Egzekucja z nieruchomości – etapy, koszty, skutki

Podstawowe informacje

Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Egzekucja z nieruchomości składa się z pięciu etapów – zajęcia, sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości, sprzedaży w drodze licytacji i przybicia, przysądzenia własności oraz podziału sumy z uzyskanej egzekucji.

Egzekucyjne zajęcie nieruchomości

Omawiane w niniejszym artykule postępowanie egzekucyjne inicjowane jest wnioskiem wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Wierzyciel może również wnosić o egzekucję z nieruchomości w ramach już prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej w tym wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.

Wymieniony w przepisie dwutygodniowy termin nie jest ostatecznym terminem, jaki ma dłużnik na zapłacenie roszczenia wierzyciela i uniknięcie sprzedaży swojej nieruchomości w drodze licytacji publicznej. Jest on jedynie terminem, którego upływ pozwala komornikowi przystąpić do kolejnego etapu egzekucji, jakim jest opis nieruchomości i jej oszacowanie.

Sporządzenie opisu nieruchomości i jej oszacowanie

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien:

1) złożyć wyciąg – a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości – także odpowiedni wyciąg;

2) wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.

Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika.

W protokole opisu i oszacowania komornik wymieni: oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów; budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; stwierdzone prawa i obciążenia; umowy ubezpieczenia; osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika; oszacowanie z podaniem jego podstaw; zgłoszone prawa do nieruchomości oraz inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Zarówno wierzyciel, jak i dłużnik mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania.

Sprzedaż w drodze licytacji i przybicie

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. Komornik ogłasza o licytacji poprzez publiczne ogłoszenie co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli druga licytacja przebiegnie bezskutecznie, wierzyciel (egzekwujący, hipoteczny lub współwłaściciel nieruchomości) może przejąć tą nieruchomość na własność po cenie nie niższej niż 2/3 części sumy oszacowania.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Przysądzenie własności

Po kumulatywnym spełnieniu się dwóch przesłanek – uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Podział sumy uzyskanej z egzekucji

Organ egzekucyjny ma obowiązek sporządzenia plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. W przypadku egzekucji z nieruchomości plan podziału uzyskanej w wyniku licytacji sumy sporządzany jest zawsze i bez znaczenia jest, czy uzyskana kwota zaspokaja wszystkich wierzycieli, czy też nie.

W sporządzanym przez komornika planie podziału poza określeniem, jakie kwoty zostały komu przyznane, wskazane jest także, jakie prawa ciążące na nieruchomości pozostają w mocy, a które wygasają.). Ponadto zgodnie z art. 1003 § 1 kpc, plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości wraz z prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu własności stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Kolejność zaspokajania wierzycieli szczegółowo opisuje art. 1025 kpc.

Koszty

Generalną zasadą postępowania egzekucyjnego jest obciążenie dłużnika kosztami, jednak wierzyciel ma obowiązek wpłacić komornikowi zaliczkę na pewne określone wydatki w toku prowadzenia postępowania egzekucyjnego. W przypadku, gdy dług zostanie wyegzekwowany, wydatki poniesione przez wierzyciela powiększą dług i również zostaną wyegzekwowane od dłużnika. W sytuacji, gdy nie uda się od dłużnika nic wyegzekwować, wówczas wierzyciel nie odzyska wpłaconych zaliczek. W przypadku egzekucji bezskutecznej, kosztami obciążony jest wierzyciel.

W razie umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela lub jeżeli wierzyciel w ciągu sześciu miesięcy nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania art. 29 ustawy o kosztach komorniczych, nakłada na wierzyciela obowiązek poniesienia opłaty stosunkowej w wysokości 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania. Z art. 23 tejże ustawy wynika zaś, iż do wartości świadczenia wlicza się należność główną wraz z odsetkami, kosztami i innymi należnościami ubocznymi, z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego i kosztów komorniczych należnych w postępowaniu egzekucyjnym, w którym jest obliczana opłata.

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości wiąże się z kosztem wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości do księgi wieczystej – 60 zł. W przypadku nieruchomości komornik obowiązkowo powołuje biegłego do określenia jej wartości.

Skutki egzekucji z nieruchomości

W przypadku wierzyciela, oczekiwanym skutkiem zainicjowanej przez niego egzekucji z nieruchomości jest jej sprzedaż i zaspokojenie przysługującego mu roszczenia. Jeżeli jednak druga licytacja przebiegnie bezskutecznie, wierzyciel może przejąć tę nieruchomość na własność po cenie nie niższej niż 2/3 części sumy oszacowania. W takim przypadku może on zwrócić dłużnikowi sumę wynikającą z różnicy pomiędzy wartością zadłużenia a ceną nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do przejęcia nieruchomości, postępowanie to podlega umorzeniu. Jeżeli zaś należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami postępowania przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

Sprzedaż egzekucyjna niesie za sobą daleko idące skutki dla potencjalnego nabywcy obciążonej nieruchomości. Wierzyciel może bowiem dalej prowadzić egzekucję z tej nieruchomości (dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne) w taki sam sposób, jakby do zbycia nie doszło (tj. np. w przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego). Nabywca nieruchomości musi zatem przygotować się na taką okoliczność, istnieje bowiem ryzyko, że dłużnik nie zaspokoi wszystkich roszczeń swojego wierzyciela, przykładowo z sumy uzyskanej z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości a wniosek nabywcy komornik nie zrealizuje. Postępowanie egzekucyjne nie zostanie w takim przypadku zakończone, a egzekucja względem nieruchomości będzie wciąż aktualna, co w konsekwencji może doprowadzić do utraty prawa własności nieruchomości przez osobę, która nabyła je w trybie pozaegzekucyjnym (np. na skutek sprzedaży nieruchomości).

MAM PYTANIA | JESTEM ZAINTERESOWANY / A OFERTĄ

Zaufali nam: