CZY ISTNIEJE MOŻLIWOŚĆ OBNIŻENIA CZYNSZU NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO W ZWIĄZKU Z WYSTĄPIENIEM NADZWYCZAJNEJ OKOLICZNOŚCI (KORONAWIRUS 2020)
Po wydaniu przez Ministra Zdrowia w dniu 13 marca 2020 r. rozporządzenia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego w związku z wystąpienie koronawirusa (COVID-19) wiele branż stanęło w miejscu z dnia na dzień tracąc swoje źródło dochodu.
W chwili obecnej ciężko jest przewidzieć jak długo takie obostrzenia będą w naszym kraju stosowane, dlatego tym bardziej nie sposób przewidzieć jaką skalę osiągną straty nimi spowodowane. Zamykanie galerii handlowych, salonów usługowych, siłowni, kawiarni, klubów, czy kin wpływa na całą gospodarkę, płynność finansową, a od przetrwania tego okresu zależy jak wiele z zamkniętych w chwili obecnej firm powróci na rynek.
W chwili obecnej ciężko jest przewidzieć jaki rodzaj pomocy będzie stosowany w stosunku do rodzimych biznesów, jednak już teraz można próbować obniżyć czynsz za wynajmowane lokale handlowe.
PACTA SUNT SERVANDA – UMÓW NALEŻY DOTRZYMYWAĆ
Nie budzi wątpliwości fakt, że zawieszenie wykonywania działalności w lokalu czy problemy finansowe podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (czyt. profesjonalistów), co do zasady nie zwalniają z obowiązku zapłaty czynszu.
Obowiązujące prawo również nie daje nam możliwości jednostronnego jego zmniejszenia lub całkowitego zaprzestania jego płacenia nawet w przypadku zagrożenia epidemią koronawirusa (COVID-19). Nie oznacza to jednak, że jesteśmy całkowicie bezradni.
NADZWYCZAJNA ZMIANA STOSUNKÓW A ZOBOWIĄZANIA UMOWNE
Pomimo nadrzędnej zasady o dotrzymywaniu zawartych umów, w tym umów najmu lokalu użytkowego polskie prawo cywilne przewiduje sytuacje tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków przez którą najogólniej rozumie się taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, jest niebywały i niezwykły.
Do takich stanów możemy zaliczyć różnego rodzaju klęski żywiołowe, operacje wojenne, strajki, czy właśnie epidemie.
Chodzi zatem o takie okoliczności, które nie są objęte typowym ryzykiem umownym, a ponadto są obiektywne i niezależne od stron. Co istotniejsze, nadzwyczajna zmiana stosunków nie może mieć charakteru indywidualnego np. choroby jednej ze stron, członka jej rodziny, czy pożaru.
NADMIERNA TRUDNOŚĆ ŚWIADCZENIA – ZAPŁATY NALEŻNOŚCI LUB ZAGROŻENIE NADMIERNĄ STRATĄ
Następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków o której była mowa w powyższym akapicie powinno być pojawienie się nadmiernej trudności w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie wysokości lub zagrożenie rażącą stratą tym spowodowaną.
Nadmierną trudność można wykazać m.in. poprzez stwierdzenie i realne udowodnienie, że zapłata czynszu, co prawda jest możliwa ale z uwagi na przymusowe zamknięcie lokalu znacznie utrudniona w ustalonej dotychczas wysokości.
W kwestii natomiast zagrożenia rażącą stratą owa strata powinna być „rażąca”, a więc zdecydowanie ponadprzeciętna. Można by stwierdzić, że w chwili obecnej ta ponadprzeciętność już występuje z uwagi na konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który nie z naszej winy nie przynosi żadnych dochodów, czego nie byliśmy w stanie przewidzieć w momencie zawierania umowy.
ZASADA REBUS SIC STANTIBUS PRZY NADZWYCZAJNEJ ZMIANIE STOSUNKÓW (ART. 3571K.C.)
Zgodnie z art 357 (1) § 1 Kodeksu Cywilnego:
Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
NIEPRZEWIDZIANE NASTĘPSTWA NADZWYCZAJNYCH OKOLICZNOŚCI
Nie ulega wątpliwości, że skoro strony na moment zawarcia umowy nie przewidywały nadzwyczajnej zmiany stosunków spowodowanej jakąkolwiek epidemią to nie obejmowały również swoją świadomością następstw tej zmiany.
Co do zasady zatem samo wykazanie związku przyczynowo skutkowego pomiędzy jednym a drugim jest wystarczającym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu lub odroczeniem jego wymagalności na czas kiedy znów będziemy mogli korzystać z lokalu i świadczyć w nim swoje usługi.
W przypadku jednak, gdy wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu z uwagi na powyższą argumentację będziemy musieli liczyć się z koniecznością dochodzenia obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy na drodze postępowania sądowego.
POSTĘPOWANIE SĄDOWE A ZASADY WSPÓŁŻYCIA SPOŁECZNEGO
W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, oprócz rozważenia powyższych przesłanek i interesów stron, kierując się zasadami współżycia społecznego
sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
Trzeba pamiętać jednak o tym, że choć postępowanie sądowe jest ostatecznością to należy liczyć się z tym, że zamknięte w czasach pandemii koronawirusa np. galerie handlowe również ponoszą znaczne straty, co sąd z pewnością będzie brał pod uwagę w przypadku orzekania o wysokości należnego za okres przestoju czynszu.
SIŁA WYŻSZA A CZAS PANDEMII KORONAWIRUSA
W niektórych przypadkach od konieczności pertraktacji z wynajmującym w zakresie obniżenia czynszu lub w ostateczności, postępowania sądowego mogą nas uchronić postanowienia umowne w zakresie „siły wyższej”. Okoliczności tzw. „siły wyższej” zwalniają strony z obowiązków umownych w razie wystąpienia niezależnych od nich okoliczności.
Zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie powszechnie przyjmuje się, że siłą wyższą jest zdarzenie:
- – zewnętrzne;
- – niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia;
- – którego skutkom nie można zapobiec.
Z uwagi na powyższe za przejawy siły wyższej uznaje się katastrofalne zjawiska wywołane działaniem sił natury takie jak powodzie, pożary, trzęsienia ziemi czy właśnie epidemie, ale również zjawiska społeczne lub polityczne o wielkiej skali oraz akty władzy publicznej np. blokady granic i portów.
Najemcy posiadający postanowienia w zakresie siły wyższej w swoich umowach mogą żądać na ich podstawie zwolnienia z czynszu na czas trwania ograniczeń w handlu, należy jednak wcześniej sprawdzić, czy dana umowa faktycznie daje nam takie prawo.
UCHWALENIE TZW “TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ” A ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU NAJMU
WYGASZANIE ZOBOWIĄZAŃ CZYNSZOWYCH ZA NAJEM LOKALI W GALERIACH HANDLOWYCH
W dniu 1 kwietnia 2020 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw tzw. tarczę antykryzysową.
Przyjęta ustawa wprowadziła przepis, który będzie miał zastosowanie do czynszu najmu lokali w galeriach handlowych. Zgodnie z brzmieniem nowego przepisu:
w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Oznacza to, że wynajmujący nie otrzyma zatem żadnego czynszu od jakiegokolwiek najemcy z uwagi, na fakt, że ustawa nie ustanowiła tutaj ograniczenia do podmiotów objętych zakazem prowadzenia działalności. Każdy najemca bez względu na objęcie go zakazem prowadzenia określonej działalności nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu wynajmującemu.
Co budzi dyskusję, ustawa wskazuje na wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań a zatem nie tylko zobowiązania z tytułu czynszu po stronie najemcy ale również brak zobowiązania do udostępnienia lokalu po stronie wynajmującego. Poza tym wygaszone zostaną także zobowiązania akcesoryjne (uboczne) tj. obowiązek ubezpieczenia lokalu lub obiektu, prowadzenia działań reklamowych, czy udzielenia zabezpieczenia.
Kontrowersyjność tego przepisu na tym się jednak nie kończy, nakłada on na najemcę obowiązek złożenia wiążącej oferty wynajmującemu na przedłużenie umowy najmu na okres trwania zakazu przedłużonego o 6 miesięcy. Oferta ta powinna zostać złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Na dzień dzisiejszy nie można też stwierdzić, czy wynajmujący będzie miał wybór co do przyjęcia oferty, czy też będzie musiał ją przyjąć bezwarunkowo. Co więcej brak złożenia oferty przez najemcę będzie skutkował utratą uprawnienia w zakresie wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań. Najemca poprzez złożenie lub nie oferty będzie decydował, czy zapłaci czynsz najmu i inne świadczenia związane z umową za okres trwania zakazu wraz z odsetkami, czy też bardziej będzie mu się opłacało przedłużyć umowę w zamian za zwolnienie z opłat.
Przepis ten z pewnością wzbudzi szereg dyskusji nie tylko przez wzgląd na jego nieprecyzyjność ale również skutki ekonomiczne jakie może przynieść wygaszenie zobowiązań z tytułu zawartych umów najmu.
ULGI W ZAKRESIE CZYNSZÓW ZA LOKALE OD MIAST I GMIN
Tzw. Tarcza antykryzysowa wprowadziła również uprawnienie dla organów stanowiących jednostki samorządu terytorialnego do postanowienia, w drodze uchwały, o odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym w stosunku do podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu koronawirusa i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności.
Podmioty prowadzące działalność gospodarczą, które wynajmują lokale od miast i gmin będą mogły zatem liczyć na ulgi w zakresie zapłaty opłat czynszowych w postaci umorzenia, odroczenia terminu płatności, rozłożenia na raty. Warunkiem będzie jednak spełnienie wymogów uchwały i złożenie stosownego wniosku o odstąpienie od dochodzenia należności.
UWAGA!
Do czasu wydania powyżej wskazanej uchwały wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa będzie mógł postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii (umorzenie, odroczenie terminu płatności, rozłożenie na raty) na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
NAJEM LOKALU UŻYTKOWEGO – POZOSTAŁE PRZYPADKI
Pomimo wprowadzenia w ustawie o tarczy antykryzysowej powyższych rozwiązań nie są one wolne od błędów i niejednoznaczności. Dają one jednak nadzieję na zachowanie płynności finansowej w czasach kryzysu, niestety na razie tylko dla części przedsiębiorców wynajmujących lokale w galeriach handlowych lub od miast czy gmin.
Pozostali – czyli jak się zdaje większość przedsiębiorców wynajmujących lokale użytkowe na cele związane z prowadzoną działalnością – będą zmuszeni do renegocjacji warunków wiążących ich umów nie tylko przez wzgląd na ciężki czas w którym znajdują się w tej chwili wszyscy przedsiębiorcy ale i choćby przez wzgląd na zasady współżycia społecznego.
Anna105 says:
Pytanie dlaczego wynajmujący ma nie mieć przychodu jeśli nie z jego winy uniemozliwiono najemcy korzystanie z lokalu…
Marcin Staniszewski says:
Pani Anno, powyższe wynika z możliwości zastosowania zasady z art Art. 357(1), o którym mowa w artykule i to pod warunkiem zaistnienia wszystkich wskazanych tam okoliczności. Jednocześnie to na podmiocie, która chce z powyższej opcji skorzystać, ciąży udowodnienie „nadzwyczajnych trudności” w realizowaniu świadczenia, np. poprzez przedstawienie ksiąg rachunkowych etc. – zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu.
Jednocześnie proszę pamiętać, że zgodnie z Art. 495. KC –
Oznacza to, że wynajmujący ma prawo żądania opuszczenia lokalu przez najemcę, tak by umożliwić mu generowanie przychodu przez innych najemców. Tym nie mniej mając na uwadze interes stron, a także obecną sytuację, gdzie wynajmujący prawdopodobnie nie znajdzie nowego najemcy (albo będzie to znacznie utrudnione) raczej byłoby wskazane dojście do porozumienia w przedmiocie zasad rozliczeń i korzystania z lokalu na czas występowania problemów.
Warto również wspomnieć, że w.w art 495. KC ma również zastosowanie w przypadku, gdy wskutek decyzji organów publicznych dana jednostka jest zamknięta (np. żłobki, przedszkola, centra handlowe).
W takim wypadku to wynajmujący co do zasady nie może żądać zapłaty czynszu od najemcy, jeżeli wyłączona jest możliwość korzystania z lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem.
Puszek says:
Wynajmuje lokal od spółdzielni mieszka owej prowadzę gastronomię która jest zamknięta obniżono mi czynsz częściowo resztę muszę płacić czy można coś z tym zrobić nie mam z czego placic
Małgorzata Sajkowska says:
W chwili obecnej kiedy działalność gastronomiczna została objęta rygorystycznymi ograniczeniami począwszy od rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r., ponowna renegocjacja warunków umowy najmu jest jak najbardziej możliwa, tym bardziej, że w dalszym ciągu nie jest znany czas trwania tych ograniczeń.
Proszę o bezpośredni kontakt mailowy, postaramy się pomóc.
Paweł says:
Witam, mam pytanie od strony praktycznej, czy jeżeli najemca zwróci się z wnioskiem (czy też oświadczeniem) o obniżenie czynszu w okresie epidemii to wynajmujący może na tej podstawie wystawić obniżone rachunki czy też jest tu niezbędna zmiana warunków umowy, tzn. aneks dotyczący wysokości czynszu…?Pozdrawiam
Małgorzata Sajkowska says:
Panie Pawle, w każdym przypadku bez względu na ustne ustalenia z wynajmującym należy sporządzić do umowy pisemny aneks. W większości umów najmu znajdują się postanowienia o możliwości zmiany umowy jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności, dlatego tym bardziej należy zadbać aby każdą jej zmianę udokumentować pisemnym aneksem.
Jakub says:
Dzień dobry, czy dobrze zrozumiałem w Państwa wcześniejszym komentarzu, że jeśli w danym lokalu prowadzę Klub Malucha oraz Klubokawiarnię, tj. salę zabaw dla dzieci, (lokal podzielony na dwie takie przestrzenie) i obie jednostki musiałem zamknąć wskutek decyzji organów, czy mogę uchylić się od zapłaty vzynszy, powołując się na art. 495 kc?
