Rękojmia za wady sprzedanej nieruchomości – czy i jak żądać obniżenia ceny?

Rękojmia to instytucja prawna mająca na celu ochronę kupującego przed negatywnymi skutkami nabycia rzeczy obarczonej wadami. Jej istota została uregulowana w przepisach art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do nieruchomości, rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne (np. przecieki dachu, zawilgocenia ścian, niestabilność konstrukcji, błędy wykonawcze), jak i prawne (np. istnienie nieujawnionej służebności, ograniczone prawo własności, nieuregulowany stan prawny gruntu).

Zgodnie z art. 556 §1 KC, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną, nawet jeżeli o niej nie wiedział. Odpowiedzialność ta powstaje z mocy prawa – nie wymaga odrębnej umowy, a jej wyłączenie jest możliwe jedynie na podstawie wyraźnego zapisu umownego, który jednak nie może obejmować sytuacji, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę. Innymi słowy, o ile sprzedawca nie zataił wady, rękojmia ma zastosowanie w każdej umowie sprzedaży.

Czym natomiast jest wada? Odpowiedź w tym zakresie znajduje się w art. 556 (1) KC. Zgodnie z tym przepisem, wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Przykładowo, wadą mieszkania może być np. pękająca ściana, przeciekający dach czy grzyb i pleśń na ścianach. Wadą rzeczy może być także zaniżony metraż nieruchomości zakupionej na rynku deweloperskim. W ostatnim czasie kwestia ta była rozstrzygana w orzecznictwie, w wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 roku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie (sygn. akt IV Ca 1735/23). Zdaniem sądu zaniżony metraż mieszkania w wyniku zaliczenia do metrażu mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi, uprawnia kupującego żądania obniżenia ceny lub zwrotu części zapłaconej kwoty.

Warto podkreślić, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości trwa 5lat od daty wydania rzeczy (art. 568 §1 KC). Warto zwrócić uwagę na początek biegu terminu zwłaszcza w przypadku nieruchomości zakupionych na rynku pierwotnym. Termin rękojmi rozpoczyna swój bieg z dniem wydania nieruchomości, co w tym przypadku następuje po dokonaniu odbioru technicznego. W przypadku ujawnienia się wady po tym okresie, roszczenia kupującego wygasają, chyba że sprzedawca w sposób podstępny zataił wadę. Szerzej ten temat opisujemy w tekście: przedawnienie roszczeń z umowy deweloperskiej

Dochodzenie obniżenia ceny nieruchomości z tytułu rękojmi wymaga od kupującego zarówno znajomości przepisów, jak i staranności w działaniu. Kluczowe znaczenie ma odpowiednie udokumentowanie wady oraz szybkie poinformowanie o niej sprzedawcy. Choć przepisy nie wymagają konkretnej formy zawiadomienia, w praktyce najlepiej, aby zgłoszenie miało formę pisemną – na przykład w postaci listu poleconego lub wiadomości e-mail na wskazany przez Sprzedającego adres. Warto pamiętać, że rozmowa ze sprzedającym (telefoniczna lub osobista) nie są w sądzie najmocniejszym dowodem, dlatego warto zbierać jak największą ilość zdjęć, dokumentów oraz ekspertyz.

Istotne jest również, by nabywca potrafił wykazać, że stwierdzona wada wpływa na wartość nieruchomości – zarówno pod względem użytkowym, jak i rynkowym. W tym celu przydatna może okazać się opinia rzeczoznawcy majątkowego lub biegłego z zakresu budownictwa. To na kupującym spoczywa ciężar dowodu co do istnienia i charakteru wady, a opinia niezależnego rzeczoznawcy (będącego biegłym sądowym) może mieć tutaj kluczowe znaczenie nie tylko przez pryzmat charakteru wady, ale przede wszystkim obniżenia wartości nieruchomości.

Samo żądanie obniżenia ceny powinno być wyrażone jasno i zawierać wskazanie kwoty lub zasad ustalenia nowej ceny, uwzględniającej proporcję między wartością nieruchomości bez wady a jej wartością w stanie obciążonym defektem. Takie proporcjonalne obniżenie wynika z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego. Warto jednak wskazać, że punktem odniesienia dla oceny kwoty, o jaką cena powinna zostać obniżona, jest cena określona w umowie sprzedaży, a nie wartość rynkowa (tak np. SN w wyroku z 15.1.1997 r., III CKN 29/96). Może być to szczególnie istotne mając na względzie wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni lat.

Warto jednak wskazać, że zgodnie z orzecznictwem SN uprawnienie do obniżenia ceny przewidziane art. 560 § 1 KC można realizować tylko w sytuacji, gdy sprzedawca nie usunie wady niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. W przypadku, gdy sprzedawca zaniecha usunięcia wady, w ogóle nie odniesie się do roszczenia lub je zakwestionuje, nabywca może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Dobrze przygotowany pozew – oparty na solidnym materiale dowodowym – zwiększa szanse powodzenia sprawy. Z uwagi na złożoność problematyki rękojmi w odniesieniu do nieruchomości, wsparcie prawnika często okazuje się nieodzowne.

Złożenie przez kupującego oświadczenia o obniżeniu ceny może być korzystne w wielu przypadkach. Są to m.in. sytuacje, gdy:

• na nieruchomość poczynione zostały znaczne nakłady finansowe (np. remont),

• sprzedawca jest wynajmującym nieruchomość i wiąże go umowa, na mocy której oddał nieruchomość w korzystanie najemcom (i musi naprawy przeprowadzić szybko, bez oczekiwania na stanowisko sprzedawcy),

• w przypadku nieruchomości finansowanych kredytem,

• nieruchomość jest w dalszym ciągu użyteczna, ale ma mniejszą wartość i kupujący chce z niej w dalszym ciągu korzystać,

• sprzedawca odmawia dokonania napraw lub kupujący jest je w stanie dokonać we własnym zakresie.

W przypadku nieruchomości warto także pamiętać o tym, że w niektórych przypadkach kupujący może skorzystać z uprawnienia do żądania naprawy (i powiązać ją np. z wykonaniem zastępczym), czy też odstąpienie od umowy (gdy nieruchomość jest nieużyteczna po wystąpieniu wad).

Rękojmia stanowi niezwykle istotny instrument ochrony kupującego– niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest osoba fizyczna, czy deweloper. Dzięki niej nabywca może dochodzić obniżenia ceny, żądać usunięcia wady lub – w przypadkach skrajnych – odstąpić od umowy. Warunkiem skutecznego skorzystania z tych uprawnień jest szybka reakcja, właściwe udokumentowanie problemu oraz znajomość przepisów prawa. W kancelarii prawnej RPMS specjalizujemy się w prawie nieruchomości i sporach cywilnych.