Odpowiedzialność dewelopera za wady

Pierwszym momentem, w którym nabywca winien zapoznać się ze stanem lokalu i zgłosić zauważalne wady, jest dzień jego odbioru. Często bowiem zdarza się, że lokal już na pierwszy rzut oka posiada wady które uniemożliwiają korzystanie z niego. Jakie usterki najczęściej jesteśmy w stanie dostrzec podczas odbioru lokalu? Będą to na przykład:

• pęknięcia na ścianach i suficie,
• nierówności na ścianach i suficie,
• odpadające elementy elewacji,
• problemy z wentylacją.

Wielu nabywców martwi się, że nie będą w stanie samodzielnie zweryfikować podczas odbioru ewentualnych wad budynku i korzystają wówczas z pomocy specjalisty – inżyniera wyspecjalizowanego w dokonywaniu odbiorów. Wówczas mogą mieć pewność, że wykwalifikowana osoba z należytą starannością przyjrzy się wszystkim ewentualnym mankamentom lokalu.

Dlaczego ważny jest protokół odbiorczy?

Zgodnie z art. 41 ustawy deweloperskiej przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Nabywca obligatoryjnie musi uczestniczyć w dokonywaniu odbioru lokalu. Potwierdzeniem, że odbiór został dokonany, jest protokół odbioru. Jeżeli w toku odbioru – oględzin nieruchomości – nabywca zauważy że odbierany budynek posiada wady, informacja o tym fakcie powinna zostać zamieszczona w tym protokole.

Odbiór lokalu jest kluczowym momentem dla wykazania istotnych wad lokalu, a sam protokół – kluczowym dokumentem dla wyrażenia wątpliwości nabywcy w zakresie prawidłowości wykonania prac.

Odmowa odbioru lokalu przez nabywcę

Jeżeli w wyniku oględzin lokalu nabywca wykryje wadę, która uniemożliwia mu odbiór lokalu, czyli tzw. wadę istotną, powinien odmówić dokonania odbioru oraz dokonać stosownej adnotacji w protokole. W protokole powinno także znaleźć się uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowa uznania wady istotnej. Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. W przypadku, gdy zaniecha wykonania tego obowiązku, nabywca ma prawo założyć, że deweloper uznał wady.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie wad? Gdy deweloper uzna zgłoszenie, jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć usterki w lokalu. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Naprawa usterek powinna uwzględniać komfort nabywcy i nie powodować uciążliwych dla niego niedogodności.

W szczególności, jeżeli naprawa opóźni się i nie będzie mogła zostać ukończona w terminie, deweloper powinien poinformować o tym fakcie nabywcę uzasadniając zwłokę, jak również wyznaczyć nowy termin zakończenia prac. Jeżeli deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, nabywca może wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po jego bezskutecznym upływie nabywca może samodzielnie usunąć wady, a kosztami naprawy obciążyć dewelopera.

Jeżeli wada lokalu zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca również może zgłosić taką wadę deweloperowi.

Powtórny odbiór – nowości z aktualnej ustawy deweloperskiej

Przepisy „nowej” ustawy deweloperskiej uregulowały kwestię, która nie została poruszona przez „starą” wersję tejże ustawy. Mowa mianowicie o powtórnym odbiorze lokalu w sytuacji, gdy deweloper podejmie się naprawy wskazanych wad, ale nieskutecznie. Znowelizowany dokument stanowi bowiem, że odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Oznacza to, że w przypadku, gdy wady zostaną „naprawione” tylko powierzchownie bądź w sposób niezadowalający nabywcę, będzie on musiał przedstawić opinię fachowca w tym zakresie, aby ponownie odmówić dokonania odbioru.

Przedmiotowe postanowienie postrzegane jest jako dość kontrowersyjne – nakłada bowiem na odbiorcę dodatkowe obowiązki i koszty, także w przypadku, gdy wady zostaną przez dewelopera w oczywisty sposób tylko „przypudrowane” lub potraktowane po macoszemu. Niemniej, nabywca zobligowany jest wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia powtórnej odmowy odbioru. Oznacza to, że odbiór lokalu i ewentualne korzystanie z niego po raz kolejny przeciągnie się w czasie. Dopiero bowiem w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Na domiar, w przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej, koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.

Nie zawsze dzieje się tak, że usterkę udaje się wykryć w toku odbioru, lub że ujawnia się w terminie pięciu lat, przed upływem okresu przedawnienia dla roszczeń z tytułu rękojmi. Mało tego, nierzadko istnienie usterki nie tylko utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z lokalu, ale powoduje także wystąpienie szkody po stronie nabywcy. Łatwo bowiem możemy wyobrazić sobie sytuację, w której źle poprowadzona instalacja powoduje pożar lub zalanie. W takiej sytuacji nabywca lokalu może domagać się od dewelopera naprawienia owej szkody z uwagi na nienależyte wykonanie umowy. Umowa deweloperska jest bowiem podstawą stosunku zobowiązaniowego między deweloperem a nabywcą. Zgodnie z jej postanowieniami deweloper ma obowiązek wybudowania lokalu z zachowaniem należytej staranności. Odstępstwa od tej zasady będą skutkowały możliwością pociągnięcia go do odpowiedzialności ex contractu.

Z treści art. 471 KC wynika, że deweloper jako dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Każdy nabywca ma wobec tego prawo oczekiwać, że lokal, który otrzyma w wyniku wykonania umowy, będzie spełniał wszystkie standardy wykończenia. Jeżeli się tak nie dzieje – deweloper narusza postanowienia umowy.

Z normy wyrażonej w powyższym artykule, nabywca może dochodzić naprawienia szkody zarówno w postaci przywrócenia stanu pierwotnego, jak i odszkodowania w postaci zapłaty określonej sumy pieniędzy. Aby tak się stało, nabywca będzie zmuszony udowodnić, że poniósł szkodę (uszczerbek na majątku), która była naturalną konsekwencją faktu, iż deweloper działał w sposób sprzeczny lub niezgodny z postanowieniami umowy.

Czy ustawodawca przewidział okoliczności, w których deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za wady lokalu? Owszem, unormował taką sytuację w art. 557 KC. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, deweloper będzie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. I w tym miejscu właśnie wracamy do początku rozważań – a więc do odbioru lokalu. Ponownie należy podkreślić, że jeśli nabywca zauważy nieprawidłowości na etapie dokonywania odbioru powinien zawrzeć je w protokole odbioru i domagać się ich naprawienia. W innym przypadku deweloper może twierdzić, iż wady były widoczne w trakcie odbioru, ale nabywca nie zgłosił uwag co do lokalu i przyjął protokół bez zastrzeżeń.