|
6 lutego 2025 | Ostatnio zmodyfikowano 14 lutego, 2025 o 11:04 | Czas na przeczytanie: 9 minut
Pozostałe Artykuły
Czym jest umowa deweloperska?
Chcąc przedstawić to, ile wynosi i w jaki sposób jest liczony termin przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej, należy wyjaśnić najpierw to, czym taka umowa jest. Jej definicję można znaleźć zatem w art. 3 pkt. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego zgodnie, zgodnie z którym umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W praktyce zatem zawarcie umowy deweloperskiej zobowiązuje dewelopera do wybudowania mieszkania, które na obecnym etapie może być przysłowiową „dziurą w ziemi” oraz zawarcia umowy jego sprzedaży z nabywcą, który dokonuje płatności na poczet ceny zakupu tej nieruchomości.
Umowa deweloperska stanowi zatem ochronę kupującego, w związku z czym może on dochodzić swoich roszczeń nie tylko w kontekście niedotrzymania zapisów umowy, ale również stwierdzonych wad w lokalu. Wg art. 471 Kodeksu cywilnego stwierdzono, że deweloper zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (zobowiązania), chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli zatem wada jest efektem zaniedbania dewelopera lub błędów wykonawczych ponosi on odpowiedzialność na podstawie przepisów ogólnych.
Przedawnienie roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu odpowiedzialności umownej
Przedawnienie roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu odpowiedzialności umownej to termin prawny odnoszący się do okresu, w którym strony mogą dochodzić swoich praw wynikających z postanowień umowy. Oznacza to, że po upływie tego czasu tracą one prawo do dochodzenia swoich roszczeń przed sądami. Ile wynosi zatem termin przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej? Otóż jego długość reguluje art. 118 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
Sześcioletni termin przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej został wprowadzony wraz z nowelizacją przepisów Kodeksu cywilnego z dnia 13 kwietnia 2018 roku, która zaczęła obowiązywać od 9 lipca 2018 roku. Wcześniej wynosił on 10 lat, w związku z czym przewidziano również przepisy przejściowe. Dotyczą one roszczeń, których bieg przedawnienia rozpoczął się przed wejściem w życie nowelizacji, a jednocześnie takich, które w tym dniu nie zostały jeszcze przedawnione. W ich przypadku obowiązuje termin 6-letni, jednak jest on liczony od dnia, w którym weszły w życie nowe przepisy. Przykładem może być sytuacja, w której bieg przedawnienia roszczenia przeciwko deweloperowi rozpoczął się 30 sierpnia 2017 roku. Zgodnie z nowymi przepisami zastosowanie znajduje wówczas 6-letni termin przedawnienia roszczenia, który jest liczony od dnia wejścia w życie ustawy, czyli 9 lipca 2018 roku. W praktyce zatem roszczenie przedawni się 31 grudnia 2024 roku.
W jaki sposób liczony jest termin przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej?
W kontekście sposobu liczenia terminu przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej jest przede wszystkim, to kiedy rozpoczyna on swój bieg. Wyłączając z tego przepisy przejściowe wynikające z nowelizacji Kodeksu cywilnego, należy pamiętać o tym, że bieg przedawnienia roszczenia z umowy deweloperskiej rozpoczyna się zawsze w momencie, w którym mogło lub miało ono zostać zrealizowane. W związku z tym nie pokrywa się ono z datą zawarcia umowy, ponieważ może naruszenie praw jednej ze stron może zostać ujawnione dopiero po latach. Przykładem może być sytuacja, w której nabywca mieszkania od dewelopera odkryje w nim wady techniczne już po odbiorze. Wówczas 6-letni termin przedawnienia roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu odpowiedzialności umownej jest liczony od daty stwierdzenia tych wad.
W tym miejscu należy podkreślić także to, że roszczenia z tytułu umowy deweloperskiej mogą dotyczyć nie tylko wad ukrytych, ale także naruszenia innych praw nabywcy czy opóźnień w dostarczeniu mieszkania. Jak wówczas liczony jest termin ich przedawnienia? Otóż jego bieg rozpoczyna się w dniu, w którym roszczenie mogło być zrealizowane. Jeżeli zatem zawarto umowę deweloperską w dniu 20 października 2022 roku, zgodnie z którą deweloper zobowiązał się do przekazania mieszkania w dniu 20 września 2024 roku i termin ten nie został dotrzymany, to 6-letni okres przedawnienia roszczenia jest liczony od 20 września 2024 roku i zakończy się 31 grudnia 2030 roku.
