Koronawirus a obniżenie czynszu najmu lokalu użytkowego

Czy istnieje możliwość obniżenia czynszu najmu lokalu użytkowego w związku z wystąpieniem nadzwyczajnej okoliczności (Koronawirus 2020)

Po wydaniu przez Ministra Zdrowia w dniu 13 marca 2020 r. rozporządzenia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego w związku z wystąpienie koronawirusa (COVID-19) wiele branż stanęło w miejscu z dnia na dzień tracąc swoje źródło dochodu.

W chwili obecnej ciężko jest przewidzieć jak długo takie obostrzenia będą w naszym kraju stosowane, dlatego tym bardziej nie sposób przewidzieć jaką skalę osiągną straty nimi spowodowane. Zamykanie galerii handlowych, salonów usługowych, siłowni, kawiarni, klubów, czy kin wpływa na całą gospodarkę, płynność finansową,  a od przetrwania tego okresu zależy jak wiele z zamkniętych w chwili obecnej firm powróci na rynek.

W chwili obecnej ciężko jest przewidzieć jaki rodzaj pomocy będzie stosowany w stosunku do rodzimych biznesów, jednak już teraz można próbować obniżyć czynsz za wynajmowane lokale handlowe.

sek1

Pacta sunt servanda – umów należy dotrzymywać

wyrok-tsue

Nie budzi wątpliwości fakt, że zawieszenie wykonywania działalności w lokalu czy problemy finansowe podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (czyt. profesjonalistów), co do zasady nie zwalniają z obowiązku zapłaty czynszu.

Obowiązujące prawo również nie daje nam możliwości jednostronnego jego zmniejszenia lub całkowitego zaprzestania jego płacenia nawet w przypadku zagrożenia epidemią koronawirusa (COVID-19). Nie oznacza to jednak, że jesteśmy całkowicie bezradni.

Nadzwyczajna zmiana stosunków a zobowiązania umowne

Pomimo nadrzędnej zasady o dotrzymywaniu zawartych umów, w tym umów najmu lokalu użytkowego polskie prawo cywilne przewiduje sytuacje tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków przez którą najogólniej rozumie się taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, jest niebywały i niezwykły.

Do takich stanów możemy zaliczyć różnego rodzaju klęski żywiołowe, operacje wojenne, strajki, czy właśnie epidemie.

Chodzi zatem o takie okoliczności, które nie są objęte typowym ryzykiem umownym, a ponadto są obiektywne i niezależne od stron. Co istotniejsze, nadzwyczajna zmiana stosunków nie może mieć charakteru indywidualnego np. choroby jednej ze stron, członka jej rodziny, czy pożaru.

Windykacja RPMS (2)

Nadmierna trudność świadczenia – zapłaty należności lub zagrożenie nadmierną stratą

AdobeStock_157dsds105065dsdsd

Następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków o której była mowa w powyższym akapicie powinno być pojawienie się nadmiernej trudności w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie wysokości lub zagrożenie rażącą stratą tym spowodowaną.


Nadmierną trudność można wykazać m.in. poprzez stwierdzenie i realne udowodnienie, że zapłata czynszu, co prawda jest możliwa ale z uwagi na przymusowe zamknięcie lokalu znacznie utrudniona w ustalonej dotychczas wysokości.


W kwestii natomiast zagrożenia rażącą stratą owa strata powinna być „rażąca”, a więc zdecydowanie ponadprzeciętna. Można by stwierdzić, że w chwili obecnej ta ponadprzeciętność już występuje z uwagi na konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który nie z naszej winy nie przynosi żadnych dochodów, czego nie byliśmy w stanie przewidzieć w momencie zawierania umowy.

zasada rebus sic stantibus przy nadzwyczajnej zmianie stosunków (Art. 3571K.C.)

Zgodnie z art 357 (1) § 1 Kodeksu Cywilnego:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Nieprzewidziane Następstwa nadzwyczajnych okoliczności

Nie ulega wątpliwości, że skoro strony na moment zawarcia umowy nie przewidywały nadzwyczajnej zmiany stosunków spowodowanej jakąkolwiek epidemią to nie obejmowały również swoją świadomością następstw tej zmiany.

Co do zasady zatem samo wykazanie związku przyczynowo skutkowego pomiędzy jednym a drugim jest wystarczającym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu lub odroczeniem jego wymagalności na czas kiedy znów będziemy mogli korzystać z lokalu i świadczyć w nim swoje usługi.

W przypadku jednak, gdy wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu z uwagi na powyższą argumentację będziemy musieli liczyć się z koniecznością dochodzenia obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy na drodze postępowania sądowego.

AdobeStock_87159903

Postępowanie sądowe a zasady współżycia społecznego

AdobeStock_292971884

W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, oprócz rozważenia powyższych przesłanek i interesów stron, kierując się zasadami współżycia społecznego

sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Trzeba pamiętać jednak o tym, że choć postępowanie sądowe jest ostatecznością to należy liczyć się z tym, że zamknięte w czasach pandemii koronawirusa np. galerie handlowe również ponoszą znaczne straty, co sąd z pewnością będzie brał pod uwagę w przypadku orzekania o wysokości należnego za okres przestoju czynszu.

Siła wyższa a czas pandemii koronawirusa

W niektórych przypadkach od konieczności pertraktacji z wynajmującym w zakresie obniżenia czynszu lub w ostateczności, postępowania sądowego mogą nas uchronić postanowienia umowne w zakresie „siły wyższej”. Okoliczności tzw. „siły wyższej” zwalniają strony z obowiązków umownych w razie wystąpienia niezależnych od nich okoliczności.


Zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie powszechnie przyjmuje się, że siłą wyższą jest zdarzenie:

  • – zewnętrzne;
  • – niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia;
  • – którego skutkom nie można zapobiec.

Z uwagi na powyższe za przejawy siły wyższej uznaje się katastrofalne zjawiska wywołane działaniem sił natury takie jak powodzie, pożary, trzęsienia ziemi czy właśnie epidemie, ale również zjawiska społeczne lub polityczne o wielkiej skali oraz akty władzy publicznej np. blokady granic i portów.

Najemcy posiadający postanowienia w zakresie siły wyższej w swoich umowach mogą żądać na ich podstawie zwolnienia z czynszu na czas trwania ograniczeń w handlu, należy jednak wcześniej sprawdzić, czy dana umowa faktycznie daje nam takie prawo.

Podsumowanie
M.Sajkowska Kancelaria prawna poznań (RPMS)

W chwili obecnej sytuacja w Polsce jak i na całym świecie zmienia się bardzo dynamicznie, ponadto zgodnie z zapowiedziami ustawodawca przygotowuje osłonowe akty prawne mające na celu przeciwdziałanie niekorzystnym skutkom pandemii koronawirusa w zakresie stosunków społeczno-gospodarczych.

Nie sposób jednak na razie przewidzieć w jaki sposób przygotowywane akty prawne będą mogły załagodzić gospodarcze skutki pandemii.

 

 

Małgorzata Sajkowska

Aplikant radcowski

Kancelaria Prawna RPMS

Poznań, 17 marca 2020r.

26 Mar: Upadłość konsumencka dla małych przedsiębiorców (NOWELIZACJA 2020 r.)

W związku z dynamicznym dostosowywaniem regulacji prawnych do aktualnej sytuacji związanej z epidemią, ustawodawca przyjął nowelizację w zakresie umożliwienia korzystania z instytucji upadłości konsumenckiej dla małych przedsiębiorców – tj osób fizycznych zarejestrowanych w CEIDG.

25 Mar: Koronawirus a upadłość, restrukturyzacja, sanacja

Przedsiębiorstwo w czasach koronawirusa COVID-19, czyli kilka słów o wypłacalności, restrukturyzacji i upadłości.

21 Mar: Koronawirus a opłaty za placówki opiekuńcze (żłobek i przedszkole)

W związki z licznymi zapytaniami dotyczącymi konieczności uiszczania opłat za korzystanie z palcówek opiekuńczych w okresie epidemii, przygotowaliśmy krótki wpis dotyczący możliwości rozilczeń opłat w okresie zamknięcia placówek.

