Marcin Staniszewski
|
1 września 2022 | Ostatnio zmodyfikowano 17 grudnia, 2023 o 14:43 | Czas na przeczytanie: 7 minut

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to specjalista, który pomaga dokonać transakcji osobom chcącym obracać swoimi nieruchomościami. Jego działania – jeżeli nie charakteryzują się należytą starannością – mogą narazić klientów na szkody, a także utratę potencjalnych korzyści. Jeżeli zdarzyło Ci się trafić na nieuczciwego pośrednika albo jeżeli planujesz podjąć pracę w charakterze brokera nieruchomości, koniecznie przeczytaj, jaka odpowiedzialność wiąże się z wykonywaniem tego zawodu.

Marcin Staniszewski
RADCA PRAWNY
Specjalizacja: Obsługa korporacyjna przedsiębiorstw, w tym reorganizacja fuzje i przejęcia. Sprawy...
Więcej artykułów tego autora

Kim jest pośrednik nieruchomości?

Status pośrednika nieruchomości jest regulowany przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Oprócz regulacji dotyczących brokerów nieruchomości, akt w tym dziale normuje także działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zarządców nieruchomości.

Zgodnie z art. 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pod pojęciem obrotu nieruchomościami należy rozumieć: nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części, np. najem.

Aby móc wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami należy spełnić kilka warunków. Pierwszym z nich jest wymóg niekaralności. Po drugie – chociaż nie jest to już obligatoryjne – pośrednik powinien posiadać licencję wydawaną przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, czy pośrednik, z którego usług chcemy skorzystać posiada licencję – będziemy mieć pewność, że podchodzi do swojej działalność z należytym profesjonalizmem. Będzie to także przemawiało za uznaniem, że traktuje wykonywanie swojego zawodu z najwyższą starannością. I wreszcie po trzecie – pośrednik powinien musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. I nie, nie chodzi tutaj o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, jakie powinien posiadać każdy przedsiębiorca, ale o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej stricte z wykonywanym zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Odpowiedzialność cywilna

Zgodnie z art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, każdy pośrednik powinien posiadać obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Czyli właściwie od czego? Odpowiedzialność cywilna to odpowiedzialność wobec osób trzecich za działania, które przez pryzmat prawa są oceniane negatywnie. Taką odpowiedzialność zwykle ponoszą przedstawiciele wolnych zawodów, tacy jak prawnicy, lekarze, czy pośrednicynieruchomości właśnie. Głównym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności dla kogoś innego jest zobowiązanie jej – w przypadku gdy dojdzie do wystąpienia szkody – do naprawienia powstałego w ten sposób uszczerbku.

W przypadku pośredników w obrocie nieruchomościami jest to ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Ponieważ pośrednik powinien wykonywać swoje obowiązki zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, właściwą starannością i zgodnie z zasadami etyki zawodowej, wszelkie odstępstwa od tych ram, mogą grozić powstaniem szkody po stronie klienta. Co istotne, art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że nawet jeżeli broker wykonuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, ale nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność także za działania tychże osób.

Odpowiedzialność cywilna dzieli się na dwie bardziej szczegółowe kategorie: na odpowiedzialność kontraktową i deliktową. Umiejętność ich rozróżnienia pozwala na prawidłowe wskazanie, w jaki sposób możemy dochodzić roszczeń od nieuczciwego pośrednika.

Odpowiedzialność kontraktowa

Najczęstszym źródłem stosunku zobowiązaniowego istniejącego między pośrednikiem a jego klientem jest umowa. Z tego powodu, pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady regulujące reżim tej odpowiedzialności ujęte zostały w art. 471 Kodeksu cywilnego. “Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.” Pod pojęciem nienależytego wykonania umowy należy rozumieć wszelkie rodzaje uchybień, które mogą wynikać z kontraktu, przede wszystkim pozostawanie brokera w zwłoce, czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

Aby możliwe było dochodzenie roszczeń od pośrednika w oparciu o odpowiedzialność kontraktową, musi zaistnieć szkoda, czyli faktyczny uszczerbek w interesach klienta lub potencjalnego klienta. Musi także istnieć związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem tejże szkody. Innymi słowy, między czynnością pośrednika (lub jej brakiem) musi istnieć szereg powiązań prowadzących do tego, że wystąpiła szkoda. Art. 361 Kodeksu cywilnego, paragraf pierwszy stanowi, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Odpowiedzialność deliktowa

