Jak obecnie wygląda regulacja zawodu pośrednika nieruchomości?
Obecna regulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami w artykułach od 179 do 183a. Znaczna część tej regulacji została uchylona, w efekcie funkcjonowanie zawodu jest usystematyzowane w sposób szczątkowy, stwarzając szerokie pole do nadużyć.
Istotę zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oddaje art. 179a oraz 179b ustawy. Stanowią one, że pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca, prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z kolei samo pośrednictwo polega na odpłatnym wykonywaniu czynności, które zmierzają do zawarcia przez inne osoby umów:
-
nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
-
nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
-
najmu lub dzierżawy nieruchomości, lub ich części;
-
pozostałych umów, których przedmiotem jest prawo do nieruchomości lub jej części.
Taki sposób sformułowania zakresu usług pośrednika pozwala na praktycznie dowolne kształtowanie przedmiotu umowy, ponieważ czynnością zmierzającą do zawarcia umowy, które przedmiotem jest nieruchomość, mogą obejmować, chociażby wyszukiwanie odpowiedniej działki, składanie przez kredytodawcę wniosku o udzielenie finansowania (w tym nawet w wysokości pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia) przez bank, a nawet sporządzenie operatu szacunkowego (niewskazywaniu adresów oferowanych nieruchomości czy zarządcy nieruchomości w ramach rynek pośrednictwa nieruchomości i polegających na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umowy). Warto jednak pamiętać, że czynności realizowane przez pośrednika nie muszą doprowadzić do zawarcia umowy. Powinny jedynie zmierzać w tym kierunku.
Ustawa nie uzależnia prowizji pośrednika od sfinalizowania transakcji, co oznacza, że umowa o pośrednictwo jest umową starannego działania, a nie rezultatu. Nadal jednak osoba wykonująca obowiązki pośrednika musi dochować należytej staranności w realizacji swoich obowiązków, inaczej naraża się na roszczenia odszkodowawcze drugiej strony umowy (vide: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 5 marca 2020 r., sygn. III Ca 1807/19).
Sztandarowym przykładem zaniedbania jest doprowadzenie przez pośrednika do spotkania stron umowy sprzedaży przed notariuszem w sytuacji, kiedy nieruchomość rolna jest objęta zakazem zbywania i niezbędne jest otrzymanie zgody KOWR.
Kto może wykonywać zawód pośrednika nieruchomości?
Przedstawiciele rządu podkreślają, że znaczna część problemów pojawiających się w relacjach między pośrednikiem a klientem (lub klientami) wynika z rezygnacji przez ustawodawcę z ograniczenia dostępu do zawodu. Przed 2014 r. zawód pośrednika nieruchomości miał charakter regulowany, co oznaczało, że dostęp do niego mają wyłącznie osoby spełniające odpowiedni kwalifikacje. Od niemal 10 lat zawód stał się wolny, więc dostęp do niego ma praktycznie każda osoba, która spełni liberalne wymagania określone w art. 180a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z tym przepisem działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która nie została (a w przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych jej wspólnicy uprawnieni do prowadzenia spraw spółki lub członkowie organów zarządzających) prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo:
-
przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego;
-
przeciwko wymiarowi sprawiedliwości;
-
przeciwko wiarygodności dokumentów;
-
przeciwko mieniu;
-
przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym;
-
przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi;
-
finansowania przedsięwzięcia terrorystycznego;
-
popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej;
-
skarbowe.
Deregulacja zawodu sprawiła, że zniknęły wymagania dotyczące posiadania licencji, wykształcenia oraz praktyki zawodowej. Wprawdzie pośrednik może ubiegać się o przyznanie mu licencji przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, ale jest to działanie dobrowolne.
Na czym polegają problemy w sektorze pośrednictwa nieruchomości?
Wolny dostęp do zawodu pośrednika nieruchomości sprawia, że na rynku nie brakuje nadużyć, które stopniowo obniżają zaufanie do tego zawodu. Nie chodzi jedynie o nierzetelne wykonywanie obowiązków, ale też próby sztucznego zawyżenia prowizji.
Jako przykład można wskazać na sprawę, która toczyła się przed Sądem Apelacyjnym w Poznaniu (sygn. I AGa 237/19). Pozwanym był pośrednik nieruchomości, który doprowadził do sytuacji, w której reprezentował obie strony umowy – kupującego oraz sprzedawcę – a swoim działaniem doprowadził do zawyżenia ceny transakcji względem stawki początkowo oferowanej, aby zyskać większą prowizję. W uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, że choć z formalnego punktu widzenia nie ma przeciwwskazać, aby jeden agent nieruchomości reprezentował obie strony umowy, nie powinien on doprowadzać do konfliktu interesów, a zwłaszcza przedkładać swojego interesu nad interes któregokolwiek z reprezentowanych klientów.
Nieetyczne działania mogą przybierać postać zamieszczania w umowach klientami klauzul niedozwolonych. Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ale ich listę można znaleźć też na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Jakie przykładowe – podważane rozwiązania stosują pośrednicy?
-
Obowiązek zapłaty prowizji przez drugą stronę umowy pośrednictwa w przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przed upływem okresu, jaki został ustalony;
-
zobowiązanie się stron umowy do niezwłocznego powiadomienia o zmianie adresu do doręczeń pod rygorem uznania, że korespondencja została doręczona na dotychczasowy adres w sposób prawidłowy;
-
obowiązek klienta korzystającego z usług agencji obrotu nieruchomościami do zapłaty wynagrodzenia powiększonego o wartość podatku VAT w przypadku zbycia nieruchomości klientowi znalezionemu przez tę agencję;
-
obowiązek zapłaty połowy wynagrodzenia na rzecz agencji obrotu nieruchomościami w sytuacji, kiedy strony umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną, a następnie odstąpiły od transakcji;
-
wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy w sytuacji, kiedy powierzchnia lokalu okaże się mniejsza niż w rzeczywistości.
Przykłady klauzul niedozwolonych w obrocie nieruchomościami można mnożyć, dlatego każdorazowo przed podpisaniem umowy o współpracę z agencją obrotu nieruchomościami należy bardzo dokładnie przeczytać treść kontraktu. W razie wątpliwości można zwrócić się też o pomoc do kancelarii prawnej z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Prawnicy przeanalizują kontrakt w poszukiwaniu ewentualnych zagrożeń interesu klienta.
Warto pamiętać, że konsument, który uważa, że umowa zawierana z przedsiębiorcą narusza jego interesy, zawsze ma prawo powołać się w razie sporu na art. 3851 k.c. i wykazywać, że postanowienia umowy nie zostały uzgodnione indywidualnie (co w przypadku agencji obrotu nieruchomościami, które korzystają przede wszystkim z gotowych wzorów umów, jest bardzo prawdopodobne) i kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając jego interesy. Zgodnie z §4 powołanego przepisu to przedsiębiorca będzie musiał wykazać, że postanowienia umowy zostały jednak uzgodnione w drodze indywidualnego porozumienia.
Jakie plany względem zawodu pośrednika ma Ministerstwo Rozwoju i Technologii?
Choć obecnie kształt propozycji legislacyjnych nie jest jeszcze znany, rząd wskazuje na kluczowe zmiany, jakimi planuje się zająć.
Powrót do uregulowania zawodu pośrednika
Przede wszystkim nowelizacja przepisów ma zmierzać do powrotu zawodu pośrednika do systemu regulowanego. Oznacza to, że osoby wykonujące ten zawód będą musiały uzyskać specjalne kwalifikacje. Przedstawiciele władz zapowiadają nawet dalej idący rygoryzm niż w poprzednim reżimie prawnym. Dzięki temu możliwe będzie zapewnienie większego profesjonalizmu świadczonych usług i zwiększenie zadowolenia klientów.
Przywrócenie systemu kar dyscyplinarnych
Kolejną kwestią ma być przywrócenie systemu kar dyscyplinarnych, włącznie z możliwością odebrania licencji na wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości. Obecne brzmienie kodeksu etyki zawodowej pośredników i zarządców nie przewiduje sankcji za naruszenie postanowień, ma więc wymiar głównie deontologiczny.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 180 ust. 3 wprowadza jedynie obowiązek posiadania przez pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Jeżeli przy wykonywaniu swoich obowiązków pośrednik posługuje się innymi osobami, ubezpieczenie powinno obejmować również działanie realizowane przez te osoby. Umowa ubezpieczenia powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa. Zaniedbanie w tym zakresie uprawnia klienta do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
W praktyce klienci, którzy chcą dochodzić swoich praw, muszą na własną rękę korzystać z drogi sądowej, nie mają możliwości skorzystania z sądownictwa dyscyplinarnego, jak w przypadku lekarzy, architektów lub profesjonalnych pełnomocników.
Rozważa się też wprowadzenie obowiązku ustawicznego kształcenia pośredników.
Obowiązkowa analiza techniczna i prawna lokalu
Inną nieetyczną praktyką stosowaną przez agentów jest unikanie podawania osobom zainteresowanym adresów mieszkań. W rezultacie potencjalny klient musi bazować na informacjach i zdjęciach z ogłoszenia, które niestety często odbiegają od rzeczywistości. Podobnie negatywnie należy ocenić brak podstawowych informacji dotyczący stanu nieruchomości. Planowane zmiany przepisów mają zwiększyć zaangażowanie pośrednika w transakcję i wymóc na nim zaznajomienie się ze stanem prawnym i podstawowym stanem technicznym nieruchomości.
W obecnym stanie prawnym pośrednik nieruchomości, działając w trybie art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy wykonywaniu czynności objętych pośrednictwem na podstawie zawartej umowy ma prawo wglądu do:
-
ksiąg wieczystych;
-
katastru nieruchomości;
-
ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
-
tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na potrzeby szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców;
-
planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
-
rejestrów cen nieruchomości;
-
rejestru osób, którym przysługuje prawo do nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu;
-
ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego;
-
świadectw charakterystyki energetycznej budynku.
Należy jednak zaznaczyć, że pozyskanie informacji z tych źródeł jest dla pośrednika fakultatywne.
Szczątkowe informacja dotyczące planowanej nowelizacji pozwalają oczekiwać, że zawód pośrednika nieruchomości zostanie uregulowany na podobieństwo innych profesjonalistów pracujących w branżach wymagających uzyskania stosownych uprawnień. Obecnie osoby, które wykonują zawód pośrednika, a także ich klienci w razie wątpliwości co do zgodności z prawem podejmowanych działań mogą skorzystać z konsultacji prawnych.
Pytania i odpowiedzi
Zgodnie z art. 180 ust. 3 umowa pośrednictwa powinna zostać zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń w okresie nie dłuższym niż 12 miesięcy wynosi równowartość w złotych kwoty 25 tysięcy euro.
Zaufali nam: