Nieruchomość rolna a procesy reorganizacji spółek i JDG (połączenie, podział, przekształcenie)

Które nieruchomości są objęte ustawową regulacją?

Zgodnie z art. 1a ustawy regulację stosuje się do wszystkich nieruchomości rolnych poza:

wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;
o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
będącymi drogami wewnętrznymi;
gruntami sprzedanymi przez KOWR na podstawie art. 42 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
gruntami, których minimum 70% powierzchni jest oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako położone pod stawami.

Dlaczego przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego budzą kontrowersje?

Obowiązujące w Polsce przepisy kodeksu spółek handlowych pozwalają na dokonanie różnego rodzaju przekształceń podmiotowych. Nie chodzi jedynie o zmianę formy z jednej spółki prawa handlowego na inną, ale także o przekształcenie spółki cywilnej lub przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność (w jednoosobową spółkę kapitałową).

Bez względu na to, w którym kierunku podąża przekształcenie zarówno przedstawiciele doktryny, jak i orzecznictwo nie pozostawiają wątpliwości, że mamy do czynienia z ciągłością podmiotową. Z dniem przekształcenia spółka przekształcana staje się spółką przekształconą, wchodząc jednocześnie w jej prawa i obowiązki. Jest to widoczne na gruncie przepisów prawa cywilnego, administracyjnego, podatkowego oraz prawa pracy. Przejście dotyczy również zezwoleń, ulg i koncesji, chyba że z ich treści lub treści samej ustawy wynika co innego.

Kolejną konsekwencją przekształcenia spółki jest to, że wspólnicy spółki przekształcanej stają się z mocy prawa wspólnikami spółki przekształconej.

Można więc uznać, że spółka powstała wskutek przekształcenia nie nabywa nieruchomości rolnej, którą przed transformacją posiadała spółka przekształcana, ale staje się jej właścicielem z mocy prawa.

Mimo że skutki przekształcenia nie budzą wątpliwości, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego rozróżnia nabycie i zbycie nieruchomości rolnej, uzależniając w określonych sytuacjach skuteczność takiej czynność od wyrażenia zgody przez Generalnego Dyrektora KOWR.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługujące KOWR

Obecnie nie ma już obowiązku uzyskania zgody Dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego stosownie do art. 2a ust. 3 pkt. 11 w zw. z ust. 4 ustawy. Wcześniej zgoda musiała zostać wydana w formie decyzji administracyjnej.

Nowe przepisy wprowadzają jednak możliwość przejęcia przez KOWR nieruchomości rolnej w oparciu o art. 4 ust. 1 pkt. 4 lit. b ustawy. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą jej ceny. Co istotne KOWR sam określi cenę działki przy zastosowaniu sposobów określania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nie wynika ona z:

treści czynności prawnej (czyli np. sprzedaży nieruchomości przez jedną spółkę innemu podmiotowi, przekształcenia podmiotowego);
orzeczenia sądu;
orzeczenia organu administracji publicznej;
orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym.

Innymi słowy, spółka, która otrzymała nieruchomość rolną ma obowiązek poinformować o tym fakcie KOWR, który w ciągu miesiąca może złożyć oświadczenie o wykonaniu przysługującego mu prawa pierwokupu. Niedopełnienie obowiązku informacyjnego, a także nieuzyskanie zgody na zbycie gruntu skutkuje nieważnością czynności prawnej.

Właściciel nieruchomości, który otrzymał oświadczenie KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej przez KOWR, nie może jednak sprzeciwić się takiemu oświadczeniu.

Sąd, podobnie jak KOWR, ustawa cenę nieruchomości w oparciu o mechanizmy wyceny przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Analogiczne uprawnienie przysługuje KOWR, jeśli cena nieruchomości wskazana w dokumentach dotyczących przekształcenia (m.in. sprawozdania finansowe, audyty) rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. W każdym przypadku Krajowy Ośrodek może zapłacić właścicielowi niesporną część ceny, a dopiero następnie zwrócić się do sądu z wnioskiem o jej ostateczne ustalenie.

Jeśli KOWR zdecyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu, ma obowiązek:

zawiadomić zobowiązanego o skorzystaniu z uprawnienia, wysyłając mu listem poleconym za potwierdzeniem odbioru stosowne oświadczenie wraz z danymi notariusza;
opublikować zawiadomienie w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Wypis z aktu notarialnego wydawany jest zobowiązanemu z prawa pierwokupu. Ustawa wprowadza domniemanie zapoznania się z treścią oświadczenia przez zobowiązanego z chwilą jego publikacji w BIP.Spółki, które planują reorganizację, a przynajmniej jedna z nich jest w posiadaniu nieruchomości rolnej, powinny rozważyć konsultacje z kancelarią doświadczoną w prawie nieruchomości tak, aby zaplanować optymalną strategię działania na wypadek wydania przez KOWR decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu

Kiedy nabywca nieruchomości rolnej nie może jej swobodnie sprzedać?

Kolejną kwestią jest niemożność zbycia lub oddania w zarząd innym osobom gospodarstwa rolnego w terminie 5 lat od dnia jego nabycia. Jedynie w wyjątkowych okolicznościach uzasadnionych interesem publicznym lub ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę w drodze decyzji administracyjnej na dokonanie takiej czynności. Warto pamiętać, że ważnym interesem nabywcy z pewnością nie będą korzyści biznesowe płynące z przekształcenia, otrzymanie korzystnej oferty itp.

Oczywiście po upływie 5-letniego terminu transakcji można dokonać bez ograniczeń, ale przez ten czas możliwość swobodnej transformacji jest silnie ograniczona.

W jaki sposób KOWR interpretuje przesłanki przedterminowego zbycia nieruchomości?

Wykładnia przepisów przygotowana przez KOWR wskazuje, że pod pojęciem ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej należy rozumieć szczególne względy i okoliczności, które mogą przemawiać za wyrażeniem zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej. Może być to np.:

trwałe lub długotrwałe pogorszenie zdrowia nabywcy, jeśli wiąże się z tym jego całkowita lub częściowa niezdolność do pracy w gospodarstwie;
fakt zawarcia związku małżeńskiego lub zmiany sposobu zarobkowania na taki, który wiąże się z przeniesieniem ośrodka życiowego do innej miejscowości;
sytuacja ekonomiczna właściciela nieruchomości, w tym:
- konieczność zaspokojenia wierzycieli i niemożność uczynienia tego z innych źródeł;
- pilna potrzeba poniesienia wydatków związanych z ochroną zdrowia swojego lub innych członków rodziny, jeżeli nie jest to możliwe z innych źródeł, lub zbycie innych składników majątku mogłoby negatywnie wpłynąć na sytuację gospodarczą rodziny.

Z kolei pod pojęciem interesu publicznego należy rozumieć dyrektywę postępowania nakazującą respektowanie wartości wspólnych dla całego społeczeństwa lub społeczności lokalnej , np. sprawiedliwość, równość, bezpieczeństwo, zaufanie obywateli do władzy publicznej. Będzie to np.:

wykorzystanie nieruchomości na cele publiczne;
uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa nieruchomość zostanie przeznaczona na cele inne niż rolne.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego a nieważność czynności prawnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 5 ha dokonane bez zastosowania przepisów ustawy jest nieważne. Sankcja ta dotyczy przede wszystkim:

dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub powiadomienia KOWR;
zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora KOWR;
nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumentu.

Z powództwem o stwierdzenie nieważności oprócz osób mających w tym interes prawny może wystąpić również KOWR.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego a nieważność czynności prawnej

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w art. 2 pkt. 7 definiuje nabywanie nieruchomości rolnej jako przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku:

dokonania czynności prawnej;
orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej;
innego zdarzenia prawnego (np. połączenia lub przekształcenia spółek).

O klasyfikacji przekształcenia jako innego zdarzenia prawnego przesądza m.in. orzecznictwo sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 stycznia 2019 r. (a zatem sprzed nowelizacji, choć samo uzasadnienie nadal pozostaje aktualne), sygn. II OSK 306/16 zaznaczył, że „Nabycie nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia spółki handlowej jest nabyciem w rozumieniu art. 2 pkt. 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pomimo że spółka przekształcana i przekształcona na gruncie kodeksu spółek handlowych stanowią ten sam podmiot, w rozumieniu ustawo o kształtowaniu ustroju rolnego należy je traktować jako zbywcę i nabywcę nieruchomości”.

Próżno szukać w akcie prawnym definicji zbycia nieruchomości rolnej. Wydaje się jednak, że można przyjąć wąską definicję tego pojęcia i uznanie, że przeniesienia prawa własności nieruchomości rolnej obejmuje jedynie umowy oraz jednostronne czynności prawne, ale już nie inne zdarzenia, czyli np. procesy przekształceniowe. Skoro zatem przejście tytułu do nieruchomości następuje w wyniku reorganizacji spółek to teoretycznie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na jej zbycie lub oddanie w zarząd przed upływem 5 lat nie powinna być wymagana.

Pomimo wątpliwości interpretacyjnych KOWR stoi na stanowisku, że zbycie nieruchomości rolnej mieści się w pojęciu nabycia nieruchomości rolnej. W praktyce oznacza to, że de facto każda zmiana właściciela gruntu przed upływem 5 lat uruchamiałaby procedurę konieczności uzyskania zgody na transakcję.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego została niedawno znowelizowana, ale nawet w odświeżonej szacie nie daje odpowiedzi na wszystkie pytania przedsiębiorców, a tym bardziej nie czyni całego procesu nabycia nieruchomości rolnej prostym i przejrzystym. Ograniczenia dotyczące zbywania nieruchomości rolnych, a także niejasne przepisy mogą komplikować funkcjonowanie biznesu. Dlatego przed podjęciem decyzji o strategicznym znaczeniu warto rozważyć skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej.

Pytania i odpowiedzi

Jak odwołać się od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR?

Zgodnie z art. 127 k.p.a. od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR stronie służy odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Odwołanie powinno być wniesione za pośrednictwem organu pierwszej instancji w terminie 14dni od dnia doręczenia decyzji. Otrzymanie niesatysfakcjonującej decyzji organu drugiej instancji uprawnia stronę do wejścia na drogę sądowoadministracyjną poprzez złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W jakim terminie KOWR może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie ceny przejmowanej nieruchomości?

Uprawnienie przysługuje w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawo pierwokupu.

Czy osoba, która otrzymała nieruchomość rolną w ramach darowizny zawsze musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na jej zbycie lub wydzierżawienie przed upływem 5 lat?

Ustawa w art. 2b ust. 4 przewiduje katalog wyjątków od obowiązku uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Jest to m.in. zbycie lub oddanie w posiadanie osobie bliskiej, w ramach realizacji decyzji o realizacji celu publicznego lub na rzecz Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub KOWR.