|
4 września 2023 | Ostatnio zmodyfikowano 14 grudnia, 2023 o 16:23 | Czas na przeczytanie: 11 minut
Pozostałe Artykuły
Na czym polega najem użytkowy?
Pod pojęciem najmu lokalu użytkowego rozumie się najczęściej najem nieruchomości na cele komercyjne. Może to być np. wynajęcie lokalu przez sieć sklepów w galerii handlowej albo wynajem niewielkiego pokoju w budynku usługowym w celu prowadzenia w nim biura rachunkowego. Zasadnicza różnica między najmem użytkowym a najmem lokalu mieszkalnego polega na tym, że to pierwsze rozwiązanie oferuje bardzo dużą elastyczność. Choć ustawodawca wprowadził w kodeksie cywilnym rozwiązania modelowe, które znajdą zastosowanie na wypadek braku stosownych postanowień w umowie, strony mogą doprecyzować swoje prawa i obowiązki z odwołaniem się do zasady swobody umów, wyrażonej w art. 3531 k.c.
Warto zwrócić też uwagę, że przy najmie użytkowym nie trzeba obawiać się kolizji przepisów kodeksu cywilnego z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Jak rozumieć pojęcie nakładów w umowie najmu?
Obowiązujące przepisy nie zawierają legalnej definicji nakładów, przy czym kodeks cywilny posługuje się pojęciami nakładów koniecznych oraz innych, które w doktrynie dzieli się na użyteczne oraz zbytkowne. Przyjmuje się jednak, że razem tworzą one wszystkie wydatki ponoszone w związku z użytkowaniem rzeczy. Jeżeli chodzi o przeznaczenie nakładów, to:
- konieczne – są niezbędne, aby z najmowanej rzeczy można było korzystać w sposób zgodny z jej przeznaczeniem;
- użyteczne – służą ponoszone w celu ulepszenia rzeczy, zwiększenia jej wartości lub użyteczności;
- zbytkowne – służą nadaniu rzeczy cech i właściwości odpowiadających upodobaniom najemcy.
Taki podział nakładów uwzględnił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. III CSK 42/13.
Jak określić przydatność lokalu do umówionego użytku?
Pojęciem kluczowym dla zidentyfikowania rodzaju ponoszonych nakładów na lokal jest jego zdatność do umówionego użytku. Racjonalne jest założenie, zgodnie z którym innego poziomu wykończenia można oczekiwać od przestronnego lokalu usługowego ulokowanego w centrum dużego miasta i w prestiżowej okolicy, a innego od niewielkiego biura znajdującego się w kamienicy na przedmieściach. Kryteriami, które mogą pomóc ustalić standard lokalu i ułatwić klasyfikację nakładów są m.in.:
- generalny stan techniczny i wiek budynku;
- stan zużycia lokalu;
- przeznaczenie lokalu;
- realia rynkowe;
- oczekiwania najemcy.
W razie wątpliwości strony mogą skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej z wieloletnim doświadczeniem w zakresie sektora nieruchomości, która pomoże wypracować rozwiązania satysfakcjonujące dla najemcy i wynajmującego.
Ustawowa regulacja rozliczenia nakładów
W sytuacji, kiedy strony nie uregulują w umowie najmu kwestii związanych z rozliczaniem nakładów, zastosowanie znajdzie regulacja ustawowa. Jest ona jednak mało precyzyjna i brak, chociażby częściowego doprecyzowania sprawi, że między stronami bardzo łatwo o spór co do wzajemnych praw i obowiązków.
Rozliczenie nakładów koniecznych według kodeksu cywilnego
W kontekście nakładów koniecznych warto zwrócić uwagę przede wszystkim na art. 663 k.c., zgodnie z którym jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Wezwanie do wynajmującego najlepiej skierować w formie pisemnej lub przynajmniej dokumentowej (np. w formie wiadomości e-mail). Dzięki temu najemca będzie dysponował dowodem na zgłoszenie żądania na wypadek, gdyby wynajmujący zwlekał z odpowiedzią. Dla uniknięcia wątpliwości warto w wezwaniu sprecyzować:
- termin, w jakim mają zostać przeprowadzone naprawy;
- zakres remontu;
- wskazanie, że nieustosunkowanie się do żądania spowoduje przeprowadzenie prac na koszt wynajmującego.
Należy zaznaczyć, że nieustosunkowanie się we wskazanym w wezwaniu terminie przez wynajmującego nie hamuje działań najemcy w zakresie zlecenia napraw np. firmie budowlanej. Nie mogą one jednak zmierzać do ulepszenia rzeczy wynajmowanej, a jedynie przywrócenia jej stanu zgodnego z umową. W praktyce oznacza to, że wymieniając np. nieszczelną stolarkę na nową, najemca może jedynie zapewnić jej szczelność, ale już nie zamawiać okna czy drzwi o lepszych parametrach dźwiękoszczelnych lub termoizolacyjnych.
Konstrukcja ta jest nieco podobna do wykonania zastępczego i osadza się w art. 662 §1 k.c., który stanowi, że obowiązkiem wynajmującemu jest wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania umowy.
Aby uniknąć sporów sądowych, warto zadbać o rozróżnienie nakładów koniecznych od nakładów drobnych, związanych z bieżącym użytkowaniem rzecz, o których mowa w art. 662 §2 k.c., ponieważ ustawodawca wyraźnie wskazał, że nakłady konieczne pokrywa wynajmujący, ale już nakłady drobne – najemca. Brak precyzji w tym zakresie powoduje, że w razie braku zgody stron co do rozliczeń niezbędne będzie powołanie biegłego, który jednoznacznie określi, które wydatki w danej konfiguracji można uznać za konieczne do korzystania z rzeczy.
Przykładem nakładów koniecznym może być np. wymiana nieszczelnych okien czy uszczelnienie poszycia dachowego. Wątpliwości może jednak budzić taka kwestia jak cieknąca instalacja hydrauliczna czy uszkodzenie bramy wjazdowej. W kontekście najmu komercyjnego można je uznać wprawdzie za nakłady konieczne, ale drobne.
Rozliczenie nakładów użytecznych i zbytkownych według kodeksu cywilnego
Ustawa nie rozróżnia nakładów użytecznych i zbytkownych, ponieważ zbiorczo reguluje je art. 676 k.c. Stanowi on, że w razie ulepszenia rzeczy najętej przez najemcę wynajmujący może, w braku odmiennego zastrzeżenia:
- zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającą ich wartości w chwili zwrotu;
- żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Warto zwrócić uwagę na kilka aspektów tego przepisu. Przede wszystkim wyboru żądania dokonuje wynajmujący, a nie najemca. W razie zatrzymania ulepszeń ich wartość ocenia się na chwilę zwrotu, a nie ich montażu. Oznacza to, że konieczne może okazać się dokonanie aktualizacji wyceny poszczególnych elementów, nie wystarczy okazanie faktur wystawionych przez firmy budowlane. Przywrócenie stanu poprzedniego jest realizowane na koszt najemcy w terminie wyznaczonym przez wynajmującego.
Brak umownego uregulowania kwestii rozliczenia nakładów sprawia, że na korzystniejszej pozycji znajduje się wynajmujący, ponieważ to on decyduje, w jaki sposób rozliczać się z najemcą.
Jak można uregulować rozliczenie nakładów w umowie?
Lapidarna regulacja nakładów w kodeksie cywilnym przesądza o tym, że wielu kontrahentów woli zabezpieczyć swoje interesy w umowie. Na zasadność uregulowania najmu umową zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 1998 r. sygn. III CKN 33/98, który rozwiał wątpliwości co do tego, że w sytuacji, gdy prawo do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje posiadaczowi zależnemu, zwrot nakładów może zostać przeprowadzony wyłącznie na zasadach określonych stosunkiem prawnym będącym podstawą prawa posiadacza zależnego.
Z kolei na daleko idącą swobodę w zakresie umownego uregulowania nakładów wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. I ACa 1611/16.
Nakłady konieczne
W kontekście nakładów koniecznych strony powinny ustalić w sposób jednoznaczny, które remonty są uznawane za niezbędne do korzystania z lokalu. Doprecyzowania warto dokonać na dwóch płaszczyznach równolegle – przedmiotowo i kwotowo (np. remont podłogi za kwotę przenoszącą 10 tysięcy złotych), ale ostatecznie strony muszą ustalić między sobą, jaki stan lokalu uznaje się za „zdatny do umówionego użytku”.
Liczne przykłady nakładów o charakterze koniecznym, które będą obciążały wynajmującego, można znaleźć w judykaturze. Jest to np. remont szybu windowego, wymiana instalacji gazowej, elektrycznej czy wodnokanalizacyjnej lub naprawa schodów na klatce schodowej.
Nakłady użyteczne i zbytkowne
Jeżeli chodzi o nakłady użyteczne i zbytkowne, to typową praktyką jest zamieszczanie w treści umowy postanowienia, zgodnie z którym ulepszenia (wszystkie lub tylko niektóre, np. powyżej określonej kwoty). Mogą być przeprowadzane wyłącznie za uprzednią zgodą wynajmującego wyrażoną na piśmie. Takie zastrzeżenie sprawia, że w sytuacji braku wyraźnej zgody wynajmującego najemca czyni nakłady na własne ryzyko. Musi liczyć się z tym, że po zdaniu lokalu nie będzie w stanie odzyskać ani nakładów, ani ich wartości.
Taką „kontrolę” najemcy można rozbudować, przyznając wynajmującemu prawo do weryfikacji standardu wykonania prac, użytych materiałów itp. Wykonanie prac bez zgody wynajmującego może stanowić przesłankę do wcześniejszego zakończenia umowy najmu, a nawet naliczenia kary umownej, jeżeli takie zabezpieczenia zostały przewidziane w kontrakcie.
Skrajnym przykładem ochrony interesu wynajmującego jest zamieszczenie w umowie postanowienia, na mocy którego najemca zrzeka się praw do dochodzenia zwrotu wydatków poniesionych na prace remontowe i adaptacyjne. Umowa o najem użytkowy praktycznie zawsze będzie dotyczyła relacji B2B, więc nie może być mowy o nadużyciu pozycji przez wynajmującego poprzez zamieszczenie w kontrakcie klauzul abuzywnych.
Jeżeli nakłady użyteczne lub zbytkowne wymagają regularnego ponoszenia wydatków (np. przegląd klimatyzacji, utrzymanie instalacji alarmowej), umowa powinna zawierać jednoznaczne wskazanie, która ze stron ponosi te koszty. Zwykle będzie to najemca. Nieco inaczej może wyglądać sytuacja, kiedy instalacje te znajdowały się już w lokalu na moment jego objęcia i strony ustaliły, że ich prawidłowe funkcjonowanie jest dla najemcy kluczowe. Można wtedy usiłować zakwalifikować taką infrastrukturę za konieczną i przenieść koszty jej utrzymania na wynajmującego.
Alternatywne metody rozliczania nakładów
Obok klasycznych metod rozliczeń nakładów strony mogą przyjąć rozwiązanie hybrydowe, czyli np. pozostawienie nakładów w lokalu bez zwrotu ich wartości, ale za potrąceniem odpowiedniej kwoty z ostatniego czynszu.
Co w sytuacji, kiedy najemca otrzymuje lokal w standardzie deweloperskim (ang. shell and core)? W doktrynie wskazuje się, że praktycznie wszystkie ulepszenia wnoszone w lokalu mogą zostać uznane za użytkowe lub zbytkowne, a żądanie ich usunięcia nie będzie prowadziło do naruszenia substancji lokalu. W praktyce dla najemcy może oznaczać to obowiązek poniesienia bardzo wysokich kosztów związanych z przywróceniem stanu poprzedniego. Warto zwrócić uwagę na ten aspekt rozliczeń w umowie i ograniczyć w tym zakresie prawa wynajmującego.
W czym pomoże protokół zdawczo-odbiorczy?
Aby uniknąć wątpliwości co do stanu lokalu na moment nawiązywania współpracy oraz jego zwrotu, przy podpisywaniu umowy strony powinny spisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną odnotowane:
- wszystkie elementy wyposażenia;
- wszelkie awarie i usterki ze wskazaniem miejsca ich występowania;
- stan stolarki drzwiowej, okiennej oraz ścian i podłóg;
- stan instalacji, jeżeli budzi zastrzeżenia.
Protokół pozwoli jednoznacznie ustalić, co zmieniło się w lokalu przez czas jego użytkowania przez najemcę. Dokument należy sporządzić w dwóch egzemplarzach tak, aby dysponowały nim obie strony umowy.
W ramach aneksu strony mogą ustalić też, które elementy wyposażenia mają pozostać w lokalu po zakończeniu umowy najmu oraz ustalić wynagrodzenie najemcy z tego tytułu.
Rozliczenie nakładów ma niezwykle istotne znaczenie z punktu widzenia najmu użytkowego. Prowadzenie działalności gospodarczej często wiąże się z wykonywaniem różnego rodzaju adaptacji lokalu do bieżących potrzeb przedsiębiorcy który, opuszczając lokal po zakończeniu współpracy, może ponieść realną stratę. Dlatego podmioty zainteresowane zabezpieczeniem swoich interesów w umowie najmu zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią. Skonstruujemy kontrakt odpowiadający potrzebom i oczekiwaniom reprezentowanego klienta, zabezpieczając jego roszczenia na wypadek ewentualnych rozliczeń.
Pytania i odpowiedzi
Stosownie do art. 677 k.c. in fine roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli lokal zostanie wydany wynajmującemu 30 września 2023 roku, najemca może dochodzić nakładów do końca września 2024 roku.
Odwoływanie się do bezpodstawnego wzbogacenia w takich okolicznościach należy uznać za niezasadne. Konstrukcja opisana w art. 405 i nast. k.c. znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, kiedy dany stosunek prawny nie jest regulowany przepisami szczególnymi.
Zaufali nam:
