|
20 stycznia 2023
Spis treści

Wiele wspólnot mieszkaniowych posługuje się w bieżącej działalności statutami oraz regulaminami, które normują ich funkcjonowanie. Wbrew obiegowemu przekonaniu treści tych dokumentów nie można jednak ułożyć w sposób dowolny. Jaką funkcję pełni statut oraz regulamin wspólnoty mieszkaniowej i co powinno się w nich znaleźć?

Czym jest statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

Warto pamiętać, że zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem wspólnoty stanowią ułomne osoby prawne w rozumieniu art. 331 k.c. Oznacza to, że stosuje się do nich odpowiednio przepisy o osobach prawnych w tym art. 35 k.c., który stanowi, że powstanie, ustrój i ustanie osób prawnych (ułomnych osób prawnych), może być regulowane w drodze statutu w zakresie określonym przepisami. Ustawa o własności lokali nie przewiduje jednak tworzenia statutów lub regulaminów. Zmiany zasad zarządu nieruchomością wspólną powinny się znaleźć w umowie o sposobie zarządu.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że ustawa o własności lokali reguluje ramowe funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, bez uwzględnienia specyfiki danej nieruchomości. Dlatego, aby organizacja mieszkańców funkcjonowała sprawnie, warto uszczegółowić ustawową regulację właśnie poprzez stworzenie wewnętrznych regulacji.

W tym celu uchwala się właśnie regulamin lub statut wspólnoty (ich nazwy często bywają używane zamiennie). Najczęściej statuty są poświęcone kwestiom związany z zarządzaniem wspólnotą, jej finansom, wydatkom lub głosowaniu. Z kolei regulaminy (częściej regulaminy porządku domowego) zagadnień codziennej egzystencji, jak np. cisza nocna, czy możliwość ustawiania wielkogabarytowych przedmiotów w częściach wspólnych nieruchomości. Oba dokumenty mają charakter uchwały, dlatego:

  • mogą być zmienione przez późniejszą uchwałę;

  • nie mogą pozostawać w sprzeczności z powszechnymi i bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa;

  • wiążą wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (w tym także osoby niebędące właścicielami, np. najemców).

Dla przykładu nieważne będzie postanowienie statutu, które w dużej wspólnocie przyznaje zarządowi prawo do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali oraz pełnomocnictwa. Analogicznie w statucie małej wspólnoty nieważne będzie zastrzeżenie, że do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd, wymagana jest większość zwykła głosów współwłaścicieli.

W praktyce na postanowienia regulaminów oraz statutów powołuje się często zarząd lub zarządca oraz administrator dbający o kwestie porządkowe.

Niezgodność uchwały z przepisami typu iuris cogentis automatycznie powoduje jej nieważność z mocy prawa (w zakresie nieważności). Powinien pamiętać o tym przede wszystkim zarząd lub zarządca wykonujący zarząd powierzony, który nie ma prawa wymagać od mieszkańców działania sprzecznego z prawem. Sporządzenie regulaminu albo statutu zwłaszcza w dużych wspólnotach, które liczą kilkadziesiąt lokali, jest skomplikowane i wymaga uwzględnienia wielu kwestii. Dlatego w praktyce warto rozważyć powierzenie tego zadania kancelarii prawnej.

Co powinno znaleźć się w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej?

Regulaminy określają zasady użytkowania lokali, porządku domowego i współżycia mieszkańców. Mają na celu zapewnienie i utrzymanie:

  • ochrony wspólnego oraz właścicielskiego mienia;

  • czystości na terenie nieruchomości wspólnej;

  • estetyki budynku oraz jego otoczenia;

  • zgodnego współżycia mieszkańców.

W większości regulaminów pojawia się zastrzeżenie, zgodnie z którym członek wspólnoty jest odpowiedzialny za przestrzeganie przepisów przez wszystkie osoby, które aktualnie z nim przebywają. Dotyczy to nie tylko domowników, ale również gości, którzy nie należą do wspólnoty.

Kolejnym punktem, który często występuje w regulaminach, jest wyjaśnienie, że części wspólne nieruchomości, np. klatki schodowe, pralnie, suszarnie lub strych stanowią współwłasność wszystkich członków wspólnoty. Z tego względu każda osoba, która w niej zamieszkuje, powinna dbać o ich stan techniczny, sanitarny, a także zgłaszać do właściwych służb wszelkie próby dewastacji instalacji, urządzeń, budynku oraz jego otoczenia. Warto wprowadzić zapis, który nakłada obowiązek niezwłocznego powiadomienia o dostrzeżonych awariach instalacji. Dzięki temu wspólnota ma możliwość zminimalizowania bieżących kosztów napraw poprzez odpowiednio szybkie podejmowanie interwencji.

Wspólnota może przewidzieć zakaz umieszczania na częściach wspólnych budynku (elewacji) reklam, jak również montowania różnego rodzaju urządzeń, w tym paneli fotowoltaicznych, anten oraz wzmacniaczy sygnału, których instalacja jest zabroniona w świetle ustawy prawo telekomunikacyjne. Zakaz można zastąpić koniecznością wcześniejszego uzyskania zgody zarządu.

W celu zapewnienia swobodnego przechodu osób oraz zagwarantowania bezpieczeństwa w przypadku potrzeby ewakuacji warto wprowadzić zakaz stawiania w przestrzeni wspólnej (np. na półpiętrach) mebli, rowerów, wózków oraz innych przedmiotów wielkogabarytowych.

Regulacje dotyczące lokali oraz pomieszczeń przynależnych

Właściciele lokali powinni używać zgodnie z przeznaczeniem nie tylko mieszkań, ale również przynależących do nich komórek i garaży. To samo dotyczy instalacji. Wspólnota powinna zastrzec zakaz przeprowadzania przeróbek budowlanych, które naruszają konstrukcję nośną budynku, a wszelkie zmiany dotyczące charakteru używania lokali oraz zmian konstrukcyjnych w obrębie ścian, balkonów lub werand mogą być przeprowadzane wyłącznie po uzyskaniu zgody wspólnoty oraz spełnieniu dodatkowych wymagań przewidzianych przez przepisy szczególne (np. ustawę prawo budowlane).

Zarząd lub zarządca, który chce uniknąć problemów z utrzymaniem nieruchomości w prawidłowym stanie oraz należyte jej rozliczanie powinien zadbać o zastrzeżenie prawa wstępu osób uprawnionych do lokalu w celu konieczności spisania stanu liczników, w razie potrzeby wykonania naprawy lub konserwacji instalacji.

W sytuacji utrudniania lub odmowy dostępu do lokalu w przypadkach niecierpiących zwłoki wspólnota może skorzystać z asysty funkcjonariuszy policji lub straży pożarnej. Aby przeciwdziałać ewentualnym roszczeniom dotyczącym uszkodzenia mienia w razie otwierania lokalu pod nieobecność właściciela należy zadbać o spisanie protokołu oraz zabezpieczenie lokalu i rzeczy, które się w nim znajdują.

Określenie zasad współżycia mieszkańców w regulaminie

Regulamin porządku domowego służy między innymi zapewnieniu prawidłowych relacji między właścicielami lokali. Wspólnoty zwykle decydują się na określenie godzin ciszy nocnej. Dlatego w uchwałach można znaleźć postanowienia sugerujące ograniczenie wykorzystania głośnych sprzętów domowych poza ustalonymi godzinami, ograniczenie robót domowych do dni powszednich i sobót lub obowiązek poinformowania sąsiadów o planowanej uroczystości, która mogłaby naruszać ich spokój.

Choć wielu z tych obowiązków w praktyce nie da się wyegzekwować na drodze prawnej, zapisanie ich w regulaminie rangi uchwały sprawia, że członkowie wspólnot mieszkaniowych na ogół chętnie przestrzegają zaleceń.

Wśród wielu różnych kwestii można rozważyć wprowadzenie do regulaminu również:

  • obowiązku niezwłocznej aktualizacji liczby osób zamieszkujących w lokalu;

  • nakazu sprawowania należytej pieczy nad zwierzętami domowymi, w szczególności sprzątanie po nich nieczystości;

  • obowiązku usuwania zanieczyszczeń oraz naprawiania szkód wyrządzonych w częściach wspólnych nieruchomości.