Unormowanie odpowiedzialność deliktowej znajdziemy w art. 415 KC, który stanowi: “Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Podstawą powstania odpowiedzialności deliktowej jest jak sam nazwa wskazuje – delikt, tj. popełnienie czynu zabronionego prawem. A zatem, odpowiedzialność deliktową pośrednik może ponieść za każdym razem, ilekroć dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych – katalog zachowań jest wyjątkowo szeroki. Takie zachowania będą z mocy prawa uznawane za niegodziwe, a więc dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie będzie wymagane, by strony transakcji uregulowały te kwestie w umowie.

Należy zwrócić uwagę, iż w niektórych przypadkach może się okazać, że pośrednik ponosi zarówno odpowiedzialność kontraktową, gdyż naruszył zapisy umowy, jak również deliktową – gdyż jego działanie stanowiło jednocześnie naruszenie prawa. Wtedy klient, który doznał szkody w swoich interesach, ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu tak odpowiedzialności kontraktowej jak i deliktowej, według swojego uznania. Jeżeli w wyniku takiego zachowania klient pośrednika poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł się od niego domagać odszkodowania, zaś w przypadku niemajątkowej – zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń

Jeżeli znajdziemy się w sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego lub niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, powinniśmy zgodnie ze sztuką w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody, w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia. Możemy także dokonać zgłoszenia do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która zrzesza pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu. Jeżeli działania polubowne nie przyniosą skutku, należy wnieść powództwo do sądu. Jeżeli sąd zasądzi na naszą rzecz odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadał ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie miał obowiązek pokrycia kosztów związanych z postępowaniem.

Podsumowanie

Posiadanie ubezpieczenia przez pośredników nieruchomości to absolutna konieczność. Po pierwsze, chroni to interesy zarówno klientów jak i brokerów, a po drugie jest obowiązkiem wynikającym wprost z ustawy. Za nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC, pośrednika może spotkać sroga kara.

Pytania i odpowiedzi

Kwestię zakresu zdarzeń objętych ubezpieczeniem reguluje Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z Rozporządzeniem, ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez danego pośrednika jego rodzinie, polegających na zapłacie kar umownych oraz powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25 000 euro. Kwota ta jest ustalana przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.
MAM PYTANIA | JESTEM ZAINTERESOWANY / A OFERTĄ

Zaufali nam:

Spis treści

    Imię i nazwisko
    Email lub telefon kontaktowy
    Twoja wiadomość
    Dane podane w formularzu będą przetwarzane przez Kancelarię Prawną RPMS z siedzibą w Poznaniu, w celu realizacji zgłoszenia oraz według zasad zawartych w Polityce Prywatności.

    Pozostałe Artykuły

    Obowiązki informacyjne spółek giełdowych
    30 kwietnia 2024
    Obowiązki informacyjne spółek giełdowych

    Dlaczego wypełnianie obowiązków informacyjnych przez spółki publiczne jest tak istotne? Warto zdawać sobie sprawę, że...

    Więcej
    Roszczenie komandytariusza o wypłatę zysku – o czym należy pamiętać?
    29 kwietnia 2024
    Roszczenie komandytariusza o wypłatę zysku – o czym należy pamiętać?

    Jakie są zasady obliczania i dzielenia zysku w sp.k.? Cechą wspólną dla komplementariusza i komandytariusza...

    Więcej
    Zakaz konkurencji w umowach transportowych
    26 kwietnia 2024
    Zakaz konkurencji w umowach transportowych

    Czy wprowadzenie zakazu konkurencji do umowy jest dopuszczalne? Klauzule lub umowy przewidujące zakaz prowadzenia działalności...

    Więcej
    Analiza przedwdrożeniowa – aspekty formalne i praktyczne
    25 kwietnia 2024
    Analiza przedwdrożeniowa – aspekty formalne i praktyczne

    Na czym polega analiza przedwdrożeniowa? Analiza przedwdrożeniowa jest zespołem czynności, polegających na ustaleniu wymagań przedsiębiorstwa...

    Więcej
    E-sport na tle obowiązującego prawa
    24 kwietnia 2024
    E-sport na tle obowiązującego prawa

    Czy sport elektroniczny jest de facto sportem? Nazwa e-sport jest skrótem od sformułowania sport elektroniczny....

    Więcej
    Wpływ postępowań restrukturyzacyjnych na toczące się postępowania sądowe i egzekucyjne
    23 kwietnia 2024
    Wpływ postępowań restrukturyzacyjnych na toczące się postępowania sądowe i egzekucyjne

    Jakie są zasady windykacji w przypadku niewypłacalności dłużnika? Zazwyczaj wierzyciel dowiaduje się o niewypłacalności dłużnika...

    Więcej
    E – voting w spółkach
    22 kwietnia 2024
    E – voting w spółkach

    Czym jest e – voting? Kodeks spółek handlowych nie posługuje się wprost pojęciem e –...

    Więcej
    Czym jest wrogie przejęcie i jak bronić się przed hostile takeover?
    19 kwietnia 2024
    Czym jest wrogie przejęcie i jak bronić się przed hostile takeover?

    Na czym polega wrogie przejęcie? Pojęcie przejęcia jest używane w prawie handlowym na określenie procesu...

    Więcej
    Wprowadzanie produktów na inne rynki UE a BDO, czyli międzynarodowy e-commerce i opakowania (na przykładzie Włoch i Niemiec)
    18 kwietnia 2024
    Wprowadzanie produktów na inne rynki UE a BDO, czyli międzynarodowy e-commerce i opakowania (na przykładzie Włoch i Niemiec)

    Systemy zbliżone do BDO Podobne regulacje nie są jedynie domeną Polski – wynikają one z...

    Więcej
    Praca na kilka „etatów” na B2B w IT
    18 kwietnia 2024
    Praca na kilka „etatów” na B2B w IT

    Czym charakteryzuje się praca w IT w modelu B2B? Według doniesień płynących z dużych korporacji...

    Więcej
    Odpowiedzialność za przeciążenie pojazdu w transporcie. Kto ją ponosi?
    17 kwietnia 2024
    Odpowiedzialność za przeciążenie pojazdu w transporcie. Kto ją ponosi?

    Gdzie została uregulowana odpowiedzialność za przeciążenie pojazdu transportowego? Przeładowanie ciężarówek zdarza się zarówno w transporcie...

    Więcej
    Czy komornik może zająć wierzytelność z umowy zlecenia?
    16 kwietnia 2024
    Czy komornik może zająć wierzytelność z umowy zlecenia?

    Czy umowa zlecenie pomaga „ukryć się” przed komornikiem? Wbrew temu, co może się wydawać, umowa...

    Więcej
    Co musi się znaleźć na metce odzieżowej?
    15 kwietnia 2024
    Co musi się znaleźć na metce odzieżowej?

    Na kim ciąży obowiązek “metkowania” odzieży? Metka odzieżowa jest podstawowym źródłem informacji o odzieży, którą...

    Więcej
    Obowiązki informacyjne spółek giełdowych
    12 kwietnia 2024
    Obowiązki informacyjne spółek giełdowych

    Dlaczego wypełnianie obowiązków informacyjnych przez spółki publiczne jest tak istotne? Warto zdawać sobie sprawę, że...

    Więcej
    Umowa na stworzenie systemu ERP
    11 kwietnia 2024
    Umowa na stworzenie systemu ERP

    Kiedy warto wdrożyć oprogramowanie ERP w firmie? Na wdrożenie ERP zazwyczaj decydują się firmy, które...

    Więcej
    Wykorzystanie AI w technologii blockchain i smart contracts. Co warto wiedzieć?
    10 kwietnia 2024
    Wykorzystanie AI w technologii blockchain i smart contracts. Co warto wiedzieć?

    Jak działają smart contracts? Inteligentne kontrakty wykorzystują kod źródłowy do automatycznego wyegzekwowania określonych praw lub...

    Więcej
    Likwidacja spółki – podstawowe informacje
    9 kwietnia 2024
    Likwidacja spółki – podstawowe informacje

    Na czym polega likwidacja spółki? Likwidacja spółki zmierza do zakończenia bieżącej działalności gospodarczej i wykreślenie...

