Zniesienie współwłasności – jak przebiega i ile trwa?

Jeżeli wszyscy właściciele zgadzają się co do sposobu zniesienia współwłasności, najszybszą i najtańszą drogą jest zawarcie umowy.

Co istotne, jeżeli – co jest najczęstszym przypadkiem – przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego. Konieczne będzie zatem poniesienie kosztu taksy notarialnej, która może wynieść nawet 10 000 zł (zależny od wartości przedmiotu umowy).

Pierwszą z możliwych form zniesienia współwłasności, stosowaną często w przypadku nieruchomości, jest jej podział. W takim wypadku, przedmiot dzieli się na kilka części, odpowiadających wartością udziałów poszczególnych właścicieli, zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Taki podział uważa się za najbardziej sprawiedliwy, tym bardziej, że ewentualne różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne między współwłaścicielami.

Podział w naturze następuje najczęściej po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału.

Kiedy nie da się dokonać podziału rzeczy?

Nie wszystkie rzeczy da się łatwo podzielić. Przykładowo, nie można podzielić nieruchomości, jeżeli jedna powstałych wskutek podziału działek byłaby znacznie mniej użyteczna i wartościowa od pozostałych (postanowienie Sądu Najwyższego z 15 listopada 2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00). Podział działek nie powinien następować także w przypadku, gdyby miały one utracić swoje istotne cechy, np. straciłyby charakter działek budowlanych (postanowienie SN z 17 lutego 1999 r., sygn. akt II CKU 63/98).

Wiele problemów wiąże się także z podziałem budynku według płaszczyzny pionowej. W orzecznictwie można spotkać się z poglądem, że jest to możliwe jedynie wtedy, gdy wskutek podziału powstaną nowe budynki, tj. linia podziału budynku będzie zgodna z linią podziału gruntu i przebiegać według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części (postanowienie SN z 12 maja 2016 r., I CSK 426/15). Może to być zarówno ściana, która już istnieje, jak i ściana, która zostanie stworzona specjalnie w tym celu. Podział pionowy jest natomiast niedopuszczalny, jeśli linia podziału przebiegałaby przez znajdujące się w danym budynku pomieszczenia lub wydzielone części miałyby charakter nieregularny. Podział pionowy jest także niedopuszczalny w sytuacji, gdyby powstały nowe działki, a sposób rozgraniczenia danego budynku nie pokrywał się z liniami podziału tych działek (postanowienie SN z 10 marca 1993 r., sygn. akt I CRN 13/93). Co istotne, ściana taka nie musi biec przez wszystkie kondygnacje budynku, jeżeli w pozostałych kondygnacjach istnieje możliwość ich dobudowania bez utraty gospodarczego znaczenia pomieszczeń (np. w trzypiętrowym budynku na parterze i dwóch piętrach istnieją odpowiednie ściany, a na trzecim piętrze możliwe jest wyznaczenie odpowiedniej ścianki działowej – uchwała SN z 23 stycznia 2007 r., sygn. akt III CZP 136/06).

Warto też zwrócić uwagę na zbiory rzeczy. Jak stwierdził SN w postanowieniu z dnia 7 lutego 2002 r. (sygn. akt I CKN 572/00): ,,zbiór rzeczy uzupełniających się przedstawia pełna wartość dopiero w razie zestawienia dwu lub więcej rzeczy wzajemnie się uzupełniających (np. encyklopedia w kilku tomach). Użyteczność i wartość poszczególnych rzeczy – poza tego rodzaju zbiorem – zazwyczaj albo w ogóle nie istnieje, albo jest znikoma, a w każdym bądź razie jest znacznie niższa od użyteczności i wartości całego zbioru. Z tego też względu przedmiotem obrotu (czynności prawnych) jest z reguły cały taki zbiór, natomiast przedmiotem praw rzeczowych i posiadania są zawsze poszczególne rzeczy.”.

Innymi słowy: zorganizowany zbiór rzeczy ma większą wartość i użyteczność niż jego poszczególne części składowe miałyby z osobna i w obrocie traktuje się go jako jedną rzecz, mimo że prawnie własność rozciąga się na każdą składową z osobna. Biorąc pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiego zbioru, dokonanie jego podziału byłoby jednak niesłuszne, utraciłby bowiem swoje istotne właściwości. Z tego powodu w przypadku zbioru rzeczy, częstszym rozwiązaniem jest wykorzystanie jednego z pozostałych sposobów zniesienia współwłasności.

Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie chce zostać właścicielem wyłączonym albo nie ma środków na pokrycie pozostałych, pozostaje sprzedaż rzeczy poprzez licytację. Po jej dokonaniu, uzyskaną w ten sposób sumę dzieli się między współwłaścicieli.

Jest to zdecydowanie najmniej korzystna forma. Wiąże się z obowiązkiem poniesienia przez właścicieli kosztów sądowych, kosztów licytacji, wynagrodzenia komornika (który dokonuje licytacji) a ponadto – istnieje duże ryzyko, że uzyskana w ten sposób kwota będzie niższa od możliwej do uzyskania na rynku.

Na podstawie orzecznictwa SN da się jednak wskazać przykłady sytuacji, w których sprzedaż rzeczy została uznana za najlepsze rozwiązanie. Przykładowo, w postanowieniu z 4 listopada 1998 r. (sygn. akt II CKN 347/98) SN uznał, że sprzedaż nieruchomości powinna zostać zasądzona, jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu własności rzeczy. Kolejnym przypadkiem, w którym należy rozważyć sprzedaż jest sytuacja, w której współwłaściciel domagający się przyznania mu własności nieruchomości nie byłby w stanie ponieść kosztów spłaty na rzecz pozostałych (postanowienie SN z 12 maja 2016 r., sygn. akt I CSK 426/15).

Jeśli własność rzeczy zostanie przeniesiona na jedną osobę, będzie ona zobowiązana do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten obejmuje jednak nabywcę pozostałych udziałów jedynie w części przekraczającej udział we współwłasności. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności nabytego ponad ten udział. Stawka podatku wynosi 2% w przypadku rzeczy ruchomych, nieruchomości oraz praw do nich (np. użytkowania wieczystego, spółdzielczego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego) lub 1% – dla pozostałych praw. Podatek należy zapłacić w ciągu 14 dni od dnia uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności (albo zawarcia umowy w tym zakresie).

Jeżeli do zniesienia współwłasności dojdzie bez spłat, nabywca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Uzyskał bowiem udziały nieodpłatnie.

W przypadku zniesienia współwłasności poprzez sprzedaż udziałów na rzecz jednego współwłaściciela bądź też poprzez sprzedaż rzeczy osobie trzeciej, nastąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Stawka podatku wynosi 19%. Podatek ten rozlicza się na formularzu PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku następnego.