Pozostałe artykuły

Komentarze (9)

Pytanie dlaczego wynajmujący ma nie mieć przychodu jeśli nie z jego winy uniemozliwiono najemcy korzystanie z lokalu…

Pani Anno, powyższe wynika z możliwości zastosowania zasady z art Art. 357(1), o którym mowa w artykule i to pod warunkiem zaistnienia wszystkich wskazanych tam okoliczności. Jednocześnie to na podmiocie, która chce z powyższej opcji skorzystać, ciąży udowodnienie “nadzwyczajnych trudności” w realizowaniu świadczenia, np. poprzez przedstawienie ksiąg rachunkowych etc. – zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu.
Jednocześnie proszę pamiętać, że zgodnie z Art. 495. KC –

Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Oznacza to, że wynajmujący ma prawo żądania opuszczenia lokalu przez najemcę, tak by umożliwić mu generowanie przychodu przez innych najemców. Tym nie mniej mając na uwadze interes stron, a także obecną sytuację, gdzie wynajmujący prawdopodobnie nie znajdzie nowego najemcy (albo będzie to znacznie utrudnione) raczej byłoby wskazane dojście do porozumienia w przedmiocie zasad rozliczeń i korzystania z lokalu na czas występowania problemów.

Warto również wspomnieć, że w.w art 495. KC ma również zastosowanie w przypadku, gdy wskutek decyzji organów publicznych dana jednostka jest zamknięta (np. żłobki, przedszkola, centra handlowe).
W takim wypadku to wynajmujący co do zasady nie może żądać zapłaty czynszu od najemcy, jeżeli wyłączona jest możliwość korzystania z lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem.

Witam, mam pytanie od strony praktycznej, czy jeżeli najemca zwróci się z wnioskiem (czy też oświadczeniem) o obniżenie czynszu w okresie epidemii to wynajmujący może na tej podstawie wystawić obniżone rachunki czy też jest tu niezbędna zmiana warunków umowy, tzn. aneks dotyczący wysokości czynszu…?Pozdrawiam

Małgorzata Sajkowska

Panie Pawle, w każdym przypadku bez względu na ustne ustalenia z wynajmującym należy sporządzić do umowy pisemny aneks. W większości umów najmu znajdują się postanowienia o możliwości zmiany umowy jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności, dlatego tym bardziej należy zadbać aby każdą jej zmianę udokumentować pisemnym aneksem.

Dzień dobry, czy dobrze zrozumiałem w Państwa wcześniejszym komentarzu, że jeśli w danym lokalu prowadzę Klub Malucha oraz Klubokawiarnię, tj. salę zabaw dla dzieci, (lokal podzielony na dwie takie przestrzenie) i obie jednostki musiałem zamknąć wskutek decyzji organów, czy mogę uchylić się od zapłaty vzynszy, powołując się na art. 495 kc?

A czy takie obniżenie czynszu, czy nawet jego nienaliczenie, będzie dla mnie jako przedsiębiorcy stanowiło udzielenie pomocy publicznej? Jestem najemcą gminnego lokalu użytkowego i już uzyskałam pomoc de minimis. obawiam się, że gmina będzie wymagała ode mnie całej papierologii dot. udzielenia pomocy publicznej…. więc mogę się nie załapać….

Przy całkowiej rezygnacji z pobierania opłat za wynajem lokalu użytkowego ( mówimy o okresie trwania epidemii), wynajmujący nie będzie generował żadnych dochodów. Właściciele lokali użytkowych (wynajmujący) są jednak zobowiązani w dalszym ciągu uiszczać opłaty za czynsz do spółdzielni mieszkaniowych. Czy brak przychodów wiąże się z brakiem płacenia 8,5% ryczałtu do Urzędu Skarbowego? Czy taka sytuacja wymaga poinformowania US o braku przychodów z tego tytułu. Czy należy ten fakt odnotować w aneksie między osobami Umowy najmu? Jak rozwiązać kwestię opłacania czynszu do Spółdzielni Mieszkaniowej przy zamkniętym lokalu w tym okresie?

kielkce witam czy posiadacie panstwo m0ozliwosc udostepnienie pisma z paragrafami w celu przedstawienia osobie od ktorej wynajmuje lokal ,chcialbym sie z nim dogadac lecz chce to zrobic formalnie -pisemnie ze wzgledu na stan obecny z gory dziekuje pozdrawiam

Dzień dobry. Czy jeśli Najemca lokalu handlowego. Prowadząca sklep odzieżowy w moim lokalu znajdującym się w na rynku gdzie nie ma obowiązku zamknięcia tej działalności na obecną chwilę. Składa mi wypowiedzenie 1 miesięczne mimio że ma 3 miesięczne w umowie. Ma prawo się powoływać na stan obecnej epidemii?? Wkoncu ja jako osoba wynajmując również posiadam swoje zobowiązania itp. I co wiadomo w obecnej chwili nie będzie mozliwosci wynajmu innym osoba

Zostaw komentarz

Translate »