Jakie informacje należy zawrzeć w statucie wspólnoty mieszkaniowej?

Statut wspólnoty mieszkaniowej często zawiera wiele postanowień przeniesionych wprost z ustawy o własności lokali, ale ujętych w bardziej przejrzysty sposób, który ułatwia ich zrozumienie osobom nieposiadającym prawniczego wykształcenia. Aby zapewnić zgodność z prawem postanowień statutu, warto zlecić jego sporządzenie prawnikom. W przeciwieństwie do regulaminu porządku domowego do statutów często trafiają postanowienia dotyczące zagadnień kluczowych z punktu widzenia nieruchomości wspólnej. Mogą one dotyczyć m.in.:

  • określenia zakresu nieruchomości wspólnej oraz majątku wspólnoty;

  • praw i obowiązków właścicieli lokali;

  • pojęcia lokalu oraz pomieszczenia przynależnego;

  • sposobu obliczania udziału w części wspólnej nieruchomości;

  • określenia, gdzie zaczyna się i kończy część wspólna instalacji gazowej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej;

  • zasad organizacji zebrań wspólnoty, częstotliwości ich zwoływania oraz działania właścicieli lokali osobiście lub przez pełnomocnika;

  • zakresu prawa do zarządzania nieruchomością wspólną (m.in. prawo głosu, prawo zgłaszania projektów uchwał, czynne i bierne prawo wyborcze do zarządu, prawo kontroli zarządu);

  • sposobu liczenia głosów na zebraniu;

  • przykładowego zakresu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (wyłączna kompetencja zebrania właścicieli lokali) oraz kompetencji wyłącznych zarządu);

  • zasad protokołowania zebrań.

Warto pamiętać, że regulamin porządku domowego oraz statut mogą znaleźć się w jednej, obszernej uchwale, która będzie zbiorczo ustalała zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Czy statut lub regulamin można zaskarżyć do sądu?

Ustawa o własności lokali w art. 25 przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały wspólnotowej do sądu w sytuacji, kiedy:

  • jest ona niezgodna z przepisami prawa albo umową właścicieli lokali;

  • narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;

  • narusza interesy skarżącego.

Do wniesienia powództwa jest uprawniony każdy właściciel lokalu. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Skierowanie powództwa do sądu nie powoduje wstrzymania wykonania uchwały, choć skarżący może zawrzeć w treści pozwu wniosek o nakazanie wstrzymania jej wykonania. Aby zwiększyć swoje szanse w postępowaniu sądowym, warto rozważyć skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej z doświadczeniem procesowym.

Czy warto uchwalać statut lub regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

Nie ulega wątpliwości, że zarówno statut, jak i regulamin wspólnoty mogą okazać się przydatne w organizacji życia lokatorów i ułatwić zarząd, ale także administrowanie nieruchomością, choć z punktu widzenia ustawy ich uchwalenie nie jest obowiązkowe.

Nawet jeśli w części dokumenty ograniczą się do powtórzenia zapisów ustawowych, mogą czynić to w sposób, który zwiększa transparentność działań zarządu oraz zasad rządzących w danej wspólnocie. Zwykle przekłada się to na lepsze zrozumienie nakazów, zakazów i reguł przez mieszkańców oraz chętniejsze ich przestrzeganie.

Pytania i odpowiedzi

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 184b stanowi, że zarządzenie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, w szczególności:

  • właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

  • bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

  • właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu ustawy prawo energetyczne;

  • bieżące administrowanie nieruchomością;

  • utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym i w zgodzie z jej przeznaczeniem;

  • uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli przy wykonywaniu obowiązków korzysta on z pomocy innych osób (np. pracowników), odpowiada również za szkody wyrządzone przez te osoby.

Niedochowanie obowiązku ubezpieczenia uprawnia drugą stronę umowy do wezwania zarządcy w formie pisemnej do przedstawienia kopii umowy ubezpieczenia w ciągu 7 dni, a następnie do wypowiedzenia kontraktu ze skutkiem natychmiastowym.



Artykuł 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje dla tego rodzaju umowy formę elektroniczną lub pisemną pod rygorem nieważności.



Zaufali nam:


5/5 - (liczba głosów: 2)