|
10 sierpnia 2023 | Ostatnio zmodyfikowano 14 grudnia, 2023 o 16:28 | Czas na przeczytanie: 11 minut
Pozostałe Artykuły
Dlaczego warto zabezpieczyć się umową przed rozpoczęciem prac remontowych?
W zależności od zakresu prac strony mogą zakwalifikować rodzaj współpracy jako umowę o dzieło albo umowę o roboty budowlane. O ile w przypadku robót budowlanych kodeks cywilny nakazuje zachowanie formy pisemnej, stosownie do art. 648 §1 k.c., przy umowie o dzieło nie ma takiego obowiązku. W praktyce oznacza to, że ustalenia stron mogą zostać dokonane w dowolnej formie, nawet ustnej, choć najczęściej i tak będzie to wzór umowy na wykonanie prac remontowych niestanowiących bieżącej konserwacji.
Dla zamawiającego to istotne ryzyko, ponieważ w przypadku sporu co do jakości wykonanych prac lub należnego wynagrodzenia strona nie będzie dysponowała żadnym dowodem, który pozwoli na ustalenie zakresu współpracy w ustalonym terminie. Niezbędne będzie powołanie się na dowody z przesłuchania świadków, a w ostateczności z przesłuchania stron, co zwiększa ryzyko przegranej w sporze sądowym.
Podpisując umowę, strony w sposób niebudzący wątpliwości określają:
- prawa i obowiązki;
- terminy i sposób wykonania konkretnych świadczeń;
- termin rozpoczęcia prac;
- termin zakończenia prac remontowych;
- wykaz przewidywanych kosztów;
- wysokość i sposób uiszczenia wynagrodzenia (w tym wynagrodzenie ryczałtowe w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego);
- skutki niewykonania prac w terminie;
- opcjonalnie strony określaja też stosowanie wyrobów budowlanych konkretnego producenta.
Umowę sporządza się w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach na zasadach ogólnych.
Remont mieszkania – dzieło czy roboty budowlane?
Na początku warto zastanowić się, jakiego rodzaju umowę powinny podpisać ze sobą strony. Usługi remontowe mogą być realizowane w reżimie umowy o dzieło albo zakwalifikowane jako umowa o roboty budowlane. Obie konstrukcje są do siebie podobne, co więcej do regulacji robót budowlanych w nieuregulowanym zakresie stosuje się przepisy o umowie o dzieło. Na czym w takim razie polega różnica między nimi?
Zgodnie z art. 627 k.c. umowa o dzieło polega na tym, że przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.
Definicja robót budowlanych znalazła się w art. 647 k.c. Zgodnie z tym przepisem, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terminu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jako argument wspierający można wskazać na art. 658 k.c., który nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów regulujących umowę o roboty budowlane do remontu budynku lub budowli, przy czym pojęcia te należy definiować na podstawie regulacji prawa budowlanego.
Jak oddzielić od siebie te dwie umowy? W orzecznictwie wskazuje się, że o zakwalifikowaniu prac jako roboty budowlane przesądzają cechy przedmiotowe umowy, w tym:
- szeroki zakres prac;
- stworzenie zindywidualizowanego projektu;
- nadzór inwestora lub jego przedstawiciela nad przebiegiem prac.
Różnica między umowami widoczna jest w samej ich definicji. O ile umowa o dzieło obliguje wykonawcę jedynie do wykonania dzieła, w przypadku umowy roboty budowlane konieczne jest przeprowadzenie prac zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, niezbędnymi by wykonać remont lokalu czy inne roboty remontowe.
Wyraźnego rozróżnienia na tym tle dokonał Sąd Najwyższy, który wskazał, że zasadniczym kryterium rozróżnienia powinna być ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymogów prawa budowlanego. Co więcej, pojęcie „obiekt”, które występuje w definicji robót budowlanych, odnosi się do zmaterializowanego rezultatu robót budowlanych, który stanowi samoistną całość dającą się wyodrębnić pod względem technicznym lub technologicznym (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. I CSK 477/18).
Rozróżnienie najłatwiej jest zrozumieć na przykładzie. Jeżeli wykonawca podejmuje się położenia płytek w łazience czy gładzi i farby w salonie można mówić o umowie o dzieło. Kiedy jednak prowadzone są kompleksowe prace wymagające sporządzenia projektu (np. przy wymianie instalacji, przesunięciu otworów drzwiowych czy likwidacji ściany działowej), najczęściej wymagające współpracy z firmą remontową i przynajmniej jedną ekipą remontową, przedmiotem umowy będą roboty budowlane.
Rozróżnienie między dwoma omawianymi typami umów ma kluczowe znaczenie z dwóch względów:
- roszczenia z tytułu umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła; w przypadku umowy o roboty budowlane stosuje się zasady ogólne – czyli odpowiednio sześć lat (dla konsumentów) oraz trzy lata (w przypadku roszczeń związanych z działalnością gospodarczą);
- inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność razem z wykonawcą względem podwykonawcy robót budowlanych, chyba że w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia zawierającego szczegółowy przedmiot robót złożył sprzeciw wobec wykonania robót przez wykonawcę. Zakres odpowiedzialności inwestora jest ograniczony kwotowo do wartości określonej w umowie między podwykonawcą i wykonawcą, ale nie może przekroczyć wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane.
Co powinno znaleźć się w umowie o remont mieszkania?
Przyjmując, że umowa o wykonanie usług remontowych domu lub mieszkania stanowi umowę o roboty budowlane, strony przede wszystkim powinny pamiętać o zachowaniu formy pisemnej kontraktu. Jego treść powinna być dopasowana do warunków konkretnej inwestycji. Jakie elementy należy umieścić w takim kontrakcie?
Oznaczenie stron
Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor (zamawiający) oraz wykonawca. Mogą oni być zarówno osobami fizycznymi, osobami prawnymi, jak i jednostkami organizacyjnymi i różnice w ich identyfikacji należy uwzględnić, sporządzając komparycję umowy. Zwłaszcza osoby prawne i jednostki organizacyjne powinny zadbać o zachowanie zasad prawidłowej reprezentacji zgodnie z odpowiednimi przepisami, aby nie doprowadzić do nieważności umowy. Z kolei zamawiający może ustalić w CEIDG lub KRS czy wykonawca rzeczywiście prowadzi działalność gospodarczą.
Zamawiający może skorzystać też z usług inwestora zastępczego, tzw. project managera, który przejmie za niego obowiązki związane z organizacją całego procesu, przekazaniem terenu budowy czy utrzymywaniem kontaktu z wykonawcą.
Podwykonawca nigdy nie będzie stroną umowy o roboty budowlane, ponieważ łączy go stosunek prawny z wykonawcą, a nie inwestorem. Należy jednak pamiętać o konieczności uzyskania zgody na korzystanie z usług podwykonawców przez wykonawcę.
Określenie przedmiotu umowy
Kolejnym istotnym elementem jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy. Nie wystarczy w umowie wskazać „Pomalowanie ścian mieszkania” lub „Montaż sufitów podwieszanych w salonie”. Przedmiot umowy powinien być zidentyfikowany w sposób maksymalnie precyzyjny, poprzez odniesienie się do parametrów technicznych konkretnych pomieszczeń oraz rodzaju wykorzystanych materiałów. Takie szczegóły, jak powierzchnia ścian i sufitów, konkretne numery kolorów farb czy szczegółowy zakres prac uwzględniający poszczególne jej etapy warto zawrzeć w załącznikach do umowy, np.:
- projektach;
- specyfikacji technicznej materiałów;
- kosztorysie;
- harmonogramie prac.
Im dokładniej strony oznaczą zakres prac na tym etapie, tym mniejsze ryzyko nieporozumienia. Inwestor powinien dołożyć starań, aby wykonawca już od samego początku wiedział, czego się od niego oczekuje i jaki poziom mają reprezentować wykonane usługi.
Terminy istotne dla stron
W umowie należy zastrzec wszystkie terminy istotne z punktu widzenia stron, dotyczące:
- rozpoczęcia wykonywania prac;
- zakończenia wykonywania prac lub poszczególnych ich etapów;
- przekazania niezbędnych wytycznych przez zamawiającego;
- terminy dla wykonawcy na usunięcie wad
Dostarczenie materiałów
W umowie powinna znaleźć się regulacja, która jasno określa, która ze stron dostarcza materiałów budowlanych. Nie zawsze będzie możliwe określenie ilości niezbędnych materiałów z góry, dlatego strony mogą zadecydować, że wykonawca będzie nabywał materiały w ilości niezbędnej do wykonania prac, a rozliczenie nastąpi na podstawie okazanych faktur lub paragonów, przy czym materiał niewykorzystany pozostaje u zamawiającego. Dzięki temu można uniknąć niejasności co do wartości zakupionych towarów.
Rozliczenie za zakup materiałów może być dokonane na jeden z dwóch sposobów:
- inwestor wypłaca wykonawcy zaliczki na poczet zakupu materiałów;
- wykonawca nabywca materiały za własne pieniądze, a rozliczenie następuje przy wypłacie wynagrodzenia.
Aby kontrolować na bieżąco czy materiały wykorzystywane są w sposób odpowiedni, zamawiający może skorzystać z pomocy inwestora zastępczego. Wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami związanymi z wynagrodzeniem specjalisty.
Wynagrodzenie wykonawcy
Obowiązujące przepisy przewidują dwa modele rozliczeń w przypadku umowy o roboty budowlane:
- rozliczenie ryczałtowe – polega na ustaleniu z góry kwoty wynagrodzenia wykonawcy, niezależnie od rzeczywistego zakresu prac;
- rozliczenie kosztorysowe – wynagrodzenie wykonawcy ustala się na podstawie kosztorysu, który może być modyfikowany poprzez zmianę zakresu prac lub zmianę kosztów.
Z punktu widzenia zamawiającego bezpieczniejszym rozwiązaniem jest ryczałt. Z kolei wykonawcom bardziej opłaca się wynagrodzenie kosztorysowe. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie przewidzieć mieszany sposób wynagrodzenia (do części prac kosztorysowe, do pozostałych ryczałtowe).
Oprócz wysokości wynagrodzenia umowa powinna określać termin i sposób jego zapłaty. Strony mogą umówić się, że wynagrodzenie będzie płacone w transzach, po odbiorze każdego kolejnego etapu lub jednorazowo.
Zamawiający powinien pamiętać o art. 6494 §3 k.c., zgodnie z którym inwestor nie może odmówić prawa do zapłaty wynagrodzenia, jeżeli wykonawca był gotów wykonać prace, ale doznał przeszkód ze strony inwestora. Wynagrodzenie może być jednak obniżone o kwotę, jaką wykonawca zaoszczędził z tytułu niewykonania usługi.
Terminy wypowiedzenia i odstąpienie od umowy
Umowa o prace remontowe powinna regulować kwestie związane z wypowiedzeniem i odstąpieniem od umowy. W przypadku wypowiedzenia ważne jest podanie terminu, po jakim umowa przestanie wiązać, np. 14 lub 21 dni. Z kolei do odstąpienia od umowy należy przewidzieć katalog przesłanek, które aktualizują to uprawnienie. Warto pamiętać, że kodeks cywilny w regulacji umowy o dzieło wprowadza już katalog sytuacji, w których zamawiający może odstąpić od umowy:
- rażące opóźnienie w wykonaniu prac;
- wadliwy sposób wykonania robót pomimo zmiany sposobu ich realizacji;
- możliwość odstąpienia od umowy bez podania przyczyny za zapłatą wynagrodzenia
Zabezpieczenie wykonania umowy
Podobnie jak wszystkie inne umowy w obrocie, umowę o roboty budowlane należy zabezpieczyć. Najpopularniejszym mechanizmem ochronnym jest kara umowna, czyli zobowiązanie do zapłaty oznaczonej sumy w razie niewykonania obowiązku o charakterze niepieniężnym (np. opóźnienia w realizacji prac). Klauzulę można uzupełnić o możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego. Kara umowna pełni rolę zryczałtowanego odszkodowania, więc strona uprawniona do jej żądania nie musi już wykazywać przesłanek naruszenia zobowiązania.
Innym sposobem zabezpieczenia może być wstrzymanie zapłaty części wynagrodzenia (np. 10 lub 20%) do czasu odbioru prac i potwierdzenia przez zamawiającego, że nie zgłasza on zastrzeżeń. W razie zgłoszenia wad, będą one usuwane za pieniądze z zatrzymanej puli, więc wykonawca otrzyma de facto niższe wynagrodzenie.
Jeszcze innym rozwiązaniem może być wykonanie zastępcze, które pozwala zamawiającemu na skorzystanie z usług innej firmy na wypadek, gdyby wykonawca zwlekał z wykonaniem zobowiązania.
Choć w internecie nietrudno znaleźć gotowe wzory zarówno umów o dzieło, jak i umów o roboty budowlane, korzystanie z nich nie jest najlepszym pomysłem. Dobrze sformułowany kontrakt powinien zabezpieczać interes strony w konkretnych warunkach, dlatego jego sporządzenie warto zlecić kancelarii prawnej. To gwarancja skonstruowania kontraktu, który należycie zabezpieczy interesy zamawiającego.
Pytania i odpowiedzi
Nie, zgodnie z art. 6471 §4 k.c. zgłoszenie podwykonawcy oraz sprzeciw inwestora w tym zakresie wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Jeżeli z umowy nie wynika, że odbiór następuje dopiero po zakończeniu całości pracy, zgodnie z art. 654 k.c. inwestor jest zobowiązany przyjmować roboty częściowo, za zapłata odpowiedniej części wynagrodzenia.
Zaufali nam:
