Pozostałe Artykuły
Kiedy warto przeprowadzić audyt prawny nieruchomości?
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości powinno poprzedzać jej zakup i to niezależnie od tego, czy dana nieruchomość ma zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe, czy związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Badanie due diligence w tym zakresie powinno poprzedzać nie tylko zawarcie umowy sprzedaży. Warto o nie zadbać również wtedy, gdy strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Dzięki niemu kupujący zabezpiecza swój interes na wypadek, gdyby okazało się, że nieruchomość nie spełnia jednak pokładanych w niej oczekiwań. Solidnie przeprowadzony audyt stanu prawnego nieruchomości niesie ze sobą następujące korzyści:
-
identyfikacja ryzyk prawnych i możliwość zarządzania nimi z wyprzedzeniem,
-
możliwość uniknięcia odszkodowania związanego z wycofaniem się z zawartej umowy przedwstępnej (lub wręcz uniknięcia przymusowego kupna nieruchomości),
-
pewniejsze planowanie biznesowe, ponieważ sprawdzenie stanu prawnego rozwiewa wiele wątpliwości na bardzo wczesnym etapie.
Co wchodzi w skład audytu prawnego nieruchomości?
Zakres audytu prawnego nieruchomości zawsze powinien być dopasowany do konkretnej transakcji. Jego celem jest zidentyfikowanie ryzyk prawnych związanych z zakupem i pokazanie konkretnych rozwiązań, które w miarę możliwości pozwalają tych ryzyk uniknąć, a przynajmniej je zminimalizować.
Analiza księgi wieczystej
Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem zawierającym informacje o danej nieruchomości. Do zapoznania się z wersją księgi online wystarczy jej numer. Aby zyskać wgląd w akta znajdujące się w sądzie wieczystoksięgowym, konieczne będzie wykazanie interesu prawnego. Sama księga składa się z czterech działów. Są one poświęcone kolejno: informacjom o nieruchomości, właścicielowi lub współwłaścicielom, ograniczonym prawom rzeczowym i innym ograniczeniom mogącym wpłynąć na korzystanie z nieruchomości oraz hipotece i obciążeniom finansowym. Analizując akta w sądzie, należy zwrócić szczególną uwagę m.in. na:
-
dane nieruchomości oraz właściciela,
-
podstawy nabycia nieruchomości przez poprzednich właścicieli,
-
podstawy wpisu poszczególnych obciążeń na nieruchomości i ograniczenia wynikające z tych obciążeń,
-
prawidłowość wpisu nieruchomości do księgi wieczystej,
-
kwestie dotyczące spadkobrania (udziały poszczególnych współwłaścicieli,
-
wpisane hipoteki,
-
wzmianki o toczących się postępowaniach sądowych,
-
ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym.
Wszelkie wątpliwości dotyczące treści księgi wieczystej należy wyjaśnić z właścicielem. Zwłaszcza w przypadku postępowań sądowych i ostrzeżeń należy zachować daleko idącą ostrożność i zaczekać, aż sporne kwestie zostaną wyjaśnione.
Analiza dokumentów planistycznych
Kolejnym krokiem audytu prawnego nieruchomości jest analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli został on uchwalony) oraz studium uwarunkowań. W przypadku braku planu trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, aby ustalić przeznaczenie nieruchomości. W samym planie miejscowym trzeba sprawdzić m.in.:
-
przeznaczenie nieruchomości,
-
parametry zabudowy (jej rodzaj, wysokość),
-
minimalne wymiary działki budowlanej,
-
odległość zabudowy od sąsiednich nieruchomości.
Dodatkowo należy zapoznać się z treścią uchwał samorządu terytorialnego wytyczających obszar rewitalizacji. To ważne, ponieważ w strefie rewitalizacji można stosować specjalne narzędzia (prawo pierwokupu, zakaz wydawania decyzji WZ i wyznaczenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji), które mogą utrudnić zarządzanie nieruchomością w sposób planowany przez inwestora.
Istnienie prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu może skutecznie pokrzyżować plany inwestora, ponieważ może się okazać, że pomimo udanych negocjacji nie kupi on nieruchomości. Pierwokup polega bowiem na tym, że w razie chęci sprzedania rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) osobie trzeciej, pierwszeństwo w jej nabyciu ma uprawniony z tytułu prawa do pierwokupu. Wiele polskich przepisów przewiduje prawo pierwokupu, np. w obrębie specjalnej strefy ekonomicznej, nieruchomości rolnej, czy strefy rewitalizacji.
Aby skutecznie nabyć nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu, zobowiązany z tego tytułu (sprzedający) musi zawiadomić uprawnionego o warunkowej umowie sprzedaży nieruchomości zawartej z osobą trzecią. Stosownie do art. 598 §2 k.c.1 prawo pierwokupu do nieruchomości można wykonać w terminie miesiąca od dnia zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inny termin.
Dostęp do drogi publicznej
Wykazanie dostępu działki do drogi publicznej jest warunkiem rozpoczęcia procesu budowlanego, dlatego zawsze należy upewnić się, czy taki dostęp istnieje. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym2 dostęp do drogi publicznej może być zapewniony na jeden z trzech sposobów:
-
bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
-
dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną,
-
ustanowienie służebności drogowej.
Trzeba pamiętać, że ustanowienie służebności praktycznie zawsze będzie wiązało się z kosztami, co więcej, nie zawsze będzie dało się takie ograniczone prawo rzeczowe ustanowić polubownie. Niekiedy niezbędne jest skierowanie sprawy na drogę sądową.
Ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Ograniczenia w nabyciu i korzystaniu z nieruchomości rolnej mogą wynikać także z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przede wszystkim w określonych sytuacjach Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu. Trzeba też pamiętać, że samo nabycie nieruchomości rolnej wiąże się z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego przez kolejne 5 lat i brakiem możliwości jego zbycia. Odstępstwo od tej zasady jest możliwe jedynie na wniosek, po wydaniu decyzji administracyjnej przez Dyrektora KOWR, ale wymaga wykazania ważnego interesu nabywcy nieruchomości lub interesu publicznego. Niekiedy możliwe będzie też skorzystanie z jednego spośród wyłączeń, o których mowa w art. 2b ust. 4 i 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego3.
W wielu przypadkach dla korzystania z nieruchomości rolnej zgodnie z zamierzeniami kupującego niezbędne będzie przeprowadzenie odrolnienia gruntu, czyli zmiany jego przeznaczenia. Taka procedura może być zarówno czasochłonna, jak i kosztowna.
Uzbrojenie działki
Kolejnym elementem audytu prawnego nieruchomości jest też sprawdzenie uzbrojenia działki, czyli wyposażenia jej w przyłącza sieci wodociągowej, energetycznej, gazowej i kanalizacyjnej. Działki uzbrojone są z reguły droższe, niż nieuzbrojone, ale pozwalają oszczędzić czas i pieniądze — ponieważ nie trzeba już doprowadzać przyłączy — a także skrócić proces budowlany. Szczególnie istotne są przyłącza wody i prądu, ich obecność warunkuje wydanie decyzji WZ oraz pozwolenia na budowę.
Uzbrojenie terenu można sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego i na mapie zasadniczej. Zasoby te są też dostępne za pośrednictwem systemu GESUT i Geoportalu.
Obszary prawnie chronione a korzystanie z nieruchomości
Jeszcze inną kwestią, którą powinno uwzględnić badanie stanu prawnego nieruchomości, są obszary prawnie chronione, które wprowadzają liczne ograniczenia związane z korzystaniem z nieruchomości. W szczególności chodzi o:
-
ochronę przyrody,
-
ochronę konserwatorską,
-
ochronę archeologiczną.
Warto pamiętać, że linia orzecznicza w zakresie ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości opowiada się za priorytetem zabezpieczenia środowiska naturalnego kosztem interesu prawnego właścicieli. Warto w tym kontekście wskazać chociażby na wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 maja 2016 r., sygn. II SA/Ol 154/16, w którym wskazano na konieczność ochrony walorów przyrodniczych obszaru.
Z kolei prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga pozwolenia wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 39 ustawy prawo budowlane4). Takich ograniczeń jest naturalnie znacznie więcej.