    Więcej
    Deepfake w świetle AI Act
    9 kwietnia 2024
    Deepfake w świetle AI Act

    Czym jest deepfake? Mianem deepfake’a określa się manipulację obrazu, dźwięku albo obrazu i dźwięku powstałą...

    Więcej
    AI ACT – najważniejsze informacje
    8 kwietnia 2024
    AI ACT – najważniejsze informacje

    Gdzie wykorzystywana jest sztuczna inteligencja? Choć sztuczna inteligencja (ang. Artificial Intelligence, AI) może kojarzyć się...

    Więcej
    Usługi chmurowe: IaaS vs PaaS vs SaaS vs XaaS
    8 kwietnia 2024
    Usługi chmurowe: IaaS vs PaaS vs SaaS vs XaaS

    Kto i dlaczego korzysta z usług chmurowych? Usługi wykorzystujące chmury obliczeniowe pozwalają na dostęp do...

    Więcej
    Umowa wdrożeniowa na algorytm AI
    7 kwietnia 2024
    Umowa wdrożeniowa na algorytm AI

    Jaki model aplikacji projektuje dostawca? Na wstępie należy zaznaczyć, że umowy wdrożeniowe mają charakter kontraktów...

    Więcej
    Usługa inicjowania płatności (PISP)
    5 kwietnia 2024
    Usługa inicjowania płatności (PISP)

    Usługa inicjowania płatności Payment Initiation Service polega na zainicjowaniu przez podmiot uprawniony do świadczenia tej...

    Więcej
    Jak założyć fundację?
    4 kwietnia 2024
    Jak założyć fundację?

    Założenie fundacji – korzyści Korzyści finansowe Fundacja ma możliwość finansowania działań poprzez różnego rodzaju dotacje,...

    Więcej
    Umowa B2B (samozatrudnienie) a umowa o pracę – na co uważać?
    3 kwietnia 2024
    Umowa B2B (samozatrudnienie) a umowa o pracę – na co uważać?

    Dlaczego strony decydują się na B2B? Samozatrudnienie może okazać się wygodną formą współpracy dla obu...

    Więcej
    Odpowiedzialność podatkowa członków zarządu
    2 kwietnia 2024
    Odpowiedzialność podatkowa członków zarządu

    Pozycja członków zarządu a przepisy ordynacji podatkowej Już na wstępie należy zauważyć, że pozycja członków...

    Więcej
    Ile kosztuje upadłość spółki z o.o.?
    29 marca 2024
    Ile kosztuje upadłość spółki z o.o.?

    Kiedy spółka musi zgłosić wniosek o upadłość? W pierwszej kolejności warto przypomnieć, kiedy zarząd spółki...

    Więcej
    Zakładanie oddziału firmy zagranicznej w Polsce
    28 marca 2024
    Zakładanie oddziału firmy zagranicznej w Polsce

    Oddział a przedstawicielstwo - różnice Oba te sposoby pozwalają bowiem, przynajmniej w pewnym zakresie, rozszerzyć...

    Więcej
    Procedury KYC (Know Your Customer) w działalności instytucji obowiązanych w rozumieniu AML
    27 marca 2024
    Procedury KYC (Know Your Customer) w działalności instytucji obowiązanych w rozumieniu AML

    Czym są procedury KYC i jak wiążą się z AML? Procedury KYC to szereg czynności...

    Więcej
    Objęcie obowiązkiem ubezpieczenia społecznego i zdrowotnego komplementariuszy spółki komandytowo – akcyjnej w 2023 r.
    26 marca 2024
    Objęcie obowiązkiem ubezpieczenia społecznego i zdrowotnego komplementariuszy spółki komandytowo – akcyjnej w 2023 r.

    Nowelizacja ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych jest aktem prawa normującym...

    Więcej
    Optymalizacja podatkowa w 2024 roku, czyli jak obniżyć podatki?
    25 marca 2024
    Optymalizacja podatkowa w 2024 roku, czyli jak obniżyć podatki?

    Na czym polega optymalizacja podatkowa? Prowadzenie każdej działalności gospodarczej, niezależnie od jej formy i rodzaju,...

    Więcej


    Dodaj komentarz

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *