„Wysokość w świetle” jako podstawa opodatkowania kondygnacji

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Pod tym pojęciem należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. W rozumieniu przepisów kondygnacją są także:

• garaże podziemne;
• piwnice;
• sutereny;
• poddasza użytkowe.

Ustęp 2 powołanego przepisu różnicuje pojęcie powierzchni użytkowej w zależności od wysokości pomieszczenia w danym miejscu. Jeżeli jest ono wyższe niż 2,20 m, uwzględnia się 100% powierzchni. W przypadku wysokości mieszczącej się między 1,40 m a 2,20 m uwzględnia się jedynie 50% powierzchni. Powierzchnię niższą niż 1,40 m na potrzeby podatku pomija się całkowicie.

Prawidłowe ustalenie powierzchni użytkowej budynku jest kluczowe zwłaszcza w przypadku podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Wysokość podatku od nieruchomości przeznaczonej na cele związane z działalnością gospodarczą jest znacznie wyższa niż dla nieruchomości mieszkalnych.

Istota problemu dotyczącego opodatkowania nieruchomości sprowadza się do znalezienia odpowiedzi na pytanie, w jaki sposób wyliczać wysokość powierzchni użytkowej i czym tak naprawdę jest wysokość w świetle. Na problem ten zwrócił niedawno uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 maja 2022 r. (sygn. akt III FSK 590/21).

Nawiązując do powyższych rozważań, NSA stwierdził, że jako wysokość w świetle należy rozumieć prześwit między dwoma płaszczyznami – podłożem, a najniższym trwałym elementem stropu. Dla całej kondygnacji obowiązuje jedna „wysokość w świetle” bez możliwości różnicowania jej w zależności od miejsca pomiaru.

Warto wskazać, że orzeczenie NSA niejako podsumowuje trwający w judykaturze od wielu lat spór dotyczący określenia wysokości kondygnacji w świetle. Stanowisko sądu kasacyjnego w przeszłości było już wyrażane wielokrotnie (vide: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 6 maja 2014 r., sygn. I SA/Bk 63/14 oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 czerwca 2016 r., sygn. III SA/Wa 1643/15).

Alternatywna linia orzecznicza odwołuje się do ogólnej zasady, zgodnie z którą wyjątków (w tym przypadku przywileju niższego opodatkowania) nie należy interpretować rozszerzająco, a podatek trzeba ustalać z uwzględnieniem wysokości poszczególnych części kondygnacji. Tę linię orzeczniczą podzielił m.in. WSA w Olsztynie (vide: wyroki z 24 lutego 2016 r., sygn. I SA/Ol 804/15 oraz 7 lipca 2017 r., sygn. I SA/Ol 214/16).

Podatnicy, którzy rozważają złożenie odwołania od decyzji administracyjnej albo planują wniesienie skargi do WSA powinni rozważyć skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej z doświadczeniem w prowadzeniu sporów sądowych z zakresu prawa administracyjnego.

Wysokość w świetle a elementy infrastruktury

Należy zwrócić uwagę, że obiekt budowlany to nie tylko fundamenty, wylewki i ściany. Zgodnie z definicją z art. 3 pkt. 1 ustawy – Prawo budowlane obiekt budowlany to budynek, budowla lub obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony przy użyciu materiałów budowlanych.

Oznacza to, że wszelkiego rodzaju instalacje, które zgodnie z projektem architektonicznym i obowiązującymi przepisami muszą znaleźć się w budynku i są zainstalowane na wysokości poniżej 2,20 m, pozwalają na obniżenie wysokości podatku od nieruchomości. Dotyczy to takich elementów, jak np.:

• rury kanalizacyjne i ciepłownicze;
• przewody elektryczne;
• instalacja gazowa.

Podatnik nie ma jednak prawa do zastosowania zmniejszonej stawki podatku w sytuacji, kiedy zamontował instalację samodzielnie, a jej istnienie nie jest niezbędne do korzystania z budynku. Dlatego prawa do ulgi nie da np. montaż pompy ciepła lub instalacji typu HVAC.

Warto zwrócić uwagę, że część firm zajmujących się profesjonalnym pomiarem powierzchni deklaruje pominięcie w kalkulacjach również tych instalacji, które nie są integralną częścią budynku, np. rury wodno-kanalizacyjne. Takie rozumienie przepisów wydaje się być sprzeczne z obowiązującymi regulacjami prawa budowlanego.

Przepisy ordynacji podatkowej (art. 254) pozwalają na zmianę decyzji ostatecznej ustalającej lub określającej wysokość zobowiązania podatkowego za dany okres, jeżeli po jej doręczeniu przez organ zmianie uległy okoliczności faktyczne mające wpływ na określenie lub ustalenie tego zobowiązania.

Po otrzymaniu decyzji zmieniającej podatnik ma prawo zwrócić się do organu podatkowego o zwrot nadpłaty wskazanej w treści aktu. Zwrot następuje na numer rachunku bankowego wskazany w treści wniosku lub przekazem pocztowym (po potrąceniu kosztów opłaty przekazu) w terminie 30 dni od dnia złożenia pisma. Nadpłata może zostać również zaliczona na poczet innych zobowiązań publicznoprawnych podatnika zgodnie z jego dyspozycją.

Prawidłowy pomiar powierzchni użytkowej nieruchomości może okazać się sposobem na obniżenie zobowiązania publiczno-prawnego i zmniejszenie wydatków związanych z korzystaniem z budynku. Skorzystają z niego zarówno firmy, które odbierają nowopowstały budynek i zgłaszają go do organów administracji, ale także osoby fizyczne, które mieszkają w starym budownictwie. Dokumentacja z lat 70. lub 80. XX w. w wielu przypadkach może okazać się nieprecyzyjna, a powstałe rozbieżności prowadzą do zawyżenia opłat.

W razie wątpliwości co do prawidłowości wyliczonego podatku od nieruchomości warto rozważyć skorzystanie z usług doświadczonych prawników.

Kinga Grzelak