Danuta Stępnicka says:
Czy mogę rozwiązać umowę najmu lokalu z wypowiedzeniem 3 miesięcznym wynikającym z umowy podczas koronowirusa .w danym momencie nie handlujemy ponieważ posiadamy boksy w pawilonie bez zabezpieczeń na tak zwany zamykany na łańcuszek właściciel zobowiązał się o obniżenie czynszu na ten okres czy ja mogę dać wypowiedzenie ponieważ nie zarobkuje bo zamknięty jest pawilon
Bart says:
Witam, posiadam budynek który dzierżawę na przedszkole niepubliczne.
Dzierżawca zwrócił się do mnie o obniżenie czynszu o 90%. Sam też prowadzę działalność która jest mocno zagrożona z dnia na dzień jest coraz gorzej również wynajmuję lokal starałem się o obniżenie czynszu lecz otrzymałem odmowę. Angażuję wszystkie prywatne środki na ratowanie swojej działalności, biorę kredyt. Proszę o poradę co powinienem zrobić?
Aga says:
Witam.
Z powodu braku dochodów prowadzonej działalności gospodarczej (covid), wypowiedziałam umowę najmu lokalu. Zalegam z czynszem, prosiłam ustnie aby wpłacona kaucja za wynajem poszła na poczet długu . Wyszło by prawie na zero. Poczym miałam kwarantanne w związku czym nie zarabiałam (nie mówię o stratach). Po powrocie od właściciela loka ll u otrzymałam wezwanie do zapłaty zadłużenia w ciągu 5 dni inaczej sprawa trafi do sądu( wartość zadłużenie to niecałe 2 czynsze).
Co powinnam zrobić?
Marcin Staniszewski says:
Szanowna Pani Agato, z naszego doświadczenia wynika, że warto wejść w proces negocjacyjny z druga stroną. Z jednej strony jak rozumiem, umowa została zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdzie ryzyko „biznesowe” rozkłada się trochę inaczej niż w przypadku umów konsumenckich, z drugiej jednak strony – w uzasadnionych okolicznościami przypadkach – istnieje możliwość rozłożenia ryzyka na obie strony danej umowy. Oprócz omawianej w artykule instytucji nadzwyczajnej zmiany okoliczności (klauzula rebus sic stantibus) istnieją również tzw. klauzule generalne w k.c. jak chociażby z art 5 k.c. i zasad współżycia społecznego.
Zgodnie z jego treścią:
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Jednocześnie, jeżeli pobrana kaucja zaspokaja w całości powstały dług wynajmujący powinien w pierwszej kolejności z niego zaspokoić swoje roszczenia i nie generować dodatkowych kosztów jako nieuzasadnionych okolicznościami (o ile umowa wygasła). Reasumując w ramach przedstawionego stanu faktycznego warto wejść w proces negocjacyjny z wynajmującym.
Aleksandra says:
Witam, co jeżeli jestem właścicielką dostałam pismo o obniżenie czynszu a firma działa, niedawno zatrudniła pracownika i według mnie nie ponosi strat jakich kolwiek? Na jakie przepisy najlepiej się powołać, żeby wiedzili że to można podpiąć pod wymuszenie oraz jak napisać że mają udowodnić swoje „straty”. Z góry dziękuję
Marzena says:
A czy takie obniżenie czynszu, czy nawet jego nienaliczenie, będzie dla mnie jako przedsiębiorcy stanowiło udzielenie pomocy publicznej? Jestem najemcą gminnego lokalu użytkowego i już uzyskałam pomoc de minimis. obawiam się, że gmina będzie wymagała ode mnie całej papierologii dot. udzielenia pomocy publicznej…. więc mogę się nie załapać….
Beata says:
Przy całkowiej rezygnacji z pobierania opłat za wynajem lokalu użytkowego ( mówimy o okresie trwania epidemii), wynajmujący nie będzie generował żadnych dochodów. Właściciele lokali użytkowych (wynajmujący) są jednak zobowiązani w dalszym ciągu uiszczać opłaty za czynsz do spółdzielni mieszkaniowych. Czy brak przychodów wiąże się z brakiem płacenia 8,5% ryczałtu do Urzędu Skarbowego? Czy taka sytuacja wymaga poinformowania US o braku przychodów z tego tytułu. Czy należy ten fakt odnotować w aneksie między osobami Umowy najmu? Jak rozwiązać kwestię opłacania czynszu do Spółdzielni Mieszkaniowej przy zamkniętym lokalu w tym okresie?
pawel says:
kielkce witam czy posiadacie panstwo m0ozliwosc udostepnienie pisma z paragrafami w celu przedstawienia osobie od ktorej wynajmuje lokal ,chcialbym sie z nim dogadac lecz chce to zrobic formalnie -pisemnie ze wzgledu na stan obecny z gory dziekuje pozdrawiam
Honorata says:
Proszę mi pomóc, wynajmujący na piśmie wystąpił o obniżenie czynszu o 50%. Nie stać mnie o obniżenie czynszu ponieważ kwota jest przeznaczona na opłatę czynszu do spółdzielni, podatku jak i kredytu za lokal. Jak mogę skutecznie się odwołać.
Mikolaj says:
Dzień dobry. Czy jeśli Najemca lokalu handlowego. Prowadząca sklep odzieżowy w moim lokalu znajdującym się w na rynku gdzie nie ma obowiązku zamknięcia tej działalności na obecną chwilę. Składa mi wypowiedzenie 1 miesięczne mimio że ma 3 miesięczne w umowie. Ma prawo się powoływać na stan obecnej epidemii?? Wkoncu ja jako osoba wynajmując również posiadam swoje zobowiązania itp. I co wiadomo w obecnej chwili nie będzie mozliwosci wynajmu innym osoba
Małgorzata Sajkowska says:
Panie Mikołaju wszystko zależy od treści zawartej umowy, jeżeli najemca składa wypowiedzenie jednocześnie skracając jego okres wbrew postanowieniom umowy to nie można go uznać za wiążące w zakresie tego terminu. Inaczej byłoby w przypadku, gdyby miał Pan w umowie zawarte odrębne postanowienia odnośnie siły wyższej.
Proszę o przesłanie wiążącej Pana z najemcą umowy najmu, postaramy się pomóc.
Wynajmująca says:
Dzien dobry ,jestem właścicielem lokalu,który wynajmuję jest to sklep odzieżowy. Pani prowadząca działalność poinformowała mnie dzisiaj, że lokal już zamknęła i będzie zawieszać swoją dzialalność na 2-3 miesiace.Czy mam prawo do pobierania czynszu w całości ,bo podatek do urzędu skarbowego i urzędu miejskiego(od nieruchomości będę musiała zapłacić.Powodem dezyzji jest oczywiście pandemia.
Marcin Staniszewski says:
Poprosimy o kontakt na @. Postaramy się pomóc.
Tomm says:
Witam, prowadzę działalność turystyczną i gastronomiczną, nasza spółka z o.o. najmuje budynek na cele hotelowe i gastronomiczne. Obecnie nie prowadzimy żadnej działalności w związku z wprowadzonymi zasadami. Właściciel nie obniży czynszu, czy sprawa musi trafić do sądu? Działalność straciła całkowicie możliwość zarobków.
Marcin Staniszewski says:
Postępowanie sądowe w tych realiach jest raczej ostatecznością – możliwą ale sugerowalibyśmy jednak dojść do porozumienia. Mamy natomiast liczne zgłoszenia o próbach nadużyć jednej ze stron w przypadku najmu lokali polegających albo na żądaniu obniżenia czynszu o 100-90 % (ze strony najemców), albo zapłaty 100 % czynszu ze strony Wynajmujących. Niestety zgłaszane przypadki mają bardzo często indywidualny charakter i wymagają odrębnej analizy. Część z nich kwalifikuje się bowiem do skorzystania ze zniżki czynszu, a część wymaga zapłaty całości.
W przypadku pytań zapraszamy do kontaktu bezpośredniego. Chętnie pomożemy „dojść” do porozumienia z kontrahentem.
zbyszek says:
Dzień dobry
A co z lokalami wynajmowanymi od Skarbu Państwa i możliwościami obniżki ,przy braku zapisu o sile wyższej
Małgorzata Sajkowska says:
Panie Zbyszku proszę o przesłanie do nas mailowo skanu wiążącej Pana umowy najmu. Postaramy się pomóc również i w tym zakresie.
ja says:
Świetnie. Przedstawiają Państwo problemy najemców, a co z wynajmującymi. Jestem właścicielem kamienicy, którą kupiłem kilka lat temu. Zainwestowałam nie tylko swoje oszczędności, ale również wziąłem kredyt. Dopiero co wyremontowałem znaczną część, tak, żeby była bardziej atrakcyjna. Faktycznie widzę, że najemcom ( po powiększeniu parkingu i odświeżeniu elewacji) zwiększyły się obroty. Sami zresztą mi to mówili. Teraz przesłali pisma, żeby mogli przez 3 m-ce nie płacić czynszu. Sam mam jeszcze w tym samym budynku działalność gastronomiczną ( założoną w zeszłej jesieni ). Wiadomo, że nie działam – mam 2 pracowników. przychody z czynszów są więc jedynym źródłem utrzymania mojej rodziny. Bank udzielił mi wakacji kredytowych – na 3 m-ce. Oznacza to, że i tak przecież będę musiał zapłacić. Jeżeli nie będę miał przychodu przez 3 m-ce to sam nie będę miał z czego żyć. Denerwuje mnie, że wszystkim się wydaje, że mając lokale i je wynajmując nic się nie robi a kasa sama wpływa. to dlaczego ktoś nie kupi sobie lokalu, tylko go bierze w najem? Remont trwał ponad 3 lata i był to najbardziej intensywny okres w moim życiu. Zajmując się remontem nie mogłem podjąć żadnej innej pracy. Teraz widzę, że kupno tej nieruchomości to był największy błąd w moim życiu. Bank zabierze mi to na co tak ciężko pracowałem ja i moja żona. a najemca po skończeniu pandemii pójdzie sobie w inne miejsce i będzie się cieszył, że mu się udało nie płacić a całe wyposażenie miał darmowo przechowywane…
Małgorzata Sajkowska says:
W chwili obecnej prowadzimy wiele spraw wynajmujących, którzy są dokładnie w takiej samej sytuacji jak ta którą opisał Pan w komentarzu nie jest to jednak tak czarno białe jak Pan to przedstawia. W zakresie obniżenia czynszu należy również wykazać adekwatny związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy wystąpieniem epidemii koronawirusa a niemożliwością świadczenia przez najemcę. Nie wszyscy bowiem przedsiębiorcy zostali objęci ograniczeniami w zakresie prowadzonej przez nich działalności.
Proszę przesłać do nas skany wiążących Pana umów najmu wraz z treścią wypowiedzeń. Przeanalizujemy je i zaproponujemy Panu odpowiednie rozwiązania.
Kola says:
Dzień dobry,
Prowadzę studio fotograficzne i w związku z pandemią byłam zmuszona zawiesić działalność. Jestem najemcą lokalu z podpisaną umową
najmu na 5 lat zawartą w ubiegłym roku i z podpisanym aktem notarialnym art’ T77 $ 1 punkt 4 k.p.c. Zapisu o sile wyższej nie mam w umowie, bo z czymś takim chyba większość spotyka się po raz pierwszy. Wynajmujący nie zgodził się na obniżkę
czynszu lokalu. Zaproponował inne rozwiązanie jak odroczenie płatności 1/2 części czynszu . Z mojej strony kiedy nie mam żadnych przychodów i nie wiadomo kiedy nastąpią chciałabym rozwiązać umowę najmu. Czy w związku z tym jaka jest sytuacja i co podpisałam ( taki wymóg był ze strony wynajmującego) obowiązuje mnie bezwzględnie i konsekwencje podpisania tego dokumentu jeśli nie jestem w stanie płacić dalej za lokal?
Małgorzata Sajkowska says:
Proszę przesłać nam skan wiążącej Panią umowy najmu, przeanalizujemy ją i wskażemy Pani proponowane przez nas możliwości jej rozwiązania.
Małgorzata says:
Witam, ja też jestem właścicielem małego lokalu w którym jest prowadzona działalność gastronomiczna. Najemca zawiesił zupełnie działalność. Jest to jedno ze źródeł mojego dochodu. Normalnie pracuję jak jeszcze na dwóch umowach: umowa o pracę i umowa zlecenie. Dochody z umowy zlecenia obecnie 0 zł, pozostaje mi dochód z umowy o pracę 2 200. Nie jestem nie robem. Mam kredyt hipoteczny 2 400zł umowa developerska, oplaty za wynajmowany lokal do Wspólnoty Mieszkaniowej 900zł, na chwilę obecną sama mieszkam na wynajętym mieszkaniu, dodatkowy koszt 900zł, mam mamę w ZOL- u , co miesiąc dostaję fakturę z ZOL-u na kwotę ok 1 200 zł. Czemu z wynajmujących robicie bezdusznych milionerów, ja nim nie jestem. Nie mam męża. Nikt mi nic nie da. Czy wynajmujacych ujęto w tarczy antykryzysowej, najemcy mogą liczyć na pomoc, zwolnienie z Zus, dopłata do wynagrodzeń, jak również pożyczka w wysokości 5 000 zł zwrotna bądź bezwrotna jeśli utrzymają stanowiska pracy, właśnie na pokrycie kosztów najmu, czy opłat na świadczenia.
Asia says:
Czy z powodu epidemii mozna prosic o obniżenie czynszu za mieszkanie?
Małgorzata Sajkowska says:
Pani Małgorzato sprawa nie jest tak czarno – biała jak ją Pani przedstawia. Wielu z naszych klientów to wynajmujący, którzy borykają się dokładnie z takimi problemami jak Pani. Bierzemy czynny udział w renegocjacji warunków umów i na chwilę obecną udaje nam się wypracować dla obu stron umowy satysfakcjonujący konsensus. Wielu wynajmujących nierzadko poświęciło znaczne środki po to aby móc się utrzymywać z pobieranego od najemców czynszu w późniejszym okresie.
Proszę przesłać wiążącą Panią umowę najmu, przedstawić sytuację oraz stanowisko najemcy. Przeanalizujemy sprawę i przedstawimy Pani możliwości jej rozwiązania.
Anna says:
Witam, jesteśmy najemcami lokalu na działalność, być może w sytuacji podobnej do naszej znaleźli się również inni najemcy. W związku z sytuacją z Covid-19, właściciel naszego lokalu przystał na obniżenie nam czynszów za 2 miesiące (kwiecień i maj), o co wnioskowaliśmy, z 2300zł / mies. do 1 zł VAT, więc praktycznie do zera. Ale – w zamian wymaga wydłużenia okresu wypowiedzenia umowy najmu o miesiąc (w tej chwili to 3 miesiące). Wypowiedzenie 4 miesięczne wydaje nam się długie i czujemy się trochę przyparci do muru. Nie mieliśmy zamiaru wypowiadać umowy najmu ale też nie wiemy jak cała sytuacja z wirusem się rozwinie w najbliższych miesiącach. Rozumiem, że właściciel (komercyjny, developer) chce się zabezpieczyć ale – czy nie jest to jednak wykorzystanie przez niego sytuacji? Jak to wygląda w świetle prawa?
Anna says:
Jesteśmy podmiotem wynajmującym, do którego najemca zgłosił wniosek o odstąpienie od części czynszu z tytułu utrudnienia prowadzenie działalności gastronomicznej że względu na pandemię, w zawartej umowie nie ma wzmianki dotyczącej takiej sytuacji, czy powinniśmy aneksować umowę uwzględniając takie przypadki, czy wystarczy podpisanie czasowego porozumienia ?
Junior says:
Witam.Prowadze działalność z odzieza i wynajmuje lokal od prywatnego wynajmującego czy mogę zaprzestać płacenia czynszu albo dać 1 miesięczne wypowiedzenie i zawiesić działalność.Podkresle że na umowie mam 3 miesięczne wypowiedzenie.
Małgorzata Sajkowska says:
Jeżeli wiąże Pana trzy miesięczny okres wypowiedzenia to w braku innych postanowień umownych powinien Pan złożyć wypowiedzenie z zachowaniem tego okresu. W innym przypadku będzie musiał Pan negocjować z najemcą i rozwiązać umowę za porozumieniem stron, jeżeli zastrzeżony w umowie okres wypowiedzenia jest dla Pana zbyt długi.
Jeżeli jest Pan zainteresowany naszą pomocą w tej sprawie, proszę przesłać do nas skan wiążącej Pana umowy najmu, postaramy się pomóc.
Robert says:
Witam, w kwietniu napisałem pismo do spółdzielni mieszkaniowej o obniżenie czynszu. W odpowiedzi otrzymałem informację iż odpowiedzą nie w późniejszym terminie. Chwilę później otrzymaliśmy korekty faktur z adnotacja bonifikata. To było za kwiecień i maj. Data korekty 05.05.2020. Dziś 31.12 Pawła się ponowna korekta ale na plus z prośbą o rozliczenie zawieszonej spłaty w zawiązku z decyzją zarządu z dnia 29.07.2020. Czy można jeszcze negocjować?
Anna says:
Dzien dobry
Mam pytanie jestem włascicielem lokalu usługowego znajdującego sie pasażu handlowym, ktory funkcjonuje pod wspólną nazwą, ktora wynika z aktu notarialnego jako „część biurowo-usługowa” z powierzchnia napewno powyżej 2500m2. w zwiazku z tym,iż w lokalu tym znajduje sie gabinet kosmetyczny od dnia 15 marca jestesmy zamknieci. od 1 kwietnia mamy rzadowy zakaz wykonywania usług- własnie dostałam fakturę i notę ksiegową za miesiące marzec, kwiecien, która otrzymujemy w ramach utrzymania mediow w lokalu oraz w czesci wspólnej. Czy w tej sytuacji istnieje jakakolwiek możliwość odstąpienia od płacenia czynszu administracyjnego? Nadmienię, że wspólnota nie posiada regulaminu i jej administratorem jest wspólnota mieszkaniowa
Małgorzata Sajkowska says:
Pani Anno proszę o przesłanie nam skanu wiążącej Panią umowy najmu, przeanalizujemy ją i sprawdzimy, czy sytuacja którą Pani opisuje znajduje swoje odzwierciedlenie w unormowaniach ustawy tzw. tarczy antykryzysowej i zaproponujemy odpowiednie rozwiązania.
Przedszkole Miejskie nr 220 says:
Witam, jestem dyrektorem przedszkola miejskiego. Część powierzchni przedszkola wynajmuje osobie prowadzącej prywatny żłobek, inną powierzchnię stowarzyszeniu, które prowadzi szkolenia dla nauczycieli. Obydwie jednostki są obecnie zamknięte i nie maja możliwości prowadzenia działalności. Czy w związku z tym jako dyrektor placówki oświatowej prowadzonej przez miasto, powinnam obniżyć czynsz za wynajem lokalu? Jeśli tak, to w jakim procencie i jakich dokumentów użyć? Czy też powinnam zwrócić się do Wydziału Oświaty o stanowisko w tej sprawie?