Opłaty adiacenckie i renty planistyczne
Opłata adiacencka to rodzaj opłaty publicznoprawnej nakładanej na właściciela nieruchomości (czasami też użytkownika wieczystego), która wiąże się z podziałem lub scaleniem nieruchomości albo wzrostem wartości tej nieruchomości wskutek wybudowania na niej infrastruktury z budżetu publicznego. Jej wysokość wynosi maksymalnie 30% różnicy wzrostu przy podziale i 50% różnicy wzrostu przy zabudowie. Decydujące znaczenie dla tego, kto będzie zobowiązany do zapłaty opłaty adiacenckiej, ma dzień uprawomocnienia się decyzji administracyjnej, która takie obciążenie przewiduje:
-
prawomocność decyzji przed datą sprzedaży nieruchomości powoduje, że opłata obciąży sprzedającego,
-
prawomocność decyzji po dacie sprzedaży nieruchomości powoduje, że opłata „przejdzie” na nabywcę.
Z kolei renta planistyczna ma związek z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość. Wynosi ona maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę planistyczną płaci sprzedający, który pozbywa się nieruchomości w terminie 5 lat od zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Można jednak usiłować wprowadzić do umowy postanowienie, które obliguje kupującego do zwrotu równowartości renty.
Planując zakup nieruchomości, należy dokładnie przeanalizować kwestię opłat adiacenckich i planistycznych, ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na ostateczny koszt transakcji.
Audyt prawny nieruchomości. Samodzielnie, czy z pomocą kancelarii prawnej?
Każdy inwestor może usiłować przeprowadzić badanie stanu prawnego na własną rękę. Takie dokumenty, jak księgi wieczyste, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań to dokumenty jawne. Część z nich można nawet przeglądać online. Dokładna analiza formalności wymaga jednak dobrego zrozumienia obowiązujących przepisów prawa. Nie wszystkie detale, jak chociażby wysokość opłat planistycznych, czy dostęp do drogi publicznej dla danej działki da się równie łatwo ustalić.
Kompleksowe przeprowadzenie audytu jest pracochłonne i zajmuje sporo czasu, dlatego warto zlecić je profesjonalistom. Kancelaria prawna specjalizująca się w prawie nieruchomości po otrzymaniu pełnomocnictwa od osoby zainteresowanej może zrealizować pełne due diligence dla wybranej działki.
Kancelaria Prawna RPMS oferuje przeprowadzenie badania należytej staranności dla dowolnej nieruchomości, zarówno komercyjnej, inwestycyjnej, jak i mieszkaniowej. Nasi specjaliści przeanalizują dostępne rejestry, zweryfikują umowę sprzedaży i zidentyfikują ryzyka związane z transakcją.
Pytania i odpowiedzi
Przede wszystkim prawo pierwokupu powinno zostać wpisane w dziale III księgi wieczystej. Jeżeli takiego wpisu nie ma, kupujący jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, chyba że wiedział, że kupuje nieruchomość w złej wierze. Warto też zadbać, żeby w umowie sprzedaży nieruchomości znalazło się oświadczenie sprzedającego, że żadnej osobie trzeciej nie przysługuje prawo pierwokupu do nieruchomości.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyroki NSA z dnia 5 sierpnia 2010 r., sygn. II OSK 1337/09 oraz z dnia 24 stycznia 2014 r., sygn. II OSK 2121/12, w których wskazano, że wszystkie ulice, którym nadano nazwy mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie można ich zaklasyfikować jako drogi publicznej. W takiej sytuacji nie ma konieczności ustanawiania służebności gruntowej.
W orzecznictwie wskazuje się, że, jakkolwiek pozwolenie konserwatorskie musi określać termin swojej ważności, inwestor zachowuje uprawnienia nadane mu na mocy decyzji do czasu istnienia decyzji o pozwoleniu na budowę. W przeciwnym razie każdorazowe nieplanowane wydłużenie się robót budowlanych prowadziłoby do utraty mocy przez decyzję konserwatorską i niewykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 czerwca 2019 r., sygn. VII SA/Wa 9/19).
Zaufali nam
