Czym jest umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Do tej pory umowa rezerwacyjna między deweloperem a potencjalnym kupcem nieruchomości nie była uregulowana wprost przepisami ustawy. Stanowiła więc typ umowy nienazwanej, która zawierana była w myśl zasady swobody umów. To prowadziło do wielu nadużyć na rynku. Zmiana sytuacji na lepsze ma nastąpić wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej Ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Przekładając na prostszy język, można powiedzieć, że przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest formalne obiecanie przez dewelopera, że wybrany przez rezerwującego lokal nie zostanie sprzedany nikomu innemu przez ustalony między nimi okres. Taka umowa może poprzedzać zawarcie docelowej umowy deweloperskiej. 

Kiedy zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie korzystne dla kupującego? We wszystkich okolicznościach, w których osoba zdecydowana na zakup będzie potrzebowała czasu na załatwienie formalności z tym związanych, np. na zbadanie swojej zdolności kredytowej, pozyskanie kredytu, zorganizowanie niezbędnej dokumentacji etc. Zwłaszcza w sytuacji rynkowej, w której przeznaczone do sprzedaży lokale w danej inwestycji rozchodzą się “na pniu”, warto skorzystać z możliwości zarezerwowania interesującego nas lokalu. 

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej jest z góry określony. Jeżeli powodem, dla którego strony zawierają umowę, jest staranie się rezerwującego o otrzymanie kredytu hipotecznego, wówczas czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, zgodnie z art. 31 Ustawy deweloperskiej. 

Jakie znaczenie ma umowa rezerwacyjna dla rezerwującego i dewelopera? Otóż, klient – jak już zostało wspomniane – zyskuje czas na załatwienie formalności niezbędnych do zakupu nieruchomości. W czasie trwania rezerwacji będzie także powiadamiany przez dewelopera o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym dotyczących inwestycji lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie. Z perspektywy dewelopera zaś, umowa rezerwacyjna stanowi swojego rodzaju gwarancję, że klient – chociaż formalnie nie dokonuje jeszcze transakcji – to podejmuje starania zmierzające do zawarcia umowy deweloperskiej. Ponadto, dla zabezpieczenia potencjalnych strat, do których może dojść w sytuacji, gdy deweloper wycofa ofertę z rynku, a klient odstąpi od umowy, możliwe jest pobieranie tzw. opłaty rezerwacyjnej. Co do zasady, w przypadku gdy klient wycofa się z umowy rezerwacyjnej, opłata ta nie podlega zwrotowi.

Zgodnie z postanowieniami ustawy, umowa deweloperska jest umową zawartą między nabywcą nieruchomości a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności praw lub zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego z prawem do korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.Analizując zatem definicję umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej, uwagę zwraca fakt, że umowy te odnoszą zupełnie inny prawny skutek. Umowa rezerwacyjna nie wiąże w sposób ścisły dewelopera z klientem i do niczego ich nie zobowiązuje – jej zerwanie może skutkować jedynie brakiem zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Tymczasem umowa deweloperska jest już konkretną decyzją stron. Wiąże dewelopera i nabywcę, a także zabezpiecza przyszłą transakcję przeniesienia własności.