Anna says:
Witam. Jestem studentką i ze względu na koronawirusa wróciłam do domu i obecnie nie mieszkam w wynajętym mieszkaniu już dwa miesiące. Czy możliwe jest w tym wypadku żądanie obniżenia czynszu?
Małgorzata Sajkowska says:
Pani Anno, jak najbardziej ma Pani możliwość renegocjowania warunków umowy z wynajmującym, jednak pamiętać należy, że sam fakt, iż nie przebywa Pani w wynajętym mieszkaniu nie będzie tutaj dostatecznym argumentem pomimo, że z przyczyn odgórnych zajęcia na uczelniach wyższych nie odbywają się już stacjonarnie. Wynajmujący w dalszym ciągu udostępnia Pani mieszkanie a Pani ma możliwość korzystania z niego, nie przekreśla to jednak wyrażenia zgody przez wynajmującego na pewne ustępstwa.
Paweł says:
Witam ,jestem wynajmującym lokal na sklep spożywczo -przemysłowy. Otrzymałem 15 kwietnia od najemcy informację wysłaną 1-go kwietnia, że za kwiecień będzie obniżony czynsz o 30% .Natomiast w późniejszym okresie, jak będzie pandemia się przedłużać to czynsz nie będzie mi się należał. W umowie istnieje zapis o,, sile wyższej”.Powołano się na ten zapis. Uzasadniono ,iż handel jest ograniczony ze względu na obecne ,,spec ustawy”.Twierdzą że zaburzy to płynność finansową. Jednak jako wynajmujący cały czas sprawdzam co się dzieje w sklepie i od personelu sklepu i klientów słyszałem, że sklep bardzo dobrze prosperuje ,nawet lepsze są obroty niż wcześniej. Jednak nie mam możliwości sprawdzenia obrotów firmy. Bardzo proszę o radę ,czy muszę zgadzać się na obniżkę czynszu ?.
Anna says:
Piszą tu tylko najemcy…
A co z prywatnym wynajmującym, który zawiesił najemcy na czas epidemii płatność czynszu za wynajmowany lokal ? Czy w tej sytuacji musi zapłacić za okres niepobierania czynszu podatek do US – 8,5% ?
Martyna says:
Witam,
W związku z odstąpieniem opłaty czynszu za lokal powołując się na Covid, czy należy wystawić PIT?
Artur Budziński says:
Przed niemal rokiem najemcy lokalu należacego do mnie, zwrócili się z prośbą o czasowe obniżenie czynszu ze względu na 40% spadek dochodów i złą sytuację finansową z powodu pandemii. Wyraziłem zgodę. Teraz okazuje się, że kupują własny lokal. Nawet zakładając, że zakupu dokonują na kredyt, muszą wnieść wkład własny. Oznacza to, że byli w stanie taki wkład zgromadzić a zatem twierdzenie o tragicznej sytuacji finansowej nie było prawdziwe. Czy mogę domagać się wyrównania czynszu za okres objęty obniżoną stawką?
Karolina Pruchniewicz says:
Zapraszam do kontaktu bezpośrednio z nami. Będę mogła wówczas przeanalizować Pana sytuację i udzielić kompleksowej porady. pozdrawiam serdecznie
Wynajmujący says:
Najemca wynajął mieszkanie już po rozpoczęciu epidemii i po pierwszym lockdownie czyli podpisując umowę wiedział że może nastąpić kolejny lockdown. Teraz żąda obniżenia czynszu powołując się na art.Art. 3571K.C. Czy jego żądania są zasadne skoro podpisał umowę już w trakcie trwania pandemii. Dodam że nie stracił pracy tylko pracuje zdalnie i rzekomo z mieszkania nie korzysta, ale po zużyciu prądu jednak wygląda że korzysta.
Marcin Staniszewski says:
Po pierwsze korzystanie Art. 357 (1) K.C wymaga zachowania wymogów formalnych (w tym procesowych), a po drugie udowodnienia również, że doszło do „nadzwyczajnej zmiany stosunków”. Jeżeli doszło do zawarcia umowy w okresie, w którym sytuacja epidemiczna była już wiadoma to trudno mówić o nadzwyczajnej zmianie stosunków, podobnie jak odwoływanie się do siły wyższej. Natomiast tego typu sprawa wymaga dokładnego przeanalizowania, dokładnie w jakich warunkach doszło do zawarcia umowy i na ile można było przewidzieć dalszy rozwój sytuacji związanej z COVID 19.
nalezy też pamiętać, że zgodnie z art 6.kc. „Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.” – w tym wypadku najemcy.