Koronawirus a obniżenie czynszu najmu lokalu użytkowego

CZY ISTNIEJE MOŻLIWOŚĆ OBNIŻENIA CZYNSZU NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO W ZWIĄZKU Z WYSTĄPIENIEM NADZWYCZAJNEJ OKOLICZNOŚCI (KORONAWIRUS 2020)

Po wydaniu przez Ministra Zdrowia w dniu 13 marca 2020 r. rozporządzenia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego w związku z wystąpienie koronawirusa (COVID-19) wiele branż stanęło w miejscu z dnia na dzień tracąc swoje źródło dochodu.

W chwili obecnej ciężko jest przewidzieć jak długo takie obostrzenia będą w naszym kraju stosowane, dlatego tym bardziej nie sposób przewidzieć jaką skalę osiągną straty nimi spowodowane. Zamykanie galerii handlowych, salonów usługowych, siłowni, kawiarni, klubów, czy kin wpływa na całą gospodarkę, płynność finansową,  a od przetrwania tego okresu zależy jak wiele z zamkniętych w chwili obecnej firm powróci na rynek.

W chwili obecnej ciężko jest przewidzieć jaki rodzaj pomocy będzie stosowany w stosunku do rodzimych biznesów, jednak już teraz można próbować obniżyć czynsz za wynajmowane lokale handlowe.

PACTA SUNT SERVANDA – UMÓW NALEŻY DOTRZYMYWAĆ

Nie budzi wątpliwości fakt, że zawieszenie wykonywania działalności w lokalu czy problemy finansowe podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (czyt. profesjonalistów), co do zasady nie zwalniają z obowiązku zapłaty czynszu.

Obowiązujące prawo również nie daje nam możliwości jednostronnego jego zmniejszenia lub całkowitego zaprzestania jego płacenia nawet w przypadku zagrożenia epidemią koronawirusa (COVID-19). Nie oznacza to jednak, że jesteśmy całkowicie bezradni.

NADZWYCZAJNA ZMIANA STOSUNKÓW A ZOBOWIĄZANIA UMOWNE

Pomimo nadrzędnej zasady o dotrzymywaniu zawartych umów, w tym umów najmu lokalu użytkowego polskie prawo cywilne przewiduje sytuacje tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków przez którą najogólniej rozumie się taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, jest niebywały i niezwykły.

Do takich stanów możemy zaliczyć różnego rodzaju klęski żywiołowe, operacje wojenne, strajki, czy właśnie epidemie.

Chodzi zatem o takie okoliczności, które nie są objęte typowym ryzykiem umownym, a ponadto są obiektywne i niezależne od stron. Co istotniejsze, nadzwyczajna zmiana stosunków nie może mieć charakteru indywidualnego np. choroby jednej ze stron, członka jej rodziny, czy pożaru.

NADMIERNA TRUDNOŚĆ ŚWIADCZENIA – ZAPŁATY NALEŻNOŚCI LUB ZAGROŻENIE NADMIERNĄ STRATĄ

Następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków o której była mowa w powyższym akapicie powinno być pojawienie się nadmiernej trudności w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie wysokości lub zagrożenie rażącą stratą tym spowodowaną.

Nadmierną trudność można wykazać m.in. poprzez stwierdzenie i realne udowodnienie, że zapłata czynszu, co prawda jest możliwa ale z uwagi na przymusowe zamknięcie lokalu znacznie utrudniona w ustalonej dotychczas wysokości.

W kwestii natomiast zagrożenia rażącą stratą owa strata powinna być „rażąca”, a więc zdecydowanie ponadprzeciętna. Można by stwierdzić, że w chwili obecnej ta ponadprzeciętność już występuje z uwagi na konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który nie z naszej winy nie przynosi żadnych dochodów, czego nie byliśmy w stanie przewidzieć w momencie zawierania umowy.

ZASADA REBUS SIC STANTIBUS PRZY NADZWYCZAJNEJ ZMIANIE STOSUNKÓW (ART. 357¹K.C.)

Zgodnie z art 357 (1) § 1 Kodeksu Cywilnego:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

NIEPRZEWIDZIANE NASTĘPSTWA NADZWYCZAJNYCH OKOLICZNOŚCI

Nie ulega wątpliwości, że skoro strony na moment zawarcia umowy nie przewidywały nadzwyczajnej zmiany stosunków spowodowanej jakąkolwiek epidemią to nie obejmowały również swoją świadomością następstw tej zmiany.

Co do zasady zatem samo wykazanie związku przyczynowo skutkowego pomiędzy jednym a drugim jest wystarczającym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu lub odroczeniem jego wymagalności na czas kiedy znów będziemy mogli korzystać z lokalu i świadczyć w nim swoje usługi.

W przypadku jednak, gdy wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu z uwagi na powyższą argumentację będziemy musieli liczyć się z koniecznością dochodzenia obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy na drodze postępowania sądowego.

POSTĘPOWANIE SĄDOWE A ZASADY WSPÓŁŻYCIA SPOŁECZNEGO

W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, oprócz rozważenia powyższych przesłanek i interesów stron, kierując się zasadami współżycia społecznego

sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Trzeba pamiętać jednak o tym, że choć postępowanie sądowe jest ostatecznością to należy liczyć się z tym, że zamknięte w czasach pandemii koronawirusa np. galerie handlowe również ponoszą znaczne straty, co sąd z pewnością będzie brał pod uwagę w przypadku orzekania o wysokości należnego za okres przestoju czynszu.

SIŁA WYŻSZA A CZAS PANDEMII KORONAWIRUSA

W niektórych przypadkach od konieczności pertraktacji z wynajmującym w zakresie obniżenia czynszu lub w ostateczności, postępowania sądowego mogą nas uchronić postanowienia umowne w zakresie „siły wyższej”. Okoliczności tzw. „siły wyższej” zwalniają strony z obowiązków umownych w razie wystąpienia niezależnych od nich okoliczności.

Zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie powszechnie przyjmuje się, że siłą wyższą jest zdarzenie:

• – zewnętrzne;
• – niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia;
• – którego skutkom nie można zapobiec.

Z uwagi na powyższe za przejawy siły wyższej uznaje się katastrofalne zjawiska wywołane działaniem sił natury takie jak powodzie, pożary, trzęsienia ziemi czy właśnie epidemie, ale również zjawiska społeczne lub polityczne o wielkiej skali oraz akty władzy publicznej np. blokady granic i portów.

Najemcy posiadający postanowienia w zakresie siły wyższej w swoich umowach mogą żądać na ich podstawie zwolnienia z czynszu na czas trwania ograniczeń w handlu, należy jednak wcześniej sprawdzić, czy dana umowa faktycznie daje nam takie prawo.

UCHWALENIE TZW “TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ” A ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU NAJMU

WYGASZANIE ZOBOWIĄZAŃ CZYNSZOWYCH ZA NAJEM LOKALI W GALERIACH HANDLOWYCH

W dniu 1 kwietnia 2020 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw tzw. tarczę antykryzysową.

Przyjęta ustawa wprowadziła przepis, który będzie miał zastosowanie do czynszu najmu lokali w galeriach handlowych. Zgodnie z brzmieniem nowego przepisu:

w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Oznacza to, że wynajmujący nie otrzyma zatem żadnego czynszu od jakiegokolwiek najemcy z uwagi,  na fakt, że ustawa nie ustanowiła tutaj ograniczenia do podmiotów objętych zakazem prowadzenia działalności. Każdy najemca bez względu na objęcie go zakazem prowadzenia określonej działalności nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu wynajmującemu.

Co budzi dyskusję, ustawa wskazuje na wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań a zatem nie tylko zobowiązania z tytułu czynszu po stronie najemcy ale również brak zobowiązania do udostępnienia lokalu po stronie wynajmującego. Poza tym wygaszone zostaną także zobowiązania akcesoryjne (uboczne) tj. obowiązek ubezpieczenia lokalu lub obiektu, prowadzenia działań reklamowych, czy udzielenia zabezpieczenia.

Kontrowersyjność tego przepisu na tym się jednak nie kończy, nakłada on na najemcę obowiązek złożenia wiążącej oferty wynajmującemu na przedłużenie umowy najmu na okres trwania zakazu przedłużonego o 6 miesięcy. Oferta ta powinna zostać złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Na dzień dzisiejszy nie można też stwierdzić, czy wynajmujący będzie miał wybór co do przyjęcia oferty, czy też będzie musiał ją przyjąć bezwarunkowo. Co więcej brak złożenia oferty przez najemcę będzie skutkował utratą uprawnienia w zakresie wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań. Najemca poprzez złożenie lub nie oferty będzie decydował, czy zapłaci czynsz najmu i inne świadczenia związane z umową za okres trwania zakazu wraz z odsetkami, czy też bardziej będzie mu się opłacało przedłużyć umowę w zamian za zwolnienie z opłat.

Przepis ten z pewnością wzbudzi szereg dyskusji nie tylko przez wzgląd na jego nieprecyzyjność ale również skutki ekonomiczne jakie może przynieść wygaszenie zobowiązań z tytułu zawartych umów najmu.

ULGI W ZAKRESIE CZYNSZÓW ZA LOKALE OD MIAST I GMIN

Tzw. Tarcza antykryzysowa wprowadziła również uprawnienie dla organów stanowiących jednostki samorządu terytorialnego do postanowienia, w drodze uchwały, o odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym w stosunku do podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu koronawirusa i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności.

Podmioty prowadzące działalność gospodarczą, które wynajmują lokale od miast i gmin będą mogły zatem liczyć na ulgi w zakresie zapłaty opłat czynszowych w postaci umorzenia, odroczenia terminu płatności, rozłożenia na raty. Warunkiem będzie jednak spełnienie wymogów uchwały i złożenie stosownego wniosku o odstąpienie od dochodzenia należności.

UWAGA!

Do czasu wydania powyżej wskazanej uchwały wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa będzie mógł postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii (umorzenie, odroczenie terminu płatności, rozłożenie na raty) na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

NAJEM LOKALU UŻYTKOWEGO – POZOSTAŁE PRZYPADKI

Pomimo wprowadzenia w ustawie o tarczy antykryzysowej powyższych rozwiązań nie są one wolne od błędów i niejednoznaczności. Dają one jednak nadzieję na zachowanie płynności finansowej w czasach kryzysu, niestety na razie tylko dla części przedsiębiorców wynajmujących lokale w galeriach handlowych lub od miast czy gmin.

Pozostali – czyli jak się zdaje większość przedsiębiorców wynajmujących lokale użytkowe na cele związane z prowadzoną działalnością – będą zmuszeni do renegocjacji warunków wiążących ich umów nie tylko przez wzgląd na ciężki czas w którym znajdują się w tej chwili wszyscy przedsiębiorcy ale i choćby przez wzgląd na zasady współżycia społecznego.

Pytania i odpowiedzi