Statut i regulamin wspólnoty. Co powinno się w nich znaleźć?

Właściciele lokali powinni używać zgodnie z przeznaczeniem nie tylko mieszkań, ale również przynależących do nich komórek i garaży. To samo dotyczy instalacji. Wspólnota powinna zastrzec zakaz przeprowadzania przeróbek budowlanych, które naruszają konstrukcję nośną budynku, a wszelkie zmiany dotyczące charakteru używania lokali oraz zmian konstrukcyjnych w obrębie ścian, balkonów lub werand mogą być przeprowadzane wyłącznie po uzyskaniu zgody wspólnoty oraz spełnieniu dodatkowych wymagań przewidzianych przez przepisy szczególne (np. ustawę prawo budowlane).

Zarząd lub zarządca, który chce uniknąć problemów z utrzymaniem nieruchomości w prawidłowym stanie oraz należyte jej rozliczanie powinien zadbać o zastrzeżenie prawa wstępu osób uprawnionych do lokalu w celu konieczności spisania stanu liczników, w razie potrzeby wykonania naprawy lub konserwacji instalacji.

W sytuacji utrudniania lub odmowy dostępu do lokalu w przypadkach niecierpiących zwłoki wspólnota może skorzystać z asysty funkcjonariuszy policji lub straży pożarnej. Aby przeciwdziałać ewentualnym roszczeniom dotyczącym uszkodzenia mienia w razie otwierania lokalu pod nieobecność właściciela należy zadbać o spisanie protokołu oraz zabezpieczenie lokalu i rzeczy, które się w nim znajdują.

Określenie zasad współżycia mieszkańców w regulaminie

Regulamin porządku domowego służy między innymi zapewnieniu prawidłowych relacji między właścicielami lokali. Wspólnoty zwykle decydują się na określenie godzin ciszy nocnej. Dlatego w uchwałach można znaleźć postanowienia sugerujące ograniczenie wykorzystania głośnych sprzętów domowych poza ustalonymi godzinami, ograniczenie robót domowych do dni powszednich i sobót lub obowiązek poinformowania sąsiadów o planowanej uroczystości, która mogłaby naruszać ich spokój.

Choć wielu z tych obowiązków w praktyce nie da się wyegzekwować na drodze prawnej, zapisanie ich w regulaminie rangi uchwały sprawia, że członkowie wspólnot mieszkaniowych na ogół chętnie przestrzegają zaleceń.

Wśród wielu różnych kwestii można rozważyć wprowadzenie do regulaminu również:

• obowiązku niezwłocznej aktualizacji liczby osób zamieszkujących w lokalu;

• nakazu sprawowania należytej pieczy nad zwierzętami domowymi, w szczególności sprzątanie po nich nieczystości;

• obowiązku usuwania zanieczyszczeń oraz naprawiania szkód wyrządzonych w częściach wspólnych nieruchomości.

Jakie informacje należy zawrzeć w statucie wspólnoty mieszkaniowej?

Statut wspólnoty mieszkaniowej często zawiera wiele postanowień przeniesionych wprost z ustawy o własności lokali, ale ujętych w bardziej przejrzysty sposób, który ułatwia ich zrozumienie osobom nieposiadającym prawniczego wykształcenia. Aby zapewnić zgodność z prawem postanowień statutu, warto zlecić jego sporządzenie prawnikom. W przeciwieństwie do regulaminu porządku domowego do statutów często trafiają postanowienia dotyczące zagadnień kluczowych z punktu widzenia nieruchomości wspólnej. Mogą one dotyczyć m.in.:

• określenia zakresu nieruchomości wspólnej oraz majątku wspólnoty;

• praw i obowiązków właścicieli lokali;

• pojęcia lokalu oraz pomieszczenia przynależnego;

• sposobu obliczania udziału w części wspólnej nieruchomości;

• określenia, gdzie zaczyna się i kończy część wspólna instalacji gazowej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej;

• zasad organizacji zebrań wspólnoty, częstotliwości ich zwoływania oraz działania właścicieli lokali osobiście lub przez pełnomocnika;

• zakresu prawa do zarządzania nieruchomością wspólną (m.in. prawo głosu, prawo zgłaszania projektów uchwał, czynne i bierne prawo wyborcze do zarządu, prawo kontroli zarządu);

• sposobu liczenia głosów na zebraniu;

• przykładowego zakresu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (wyłączna kompetencja zebrania właścicieli lokali) oraz kompetencji wyłącznych zarządu);

• zasad protokołowania zebrań.

Warto pamiętać, że regulamin porządku domowego oraz statut mogą znaleźć się w jednej, obszernej uchwale, która będzie zbiorczo ustalała zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Czy statut lub regulamin można zaskarżyć do sądu?

Ustawa o własności lokali w art. 25 przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały wspólnotowej do sądu w sytuacji, kiedy:

• jest ona niezgodna z przepisami prawa albo umową właścicieli lokali;

• narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;

• narusza interesy skarżącego.

Do wniesienia powództwa jest uprawniony każdy właściciel lokalu. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Skierowanie powództwa do sądu nie powoduje wstrzymania wykonania uchwały, choć skarżący może zawrzeć w treści pozwu wniosek o nakazanie wstrzymania jej wykonania. Aby zwiększyć swoje szanse w postępowaniu sądowym, warto rozważyć skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej z doświadczeniem procesowym.

Czy warto uchwalać statut lub regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

Nie ulega wątpliwości, że zarówno statut, jak i regulamin wspólnoty mogą okazać się przydatne w organizacji życia lokatorów i ułatwić zarząd, ale także administrowanie nieruchomością, choć z punktu widzenia ustawy ich uchwalenie nie jest obowiązkowe.

Nawet jeśli w części dokumenty ograniczą się do powtórzenia zapisów ustawowych, mogą czynić to w sposób, który zwiększa transparentność działań zarządu oraz zasad rządzących w danej wspólnocie. Zwykle przekłada się to na lepsze zrozumienie nakazów, zakazów i reguł przez mieszkańców oraz chętniejsze ich przestrzeganie.