Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej stanowi ograniczone prawo rzeczowe, o którym mowa w art. 145 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomość budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Pojęcie drogi publicznej zostało zdefiniowane w art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Obejmuje ono następujące kategorie dróg, z których może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, ograniczeniami i wyjątkami:

• drogi krajowe;
• drogi wojewódzkie;
• drogi powiatowe;
• drogi gminne.

W judykaturze brakuje zgodności co do tego, czy służebność drogi koniecznej można wyznaczyć dla drogi wewnętrznej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego w przeszłości pojawiło się stanowisko, które drodze wewnętrznej odmawiało takiego waloru, choć nie jest ono powszechnie uznawane (vide: postanowienie SN z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. I CSK 434/12). W przywołanym postanowieniu wskazano, że droga wewnętrzna jest wystarczająca, jeżeli tylko jest odpowiedniej szerokości i umożliwia nieskrępowany dostęp do drogi publicznej. Nie stanowi jednak drogi publicznej.

Istota wszystkich służebności gruntowych zakłada ograniczenie w pewnym zakresie prawa własności właściciela nieruchomości służebnej względem właściciela nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa drogi koniecznej ma charakter bierny i w praktyce zmierza do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej to dla właściciela działki położonej bez dostępu do drogi publicznej nie tylko wygoda, ale przede wszystkim uregulowanie stanu prawnego.

Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią §14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej odpowiednie do ich przeznaczenia i sposobu użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 metry. Jednocześnie przepis przewiduje możliwość innego określenia szerokości ciągów pieszo-jezdnych oraz dojść do budynków i urządzeń.

Zgodnie z §14 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Z kolei stosownie do ust. 3, Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Pojęcia działki budowlanej oraz dostępu do drogi publicznej definiują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Za dostęp do drogi publicznej uważa się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Z kolei działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której parametry spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. O jakie parametry chodzi? Są to:

• wielkość;
• cechy geometryczne;
• dostęp do drogi publicznej;
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Inwestorzy, którzy planują wznoszenie obiektów budowlanych na działce, powinni w pierwszej kolejności upewnić się, że teren posiada dostęp do drogi publicznej i że dostęp ten jest „odpowiedni”. Brak tego dostępu spowoduje, że organ administracji wyda decyzję odmowną w przedmiocie pozwolenia na budowę. Co więcej, nawet jeżeli właściciel takie pozwolenie otrzyma, ale w już w trakcie realizacji prac okaże się, że działka jednak nie ma dostępu do drogi publicznej, organ może stwierdzić nieważność wydanej wcześniej decyzji. Jednocześnie w judykaturze wskazuje się, że decyzji zezwalającej na realizację zamierzenia budowlanego w sytuacji, kiedy właściciel utracił dostęp do drogi publicznej już po jej wydaniu (np. w wyniku zalania lub osunięcia się ziemi) nie uważa się za wadliwą (vide: wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r., sygn. II OSK 1375/08). Innymi słowy, decyzja o pozwoleniu na budowę wydana mimo braku dostępu budynku do drogi publicznej jest wadliwa (czy w stopniu uzasadniającym stwierdzenie nieważności, to inna kwestia). Natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę wydana w sytuacji, gdy dostęp do drogi publicznej istniał, ale później nastąpiła jego utrata, nie jest wadliwa.

Wynika to pośrednio z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, który wskazuje, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z wiedzą techniczno-budowlaną zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W judykaturze wskazuje się, że inwestorzy, ubiegając się o wydanie pozwolenia na budowę muszą wykazać dostęp do drogi publicznej. Jak zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 września 2009 r., sygn. II SA/Lu 219/09, (…)Samo twierdzenie przez inwestora, iż dostęp istnieje, jest niewystarczające. Niewystarczające jest również wskazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości, jeśli nie została ona dotąd nawet wytyczona (…).

Wojewódzkie sądy administracyjne podkreślają, że dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter prawny, czyli wynikający z:

• przepisu prawa;
• czynności prawnej (np. umowy);
• decyzji właściwego organu;
• orzeczenia sądowego.

Dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter nie tylko prawny, ale i faktyczny. Przez dostęp faktyczny uważa się możliwość faktycznego przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Inwestor ma możliwość realnego wyegzekwowania dostępu. Z kolei dostęp prawny to taki, który wynika z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego.

Zgodnie z treścią art. 145 §2 i 3 k.c. przy wyznaczaniu służebność drogi koniecznej należy uwzględnić potrzeby właścicieli obu nieruchomości – władnącej i służebnej. Nie chodzi wyłącznie o to, aby osoba ubiegająca się o ustanowienie służebności gruntowej mogła swobodnie naruszać prawo własności drugiej strony. Służebność nie powinna ponad niezbędną miarę obciążać tych nieruchomości, przez których teren przebiega i musi uwzględniać interes społeczno-gospodarczy obu stron. W zamian za ustanowienie służebności właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, którego wysokość określa sąd, kierując się opiniami biegłych. Rozpiętość kwotowa wynagrodzenia może być bardzo duża i zależy od powierzchni służebności oraz wartość 1 metra kwadratowego działki.

Wynagrodzenie może mieć charakter opłaty jednorazowej (jako wynagrodzenie za możliwość korzystania z nieruchomości) lub świadczenia okresowego (renty). Właściciel nieruchomości władnącej może zostać zobowiązany też do pokrywania kosztów utrzymania prawidłowego stanu służebności.

Warto pamiętać, że służebność gruntowa wygasa wskutek jej nieużywania przez 10 lat (np. wyjazd uprawnionego za granicę), ale także w sytuacji, kiedy właściciel nieruchomości władnącej nabędzie nieruchomość obciążoną.

Nabywca nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej znajduje się w niekorzystnym położeniu, ale nie oznacza to, że musi rezygnować z planów inwestycyjnych. W razie wątpliwości co do tego, w jaki sposób i na jakich warunkach wyznaczyć służebność drogi koniecznej warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej z doświadczeniem w obsłudze sektora nieruchomości.

Kinga Grzelak