Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie

Ustawa deweloperska

Podstawowym aktem regulującym stosunki między nabywcą lokalu a deweloperem, jest Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 roku, poz. 1177). Zastąpiła ona tzw. „starą” ustawę deweloperską, która w sposób niewystarczający regulowała prawa nabywców i sposobów ich ochrony. W szczególności, ustawodawca uzupełnił regulacje związane z umową rezerwacyjną, prospektem informacyjnym oraz wprowadził nowe zasady zgłaszania wad i dokonywania odbiorów lokali.

Ponadto, warto pamiętać, że w zakresie stosunków między deweloperem a nabywcą, w mocy pozostają przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisy księgi trzeciej dotyczącej zobowiązań.

Jakie instrumenty dochodzenia swoich praw w przypadku sporu z deweloperem o opóźnienie wydania lokalu lub budynku wprowadził ustawodawca? Zwróćmy uwagę na art. 35 ust. 1 ustawy. Zawiera on katalog elementów obligatoryjnych, które powinna zawierać każda umowa zawierana z deweloperem. W szczególności, na gruncie omawianego tematu, należy pochylić się nad kilkoma punktami:

regulacją w punkcie 7), który stanowi o konieczności zawarcia w umowie informacji na temat terminu przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej,
regulacją w punkcie 12), który stanowi o konieczności zawarcia w umowie informacji na temat terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
regulacją w punkcie 17), który stanowi o konieczności zawarcia w umowie informacji na temat terminu i sposobu zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz terminie odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ustawodawca kładzie tym samym silny nacisk na konieczność terminowego wykonywania zobowiązań zawartych na podstawie umowy, gdyż utrzymywanie terminów umownych przez dewelopera jest jednym ze środków ochrony nabywcy. Ustawodawca zwraca uwagę na fakt, że umowa z deweloperem, przez wzgląd na jej przedmiot, nie może być wykonywana bez ustalenia terminów lub z ich naruszeniem. Deweloper zobligowany jest bowiem do wykonania jej w, z góry ustalonym, terminie.

Ponadto, art. 35 ustawy, o którym mowa powyżej, w ustępie 1 punkcie 13) i 14) wskazuje, że umowa powinna zawierać także następujące elementy:

określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały.

Odstąpienie od umowy oraz określenie kar umownych będą dwoma podstawowymi instrumentami przysługującymi nabywcy w przypadku opóźnienia dewelopera.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest podstawą stosunku zobowiązaniowego między deweloperem, a nabywcą. Warto poświęcić czas na jej wnikliwe przeczytanie i analizę. Skrupulatna lektura pozwoli w przyszłości posiadać wiedzę na temat tego, jak dochodzić swoich praw w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest wykonywane należycie. Taką okolicznością jest między innymi sytuacja, w której deweloper opóźnia się z oddaniem mieszkania lub domu.

Na wstępie warto podkreślić, że odpowiedzialność dewelopera wynikać będzie z samego faktu przekroczenia terminu wskazanego w umowie. A zatem, jeżeli z treści umowy wynika termin wykonania zobowiązania i umowa zawiera – a zawierać powinna – zapisy dotyczące konsekwencji takich okoliczności, wówczas nabywcy przysługuje roszczenie wobec dewelopera. Nie jest bowiem zadaniem nabywcy udowadnianie winy dewelopera. To deweloper, jeżeli będzie chciał uwolnić się od konsekwencji opóźnienia, będzie zmuszony udowodnić że opóźnienie powstało bez jego winy, na skutek działania osób trzecich, siły wyższej, lub samego nabywcy.

Czego możemy dochodzić, w przypadku, gdy deweloper nie oddaje mieszkania w terminie?

Kary umowne

Zarówno na gruncie Ustawy deweloperskiej, jak i samego Kodeksu cywilnego (art. 483 KC), można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Postanowienia dotyczące kary umownej mogą mieć różne formy i różną treść. Mogą wskazywać na konkretną kwotę, a mogą – co najczęściej zdarza się w umowach deweloperskich – przyjmować pewne kryteria, poprzez które wylicza się dzienną stawkę kary i mnoży ją przez liczbę dni, w trakcie których deweloper pozostawał w zwłoce. Często także zdarza się, że deweloperzy zastrzegają w treści umowy okoliczności, które wyłączają uprawnienia nabywcy do domagania się kar umownych z tytułu opóźnienia. Wśród najczęstszych przyczyn deweloperzy wskazują przedłużające się postępowania administracyjne, warunki atmosferyczne czy ewentualne, powstałe po drodze utrudnienia natury technicznej. Nie na wszystko jednak nabywca musi się godzić. O ile niezależne od dewelopera przedłużające się sprawy urzędowe można potraktować jako okoliczność łagodzącą, o tyle np. konieczność wykonania dodatkowych prac powinna być przez dewelopera przewidziana na etapie zawierania umowy deweloperskiej i ustalania terminu, a zatem nie powinna stanowić utrudnienia dla samego nabywcy.

O czym warto jednak pamiętać: w przypadku kary umownej nie trzeba wykazywać szkody. Innymi słowy – nabywca nie musi ponieść żadnej straty, aby móc domagać się wypłaty należności z tytułu kary umownej. Wystarczy, że po stronie dewelopera wystąpi samo opóźnienie. Jeżeli jednak w wyniku opóźnienia doznamy szkody, to kara umowna nie wzrośnie do wysokości poniesionej straty (choć jeśli wynika to z umowy – można domagać się odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary). Może się zatem zdarzyć tak, że kwota kary umownej nie pokryje całości szkody. Należy także mieć na uwadze, że deweloper może dochodzić miarkowania kary, zwłaszcza w przypadku gdy kwota będzie rażąco wygórowana lub w przypadku gdy zobowiązanie będzie już częściowo wykonane.

Istnieje także praktyka – która chociaż spotykana rzadko – polega na zadośćuczynieniu za opóźnienie poprzez wyposażenie mieszkania w dodatkowe atrybuty, niewskazane w umowie. Wówczas tytułem rekompensaty za opóźnienie deweloper wyposaża mieszkanie np. w dodatkowe rolety antywłamaniowe, czy zabudowę.

Odstąpienie od umowy

W przypadku, gdy z uwagi na opóźnienie dewelopera nabywca przestaje być zainteresowany odbiorem nieruchomości, w określonych przypadkach będzie mu przysługiwać prawo odstąpienia od umowy. Nim jednak podejmie się kroki w celu odstąpienia od umowy, warto, skrupulatnie prześledzić postanowienia umowy oraz przepisy ustawy.

Ustawa deweloperska w art. 43 wskazuje jakie przesłanki uprawniają nabywcę do odstąpienia od umowy. W ustępie pierwszym w punkcie 6) ustawodawca wskazał, że taką okolicznością jest nieprzeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z tej umowy. Należy jednak wczytać się również w ustęp trzeci tego samego przepisu, który stanowi, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej (…) a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Z powyższego przepisu wynika więc, że nim nabywca poweźmie kroki celem odstąpienia od umowy, zobligowany jest wezwać dewelopera do przeniesienia praw do lokalu. Termin ten jest stosunkowo długi, aż 120-dniowy. W praktyce więc nabywca będzie musiał uzbroić się w cierpliwość na prawie cztery miesiące.

W jaki sposób należy dokonać odstąpienia? Nabywca powinien złożyć deweloperowi na piśmie oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, deweloper będzie musiał dokonać wykreślenia z księgi wieczystej roszczenia o wpis przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Dlatego oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno zawierać zgodę na dokonanie takiego wykreślenia. Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej tj. z art. 45 ustawy, oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, musi być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

I na koniec tej części rozważań warto zwrócić uwagę na jedno: odstąpienie od umowy nie niweczy możliwości dochodzenia roszczeń wynikających z zastrzeżonej kary umownej. Są to dwie niezależne od siebie instytucje. Zwrócił na to uwagę także Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2012 r., sygn. akt V CSK 512/11, stwierdzając, że wykonanie uprawnienia do odstąpienia od umowy wzajemnej znosi jedynie prawa i obowiązki stron należące do jej istoty, natomiast nie znosi powstałego wcześniej stanu odpowiedzialności z tytułu zastrzeżenia kary umownej i powstałych wcześniej przesłanek uzasadniających jej zapłatę.

Odszkodowanie

Inną formą rekompensaty, której można domagać się od dewelopera, jest odszkodowanie. Nabywca może dochodzić go wówczas, gdy opóźnienie dewelopera narusza normy ustanowione na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego m.in.:

art 353 KC: Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
art. 354 KC § 1: Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.
art. 355 KC § 1: Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

W przypadku tego roszczenia należy pamiętać o dwóch istotnych kwestiach. Po pierwsze, abyśmy mogli mówić o odszkodowaniu musi wystąpić szkoda, czyli realny uszczerbek po stronie nabywcy będący naturalną konsekwencją opóźnienia dewelopera. Wskazują na to przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 361 KC: Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Po drugie, nim wystosujemy wobec dewelopera żądanie zapłaty odszkodowania, powinniśmy przypomnieć sobie brzmienie zapisów o karach umownych z naszej umowy. Nierzadko bowiem postanowienia dotyczące kar umownych skonstruowane są w taki sposób, iż wypłata świadczenia z tytułu kary umownej wyczerpuje kwestię świadczeń, których nabywca może domagać się od dewelopera i nie jest możliwe dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych (z kodeksu). Nie jest tak, że nabywca musi godzić się na treść umowy proponowaną przez dewelopera. Dlatego przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy upewnić się, że zawiera ona zastrzeżenia chroniące interesy nabywcy.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Oznacza to, że abyśmy mogli mówić o uprawnieniu do odszkodowania, muszą wystąpić łącznie trzy czynniki:

niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania – w tym przypadku niewykonanie zobowiązania we wskazanym terminie,
szkoda, rozumiana jako uszczerbek majątkowy po stronie nabywcy (strata rzeczywista i utracone korzyści),
związek przyczynowy między szkodą, a opóźnieniem dewelopera. Nie będzie bowiem możliwości dochodzenia odszkodowania, jeżeli nie zostanie udowodniine, że szkoda w naturalny sposób wynikła z postępowania lub zaniechania dewelopera. W tym konkretnym przypadku ciężar dowodowy będzie spoczywał właśnie na nabywcy.

Zgodnie z art. 363 KC, Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. W jakiej wysokości odszkodowania możemy się zatem domagać? Wysokość odszkodowania będzie tak naprawdę zależała od wysokości poniesionej szkody i związanych z tym kosztów. Takim kosztem będzie np. konieczność przedłużenia umowy najmu lokalu zastępczego, czego nabywca nie musiałby robić, gdyby deweloper w terminie wywiązał się ze swojego zobowiązania lub koszty wyższych odsetek do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki – jeśli mieszanie było kredytowane. Ważne jest zatem, aby dokumentować koszty – na etapie postępowania przydadzą się dla wykazania wysokości poniesionej szkody

Podsumowanie

Nieterminowe spełnienie świadczenia to często spotykany przypadek. Warto wiedzieć, że nabywcy nieruchomości nie są bezsilni wobec nieterminowego przeniesienia praw własności. Swoje interesy należy zabezpieczyć już na etapie negocjowania umowy deweloperskiej – poprzez zagwarantowanie wypłaty kar umownych czy odstąpienia od umowy w przypadku opóźnienia dewelopera. Można również, w przypadku wystąpienia uszczerbku majątkowego, dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, wskazanych w kodeksie cywilnym.

Kinga Grzelak

Pytania i odpowiedzi

Czy opóźnienie dewelopera może być przesłanką dla wstrzymania spłacania kredytu na nieruchomość?

Nie. Opóźnienie dewelopera pozostanie bez wpływu na zobowiązanie dłużnika względem banku. Może być natomiast przesłanką do tego, aby bank wstrzymał się z wypłatą kolejnych transz na rzecz dewelopera.

Czy z tytułu opóźnienia dewelopera mogę dochodzić odsetek za opóźnienie?

Nie. Odsetki należą się za opóźnienie w płatności określonej sumy pieniężnej. Należałyby się np. w sytuacji, gdy deweloper zobowiązany jest do zwrotu wpłaconej zaliczki i czyni to z uchybieniem terminu.

W jakim terminie deweloper zwróci wpłacone środki w przypadku odstąpienia od umowy?

Zgodnie z treścią art. 44 Ustawy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej.

MAM PYTANIA | JESTEM ZAINTERESOWANY / A OFERTĄ

Zaufali nam: