Due diligence nieruchomości za granicą na przykładzie zakupu we Włoszech

Zakup nieruchomości za granicą

Zakup nieruchomości za granicą może być ekscytującą okazją do inwestycji lub znalezienia nowego miejsca do zamieszkania. Istnieją jednak różne czynniki, które należy rozważyć, aby zapewnić bezpieczeństwo transakcji. Należy mieć świadomość różnic kulturowych i barier językowych, które mogą mieć wpływ na proces transakcji i zarządzanie nieruchomością. Warto dokładnie zbadać miejsce docelowe, a więc zapoznać się z prawem, kulturą i warunkami ekonomicznymi kraju. Trzeba także zorientować się w lokalnym rynku nieruchomości, w tym cenach czy potencjalnych obszarach wzrostu, a także ustalić niezbędny budżet, biorąc pod uwagę wszelkie dodatkowe koszty, takie jak podatki, opłaty, zarządzanie nieruchomością i wydatki na utrzymanie. W niektórych sytuacjach niezbędne może okazać się zasięgnięcie profesjonalnej porady, aby upewnić się, że dobrze oceniamy prawne i finansowe konsekwencje naszego zakupu. Warto zdecydować się na przeprowadzenie inspekcji nieruchomości i due diligence, w tym sprawdzenia tytułów, aby upewnić się, że nie ma żadnych kwestii prawnych lub nieujawnionych problemów z nieruchomością. Nie można też zapominać, że prawo i przepisy różnią się nie tylko w zależności od kraju, więc bardzo ważne jest, aby zapoznać się z lokalnymi przepisami, w tym szczególnie prawem administracyjnym. Pomocne może zatem okazać się rozważenie współpracy z ekspertami, którzy znają rynek i mogą pomóc w bezproblemowym załatwieniu wszystkich spraw i przejściu przez cały proces.

ETAPY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH

Przedstawiamy Państwu poniżej kolejne etapy, które należy uwzględnić, chcąc nabyć nieruchomość we Włoszech:

1. Uzyskanie Codice Fiscale, czyli włoskiego kodu podatkowego, będącego odpowiednikiem polskiego NIPu, który jest wymagany do przeprowadzania wielu różnych transakcji prawnych i finansowych we Włoszech. Ubiegać się o niego można w konsulacie lub ambasadzie Włoch, lub w Agenzia delle Entrate (włoski Urząd Skarbowy).
2. Umowa rezerwacyjna (Proposta d’acquisto) określa zamiar zakupu nieruchomości, zawierając szczegóły dotyczące nieruchomości, uzgodnioną cenę oraz wszelkie warunki sprzedaży. Po podpisaniu umowy może być wymagane wpłacenie niewielkiego depozytu jako znaku dobrej wiary.
3. Due diligence nieruchomości stanowi dokładne zbadanie nieruchomości i jej stanu prawnego, tzn. czy na nieruchomości nie ciążą zaległe długi, hipoteki lub jakiekolwiek spory prawne związane z nieruchomością. Należy także sprawdzić tytuł własności nieruchomości i upewnić się, że zostały uzyskane wszystkie niezbędne pozwolenia, a w przypadku ich braku, jaki jest koszt ich załatwienia. Szczególnie ważne są aspekty związane z samowolą budowlaną, która jest plagą na południu Włoch i może nam znacznie utrudnić życie.
4. Negocjacje i złożenie oferty
5. Umowy kupna – proces zakupu nieruchomości we Włoszech zazwyczaj obejmuje umowę wstępną (compromesso) i ostateczny akt sprzedaży (rogito). Istotne jest, aby upewnić się, że te umowy są sporządzone prawidłowo i dokładnie odzwierciedlają warunki transakcji.

Umowa wstępna (compromesso) i depozyt. Po uzgodnieniu ceny zazwyczaj strony podpisują wiążącą umowę przedwstępną, która szczegółowo określa warunki transakcji, cenę sprzedaży i harmonogram płatności. Ważne jest, aby upewnić się, że Twoje interesy są solidnie zabezpieczone. Zarówno kupujący, jak i sprzedający wpłacają depozyt, zwykle w wysokości 10-30% ceny zakupu. Depozyt ten zabezpiecza nieruchomość i jest zazwyczaj przechowywany w depozycie przez notariusza lub agencję nieruchomości do czasu podpisania ostatecznego aktu notarialnego. Jeśli kupujący wycofa się z transakcji bez ważnego powodu, może stracić swój depozyt. Jeśli sprzedający się wycofa, może być zobowiązany do zapłacenia kupującemu podwójnej kwoty depozytu.

Umowa końcowa (rogito) -po spełnieniu wszystkich wymogów prawnych i zabezpieczeniu finansowania strony podpisują ostateczną umową kupna-sprzedaży w formie notarialnego aktu sprzedaży (rogito). Dokument ten przenosi własność nieruchomości i jest przygotowany przez notariusza, który zapewnia legalność transakcji i rejestruje ją w rejestrze gruntów (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Notariusz zweryfikuje tożsamość obu stron, upewni się, że warunki sprzedaży są dokładne i zarejestruje transakcję w rejestrze gruntów.

PODATKI I OPŁATY ZWIĄZANE Z ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH

Po podpisaniu rogito trzeba zapłacić wszelkie wymagane prawem podatki i opłaty, takie jak podatek rejestracyjny, podatek od księgi wieczystej i opłaty notarialne. Istnieje kilka podatków związanych z transakcjami na rynku nieruchomości we Włoszech, takich jak podatek od hipoteki oraz podatek od wartości dodanej (VAT). Dodatkowo właściciele nieruchomości mogą podlegać rocznym podatkom od nieruchomości, takim jak Imposta Municipale Unica (IMU). To Kupujący jest odpowiedzialny za zapłacenie wszystkich podatków i opłat związanych z zakupem nieruchomości, czyli:

• Podatek rejestracyjny (Imposta di Registro): Podatek ten jest płacony od zadeklarowanej wartości nieruchomości i różni się w zależności od tego, czy nieruchomość jest głównym miejscem zamieszkania, czy domem dodatkowym.
• Podatek od rejestru gruntów (Imposta Catastale)
• Opłaty notarialne
• Podatek od rejestracji hipoteki (Imposta Ipotecaria)
• Podatek od wartości dodanej (VAT)
• Transfery mediów (takie jak gaz, prąd i woda)

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Gdy złożysz ofertę na zakup nieruchomości i zostanie ona zaakceptowana przez sprzedającego, następuje proces trwający kilka tygodni przed zamknięciem transakcji. Podczas tego okna czasowego, warto, aby kupujący, który chce zachować „należytą staranność”, zanim stanie się wkrótce właścicielem, powinien dokonać szczegółowego sprawdzenia nieruchomości pod względem prawnym. Przed zakupem nieruchomości, należy w pełni zbadać ją pod kątem potencjalnych problemów, które mogą kosztować nas później naprawdę duże pieniądze, aby naprawić stan prawny już po wprowadzeniu się, i sprawdzić, czy na pewno chcemy kupić wybraną nieruchomość.

Wszystkie nieruchomości mają wady. Nawet (a czasem zwłaszcza) zupełnie nowy dom ma rzeczy braki, w zależności od tego, jak szczegółowo go sprawdzimy. Inspektorzy budowlani, geodeci lub architekci, często identyfikują długie listy znalezionych potencjalnych wad lub problemów związanych z utrzymaniem, z których wiele jest kosmetycznych, łatwych do naprawienia lub po prostu wynikających z zużycia nieruchomości. W sytuacji, gdy jednak okazuje się, że mamy do czynienia z większymi uchybieniami, takimi jak problemy z fundamentami, przecieki dachowe lub uszkodzenia systemu wodnokanalizacyjnego, wówczas należy dokonać analizy kosztów takich napraw.

Sprzedający nie jest zobowiązany do naprawienia każdej rzeczy, którą znajdzie kupujący lub inspektor. Jeśli podczas sprawdzania nieruchomości odkryjemy, że dom ma wady, mamy czas na negocjacje ze sprzedającym, który może zgodzić się na naprawę niedoskonałości lub obniżenie ceny domu. Jeśli sprzedawca odmówi, mamy jeszcze prawo odejść od umowy — i jeżeli umowa przedwstępna została korzystnie sformułowana, po uzgodnieniu z prawnikiem, można pod pewnymi warunkami, zrezygnować z oferty w określonych terminach, nie musząc tracić wpłaconego zadatku.

Due diligence dotyczące nieruchomości za granicą odnosi się do procesu sprawdzenia i oceny różnych aspektów nieruchomości i jej otoczenia przed podjęciem decyzji o dokonaniu zakupu. Proces ten jest niezbędny do zidentyfikowania potencjalnych zagrożeń naszej inwestycji, kwestii prawnych i innych problemów, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości lub zdolność nabywcy do korzystania z niej, lub odsprzedaży. Przeprowadzenie due diligence dla nieruchomości za granicą może być bardziej skomplikowane ze względu na różnice w prawie i zwyczajach panujących w innych krajach. Due diligence to zdecydowanie proces, który warto potraktować poważnie, gdy nabywamy tak ważny składnik majątku, a także wziąć pod uwagę zaangażowanie do pomocy wykwalifikowanych ekspertów z doświadczeniem na lokalnym rynku, aby udzielili wsparcia w przeprowadzeniu tego procesu i dokonali dokładnej analizy wszystkich niezbędnych dokumentów. Lista kontrolna tego, co należy sprawdzić przed ostatecznym zamknięciem transakcji, obejmuje m.in. sprawdzenie tytułu własności, weryfikację lokalnych przepisów (np. zagospodarowania przestrzennego) i budowlanych oraz zapewnienie, że nie ma żadnych zastawów, obciążeń lub zaległych podatków na nieruchomości. Niektóre kluczowe aspekty, które należy wziąć pod uwagę przy przeprowadzaniu due diligence dla nieruchomości za granicą obejmują m.in.:

1. Własność

Zawsze należy dokonać weryfikacji własności nieruchomości, czyli upewnić się, że sprzedający ma prawo do sprzedaży i potwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zastawów i obciążeń, co wiąże się z przeglądem tytułów własności, aktów notarialnych i rejestrów katastralnych. W niektórych krajach system tytułów własności może być mniej przejrzysty i mogą pojawić się spory dotyczące własności. Należy potwierdzić, że tytuł własności jest zarejestrowany w odpowiednim urzędzie i zweryfikować opis prawny nieruchomości, granice oraz wszelkie służebności i prawa przesyłu.

We Włoszech nieruchomości mogą być własnością osób fizycznych, firm lub trustów. Struktura własności, którą wybierzesz, może mieć implikacje podatkowe i może wpłynąć na twoje prawa do dziedziczenia. Prawo włoskie uznaje różne rodzaje praw własności, takie jak pełna własność (proprietà), użytkowanie (usufrutto) i dzierżawa (affitto). Zrozumienie rodzaju nabywanego prawa własności jest kluczowe dla zapewnienia, że jesteś świadomy swoich praw i obowiązków.

Włochy mają specyficzne prawa dotyczące dziedziczenia, które mogą wpłynąć na twoją własność w przypadku twojej śmierci. Zrozumienie tych przepisów i planowanie na przyszłość jest ważne, zwłaszcza dla zagranicznych właścicieli nieruchomości.

1. Lokalne przepisy i pozwolenia

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą dyktować, jakie rodzaje struktur mogą być budowane, w jaki sposób ziemia może być wykorzystywana (zagospodarowanie terenu, podział na strefy) i jaki jest potencjał rozwoju nieruchomości w przyszłości. Należy zbadać więc przepisy zagospodarowania przestrzennego, kodeksy budowlane i inne przepisy, które mogą mieć wpływ na przeznaczenie nieruchomości lub jej przyszły rozwój. Nie można zapominać o sprawdzeniu, czy uzyskano niezbędne pozwolenia dla obecnego wykorzystania nieruchomości lub planowanych renowacji (np. pozwolenia na budowę, remont lub użytkowanie nieruchomości), zgodnie z wymogami lokalnego prawa.

PODSUMOWANIE

Przedstawiliśmy powyżej jedynie główne kierunki i kilka ważnych aspektów do rozważenia. Zaangażowanie doświadczonego specjalisty jest niezbędne do zapewnienia, że nasze interesy są chronione w całym procesie transakcji na rynku nieruchomości. Należy pamiętać, że kwestie prawne mogą się różnić w zależności od konkretnych okoliczności transakcji na rynku nieruchomości. Zawsze warto skonsultować się z w celu uzyskania porady, gdyż zakup nieruchomości we Włoszech obejmuje kilka kroków, a kluczowe jest, aby postępować ostrożnie, by móc zapewnić sobie przeprowadzenie bezpiecznej i udanej transakcji.

Zaufali nam: