Joanna Rotter
|
12 grudnia 2022
Spis treści

W lipcu 2022 roku weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, która zastąpiła obowiązującą do tej pory ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jedną ze zmian wprowadzonych jej treścią jest stypizowanie nowego typu umowy – umowy rezerwacyjnej. Czym jest taka umowa i jakie niesie ze sobą konsekwencje dla dewelopera i kupującego.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Do tej pory umowa rezerwacyjna między deweloperem a potencjalnym kupcem nieruchomości nie była uregulowana wprost przepisami ustawy. Stanowiła więc typ umowy nienazwanej, która zawierana była w myśl zasady swobody umów. To prowadziło do wielu nadużyć na rynku. Zmiana sytuacji na lepsze ma nastąpić wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej Ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Przekładając na prostszy język, można powiedzieć, że przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest formalne obiecanie przez dewelopera, że wybrany przez rezerwującego lokal nie zostanie sprzedany nikomu innemu przez ustalony między nimi okres. Taka umowa może poprzedzać zawarcie docelowej umowy deweloperskiej. 

Kiedy zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie korzystne dla kupującego? We wszystkich okolicznościach, w których osoba zdecydowana na zakup będzie potrzebowała czasu na załatwienie formalności z tym związanych, np. na zbadanie swojej zdolności kredytowej, pozyskanie kredytu, zorganizowanie niezbędnej dokumentacji etc. Zwłaszcza w sytuacji rynkowej, w której przeznaczone do sprzedaży lokale w danej inwestycji rozchodzą się “na pniu”, warto skorzystać z możliwości zarezerwowania interesującego nas lokalu. 

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej jest z góry określony. Jeżeli powodem, dla którego strony zawierają umowę, jest staranie się rezerwującego o otrzymanie kredytu hipotecznego, wówczas czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, zgodnie z art. 31 Ustawy deweloperskiej. 

Jakie znaczenie ma umowa rezerwacyjna dla rezerwującego i dewelopera? Otóż, klient – jak już zostało wspomniane – zyskuje czas na załatwienie formalności niezbędnych do zakupu nieruchomości. W czasie trwania rezerwacji będzie także powiadamiany przez dewelopera o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym dotyczących inwestycji lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie. Z perspektywy dewelopera zaś, umowa rezerwacyjna stanowi swojego rodzaju gwarancję, że klient – chociaż formalnie nie dokonuje jeszcze transakcji – to podejmuje starania zmierzające do zawarcia umowy deweloperskiej. Ponadto, dla zabezpieczenia potencjalnych strat, do których może dojść w sytuacji, gdy deweloper wycofa ofertę z rynku, a klient odstąpi od umowy, możliwe jest pobieranie tzw. opłaty rezerwacyjnej. Co do zasady, w przypadku gdy klient wycofa się z umowy rezerwacyjnej, opłata ta nie podlega zwrotowi.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna, aby czyniła zadość wymaganiom wskazanym przepisami ustawy, powinna przede wszystkim zawierać prawidłowe oznaczenie stron, a nadto miejsce i czas zawarcia umowy. Kolejnym bardzo ważnym punktem jest wskazanie ceny nieruchomości. Pozwala to rezerwującym zagwarantować sobie, że w sytuacji, gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, cena nie ulegnie niespodziewanemu podwyższeniu. Strony powinny także wskazać okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży. Jak już zostało wspomniane, ustalając okres trwania umowy rezerwacyjnej, warto wziąć pod uwagę okoliczności, dla których zawierana jest umowa rezerwacyjna. W szczególności, jeżeli determinantą jest badanie zdolności kredytowej i staranie się o kredyt hipoteczny. Proces ten może bowiem trwać niejednakowy okres czasu – w zależności od banku. 

Zgodnie jednak z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku, w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej. W praktyce jednak banki rozpatrują wnioski w takim tempie, na jaki pozwala im natężenie ich składania. 

Ponadto, z przepisów Ustawy deweloperskiej wynika konieczność wpisania do umowy rezerwacyjnej informacji dotyczących usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Ile kosztuje rezerwacja?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej może nieść ze sobą znaczne koszty. Prawem dewelopera, zgodnie z art. 32 Ustawy deweloperskiej, jest bowiem ustalenie, że rezerwacja lokalu jest możliwa poprzez opłacenie tzw. opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z przepisami, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. W przypadku, gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, pobrana opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny. Co jednak w sytuacji, gdy klient wycofa się z rezerwacji? Należy wówczas wziąć pod uwagę, z jakiego powodu nie doszło do zawarcia umowy docelowej. Jeżeli:

  • rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
  • deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego,

wówczas opłata rezerwacyjna powinna zostać niezwłocznie zwrócona w całości rezerwującemu. W przypadku jednak, gdy klient wycofa się z zakupu z powodów innych niż wskazane powyżej, nie ma przesłanek dla dokonania zwrotu opłaty.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska

Zgodnie z postanowieniami ustawy, umowa deweloperska jest umową zawartą między nabywcą nieruchomości a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności praw lub zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego z prawem do korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.Analizując zatem definicję umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej, uwagę zwraca fakt, że umowy te odnoszą zupełnie inny prawny skutek. Umowa rezerwacyjna nie wiąże w sposób ścisły dewelopera z klientem i do niczego ich nie zobowiązuje – jej zerwanie może skutkować jedynie brakiem zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Tymczasem umowa deweloperska jest już konkretną decyzją stron. Wiąże dewelopera i nabywcę, a także zabezpiecza przyszłą transakcję przeniesienia własności.

Podsumowanie

Czy warto podpisywać umowę rezerwacyjną? Jeżeli jesteśmy żywo zainteresowani daną nieruchomością – z całą pewnością dokonanie rezerwacji “kupi” nam czas do załatwienia formalności i wystarania się o kredyt hipoteczny. Jeżeli jednak deweloper zażąda od nas opłaty rezerwacyjnej, musimy mieć na względzie fakt, że w przypadku wycofania się z rezerwacji z powodów innych niż wskazane w ustawie – wpłacona kwota przepadnie. Z uwagi jednak na fakt, że ustawa w swoim nowym kształcie dopiero rozpoczęła obowiązywanie, należy poczekać z wyrokowaniem aż nowe przepisy zaczną obowiązywać w praktyce, a sądy zaczną orzekać w przedmiocie tego zagadnienia. 

Joanna Rotter

Pytania i odpowiedzi

Q: Jaką formę powinna mieć umowa rezerwacyjna?

A: Umowa rezerwacyjna powinna zostać zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. 

Q: Czy zawarcie umowy rezerwacyjnej jest obligatoryjne?

A: Nie. Nie ma potrzeby każdorazowego zawierania umowy rezerwacyjnej. Umowę tę zawiera się tylko w przypadku, gdy strony wyrażają taką wolę. 

Q: Czy umowa rezerwacyjna musi być zawarta u notariusza?

A: Nie. W odróżnieniu od umowy deweloperskiej umowa rezerwacyjna wymaga tylko formy pisemnej dla swojej ważności.

5/5 - (liczba głosów: 1)