Służebność drogi koniecznej

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej stanowi ograniczone prawo rzeczowe, o którym mowa w art. 145 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomość budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Pojęcie drogi publicznej zostało zdefiniowane w art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Obejmuje ono następujące kategorie dróg, z których może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, ograniczeniami i wyjątkami:

drogi krajowe;
drogi wojewódzkie;
drogi powiatowe;
drogi gminne.

W judykaturze brakuje zgodności co do tego, czy służebność drogi koniecznej można wyznaczyć dla drogi wewnętrznej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego w przeszłości pojawiło się stanowisko, które drodze wewnętrznej odmawiało takiego waloru, choć nie jest ono powszechnie uznawane (vide: postanowienie SN z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. I CSK 434/12). W przywołanym postanowieniu wskazano, że droga wewnętrzna jest wystarczająca, jeżeli tylko jest odpowiedniej szerokości i umożliwia nieskrępowany dostęp do drogi publicznej. Nie stanowi jednak drogi publicznej.

Istota wszystkich służebności gruntowych zakłada ograniczenie w pewnym zakresie prawa własności właściciela nieruchomości służebnej względem właściciela nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa drogi koniecznej ma charakter bierny i w praktyce zmierza do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.

Kiedy można domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, który zakłada, że do ustanowienia służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne, aby dana nieruchomość w ogóle nie miała dostępu do drogi publicznej, co powoduje, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia odpowiedniego dostępu do drogi i przeprowadzenie drogi koniecznej. Wystarczającą przesłanką jest nieodpowiedni stan techniczny drogi, który w praktyce istotnie utrudnia przejazd tj. możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych przy możliwie najmniejszym obciążeniem gruntów przy ustanowieniu służebności gruntowej. Z kolei za odpowiedni stan techniczny uznano taki, która umożliwia przejazd pojazdów mechanicznych, chyba że nie jest to uzasadnione przeznaczeniem nieruchomości, układem granic lub ukształtowaniem terenu lub umiejscowieniem nieruchomości budynków gospodarskich. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy m.in. w postanowieniu z dnia 21 sierpnia 2019 r., sygn. I CSK 30/19.

Dlaczego służebność drogi koniecznej jest tak istotna?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej to dla właściciela działki położonej bez dostępu do drogi publicznej nie tylko wygoda, ale przede wszystkim uregulowanie stanu prawnego.

Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią §14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej odpowiednie do ich przeznaczenia i sposobu użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 metry. Jednocześnie przepis przewiduje możliwość innego określenia szerokości ciągów pieszo-jezdnych oraz dojść do budynków i urządzeń.

Zgodnie z §14 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Z kolei stosownie do ust. 3, Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Pojęcia działki budowlanej oraz dostępu do drogi publicznej definiują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Za dostęp do drogi publicznej uważa się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Z kolei działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której parametry spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. O jakie parametry chodzi? Są to:

wielkość;
cechy geometryczne;
dostęp do drogi publicznej;
wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Inwestorzy, którzy planują wznoszenie obiektów budowlanych na działce, powinni w pierwszej kolejności upewnić się, że teren posiada dostęp do drogi publicznej i że dostęp ten jest „odpowiedni”. Brak tego dostępu spowoduje, że organ administracji wyda decyzję odmowną w przedmiocie pozwolenia na budowę. Co więcej, nawet jeżeli właściciel takie pozwolenie otrzyma, ale w już w trakcie realizacji prac okaże się, że działka jednak nie ma dostępu do drogi publicznej, organ może stwierdzić nieważność wydanej wcześniej decyzji. Jednocześnie w judykaturze wskazuje się, że decyzji zezwalającej na realizację zamierzenia budowlanego w sytuacji, kiedy właściciel utracił dostęp do drogi publicznej już po jej wydaniu (np. w wyniku zalania lub osunięcia się ziemi) nie uważa się za wadliwą (vide: wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r., sygn. II OSK 1375/08). Innymi słowy, decyzja o pozwoleniu na budowę wydana mimo braku dostępu budynku do drogi publicznej jest wadliwa (czy w stopniu uzasadniającym stwierdzenie nieważności, to inna kwestia). Natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę wydana w sytuacji, gdy dostęp do drogi publicznej istniał, ale później nastąpiła jego utrata, nie jest wadliwa.

Wynika to pośrednio z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, który wskazuje, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z wiedzą techniczno-budowlaną zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W judykaturze wskazuje się, że inwestorzy, ubiegając się o wydanie pozwolenia na budowę muszą wykazać dostęp do drogi publicznej. Jak zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 września 2009 r., sygn. II SA/Lu 219/09, (…)Samo twierdzenie przez inwestora, iż dostęp istnieje, jest niewystarczające. Niewystarczające jest również wskazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości, jeśli nie została ona dotąd nawet wytyczona (…).

Wojewódzkie sądy administracyjne podkreślają, że dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter prawny, czyli wynikający z:

przepisu prawa;
czynności prawnej (np. umowy);
decyzji właściwego organu;
orzeczenia sądowego.

Dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter nie tylko prawny, ale i faktyczny. Przez dostęp faktyczny uważa się możliwość faktycznego przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Inwestor ma możliwość realnego wyegzekwowania dostępu. Z kolei dostęp prawny to taki, który wynika z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego.

Jak ubiegać się o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może powstać na jeden z kilku sposobów:

poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego między właścicielami nieruchomości;
w drodze orzeczenia wydanego przez sąd;
poprzez zasiedzenie.

Oczywiście zawarcie umowy jest najprostszym rozwiązaniem, choć wymaga zgody właściciela nieruchomości obciążonej. Taksa notarialna wyliczana jest w tym przypadku indywidualnie, w zależności od wartości służebności ustalonej przez strony. W razie niemożliwości ustalenia warunków umowy właściciel nieruchomości władnącej może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Postępowanie sądowe toczy się w trybie nieprocesowym. Po stronie uczestników występują właściciele wszystkich nieruchomości, przez których teren ma prowadzić służebność gruntowa.

W sytuacji, kiedy kilku osobom przysługuje udział w nieruchomości władnącej, wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie służebności uważa się za czynność zwykłego zarządu. Stosownie do brzmienia art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Z kolei możliwość zasiedzenia służebności gruntowej przewiduje art. 292 k.c. Właściciel nieruchomości władnącej musi wykazać, że korzystał w trwały i widoczny sposób z danego terenu przez odpowiednio długi czas – 20 lat w przypadku istnienia dobrej wiary oraz 30 lat w przypadku istnienia złej wiary. Z uwagi na fakt, że są to bardzo długie terminy, ustawodawca przewiduje możliwość zaliczenia na poczet przesłanki upływu czasu okresu korzystania z drogi koniecznej przez poprzednika:

w każdym przypadku – jeżeli poprzednik korzystał z nieruchomości w dobrej wierze;
wyłącznie, jeżeli czas użytkowania terenu przez poprzednika oraz obecnego właściciela przekroczy w sumie 30 lat – jeżeli poprzednik korzystał z nieruchomości w złej wierze.

…Sam wniosek o ustanowienie drogi koniecznej to koszt 200 zł, ale do tej kwoty należy doliczyć również opłaty związane z pozyskaniem dokumentacji (wypisu i wyrysu z mapy ewidencyjnej, wyciągu z ksiąg wieczystych) – łącznie około 180 zł.

Znacznie wyższe są opłaty związane z opiniami wydawanymi przez biegłego z zakresu geodezji oraz rzeczoznawcę majątkowego. Koszt każdej z tych opinii (z uwzględnieniem ewentualnej opinii uzupełniającej oraz stawiennictwa w sądzie) to około 2500 zł.

Do wskazanych wyżej wydatków trzeba jeszcze doliczyć wynagrodzenie dla właścicieli nieruchomości obciążonych służebnością. W praktyce wynagrodzenie może wahać się od kilkuset złotych do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

W jaki sposób powinna zostać wyznaczona nieruchomość gruntowa?

Zgodnie z treścią art. 145 §2 i 3 k.c. przy wyznaczaniu służebność drogi koniecznej należy uwzględnić potrzeby właścicieli obu nieruchomości – władnącej i służebnej. Nie chodzi wyłącznie o to, aby osoba ubiegająca się o ustanowienie służebności gruntowej mogła swobodnie naruszać prawo własności drugiej strony. Służebność nie powinna ponad niezbędną miarę obciążać tych nieruchomości, przez których teren przebiega i musi uwzględniać interes społeczno-gospodarczy obu stron. W zamian za ustanowienie służebności właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, którego wysokość określa sąd, kierując się opiniami biegłych. Rozpiętość kwotowa wynagrodzenia może być bardzo duża i zależy od powierzchni służebności oraz wartość 1 metra kwadratowego działki.

Wynagrodzenie może mieć charakter opłaty jednorazowej (jako wynagrodzenie za możliwość korzystania z nieruchomości) lub świadczenia okresowego (renty). Właściciel nieruchomości władnącej może zostać zobowiązany też do pokrywania kosztów utrzymania prawidłowego stanu służebności.

Warto pamiętać, że służebność gruntowa wygasa wskutek jej nieużywania przez 10 lat (np. wyjazd uprawnionego za granicę), ale także w sytuacji, kiedy właściciel nieruchomości władnącej nabędzie nieruchomość obciążoną.

Nabywca nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej znajduje się w niekorzystnym położeniu, ale nie oznacza to, że musi rezygnować z planów inwestycyjnych. W razie wątpliwości co do tego, w jaki sposób i na jakich warunkach wyznaczyć służebność drogi koniecznej warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej z doświadczeniem w obsłudze sektora nieruchomości.

Kinga Grzelak

Pytania i odpowiedzi

Czy brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej można uznać za wadę prawną?

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 października 2016 r., sygn. II CSK 160/17 wskazał, że co do zasady brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej nie stanowi wady prawnej nieruchomości, nie uzasadnia więc skorzystanie przez kupującego z roszczeń przysługujących w takiej sytuacji w ramach zawartej umowy sprzedaży. W tym samym orzeczeniu zwrócono uwagę, że ekwiwalent pieniężny musi być realną rekompensatą w zamian za ograniczenie praw przysługujących właścicielowi i nie może mieć charakteru pozornego (w przedmiotowej sprawie za pozorną uznano kwotę niespełna 400 zł).

Kiedy możliwe jest ustanowienie służebności przez organ administracji?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 120 przewiduje możliwość ustanowienia służebności na mocy decyzji administracyjnej, jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości wskutek wywłaszczenia lub zmiany sposobu użytkowania wywłaszczonej nieruchomości.

MAM PYTANIA | JESTEM ZAINTERESOWANY / A OFERTĄ

Zaufali nam: