|
2 czerwca 2023 | Ostatnio zmodyfikowano 15 grudnia, 2023 o 13:45 | Czas na przeczytanie: 6 minut
Pozostałe Artykuły
Podatek od nieruchomości dla przedsiębiorców
Od początku 2023 r. właściciele mieszkań inwestycyjnych stanęli przed koniecznością dokonania wyboru czy wynajmować swoje lokale na zasadach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej (lub innej formy przedsiębiorstwa). Jak się okazuje, od 2023 roku przyjęta została, niekorzystna dla przedsiębiorców, interpretacja Ministerstwa Finansów dotycząca stawki podatku od nieruchomości. Do końca 2022 r. zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i tego prowadzonego przez przedsiębiorcę, należało płacić stawkę podatku od nieruchomości stosowaną dla mieszkań, która wynosiła 1 zł za każdy metr kwadratowy.
W roku 2023 osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie najmu zapłaci maksymalną stawkę podatku wynoszącą 28,78 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, podczas gdy osoba wynajmująca lokal w ramach najmu prywatnego zapłaci podatek od nieruchomości według korzystniejszej stawki – 1 zł za metr kwadratowy. Wskazana wyżej stawka podatku od nieruchomości dla przedsiębiorców określona została w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1452 ze zm.). Warto przy tym podkreślić, że przepis ten od dawna budził kontrowersje, ze względu na nieprecyzyjne odnoszenie się do budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”.
Niezadowolenie przedsiębiorców wynika także z faktu, iż wcześniej rezygnowali oni z najmu prywatnego na rzecz działalności gospodarczej ze względu na różne interpretacje urzędów skarbowych w przypadku wynajmu kilku mieszkań jednocześnie.
Z powyższego wynika, że przedsiębiorcy będą zmuszeni zapłacić podatek wyższy o ponad 28 razy. Mogą oczywiście te „nowe koszta” starać się przerzucić na swoich klientów – najmujących, będą musieli jednak wówczas liczyć się z tym, że ich oferta może okazać się mniej atrakcyjna niż oferta osób wynajmujących mieszkania prywatnie.
Zmiany w rozliczaniu podatków od najmu
Zmiany podatkowe w nieruchomościach w 2023 roku nie kończą się na samym podatku od mieszkań. Inną istotną nowelizacją jest uregulowanie zasad rozliczania podatku dochodowego z tytułu najmu prywatnego. Do końca 2022 r. podatnik miał możliwość rozliczenia najmu prywatnego zarówno na zasadach ogólnych (według tzw. skali podatkowej), jaki w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Od 2023 r. podatnik ma możliwość rozliczania najmu prywatnego wyłącznie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, co stanowi dość istotne ograniczenie dla właściciela wynajmowanej nieruchomości. Co jednak istotne, rozliczanie dochodów z najmu prywatnego ryczałtem przez jednego z małżonków nie eliminuje prawa współmałżonków do rozliczenia się z fiskusem w ramach wspólnego zeznania podatkowego.
Alternatywą dla najmu prywatnego jest wynajmowanie mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wówczas rozliczenie podatku od przychodów z najmu możliwe jest nie tylko w formie ryczałtu, ale także według skali podatkowej, jak i podatkiem liniowym. A to, która opcja może się okazać korzystniejsza, będzie zależało od indywidualnego przypadku.
Koniec z amortyzacją w ramach działalności
Amortyzacja definiowana jest, jako koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Innymi słowy, amortyzacją można określić, jako koszt, który nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych.
W związku z wejściem w życie nowych regulacji, przediębiorcy nie będa juz mogli stosowac amortyzacji wynajmowanych przez siebie lokali. Wynika to z treści art. 22c pkt. 2 PDOFizU, zgodnie z którym amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami (np. windami osobowymi), lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a także prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawione, lub wynajmowane na podstawie umowy. To może dodatkowo zniechęcać najemców prywatnych do przekształcania najmu na najem w ramach działalności gospodarczej, z uwagi na ograniczoną możliwość optymalizowania kosztów prowadzenia działalności gospodarczej.
Możliwości optymalizacji ryczałtu podatkowego od najmu
Istnieją ponadto pewne możliwości optymalizacji ryczałtowego podatku od najmu w ramach najmu prywatnego. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na konstrukcję umowy z najemcą. Jeśli właściwie zostaną w niej rozdzielone koszty utrzymania mieszkania o czynsz najmu, wówczas podstawą do obliczenia podatku ryczałtowego dla właściciela lokalu będzie wyłącznie czynsz najmu.
Opłaty związane z utrzymaniem mieszkania, czyli koszty mediów, zaliczki na koszt utrzymania części wspólnych, fundusz remontowy czy też podatek od nieruchomości mogą zostać formalnie przerzucone na najemcę. Wówczas nie będą stanowiły podstawy opodatkowania, nawet jeśli środki przeznaczone na te cele trafiają na konto właściciela lokalu. Takiej opcji znów nie będą mieli przedsiębiorcy, wynajmujący mieszkania w ramach prowadzonej działalności.
Innym rozwiązaniem może być zmiana najmu prywatnego na najem w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. W takim układzie wynajmujący będzie mógł całkowicie zrezygnować z opodatkowania ryczałtem na rzecz opodatkowania liniowego lub według skali. Niewątpliwą korzyścią prowadzenia wynajmu w ramach działalności jest możliwość rozliczania kosztów podatkowych, np. remontów, napraw, czy kupowanego wyposażenia (w przypadku opodatkowania według skali oraz podatkiem liniowym).
Z drugiej strony należy mieć na uwadze, iż w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej konieczne będzie wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych. Poza tym, w ramach JDG trzeba płacić składkę zdrowotną i składki ZUS. Dodatkowo dochodzi obowiązek prowadzenia księgowości dla JDG, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Mając na uwadze powyższe rozważania, uznać należy, iż odpowiednia forma rozliczania przychodów z wynajmu nieruchomości zależeć będzie od indywidualnych czynników. Innymi słowy, każdy wynajmujący będzie musiał samodzielnie ustalić, który wariant bardziej mu się opłaci.
Zaufali nam:
