Warunki zabudowy – jak uzyskać decyzję?

Kiedy trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy to dokument, który pomaga zapewnić ład w gminie, jeśli administracja samorządowa nie zadbała o to w sposób globalny poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja jest oznaczana symbolem „WZ”, stąd jej obiegowa nazwa – „wuzetka”. Celem decyzji jest ustalenie warunków zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub prowadzenie robót budowlanych. O jej wydanie muszą starać się inwestorzy, którzy planują m.in.:

• budowę, rozbudowę lub nadbudowę budynku, lub innego obiektu budowlanego albo wykonanie innych robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, które trwa dłużej niż 1 rok;
• zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• zbudować na podstawie zgłoszenia:
  • wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości lub części na działkach, na których budynek został zaprojektowany;
  • wolnostojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy powyżej 35 m² i mniej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysokości wsporników do 2 m;
  • wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny o maksymalnie dwóch kondygnacjach o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
  • wolnostojący parterowy budynek stacji transformatorowej (zwykłej lub kontenerowej) o powierzchni zabudowy do 35 m².

Kiedy inwestor nie musi występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Nawet jeżeli dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy nie zawsze będzie wymagana. Dotyczy to sytuacji, kiedy planowana zmiana zagospodarowania terenu jest przejściowa, trwa nie dłużej niż 1 rok i nie jest niezbędne uzyskanie w tym celu pozwolenia na budowę.

Decyzji nie wymagają również roboty budowlane, które polegają na remoncie, montażu lub przebudowie, ale nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Takie prace nie mogą prowadzić też do zmiany formy architektonicznej obiektu obejmującej m.in.:

• układ konstrukcyjny;
• schematy konstrukcyjne (w tym obciążenia statyczne);
• rozwiązania konstrukcyjne materiałowe wewnętrznych i zewnętrznych przegród budowlanych;
• zmianę powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Tego rodzaju roboty budowlane nie mogą również wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Wreszcie decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana w sytuacjach, kiedy zamiar realizacji obejmuje tzw. inwestycje celu publicznego. Są to zamierzenia budowlane o zasięgu lokalnym (gminnym) lub ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim, krajowym) przewidziane w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do inwestycji celu publicznego można zaliczyć m.in.;

• wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne oraz ich budowę i utrzymanie wraz z niezbędną infrastrukturą łączności i sygnalizacji;
• wydzielanie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowę i utrzymanie;
• wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty służące do obsługi ruchu lotniczego oraz ich budowę i utrzymanie;
• budowę i utrzymywanie pomieszczeń m.in. dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów szkolnictwa wyższego i nauki, obiektów ochrony zdrowia, obiektów sportowych;
• poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą.

W powołanych przypadkach niezbędne będzie złożenie wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego.Aby ustalić, czy w danych okolicznościach niezbędne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej z doświadczeniem w postępowaniach budowlanych.

Jakie są warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Aby organ administracji mógł wydać decyzję o warunkach zabudowy, konieczne jest łączne spełnienie szeregu warunków.

Punktem wyjścia jest przestrzeganie tzw. zasady „dobrego sąsiedztwa” co ma się przełożyć na zachowanie ładu przestrzennego na określonym obszarze. Oznacza to, że co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zabudowania i intensywności wykorzystania terenu. Niezależnie od spełnienia w/w zasady „dobrego sąsiedztwa” należy upewnić się, czy:

• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony zabytków);
• zamierzenie budowlane nie znajduje się na obszarze, który jest wyłączony z użytkowania na cele mieszkalne (np. strefa bezpieczeństwa gazociągu, rurociągu lub sieci przesyłowej);
• działka nie znajduje się w strefie rewitalizacji lub strefie zdegradowanej, dla których na mocy uchwały samorządu terytorialnego możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wyłączona.

Zasada dobrego sąsiedztwa oraz dostęp do drogi publicznej nie zawsze będą wymagane. Nie dotyczy to m.in. inwestycji liniowych, linii kolejowych, urządzeń infrastruktury technicznej albo wybranych inwestycji OZE.

Należy wziąć pod uwagę fakt, że jeśli decyzja o rewitalizacji lub degradacji obszaru zostanie wydana po wszczęciu postępowania o wydanie warunków zabudowy, jego bieg zostanie zawieszony bezterminowo. Okolicznością, która uzasadnia wznowienie działań przez urząd, jest jedynie uchylenie podjętych uchwał samorządowych.

Wniosek o wydanie decyzji może złożyć każda osoba zainteresowana, nie musi być ona właścicielem nieruchomości. Co więcej, o ustalenie warunków zabudowy dla tego samego terenu można złożyć nieograniczoną przez żadną normę prawną liczbę wniosków. W związku z tym dopuszczalne jest toczenie się równolegle kilku postępowań odnośnie do tego obszaru i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom. Wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe do czasu, gdy nie zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

Warto też pamiętać, że niekiedy decyzja o warunkach zabudowy nie wystarczy, aby rozpocząć realizację zamierzenia budowlanego i konieczne jest uchwalenie na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to m.in. budowy:

• obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m²;
• elektrowni wiatrowych;
• inwestycji na terenie lotnisk przeznaczonych do użytku publicznego;
• inwestycji na terenie byłych lotnisk i jednostek wojskowych;
• inwestycji na terenie gruntów rolnych klasy I-III poza granicami miast i na terenach leśnych.

Ustalenie, czy dla danej inwestycji wystarczająca będzie decyzja dotycząca warunków zabudowy nie zawsze będzie proste. W razie wątpliwości kancelaria prawna przeanalizuje dokumenty, którymi dysponujesz i pomoże podjąć odpowiednią decyzję, a w razie potrzeby przygotuje wniosek wraz z załącznikami.

Gdzie należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Wniosek co do zasady należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy właściwych dla położenia nieruchomości. Jeśli inwestycja jest realizowana na terenie zamkniętym (np. teren wojskowy), wniosek powinien być złożony do urzędu wojewódzkiego.

W przypadku gdy nieruchomość obejmuje obszar kilku gmin, wniosek o wydanie decyzji powinien być złożony do urzędu tej gminy, na której terenie znajduje się największa część nieruchomości.

Koszty uzyskania warunków zabudowy

Wysokość opłat, jakie należy ponieść za uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy uzależniona jest
m.in. od tego, kto występuje z takim wnioskiem.
Jeżeli warunki zabudowy są wydawane na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego
nieruchomości to podmioty te są zwolnione z obowiązku uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie
wskazanej decyzji. W każdym innym przypadku wysokość opłaty za uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to 598 zł.
Jeśli poprowadzenie sprawy chcemy zlecić pełnomocnikowi, dodatkowo trzeba będzie uiścić opłatę
skarbową od pełnomocnictwa, która wynosi 17 zł.
Warto także wskazać, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa szereg
załączników, które są niezbędne do uzyskania warunków zabudowy. Jednym z nich jest kopia mapy
zasadniczej (lub ewidencyjnej – gdy dla obszaru objętego wnioskiem nie ma mapy zasadniczej).
Uzyskanie takiej mapy z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartografii wiąże się z
koniecznością uiszczenia określonej opłaty, której wysokość każdorazowo indywidualnie wyliczana
(zazwyczaj waha się ona w przedziale od kilkudziesięciu do kilkuset złotych).
Stawki opłat za udostępnianie materiałów zasobu, określone w załączniku do ustawy, podlegają
corocznej waloryzacji.

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest postępowaniem administracyjnym, co oznacza, że stosuje się do niego przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Jak wyglądają poszczególne etapy wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Złożenie wniosku o warunki zabudowy

Pierwszy etap to złożenie wniosku wraz z załącznikami osobiście we właściwym urzędzie gminy lub elektronicznie – za pomocą portalu e-Budownictwo. Załączniki, które należy przedłożyć razem z wnioskiem to:

• mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa ewidencyjna, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w odpowiedniej skali;
• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania w formie graficznej;
• decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych (jeśli inwestycja może w istotnym stopniu oddziaływać na środowisko);
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji.

Urzędnik, który zajmuje się sprawą sprawdza wniosek pod kątem właściwości miejscowej i w razie potrzeby przekazuje go do odpowiedniego urzędu. Jeśli właściwość się zgadza, badaniu podlegają ewentualne braki formalne. W przypadku ich stwierdzenia wnioskodawca jest wzywany do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni. Niedochowanie tego terminu sprawi, że wniosek zostanie pozostawiony bez rozpoznania i konieczne będzie złożenie go ponownie.

W przypadku braków fiskalnych organ nie może umorzyć postępowania, ale po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu do uiszczenia opłaty ma prawo wszcząć postępowanie egzekucyjne w sprawie nieuiszczonej opłaty skarbowej.

Ustalenie stron postępowania administracyjnego

Kolejny etap to już właściwe postępowanie administracyjne. Stronami postępowania będą:

• wnioskodawca;
• podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy;
• każdy, kto wykaże że postępowanie dotyczy jego interesu prawnego (w orzecznictwie wskazuje się, że będą to np. właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich).

Wszystkie strony postępowania otrzymują zawiadomienie o wszczęciu postępowania.

Jeżeli stron postępowania jest więcej niż 20 organ może dokonywać zawiadomienia o decyzjach i innych czynnościach organu administracji publicznej w formie publicznego obwieszczenia, w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości lub przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej.

Wyznaczenie obszaru analizowanego w zakresie warunków zabudowy

Organ sprawdzi, czy na terenie planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub nie jest on sporządzany. Jeśli tak nie jest, na mapach załączonych do wniosku organ wyznacza obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu (minimum 50 metrów).

Na obszarze analizowanym przeprowadzane jest badanie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków do wydania decyzji.

Uzgodnienie projektu decyzji o warunki zabudowy

Po sporządzeniu projektu decyzji jest ona uzgadniana z innymi organami, m.in. w zakresie ochrony środowiska, gruntów rolnych i leśnych, ochrony zabytków. To, z jakimi organami niezbędne jest dokonanie uzgodnień, zależy od rodzaju i lokalizacji inwestycji.

Co do zasady organy uzgadniające mają 2 tygodnie na zajęcie stanowiska. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uważa się za dokonane. Dla wnioskodawcy ważne jest, że uzgodnienie wydawane w formie postanowienia jest zaskarżalne.

Jeśli inwestycja wykracza poza obszar jednej gminy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.

Zawiadomienie stron o zebraniu materiału dowodowego i wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Przed wydaniem decyzji organ zawiadamia wszystkich uczestników postępowania o zebraniu materiału dowodowego, którzy mają czas na zajęcie stanowiska. W sytuacji, gdy z zebranego materiału wynika, że wnioskodawca może otrzymać decyzję odmowną, organ wyznacza termin na uzupełnienie braków podania.

Jeśli organ stwierdzi, że wszystkie warunki zostały spełnione wydaje decyzję o warunkach zabudowy i doręcza ją wnioskodawcy.

Czy od decyzji o warunkach zabudowy można się odwołać?

Każdej stronie postępowania przysługuje prawo do złożenia odwołania od decyzji o warunkach zabudowy. Odwołanie powinno być wniesione w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji za pośrednictwem organu, który ją wydał. Środek zaskarżenia składa się do:

• samorządowego kolegium odwoławczego właściwego dla danego urzędu gminy lub miasta;
• Ministra Rozwoju i Technologii, jeśli decyzja została wydana przez urząd wojewódzki.

Wydanie decyzji przez organ odwoławczy kończy administracyjną drogę postępowania. Stronie pozostaje ewentualnie złożenie skargi do WSA.

Każdej stronie przysługuje również prawo do rezygnacji ze złożenia odwołania, co przyspiesza całą procedurę.

Sporządzenie środka odwoławczego w postępowaniu administracyjnym nie jest proste i wymaga dobrej znajomości przepisów prawa ze względu na sformalizowany charakter procedury. Przygotowaniem odwołania powinni zająć się prawnicy z doświadczeniem w zakresie sporów administracyjnych i sądowo administracyjnych.

Pytania i odpowiedzi