Wniesienie aportem nieruchomości do spółki

Do wniesienia nieruchomości aportem może dojść co do zasady w dwóch przypadkach:

• podczas zawierania umowy spółki, 

• w związku z podwyższeniem kapitału zakładowego – w przypadku spółek kapitałowych.

Umowa spółki

Jeżeli wspólnicy lub akcjonariusze zdecydują się wnieść aport do spółki już na samym początku, podczas zawierania umowy spółki, niezbędne będzie poczynienie o tym wzmianki w ramach aktu założycielskiego spółki – umowy lub statutu. Przepisy dotyczące poszczególnych typów spółek nakazują na wskazywanie w nim wkładów wniesionych przez wspólników oraz wskazywanie ich wartości. Jeżeli wspólnicy przewidują możliwość wnoszenia wkładów do spółki w formie niepieniężnej, słusznym korkiem jest poczynienie zapisu w tym zakresie już na etapie projektowania umowy.

Należy przy tym zauważyć, że określenie nieruchomości, która ma zostać wniesiona w formie aportu, powinno być wyczerpujące oraz konkretne. Niezbędne będzie jej oznaczenie poprzez przynajmniej wskazanie:

• miejsca położenia nieruchomości, 

• numeru jej działki, 

• powierzchni, 

• numeru księgi wieczystej i wskazanie sądu, który księgę tę prowadzi.

Należy także zaznaczyć, iż nieruchomość może być wniesiona jako aport do spółki z o. o. jedynie w przypadku, gdy do zawarcia umowy spółki w formie dochodzi w postaci aktu notarialnego. Jeżeli spółka zostaje zawarta poprzez wykorzystanie wzorca umowy i system S24, wówczas kapitał zakładowy może zostać pokryty tylko wkładem natury pieniężnej. 

Podwyższenie kapitału zakładowego

Jeżeli natomiast nieruchomość ma zostać wniesiona już w trakcie trwania spółki – na przykład w wyniku wstąpienia do niej nowego wspólnika – wówczas przeniesienie prawa własności do nieruchomości może nastąpić w wyniku wykonania uchwały wspólników o podwyższeniu kapitału zakładowego. Uchwała wspólników lub akcjonariuszy, w przedmiocie podwyższenia kapitału zakładowego, powinna także zawierać szczegółowe określenie przedmiotu wkładu niepieniężnego, tak jak zostało to wskazane w punkcie powyżej. Ponadto, w przypadku spółki akcyjnej uchwała ta powinna zawierać informacje na temat przedmiotu wkładów niepieniężnych i ich wyceny oraz osób, które mają objąć akcje za takie wkłady, łącznie z podaniem liczby akcji, które mają przypaść każdej z nich. 

W obu powyższych przypadkach – zarówno przy rejestrowaniu spółki jak i rejestrowaniu podwyższenia jej kapitału – realne wniesienie nieruchomości powinno nastąpić w następujących terminach:

• jeżeli mówimy o spółce z ograniczoną odpowiedzialnością – nieruchomość powinna zostać przeniesiona na spółkę przed złożeniem wniosku o wpis spółki lub jej podwyższenia kapitału. Dzieje się tak z uwagi na fakt, że członkowie zarządu spółki z o. o. obowiązani są oświadczyć, iż wkłady zostały wniesione. 

• w przypadku spółki akcyjnej – akcje obejmowane za wkłady niepieniężne powinny być pokryte w całości nie później niż przed upływem roku po zarejestrowaniu spółki. 

• co do prostej spółki akcyjnej – ustawodawca wskazuje, że wkłady powinny zostać wniesione do spółki w całości w ciągu trzech lat od dnia wpisu spółki do rejestru, a zarząd podejmuje niezwłocznie uchwałę stwierdzającą wniesienie w całości wkładu przez akcjonariusza.

Nieruchomość rolna jako aport do spółki

Przepis prawa przewidują także możliwość, aby aportem do spółki była nieruchomość rolna. Pod tym pojęciem należy zgodnie z Kodeksem cywilnym rozumieć nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Czym zatem będą w praktyce? W praktyce nieruchomością rolną będą oczywiście grunty rolne, ale także sady, pastwiska, stawy czy zabudowania gospodarcze. 

Tak jak w przypadku innych nieruchomości, także nieruchomość rolna przejdzie na własność spółki (lub stanie się współwłasnością wspólników). Jest to zastrzeżenie o tyle istotne, że zgodnie z art. 2a Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Powyższy przepis nie będzie dotyczył nieruchomości rolnych, których powierzchnia jest mniejsza aniżeli 1 hektar. Wówczas niezbędne będzie jedynie zawiadomienie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a do zawiadomienia będzie należało dołączyć wypis z Ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli natomiast wnoszona aportem nieruchomość rolna będzie miała większą powierzchnię, niezbędne będzie uzyskanie zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, tj. decyzji administracyjnej w zakresie możliwości przeniesienia własności nieruchomości na spółkę. 

Obowiązki rejestrowe

Po dokonaniu przeniesienia własności, niezbędne jest zaktualizowanie stanu prawnego w księdze wieczystej. Bez względu bowiem, czy mamy do czynienia z przejściem własności nieruchomości na wszystkich wspólników spółki (w przypadku spółki cywilnej) lub na samą spółkę (w przypadku spółek handlowych) zaktualizuje się konieczność dokonania zmian w KW. Zmiana będzie miała charakter konstytutywny – dniem jej dokonania będzie de facto dzień dokonania wpisu. 

Odpowiedzialność wspólnika za wady nieruchomości wniesionej do spółki

W przypadku spółki cywilnej – w art. 862 Kodeksu cywilnego – ustawodawca zawarł przepis, zgodnie z którym jeżeli wspólnik zobowiązał się wnieść do spółki własność rzeczy, do wykonania tego zobowiązania, jak również do odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz do niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Jeżeli rzeczy mają być wniesione tylko do używania, stosuje się odpowiednio w powyższym zakresie przepisy o najmie. Oznacza to, iż wspólnik jest odpowiedzialny za wady nieruchomości, którą wniósł w ramach wkładu do spółki cywilnej tak jak sprzedawca wobec kupującego. W przypadku zatem gdy nieruchomość będzie obarczona wadą – czy to fizyczną, czy prawną – na danym wspólniku ciążyć będzie odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, jak również odpowiedzialność odszkodowawcza za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. 

Co do spółek kapitałowych należy zauważyć, iż w przypadku gdy wspólnik albo akcjonariusz wniósł nieruchomość mającą wady, jest on zobowiązany do wyrównania spółce kapitałowej różnicy między wartością przyjętą w umowie albo statucie spółki a zbywczą wartością wkładu. Umowa albo statut spółki może przewidywać, że spółce przysługują wówczas także inne uprawnienia.

Dowiedz się, jak wspieramy klientów w zakresie: podatków i planowania podatkowego

Obowiązki podatkowe

To, czy aport nieruchomości do spółki będzie niósł ze sobą zobowiązania podatkowe, zależy w każdym przypadku badać indywidualnie. 

Co do zasady wniesienie nieruchomości do spółki – jeśli nie stanowi ona zorganizowanej części przedsiębiorstwa – podlega pod reżim ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT). Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów skarbowych, czynność wniesienia aportu (w zależności od jego przedmiotu) może zatem spełniać przesłanki uznania jej za dostawę towarów w myśl art. 7 (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel) lub za świadczenie usług w świetle art. 8 (każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów, w szczególności przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych). Należy jednak mieć na uwadze, że zobowiązanym do zapłaty podatku VAT będzie w rzeczywistości tylko ten wspólnik, który jest płatnikiem VAT, zgodnie z art. 15 Ustawy. Może ponadto wydarzyć się tak, że transakcja zostanie zwolniona z obowiązku podatkowego w sytuacjach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. 

Należy mieć także na uwadze, iż wniesienie nieruchomości do spółki w drodze aportu może kwalifikować także jako przychód z kapitałów pieniężnych, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 Ustawy o PIT. Samo przeniesienie nieruchomości na spółkę nie jest bowiem przysporzeniem po stronie wspólnika. Jego korzyścią będą pozyskane w zamian akcje lub udziały i to właśnie to nabycie będzie podlegało opodatkowaniu PIT. A zatem obowiązek podatkowy powstanie wówczas po stronie wspólnika. Wartością, od której naliczana będzie wysokość podatku, będzie wartość przedmiotu wkładu wskazana w umowie spółki lub statucie. W przypadku spółek osobowych, wniesienie aportu w postaci nieruchomości będzie dla wspólnika neutralne podatkowo, ponieważ korzysta on ze zwolnienia podatkowego na gruncie art. 21 ust. 1 pkt 50b Ustawy o PIT. 

W przypadku spółek kapitałowych, które są osobami prawnymi, po stronie spółki, do której wniesiona została nieruchomość, zaktualizuje się konieczność uiszczenia podatku dochodowego od osób prawnych, zgodnie z ustawą o CIT, pod warunkiem, że spółka jest podatnikiem CIT. Zgodnie z przepisami ustawy podatnikami CIT są wszystkie spółki kapitałowe, a także spółka komandytowa, komandytowo – akcyjna i spółka jawna, która ma siedzibę lub zarząd na terytorium Polski, jeżeli wspólnikami tej spółki jawnej nie są wyłącznie osoby fizyczne oraz spółka jawna nie złoży w odpowiednim czasie informacji o prawie do udziału w zysku tej spółki. Podstawę dla opodatkowania stanowi wówczas równowartość wniesionego wkładu. 

Koniecznym do uiszczenia podatkiem będzie również podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Aport nieruchomości do spółki wiąże się bowiem albo z koniecznością zmiany umowy spółki co stanowi podstawę dla opodatkowania. Wartością, od której będzie należało naliczyć podatek, będzie wartość, o jaką wzrósł kapitał spółki – czyli tak naprawdę wartość nieruchomości. PCC nalicza się w wysokości 0,5% tej wartości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 9) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. W celu rozliczenia się z fiskusem, należy złożyć deklarację podatkową w terminie 14 dni od dnia zmiany umowy spółki. 

Podsumowanie

Aport nieruchomości do spółki jest zagadnieniem niezwykle szerokim, a w zależności do konkretnego typu spółki, będziemy mieć do czynienia z niewielkimi modyfikacjami co do ogólnych zasad. Dlatego każdorazowo przed przystąpieniem do wnoszenia wkładów niepieniężnych w postaci praw do nieruchomości, warto skonsultować się z prawnikiem i/lub doradcą podatkowym.