|
2 września 2025 | Ostatnio zmodyfikowano 24 października, 2025 o 15:28 | Czas na przeczytanie: 7 minut
Pozostałe Artykuły
Kiedy osoba fizyczna staje się podatnikiem VAT?
Teoretycznie sprawa jest prosta. Jeśli sprzedajesz własną nieruchomość, nie prowadzisz działalności i nie jesteś podatnikiem VAT, sprzedaż powinna być neutralna podatkowo. Problem w tym, że fiskus rzadko patrzy tylko na teorię. Tak naprawdę bada, czy Twoje działania nie noszą znamion działalności gospodarczej, nawet jeśli formalnie jej nie prowadzisz.
Nie chodzi o samą sprzedaż, ale o to, jak ją przygotowujesz. Jeśli dzielisz działki geodezyjnie, ogłaszasz sprzedaż publicznie, zatrudniasz pośredników i przygotowujesz infrastrukturę, jest to sygnał, że nie działasz jak osoba prywatna, a można Cię traktować jak przedsiębiorcę. Wtedy, według art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, możesz zostać uznany za podatnika, nawet bez wpisu do CEIDG.
Nie jest to nowe podejście. Potwierdził je m.in. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby i Kuć), gdzie uznano, że osoba fizyczna może zostać uznana za podatnika VAT, jeżeli jej działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i noszą cechy działalności gospodarczej.
Jakie wątpliwości najczęściej rozstrzyga fiskus?
To nie sama sprzedaż działki rodzi problem. Zaczyna się on wtedy, gdy sprzedającym jest osoba fizyczna, a kupującym deweloper. Wówczas pojawia się temat VAT, a wraz z nim konkretne pytania:
– Czy wystarczy jedna transakcja, aby fiskus uznał Cię za podatnika?
– Czy podział geodezyjny to już „czynność planistyczna”?
– A co z udzieleniem pełnomocnictwa deweloperowi – czy to działa na Twoją korzyść?
Większość z tego typu sytuacji trafia do KIS-u w formie wniosku z prośbą o interpretację indywidualną. Zazwyczaj schemat wygląda podobnie: rolnik (lub spadkobierca) planuje sprzedać działkę lub kilka działek firmie deweloperskiej, nie chce być uznany za podatnika VAT i pyta, czy wystarczy, że nie podejmie żadnych czynności przygotowawczych, aby uniknąć podatku. Jaka jest odpowiedź? To zależy.
Nie ma jednej reguły – liczy się całokształt okoliczności. Zdarza się, że dwie bardzo podobne sprawy kończą się różnymi rozstrzygnięciami. Dlatego tak ważne jest, aby przyjrzeć się aktualnym interpretacjom, a w razie wątpliwości zdecydować się na doradztwo podatkowe.
Interpretacje dotyczące sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną i podatku VAT
Interpretacje indywidualne są najbezpieczniejszą drogą. Mają istotne znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy transakcja dotyczy działki, a nabywcą jest deweloper. Wystarczy cień wątpliwości – ogłoszenie, pełnomocnictwo, decyzja administracyjna – aby fiskus dopatrzył się działalności gospodarczej i nałożyć obowiązek rozliczenia VAT.
Nic dziwnego, że coraz więcej sprzedających chce wiedzieć zawczasu, po której stronie barykady stoją. Czy jako osoby prywatne mają prawo do neutralności podatkowej? A może ich zaangażowanie przekracza już granice zarządzania majątkiem osobistym?
Nasza kancelaria przyglądnęła się czterem aktualnym interpretacjom indywidualnym i jednemu wyrokowi NSA, które wyznaczają praktyczny kierunek, co decyduje o obowiązku VAT, a dzięki czemu można go uniknąć.
-
Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.176.2024.2.DS – osoba fizyczna, która ograniczyła się do zawarcia umowy przedwstępnej
Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę budowlaną deweloperowi. Z umowy przedwstępnej wynika, że to nabywca (deweloper) otrzyma pełnomocnictwo do wszystkich czynności związanych z finalizacją transakcji, w tym zawarcia umowy przyrzeczonej, wystąpienia o warunki zabudowy i decyzje administracyjne.
Krajowa Informacja Skarbowa uznała, że skoro wnioskodawca nie angażuje się aktywnie w sprzedaż, czyli nie prowadzi kampanii reklamowej, nie dzieli działek i nie podejmuje działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy, nie można uznać go za podatnika VAT.
Wniosek: nie ma obowiązku doliczania VAT do sprzedaży.
Jest to bardzo istotna interpretacja, która pokazuje, że model z pełnomocnictwem dla dewelopera może chronić sprzedającego przed podatkiem VAT.
2. Interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.286.2024.3.DS – sprzedaż prawa własności działki wydzielonej z gruntu
Wnioskodawcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która planowała sprzedaż jednej niezabudowanej działki, wydzielonej z większego gruntu. Nie planowała ogłoszeń, nie dzieliła terenu na mniejsze części, nie zlecała uzbrojenia ani żadnych przygotowań inwestycyjnych. Działka pochodziła z majątku rodzinnego i nie została nabyta w celu odsprzedaży.
KIS potwierdziła, że taka sprzedaż nie stanowi działalności gospodarczej i nie podlega opodatkowaniu VAT.
3. Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.539.2023.7.MKA – sprzedaż prywatnej działki
Wnioskodawca planował sprzedaż nieruchomości – działki budowlano‑inwestycyjnej – będącej jego prywatnym majątkiem. Z opisu nie wynika, aby podejmował działania typowe dla działalności deweloperskiej. Uznano brak ogłoszeń, brak przygotowania działki do inwestycji, brak planu podziału geodezyjnego. Co istotne, same warunki zabudowy uzbrojonej działki nie wskazywały na aktywność sprzedającego.
KIS uznała, że:
-
brak aktywności marketingowej i organizacyjnej; i
-
brak działań przygotowawczych (np. uzbrojenia czy ogłoszeń),
to przesłanki wystarczające, aby wykluczyć uznanie sprzedaży za działalność gospodarczą. W kontekście VAT sprzedaż uznano za prywatną i neutralną.
Ta interpretacja potwierdza, że to właśnie rodzaj i forma działań sprzedającego, a nie sam stan nieruchomości, decydują o VAT. Sama uzbrojona działka, bez aktywnego udziału właściciela, o niczym nie przesądza.
4. Wyrok NSA – nawet uzbrojona działka nie czyni Cię przedsiębiorcą
Ciekawym głosem w dyskusji jest też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. I FSK 2150/21. Sprawa dotyczy osoby fizycznej, która przez wiele lat wykorzystywała grunt rolny jako część majątku prywatnego. Kiedy sprzedała działkę deweloperowi i udzieliła mu pełnomocnictwa do załatwienia formalności, organ podatkowy uznał, że to świadczy o działalności gospodarczej. Zarówno WSA, jak i NSA uznały jednak, że czynności te przeprowadził pełnomocnik, a sprzedający był bierny. Nastąpiła więc sprzedaż prywatna, bez VAT. Sama użyteczność działki, jej uzbrojenie czy potencjał inwestycyjny nie zadecydowały o opodatkowaniu.
Czy pełnomocnictwo wpływa na obowiązek podatkowy?
Wielu sprzedających próbuje rozwiązać problem VAT-u w najprostszy możliwy sposób: podpisują przedwstępną umowę z deweloperem i udzielają mu pełnomocnictwa. To deweloper składa wnioski, uzgadnia media i załatwia wszystkie formalności, które określa prawo budowlane. Sprzedający pojawia się dopiero przy akcie notarialnym. W teorii osoba prywatna zachowuje status biernego właściciela. Pytanie brzmi, czy to wystarczy, żeby urząd skarbowy nie dopatrzył się działalności gospodarczej?
Na szczęście – coraz częściej tak. Liczne interpretacje pokazują, że pełnomocnictwo działa na korzyść sprzedającego, o ile rzeczywiście nie prowadzi on aktywnej działalności związanej ze sprzedażą. Jeśli nie umieszcza ogłoszeń, nie dzieli działki na mniejsze i nie uczestniczy w procesie planistycznym – można otwarcie przyznać, że nie ma przesłanek działalności.
Pamietajmy, że pełnomocnictwo nie może być tylko formalne. Musi iść w parze z brakiem faktycznych działań po stronie właściciela. Przykładowo: jeśli rolnik sam zleca przygotowanie dokumentacji, negocjuje warunki zabudowy lub uzbraja teren, pełnomocnictwo niczego nie zmienia, bo podejmuje on czynności typowe dla działalności gospodarczej, a więc VAT musi rozliczyć.
Pytania i odpowiedzi
Nie zawsze. Jeśli działka jest częścią majątku prywatnego, a sprzedaż ma charakter incydentalny, nie trzeba płacić VAT. Z kolei w sytuacji, gdy działania sprzedającego przypominają działalność, obowiązek podatkowy już powstaje.
Może to pomóc, ale tylko wtedy, gdy właściciel faktycznie nie wykonuje działań jako przedsiębiorca. Pełnomocnictwo musi odzwierciedlać brak zaangażowania. Samo w sobie nie chroni przed VAT, jeśli sprzedający był aktywny.
Liczy się nie sama liczba działek, ale to, czy były podejmowane działania typowe dla obrotu gospodarczego. Jeśli nie, nawet kilka transakcji może być traktowane jako sprzedaż prywatna.
Zaufali nam
