Windykacja we wspólnocie mieszkaniowej

W pierwszej kolejności warto wskazać, że wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną, czyli jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, ale posiadająca na mocy ustawy zdolność prawną. W praktyce oznacza to, że wspólnota jako ułomna osoba prawna może występować w procesach cywilnych zarówno jako powód, jak również i jako pozwany.

Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej będzie wiązało się z określonymi kosztami. Odpowiadając na pytanie zawarte we wstępie- jeżeli którykolwiek z członków wspólnoty nie wywiązuje się z obowiązku regulowania określonych opłat, to wspólnota jako jednostka organizacyjna powinna wszcząć procedurę windykacyjną. Może się to odbyć na kilku etapach- polubownym, sądowym oraz egzekucyjnym (proces windykacji należności z tytułu kosztów zarządu lokatorów wspólnot mieszkaniowych przy zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości wspólnej i windykacja należności wspólnoty mieszkaniowe przez wspólnotę mieszkaniową i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zaległych należności.

Zobacz również: Zarząd wspólnotą mieszkaniową. Aspekty prawne

Windykacja polubowna

W przypadku wystąpienia zaległości nie warto od razu jednak występować na drogę sądową. Pierwszym ruchem wspólnoty mieszkaniowej powinno być wystosowanie pisma z upomnieniem oraz wyznaczeniem ostatecznego terminu polubownego załatwienia sprawy. Podjęcie takiej próby jest konieczne przed wszczęciem postępowania sądowego.

Praktyka pokazuje, że od upomnienia wystosowanego bezpośrednio ze strony wspólnoty znacznie skuteczniejsze może być wezwanie do zapłaty przygotowane przez kancelarię prawną. Dzięki temu dłużnik wie, że wierzyciel już zapewnił sobie obsługę prawną i jest gotowy wstąpić na drogę sądową.

Oprócz tego można podejmować próby windykacji telefonicznej oraz mailowej- celem może być nie tyle odzyskanie należności, ale także i uzyskanie np. pisemnego potwierdzenia długu czy ustalenia nowego harmonogramu płatności (który znacznie może uprościć późniejsze dochodzenie wierzytelności na etapie sądowym.

Windykacja sądowa

Jeżeli jednak pomimo pisemnych upomnień dłużnik nie zdecydował się uregulować należności, konieczne może być wszczęcie windykacji sądowej. Ten rodzaj windykacji jest jednak znacznie bardziej skomplikowany oraz bardziej czasochłonny.

Wszczęcie procesu sądowego wymaga złożenia pozwu kompletnego pod względem formalnym oraz merytorycznym. W pozwie wierzyciel powinien wskazać wszystkie dowody, dokumenty oraz okoliczności. Ponadto, wierzyciel musi także wybrać rodzaj postępowania- np. pomiędzy elektronicznym postępowaniem upominawczym, a postępowaniem upominawczym uproszczonym, czy postępowaniem nakazowym. W sprawach przeciwko dłużnikom wspólnot mieszkaniowych dobrze jest zadbać o prawidłowe wnioski- np. o zabezpieczenie roszczenia polegające na zakazie zbycia nieruchomości czy wpisie hipoteki przymusowej.

W praktyce mnogość meandrów procesu cywilnego przesądza o tym, że wspólnota mieszkaniowa powierza reprezentację i zastępstwo procesowe na rzecz profesjonalnego pełnomocnika. Brak wniesienia pisma w terminie pomimo zobowiązania czy brak uczestnictwa na rozprawie może bowiem przesądzić o umorzeniu postępowania czy nawet o wydaniu merytorycznego orzeczenia kończącego postępowanie.

Na samym końcu należy wskazać, że w niektórych sytuacjach możliwa jest windykacja na koszt dłużnika, polegająca chociażby na zasądzeniu kosztów procesu i kosztów zastępstwa procesowego. W tym zakresie konieczne jest również złożenie wniosków w odpowiednim czasie- brak wniosku o zwrot kosztów będzie skutkował brakiem zasądzenia od dłużnika poniesionych wydatków.

Egzekucja komornicza

Zakończenie etapu sądowego windykacji należności we wspólnocie mieszkaniowej jest ściśle związane z uzyskaniem prawomocnego tytułu egzekucyjnego – wyroku lub nakazu zapłaty. Uzyskanie takiego dokumentu nie zawsze oznacza jednak odzyskanie należności, czasem konieczne jest skierowanie sprawy do egzekucji komorniczej.

Wszczęcie egzekucji komorniczej wymaga złożenia formalnego wniosku do komornika. Jeżeli egzekucja ma być skuteczna, nie warto poprzestawać na samym złożeniu wniosku o jej wszczęcie. Aktywność wierzyciela w toku egzekucji komorniczej (np. wskazywanie składników majątku dłużnika czy składanie stosownych wniosków) jest wysoce wskazana.

Zobacz również: Statut i regulamin wspólnoty. Co powinno się w nich znaleźć?

Praktyka pokazuje, że na każdym z tych etapów wspólnoty zazwyczaj decydują się na ustanowienie pełnomocnika– którym może być w szczególności radca prawny lub adwokat. Znacząco ułatwia to cały proces oraz “zdejmuje” z członków wspólnoty czy dotychczasowego zarządcy konieczność podejmowania skomplikowanych czynności prawnych.

Nasi eksperci mogą Państwa wesprzeć na każdym etapie procesu- zarówno w efektywnej windykacji polubownej, jak i w sprawie sądowej czy nawet analizie możliwości przy egzekucji komorniczej. Ponadto, doradzamy także w przymusowej sprzedaży lokalu z wniosku wspólnoty mieszkaniowej, co jest jednym z najbardziej radykalnych kroków wobec dłużnika zalegającego z opłatami.