrednik, z którego usług chcemy skorzystać posiada licencję – będziemy mieć pewność, że podchodzi do swojej działalność z należytym profesjonalizmem. Będzie to także przemawiało za uznaniem, że traktuje wykonywanie swojego zawodu z najwyższą starannością. I wreszcie po trzecie – pośrednik powinien musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. I nie, nie chodzi tutaj o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, jakie powinien posiadać każdy przedsiębiorca, ale o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej stricte z wykonywanym zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Odpowiedzialność cywilna

Zgodnie z art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, każdy pośrednik powinien posiadać obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Czyli właściwie od czego? Odpowiedzialność cywilna to odpowiedzialność wobec osób trzecich za działania, które przez pryzmat prawa są oceniane negatywnie. Taką odpowiedzialność zwykle ponoszą przedstawiciele wolnych zawodów, tacy jak prawnicy, lekarze, czy pośrednicynieruchomości właśnie. Głównym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności dla kogoś innego jest zobowiązanie jej – w przypadku gdy dojdzie do wystąpienia szkody – do naprawienia powstałego w ten sposób uszczerbku.

W przypadku pośredników w obrocie nieruchomościami jest to ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Ponieważ pośrednik powinien wykonywać swoje obowiązki zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, właściwą starannością i zgodnie z zasadami etyki zawodowej, wszelkie odstępstwa od tych ram, mogą grozić powstaniem szkody po stronie klienta. Co istotne, art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że nawet jeżeli broker wykonuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, ale nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność także za działania tychże osób.

Odpowiedzialność cywilna dzieli się na dwie bardziej szczegółowe kategorie: na odpowiedzialność kontraktową i deliktową. Umiejętność ich rozróżnienia pozwala na prawidłowe wskazanie, w jaki sposób możemy dochodzić roszczeń od nieuczciwego pośrednika.

Odpowiedzialność kontraktowa

Najczęstszym źródłem stosunku zobowiązaniowego istniejącego między pośrednikiem a jego klientem jest umowa. Z tego powodu, pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady regulujące reżim tej odpowiedzialności ujęte zostały w art. 471 Kodeksu cywilnego. “Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.” Pod pojęciem nienależytego wykonania umowy należy rozumieć wszelkie rodzaje uchybień, które mogą wynikać z kontraktu, przede wszystkim pozostawanie brokera w zwłoce, czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

Aby możliwe było dochodzenie roszczeń od pośrednika w oparciu o odpowiedzialność kontraktową, musi zaistnieć szkoda, czyli faktyczny uszczerbek w interesach klienta lub potencjalnego klienta. Musi także istnieć związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem tejże szkody. Innymi słowy, między czynnością pośrednika (lub jej brakiem) musi istnieć szereg powiązań prowadzących do tego, że wystąpiła szkoda. Art. 361 Kodeksu cywilnego, paragraf pierwszy stanowi, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Odpowiedzialność deliktowa

Unormowanie odpowiedzialność deliktowej znajdziemy w art. 415 KC, który stanowi: “Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Podstawą powstania odpowiedzialności deliktowej jest jak sam nazwa wskazuje – delikt, tj. popełnienie czynu zabronionego prawem. A zatem, odpowiedzialność deliktową pośrednik może ponieść za każdym razem, ilekroć dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych – katalog zachowań jest wyjątkowo szeroki. Takie zachowania będą z mocy prawa uznawane za niegodziwe, a więc dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie będzie wymagane, by strony transakcji uregulowały te kwestie w umowie.

Należy zwrócić uwagę, iż w niektórych przypadkach może się okazać, że pośrednik ponosi zarówno odpowiedzialność kontraktową, gdyż naruszył zapisy umowy, jak również deliktową – gdyż jego działanie stanowiło jednocześnie naruszenie prawa. Wtedy klient, który doznał szkody w swoich interesach, ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu tak odpowiedzialności kontraktowej jak i deliktowej, według swojego uznania. Jeżeli w wyniku takiego zachowania klient pośrednika poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł się od niego domagać odszkodowania, zaś w przypadku niemajątkowej – zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń

Jeżeli znajdziemy się w sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego lub niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, powinniśmy zgodnie ze sztuką w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody, w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia. Możemy także dokonać zgłoszenia do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która zrzesza pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu. Jeżeli działania polubowne nie przyniosą skutku, należy wnieść powództwo do sądu. Jeżeli sąd zasądzi na naszą rzecz odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadał ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie miał obowiązek pokrycia kosztów związanych z postępowaniem.

Podsumowanie

Posiadanie ubezpieczenia przez pośredników nieruchomości to absolutna konieczność. Po pierwsze, chroni to interesy zarówno klientów jak i brokerów, a po drugie jest obowiązkiem wynikającym wprost z ustawy. Za nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC, pośrednika może spotkać sroga kara.

Pytania i odpowiedzi

Kwestię zakresu zdarzeń objętych ubezpieczeniem reguluje Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z Rozporządzeniem, ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez danego pośrednika jego rodzinie, polegających na zapłacie kar umownych oraz powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25 000 euro. Kwota ta jest ustalana przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.


Zaufali nam:


5/5 - (liczba głosów: 1)