Istotne jest także to, że nawet jeżeli dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność, do czego deweloper zobowiązał się w umowie deweloperskiej, to nadal istnieje możliwość dochodzenia roszczeń z jej tytułu. Mogą one dotyczyć zarówno opóźnień w przekazaniu nieruchomości czy naruszenia innych praw kupującego, jak i wad ukrytych, które zostały stwierdzone już po odbiorze mieszkania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa umowa deweloperska zobowiązuje do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego z należytą starannością, a co za tym idzie m.in. zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanym.
Przedawnienie roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu rękojmi
Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego w ramach umowy deweloperskiej odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub prawne nieruchomości. Rękojmia obowiązuje przez okres 5 lat liczony od dnia wydania mieszkania kupującemu. W § 2 tego samego artykułu określono natomiast, że roszczenie o usunięcie tych wad przedawnia się z upływem roku, który jest liczony od dnia stwierdzenia danej wady. Co więcej, w przypadku, gdy nabywcą je konsument to bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu wynikającego z § 1. Co oznacza to w praktyce? Otóż przede wszystkim to, że nabywca nieruchomości przez 5 lat od momentu jej odbioru ma możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu ujawnionych wad. Roszczenie dotyczące każdej z nich przedawnia się natomiast po upływie roku od jej stwierdzenia. Jeżeli natomiast nabywcą jest konsument, który odkryje wadę po 2 latach od odbioru mieszkania, to może dochodzić wynikających z tego tytułu roszczeń nie przez rok od jej stwierdzenia, ale aż do momentu upływu 5-letniego okresu rękojmi, czyli w praktyce jeszcze przez 3 lata.
Kiedy rozpoczyna się okres obowiązywania rękojmi przy zakupie nieruchomości od dewelopera? Otóż termin rękojmi rozpoczyna bieg dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, czyli umowy przyrzeczonej w ramach zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2014 r. II CSK 415/13, w którym orzeczono, że okres dochodzenia roszczeń z rękojmi nie może rozpocząć się przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży, mimo iż jej podpisanie wymaga wcześniejszego wydania lokalu. Gdy lokal znajdował się w posiadaniu kupującego na podstawie umowy deweloperskiej, termin rękojmi rozpoczyna bieg dopiero z chwilą sprzedaży lokalu. Rękojmia jest bowiem uprawnieniem wynikającym z umowy sprzedaży, a nie z umowy deweloperskiej. Należy pamiętać zatem o tym, że jeżeli wada w mieszkaniu została wykryta po upływie 5 lat od daty jego odbioru, a zarazem przed upływem 5 lat od daty zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości to rękojmia nadal obowiązuje.
Podsumowanie
Przedawnienie roszczeń z umowy deweloperskiej powoduje, że strony tracą prawo do ich dochodzenia. W związku z tym należy pamiętać o tym, by w przypadku pojawienia się ewentualnego roszczenia nie zwlekać z podjęciem działań mających na celu dochodzenie swoich praw. Istotne jest także to, by pamiętać o tym, że możliwość dochodzenia roszczeń wynika nie tylko z przepisów dotyczących rękojmi za wady, ale również z odpowiedzialności umownej dewelopera. Co ważne, to nabywca mieszkania może wybrać podstawę prawną, na jakiej będzie domagał się odpowiedzialności dewelopera. Może także podawać je sądowi w sposób ewentualny, co sprawdzi się wtedy, gdy roszczenie ma ryzykowny charakter i może wynikać zarówno z rękojmi, jak i odpowiedzialności umownej.
Pytania i odpowiedzi
Nie, ponieważ w tym przypadku bieg terminu przedawnienia roszczenia rozpoczyna się w dniu, kiedy mieszkanie miało być przekazane, czyli z datą ze stycznia 2020 roku. W efekcie do przedawnienia dojdzie 31 grudnia 2026 roku.
Tak, ponieważ roszczenia mogą być dochodzone w ramach odpowiedzialności z tytułu umowy deweloperskiej, która zobowiązuje dewelopera wykonania przedsięwzięcia deweloperskiego z należytą starannością oraz zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Bieg przedawnienia roszczenie rozpoczyna się w tej sytuacji w momencie stwierdzenia wady i wynosi 6 lat.
Tak, ponieważ to nabywca nieruchomości może wybrać podstawę prawną, na jakiej będzie domagał się odpowiedzialności dewelopera. W niektórych przypadkach i terminach można skorzystać z obu tytułów, a niekiedy pozostaje jedynie dochodzenie roszczeń z umowy deweloperskiej.
Zaufali nam:
