Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Rynek pierwotny a rynek wtórny

Rozważając zakup mieszkania, masz do wyboru dwa rynki, na których możesz szukać ofert:

rynek pierwotny – w tym przypadku sprzedającym będzie najczęściej deweloper lub spółdzielnia; rynek pierwotny obejmuje mieszkania nowe (choć w zróżnicowanym stanie wykończenia),
rynek wtórny – mieszkania na rynku wtórnym kupowane są od indywidualnych właścicieli. Choć określenie „wtórny” może kojarzyć się negatywnie, wiele transakcji dotyczy mieszkań deweloperskich świeżo po wykończeniu. Popularne są też starsze lokale po tzw. flippingu, czyli remoncie mającym na celu podniesienie wartości rynkowej mieszkania.

Uwaga! Rynek mieszkań należących do TBS-ów nie jest rynkiem własnościowym. Towarzystwa Budownictwa Społecznego zawsze będą właścicielami lokali, ale mogą je wynajmować. Dlaczego wybór rynku, na którym nabędziesz mieszkanie, ma znaczenie z punktu widzenia przepisów prawa? Przede wszystkim w przypadku mieszkań na rynku wtórnym, transakcja sprowadza się do umowy sprzedaży. Następnego dnia po jej zawarciu możesz wprowadzić się do nowego lokalu. Rynek pierwotny jest nieco bardziej skomplikowany.

Kupując mieszkanie od dewelopera, nie dostajesz od razu kluczy do mieszkania, ale zawierasz tzw. umowę deweloperską. Na jej mocy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego (które może trwać nawet kilka lat). Nabywca zaś zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa. To konstrukcja zbliżona do umowy przedwstępnej, która rodzi powstanie tzw. ekspektatywy prawa własności.

Kupno mieszkania – formalności. Dlaczego warto przeanalizować wszystkie dokumenty?

W przypadku wyboru mieszkania z rynku wtórnego powinieneś szczególnie dokładnie zapoznać się z kompletną dokumentacją dotyczącą lokalu. To ważne, ponieważ tylko w taki sposób możesz ocenić stan prawny nieruchomości. Kwestie dotyczące tytułu do lokalu, stanu księgi wieczystej czy wysokości opłat mogą zadecydować o zawarciu umowy lub wręcz przeciwnie, o wycofaniu się z transakcji. Na co powinieneś zwrócić uwagę?

Jakie dokumenty przejrzeć na etapie negocjacji?

Jeszcze na etapie poprzedzającym zawarcie umowy warto poprosić sprzedającego o okazanie:

numeru księgi wieczystej lub zaświadczeniu o przysługującym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
wydruku ostatniej opłaty z tytułu podatku od nieruchomości,
oświadczenia zarządu wspólnoty o jej stanie finansowym i prawnym,
wyciągu zawierającym informacje o aktualnych opłatach administracyjnych (czynsz, zaliczki na media)

Rejestr ksiąg wieczystych jest jawny, więc każdy może go przeglądać. Wystarczy Ci do tego właśnie jej numer. Każda księga składa się z kilku działów. Na potrzeby transakcji zwróć szczególną uwagę na oznaczenie nieruchomości (nie tylko adres, ale przede wszystkim powierzchnię, ilość pomieszczeń oraz pomieszczenia przynależne, np. komórka lub miejsce postojowe).

Warto także sprawdzić sprzedającego. W dziale II księgi wieczystej powinno figurować jego imię, nazwisko oraz numer PESEL.

Z kolei dział III zawiera wpisy dotyczące praw i ograniczeń (np. prawo pierwokupu, dzierżawy, dożywocia czy informacja o egzekucji z nieruchomości). Upewni się, że rozumiesz treść każdego wpisu, a jeżeli masz wątpliwości, skonsultuj je z prawnikiem posiadającym doświadczenie w prawie nieruchomości. Dział IV zawiera informacje o hipotece. Jeżeli kupujesz mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, będziesz musiał uregulować zaległość wobec banku.

Uwaga! Jeżeli w sekcji księgi wieczystej zatytułowanej „Wzmianki” widzisz jakąś adnotację, oznacza to, że do Sądu Rejonowego wpłynął wniosek o wpis, który nie został jeszcze rozpatrzony. W takiej sytuacji bezpieczniej wstrzymać się z transakcją do czasu wyjaśnienia sprawy.

Gdy sprzedaż obejmuje lokal spółdzielczy bez księgi wieczystej, zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu spółdzielczego musi zostać wydane przez spółdzielnię. Jest to dokument, którego notariusz może żądać przy sporządzaniu aktu umowy sprzedaży w celu ustalenia, czy rzeczywiście dane prawo istnieje. Od lat w orzecznictwie przyjmuje się, że, pomimo braku formalnej podstawy, sprzedający może żądać takiego działania.

Wreszcie, wyciąg z opłat podatku od nieruchomości pozwala ustalić, czy należność publicznoprawna była regulowana i w jakiej wysokości. Jeżeli jednak okaże się, że poprzedni właściciel nie opłacał podatku, nie musisz się martwić. Danina spoczywa na osobie fizycznej, a nie danej nieruchomości więc zaległości (wraz z odsetkami karnymi) i tak zapłaci zbywca.

Sprawdź wysokość opłat administracyjnych!

Pamiętaj, że zapotrzebowanie na media (woda, prąd, gaz, wywóz odpadów) będzie różniło się w zależności od intensywności korzystania z mieszkania, ale zaliczki są każdorazowo wyliczane w relacji do zużycia za ostatni okres.

Jeżeli wprowadzasz się do mieszkania z całą rodziną, zapewne będziesz musiał zgłosić fakt korzystania z lokalu przez większą ilość osób. W ten sposób Twoje zaliczki zostaną przeliczone na nowo, a Ty nie będziesz borykał się z ciągłą niedopłatą na rachunkach.

Uwaga! Zawsze żądaj od sprzedającego najnowszego wyciągu opłat za mieszkanie. Bezpiecznym rozwiązaniem jest też odebranie pisemnego oświadczenia o niezaleganiu z opłatami względem zarządcy nieruchomości oraz dostawców mediów.

Jakie dokumenty są potrzebne na etapie zawierania umowy przed notariuszem?

Umowę sprzedaży mieszkania należy zawrzeć w formie aktu notarialnego, stosownie do art. 158 k.c. Bez zachowania tej formy czynność będzie dotknięta wadą bezwzględnej nieważności. W zależności od okoliczności towarzyszących transakcji notariusz może żądać:

przedstawienia podstawy nabycia lokalu przez sprzedającego – może to być umowa sprzedaży, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa darowizny albo prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia,
aktualne saldo kredytu hipotecznego (jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką) – stosowne zaświadczenie wydaje bank na wniosek kredytobiorcy,
zaświadczenie o stanie zameldowania lokalu – wydawany w oparciu o przepisy ustawy o ewidencji ludności oraz k.p.a. oświadczenie organu administracyjnego o ilości osób zameldowanych w lokalu (ewentualnie o braku takich osób),
oświadczenie zarządcy o stanie rozrachunków czynszowych – pozwala ustalić ewentualne zadłużenie w opłatach czynszu.

Jeżeli w lokalu prowadzona była wcześniej działalność gospodarcza, sprzedający powinien przedłożyć oświadczenie o braku prowadzenia takiej działalności oraz o niezaleganiu z płatnością składek do ZUS.

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej

Choć przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece zmierzają do objęcia rejestrem ksiąg wieczystych wszystkich nieruchomości w kraju, nadal nietrudno jest znaleźć lokal, który takiej księgi nie posiada. Na prozaiczną przyczynę takiego stanu rzeczy zwrócił uwagę m.in. NSA w wyroku z dnia 27 listopada 2012 r., sygn. I OSK 1310/11. Nadal nie ma też powszechnego obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości.

Choć mieszkanie, które nie posiada wyodrębnione księgi wieczystej, będzie kusiło konkurencyjną ceną, musisz zdawać sobie sprawę z ryzyka, jakie się z tym wiąże. Przede wszystkim brak założonej księgi wieczystej oznacza, że nie będzie Cię chroniła tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. To rodzaj zabezpieczenia, jakie przysługuje nabywcy, który nabył prawo własności od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w miejsce osoby, której rzeczywiście prawo przysługuje.

Innymi słowy, kupując mieszkanie bez księgi wieczystej:

nie wiesz, czy sprzedawca rzeczywiście ma tytuł do lokalu,
nie masz możliwości zapoznania się z treścią ewentualnych praw lub roszczeń, które osoby trzecie mogą zgłaszać do mieszkania,

Uwaga! Jeżeli kupujesz mieszkanie od spółdzielni, która nie ma praw do gruntu, na jakim został posadowiony blok, pozbawiasz się możliwości założenia księgi w przyszłości (Tak: Uchwała SN z dnia 24 maja 2013 r., sygn. III CZP 104/12). De facto tracisz więc możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ponieważ zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych, do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w ustaleniu stanu prawnego swojej nowej nieruchomości, wybierz doświadczoną kancelarię prawną, która przeprowadzi za Ciebie stosowny audyt i będzie Cię reprezentowała w ewentualnym sporze sądowym.

Stan finansowy i prawny wspólnoty

Przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania powinieneś zapoznać się z ostatnim sprawozdaniem finansowym wspólnoty. Jest ono ważne nie tylko z tego względu, że pozwala zorientować się w inwestycjach realizowanych za pieniądze członków wspólnoty lub spółdzielni, zaciągniętych kredytach i wydatkach. Przede wszystkim daje możliwość oceny jej sytuacji finansowej i salda końcowego za ubiegły rok.

Jeżeli w stosunku do wspólnoty toczą się postępowania sądowe, fakt ten również powinien być wymieniony w oświadczeniu. O wydanie zaświadczenia powinien wystąpić sprzedawca, jako członek wspólnoty. Pamiętaj, że jako członek spółdzielni lub wspólnoty nie odpowiadasz za jej zobowiązania. Wysokość Twojej odpowiedzialności jest ograniczona:

w spółdzielni do wysokości niewniesionych udziałów określonych przez statut,
we wspólnocie do wysokości udziału we współwłasności nieruchomości.

Formalności po zakupie mieszkania

Każdy, kto nabył nieruchomość, musi zgłosić ją do celów podatkowych. Zgłoszenia dokonuje się w urzędzie gminy, w której znajduje się mieszkanie. W tym celu powinieneś wypełnić i złożyć formularz IN-1 (nawet jeżeli korzystasz ze zwolnienia podatkowego!):

osobiście,
korespondencyjnie,
z wykorzystaniem systemu ePUAP i profilu zaufanego.

Formularz powinieneś złożyć w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości. Podatek od nieruchomości płacony jest w 4 ratach i 4 terminach (chyba, że jego wysokość wynosi mniej niż 100 zł):

do 15 marca,
do 15 maja,
do 15 września,
do 15 listopada.

Przekroczenie terminu zgłoszenia (a tym bardziej niezgłoszenia nabycia w ogóle) rodzi odpowiedzialność karno-skarbową nabywcy nieruchomości. Jeżeli lokal nie posiada księgi wieczystej, powinieneś rozważyć jej założenie. W tym przypadku musisz liczyć się z opłatą w wysokości 300 zł (100 zł za założenie księgi wieczystej i 200 zł za wpis prawa własności).

Kupno mieszkania a Urząd Skarbowy

Niestety, cena mieszkania to nie jedyne koszty, jakie należy ponieść. Jednym z wydatków jest też podatek od zakupu mieszkania. W przypadku kupna lokalu na rynku pierwotnym, do ceny automatycznie doliczany jest podatek VAT w wysokości 8% (jeżeli mieszkanie ma powierzchnię mniejszą niż 150 m² lub 23% jeżeli powierzchnia lokalu jest większa).

Jeżeli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, nie płacisz podatku VAT, ale PCC w wysokości 2% ceny wskazanej w akcie notarialnym (notariusz sam odprowadzi kwotę do właściwego urzędu skarbowego). Choć wizja zaniżenia wartości mieszkania w akcie notarialnym może wydawać się kusząca, musisz uważać. Jeżeli urząd skarbowy zakwestionuje stawkę, możesz być zmuszony do zapłaty podatku powiększonego o karne odsetki.

Kolejny obowiązek podatkowy rodzi zakup mieszkania na kredyt. Jeżeli w księdze wieczystej lokalu wpisana jest hipoteka, będziesz musiał zapłacić z tego tytułu PCC w wysokości 19 zł (dla hipoteki kaucyjnej) lub 0,01% wartości wpisu (dla hipoteki zwykłej).

Co musisz załatwić w Urzędzie Miasta po kupnie mieszkania?

Po zakupie mieszkania nie zapomnij o obowiązku meldunkowym. Wystarczy Ci do tego odpis z księgi wieczystej wyciąg z działów I i II księgi wieczystej albo odpis aktu notarialnego. Nowe miejsce pobytu powinieneś zgłosić w terminie 30 dni od dnia zakupu mieszkania. Usługa zameldowania jest bezpłatna. Obowiązku meldunkowego możesz dopełnić:

osobiście we właściwym Urzędzie Miasta,
korespondencyjnie,
z wykorzystaniem platformy ePUAP i profilu zaufanego.

Zameldowanie w mieście wiąże się z koniecznością opłacania w nim podatków i opłat lokalnych. Z drugiej strony jednak, zwłaszcza duże aglomeracje usiłują zachęcić mieszkańców do zgłaszania pobytu, oferując różnego rodzaju zniżki i ulgi.

Zakup lokalu mieszkalnego to wieloetapowa inwestycja, która tylko pozornie wydaje się prosta. Aby nie pogubić się w gąszczu regulacji prawnych i dokumentacji, rozważ skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej, która pomoże Ci bezpiecznie przejść przez wszystkie etapy – od wstępnych negocjacji po załatwienie formalności po kupnie mieszkania.