Zmiany dla pośredników nieruchomości

Wolny dostęp do zawodu pośrednika nieruchomości sprawia, że na rynku nie brakuje nadużyć, które stopniowo obniżają zaufanie do tego zawodu. Nie chodzi jedynie o nierzetelne wykonywanie obowiązków, ale też próby sztucznego zawyżenia prowizji.

Jako przykład można wskazać na sprawę, która toczyła się przed Sądem Apelacyjnym w Poznaniu (sygn. I AGa 237/19). Pozwanym był pośrednik nieruchomości, który doprowadził do sytuacji, w której reprezentował obie strony umowy – kupującego oraz sprzedawcę – a swoim działaniem doprowadził do zawyżenia ceny transakcji względem stawki początkowo oferowanej, aby zyskać większą prowizję. W uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, że choć z formalnego punktu widzenia nie ma przeciwwskazać, aby jeden agent nieruchomości reprezentował obie strony umowy, nie powinien on doprowadzać do konfliktu interesów, a zwłaszcza przedkładać swojego interesu nad interes któregokolwiek z reprezentowanych klientów.

Nieetyczne działania mogą przybierać postać zamieszczania w umowach klientami klauzul niedozwolonych. Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ale ich listę można znaleźć też na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Jakie przykładowe – podważane rozwiązania stosują pośrednicy?

• Obowiązek zapłaty prowizji przez drugą stronę umowy pośrednictwa w przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przed upływem okresu, jaki został ustalony;

• zobowiązanie się stron umowy do niezwłocznego powiadomienia o zmianie adresu do doręczeń pod rygorem uznania, że korespondencja została doręczona na dotychczasowy adres w sposób prawidłowy;

• obowiązek klienta korzystającego z usług agencji obrotu nieruchomościami do zapłaty wynagrodzenia powiększonego o wartość podatku VAT w przypadku zbycia nieruchomości klientowi znalezionemu przez tę agencję;

• obowiązek zapłaty połowy wynagrodzenia na rzecz agencji obrotu nieruchomościami w sytuacji, kiedy strony umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną, a następnie odstąpiły od transakcji;

• wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy w sytuacji, kiedy powierzchnia lokalu okaże się mniejsza niż w rzeczywistości.

Przykłady klauzul niedozwolonych w obrocie nieruchomościami można mnożyć, dlatego każdorazowo przed podpisaniem umowy o współpracę z agencją obrotu nieruchomościami należy bardzo dokładnie przeczytać treść kontraktu. W razie wątpliwości można zwrócić się też o pomoc do kancelarii prawnej z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Prawnicy przeanalizują kontrakt w poszukiwaniu ewentualnych zagrożeń interesu klienta.

Warto pamiętać, że konsument, który uważa, że umowa zawierana z przedsiębiorcą narusza jego interesy, zawsze ma prawo powołać się w razie sporu na art. 3851 k.c. i wykazywać, że postanowienia umowy nie zostały uzgodnione indywidualnie (co w przypadku agencji obrotu nieruchomościami, które korzystają przede wszystkim z gotowych wzorów umów, jest bardzo prawdopodobne) i kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając jego interesy. Zgodnie z §4 powołanego przepisu to przedsiębiorca będzie musiał wykazać, że postanowienia umowy zostały jednak uzgodnione w drodze indywidualnego porozumienia.

Jakie plany względem zawodu pośrednika ma Ministerstwo Rozwoju i Technologii?

Choć obecnie kształt propozycji legislacyjnych nie jest jeszcze znany, rząd wskazuje na kluczowe zmiany, jakimi planuje się zająć.

Powrót do uregulowania zawodu pośrednika

Przede wszystkim nowelizacja przepisów ma zmierzać do powrotu zawodu pośrednika do systemu regulowanego. Oznacza to, że osoby wykonujące ten zawód będą musiały uzyskać specjalne kwalifikacje. Przedstawiciele władz zapowiadają nawet dalej idący rygoryzm niż w poprzednim reżimie prawnym. Dzięki temu możliwe będzie zapewnienie większego profesjonalizmu świadczonych usług i zwiększenie zadowolenia klientów.

Przywrócenie systemu kar dyscyplinarnych

Kolejną kwestią ma być przywrócenie systemu kar dyscyplinarnych, włącznie z możliwością odebrania licencji na wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości. Obecne brzmienie kodeksu etyki zawodowej pośredników i zarządców nie przewiduje sankcji za naruszenie postanowień, ma więc wymiar głównie deontologiczny.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 180 ust. 3 wprowadza jedynie obowiązek posiadania przez pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Jeżeli przy wykonywaniu swoich obowiązków pośrednik posługuje się innymi osobami, ubezpieczenie powinno obejmować również działanie realizowane przez te osoby. Umowa ubezpieczenia powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa. Zaniedbanie w tym zakresie uprawnia klienta do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

W praktyce klienci, którzy chcą dochodzić swoich praw, muszą na własną rękę korzystać z drogi sądowej, nie mają możliwości skorzystania z sądownictwa dyscyplinarnego, jak w przypadku lekarzy, architektów lub profesjonalnych pełnomocników.

Rozważa się też wprowadzenie obowiązku ustawicznego kształcenia pośredników.

Obowiązkowa analiza techniczna i prawna lokalu

Inną nieetyczną praktyką stosowaną przez agentów jest unikanie podawania osobom zainteresowanym adresów mieszkań. W rezultacie potencjalny klient musi bazować na informacjach i zdjęciach z ogłoszenia, które niestety często odbiegają od rzeczywistości. Podobnie negatywnie należy ocenić brak podstawowych informacji dotyczący stanu nieruchomości. Planowane zmiany przepisów mają zwiększyć zaangażowanie pośrednika w transakcję i wymóc na nim zaznajomienie się ze stanem prawnym i podstawowym stanem technicznym nieruchomości.

W obecnym stanie prawnym pośrednik nieruchomości, działając w trybie art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy wykonywaniu czynności objętych pośrednictwem na podstawie zawartej umowy ma prawo wglądu do:

• ksiąg wieczystych;

• katastru nieruchomości;

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

• tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na potrzeby szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców;

• planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

• rejestrów cen nieruchomości;

• rejestru osób, którym przysługuje prawo do nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu;

• ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego;

• świadectw charakterystyki energetycznej budynku.

Należy jednak zaznaczyć, że pozyskanie informacji z tych źródeł jest dla pośrednika fakultatywne.

Szczątkowe informacja dotyczące planowanej nowelizacji pozwalają oczekiwać, że zawód pośrednika nieruchomości zostanie uregulowany na podobieństwo innych profesjonalistów pracujących w branżach wymagających uzyskania stosownych uprawnień. Obecnie osoby, które wykonują zawód pośrednika, a także ich klienci w razie wątpliwości co do zgodności z prawem podejmowanych działań mogą skorzystać z konsultacji prawnych.