|
12 marca 2025 | Ostatnio zmodyfikowano 14 marca, 2025 o 09:58 | Czas na przeczytanie: 8 minut
Pozostałe Artykuły
W jakim celu zawiera się umowę przedwstępną?
Zasadniczym celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zagwarantowanie zawarcia umowy docelowej (tzw. umowa przyrzeczona) w przyszłości. Taki kontrakt określa już niejako „z góry”, na jakich warunkach zostanie zawarta umowa przyrzeczona, stanowi swego rodzaju promesę, której niedotrzymanie, rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą, a w niektórych przypadkach nawet obowiązek zawarcia umowy, który można egzekwować na drodze sądowej.
Trzeba pamiętać, że choć ustawodawca nie dopuszcza możliwości przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem terminu lub warunku (art. 157 §1 k.c.1) ograniczenie to nie dotyczy umów przedwstępnych. W ten sposób zarówno kupujący, jak i sprzedawca mogą ochronić swój interes poprzez stworzenie sobie możliwości wycofania się z kontraktu bez ponoszenia negatywnych konsekwencji swojego działania.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna na zakup nieruchomości?
Stosownie do brzmienia art. 389 §1 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Essentialia negotii umowy sprzedaż obejmują zasadniczo jedynie przedmiot umowy oraz cenę. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby strony zdecydowały się na wprowadzenie dodatkowych postanowień.
Oznaczenie przedmiotu umowy
Umowa przedwstępna sprzedaży powinna przede wszystkim określać przedmiot sprzedaży, czyli w należyty sposób identyfikować nieruchomość. W kontrakcie powinno znaleźć się dokładne oznaczenie nieruchomości – poprzez wskazanie nazwy ulicy, numeru budynku i lokalu, a o ile to możliwe, wskazanie numeru księgi wieczystej.
W interesie kupującego leży przeprowadzenie dokładnego audytu prawnego nieruchomości. Należy upewnić się, czy zadłużona lub obciążona w inny sposób (np. poprzez ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowego, jak służebność, czy użytkowanie). Wyjaśnienia wymagają też wzmianki o toczących się w przedmiocie nieruchomości postępowaniach sądowych oraz ostrzeżenia o niezgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym.
Trzeba pamiętać, że nie wszystkie istotne informacje będą wynikały wprost z księgi wieczystej. Kupujący powinien zapoznać się m.in. z:
-
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
-
rejestrem gruntów i budynków.
Warto zadbać też o złożenie przez sprzedającego oświadczeń dotyczących braku zadłużenia w zakresie podatku od nieruchomości oraz spisanie stanu liczników. Oszczędzi to później ewentualnego wyjaśniania niezgodności. Prawny audyt nieruchomości nie jest prosty, dlatego warto zlecić go doświadczonej kancelarii prawnej.
Jak określić cenę nieruchomości?
Cena nieruchomości może zostać oznaczony w sposób dowolny poprzez podanie konkretnej kwoty albo podstaw do jej ustalenia. Określając cenę, należy doprecyzować harmonogram spłat, chyba że kupujący ma zapłacić za zakup jednorazowo, a także sposób zapłaty.
Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej
Zasadniczo termin na zawarcie umowy przyrzeczonej powinien zostać wskazany w umowie przedwstępnej. W przypadku braku tego terminu żądać zawarcia umowy może strona uprawniona (lub każda ze stron). Jeżeli obie strony zgłoszą żądanie zawarcia umowy, za skuteczne uważa się oświadczenie złożone wcześniej. Aby nie przedłużać stanu niepewności w obrocie, ustawodawca wymaga, żeby termin na zawarcie umowy przedwstępnej został wyznaczony nie później niż na rok po zawarciu umowy przyrzeczonej.
Inne elementy umowy sprzedaży
Obok istotnych postanowień umownych kontrakt może zawierać także accidentalia negotii, czyli składniki podmiotowo istotne. Choć nie są one niezbędne dla ważności umowy, określają w sposób dokładny warunki współpracy stron.
Oznaczenie warunku
Jeżeli umowa przedwstępna ma mieć charakter warunkowy, powinna zawierać oznaczenie warunku, czyli zdarzenia przyszłego i niepewnego, od którego strony uzależniają dokonanie czynności prawnej. Przykłady takich warunków mogą obejmować:
-
nieskorzystanie przez osobę uprawnioną z prawa pierwokupu,
-
otrzymanie przez kupującego zezwolenia na prowadzenia działalności gospodarczej lub dotacji,
-
dokonanie administracyjnego podziału nieruchomości,
-
wydanie przez Ministra spraw wewnętrznych i administracji zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Oczywiście warunek musi być obiektywnie możliwy do spełnienia. W przeciwnym razie uznaje się, że cała umowa sprzedaży będzie nieważna (ponieważ siłą rzeczy warunek musi być w tym przypadku zawieszający, a nie rozwiązujący), zgodnie z art. 94 k.c.
Waloryzacja ceny
Umowa przedwstępna może przewidywać również mechanizm zmiany ceny tak, aby dla sprzedającego możliwe było utrzymanie marży. Waloryzację umowną można skonstruować na wiele różnych sposobów, w tym poprzez uzależnienie ceny od:
-
terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
-
wysokości określonego podatku lub powstania obowiązku jego zapłaty,
-
wartości inflacji,
-
wysokości ustalonej w decyzji administracyjnej opłaty planistycznej lub adiacenckiej,
-
parametrów zabudowy określonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
-
warunków zabudowy określonych w pozwoleniu na budowę.
Trzeba pamiętać, że o ile w przypadku relacji B2B waloryzacja raczej nie budzi wątpliwości, trzeba na nią uważać w przypadku umów zawieranych z konsumentami. W przypadku sporu postanowienie może zostać uznane za klauzule abuzywną. Na taką sytuację zwraca uwagę m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2005 r., sygn. I CK 690/04. Dlatego w relacjach B2C rozsądnym wydaje się zastrzeżenie najprostszej waloryzacji, odwołującej się np. do zmian wskaźnika inflacji.
Umowne prawo odstąpienia
Umowa przedwstępna może przewidywać, że jednej lub obu stronom będzie przysługiwało prawo do złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy. Skorzystanie z uprawnienia wymaga zaistnienia wyraźnie wskazanej przesłanki (np. nieotrzymania pozytywnej decyzji kredytowej przez kupującego). W razie skorzystania z uprawnienia umowę uważa się za niezawartą, a ewentualne świadczenia podlegają zwrotowi w stanie niezmienionym. Oświadczenie o odstąpieniu należy złożyć drugiej stronie tak, aby mogła zapoznać się z jego treścią.
Co jeszcze może znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Oczywiście wskazane wyżej klauzule stanowią jedynie przykładowe rozwiązania, które stosuje się w konstrukcji umów przedwstępnych. Do innych mechanizmów można zaliczyć:
-
zadatek,
-
zaliczkę,
-
odstępne,
-
karę umowną.
Każdy z nich wzmacnia zawartą umowę w nieco inny sposób i może okazać się przydatny w odmiennych okolicznościach. Warto też dokładnie wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach z poszczególnych uprawnień można skorzystać. Trzeba pamiętać, że obowiązujące przepisy nie wyjaśniają wszystkich niuansów poszczególnych konstrukcji prawnych, jak chociażby maksymalnej wysokości zadatku, czy zasad zastrzegania kary umownej. Aby zastrzeżone klauzule były skuteczne, powinny być skonsultowane z prawnikiem.
W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Zasadniczo umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie, jednak jej wybór będzie miał wpływ na mechanizmy obronne przysługujące osobie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Można w tym przypadku wyróżnić:
-
skutek słabszy, kiedy forma umowy przedwstępnej nie odpowiada formie umowy przyrzeczonej (np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie pisemnej) – osoba uprawniona do żądania zawarcia umowy może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, chyba że zakres odszkodowania został określony inaczej,
-
skutek mocniejszy, kiedy forma umowy przedwstępnej odpowiada formie umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego) – strona uprawniona do żądania umowy może żądać jej zawarcia przed sądem powszechnym.
Aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, zawsze warto zawierać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w silniej sformalizowanej postaci.
Jak możemy Ci pomóc? Analiza umów przedwstępnych
Umowa sprzedaży nieruchomości tylko pozornie jest kontraktem prostym. W praktyce bardzo często umowy są komplikowane poprzez dodanie w ich treści wielu dodatkowych postanowień. Nierzadko też konieczne staje się przeprowadzenie audytu nieruchomości.
Aby czuć się bezpiecznie na każdym etapie transakcji, skorzystaj ze wsparcia wykwalifikowanych prawników – Kancelaria Prawna RPMS oferuje kompleksową pomoc w zakresie analizy i negocjacji umów sprzedaży nieruchomości. Zabezpieczamy interesy klienta z uwzględnieniem celów biznesowych, pomagamy na etapie egzekucji postanowień kontraktu, jeżeli druga strona uchyla się od jego zawarcia.
Pytania i odpowiedzi
Przykładowa klauzula określająca cenę może brzmieć następująco:”Strony uzależniają cenę nieruchomości od wartości wskaźnika wzrostu cen towarów i usług publikowanego przez GUS za miesiąc kalendarzowy poprzedzający miesiąc, w roku kalendarzowym, w którym zawierana będzie umowa przyrzeczona.
Roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, kiedy miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku dochowania form kwalifikowanej strona uprawniona może żądać w pierwszej kolejności zawarcia umowy, następnie zaś – w razie oddalenia powództwa – dochodzić zapłaty odszkodowania.
Zaufali nam:
