Nowy najem krótkoterminowy – rewolucja prawna, która zmienia zasady gry

Najem krótkoterminowy to wynajem lokalu na okres do 30 dni, najczęściej realizowany za pośrednictwem platform rezerwacyjnych. Przez ostatnie lata model ten rozwijał się bardzo dynamicznie – od okazjonalnego „wynajmu na weekend”, po profesjonalnie zarządzane portfele apartamentów. Problem polegał na tym, że prawo nie nadążało za praktyką rynkową.

Dlaczego rząd wprowadza zmiany i kogo one dotyczą?

W polskim systemie prawnym brakowało jasnej definicji i spójnych zasad dotyczących najmu krótkoterminowego. W efekcie powstał chaos regulacyjny: identyczne modele działalności były różnie kwalifikowane na gruncie prawa podatkowego i administracyjnego, a część rynku funkcjonowała faktycznie w szarej strefie. Jednocześnie narastały konflikty sąsiedzkie – rotacja gości, hałas i brak kontroli nad tym, kto przebywa w budynkach mieszkalnych, stały się realnym problemem dla wspólnot. Branża hotelarska od lat wskazywała także na nieuczciwą konkurencję ze strony podmiotów działających jak hotele, ale bez hotelowych obowiązków.

Istotnym impulsem do zmian okazał się również poziom unijny. Państwa członkowskie zostały zobowiązane do wprowadzenia systemu rejestracji obiektów noclegowych oferujących najem krótkoterminowy najpóźniej do 2026 r. Celem jest większa przejrzystość rynku i możliwość realnej kontroli skali zjawiska.

Projektowane regulacje obejmą szerokie grono podmiotów: osoby fizyczne wynajmujące 1–2 mieszkania, inwestorów z większym portfelem nieruchomości, spółki i operatorów najmu, a także platformy takie jak Airbnb czy Booking. Zmiany odczują również wspólnoty mieszkaniowe i samorządy, które zyskają nowe narzędzia wpływu na ten segment rynku.

To jednak nie likwidacja najmu krótkoterminowego, lecz jego uporządkowanie i profesjonalizacja. Państwo nie zamyka rynku – ono wyznacza nowe, bardziej przewidywalne zasady gry.

Sprawdź kompetencje naszego zespołu  https://rpms.pl/zespol

Najważniejsze zmiany w przepisach

Projekt ustawy jednoznacznie porządkuje rynek najmu krótkoterminowego. Najem na okres do 30 dni zostaje wyraźnie odróżniony od najmu prywatnego i objęty reżimem właściwym dla działalności gospodarczej. Kluczowe zmiany dotyczą definicji, obowiązków formalnych, kontroli oraz sankcji.

Najem krótkoterminowy zostaje ustawowo zdefiniowany jako wynajem lokalu na okres do 30 dni i uznany za działalność gospodarczą o charakterze hotelarskim – niezależnie od skali prowadzenia. Oznacza to koniec możliwości dowolnej kwalifikacji tego typu najmu jako „prywatnego”.

Każdy lokal przeznaczony do najmu krótkoterminowego będzie podlegał obowiązkowej rejestracji w centralnym rejestrze obiektów noclegowych. Brak rejestracji będzie oznaczał prowadzenie działalności niezgodnie z prawem.

Zarejestrowane lokale będą musiały spełniać minimalne wymogi sanitarne i przeciwpożarowe, zbliżone do standardów obowiązujących obiekty hotelarskie.

Nowe obowiązki obejmą również platformy pośredniczące, takie jak Airbnb i Booking, które zostaną zobowiązane do weryfikowania numerów rejestracyjnych i usuwania ofert niezarejestrowanych.

Projekt przewiduje wysokie kary administracyjne – do 50 000 zł – za brak rejestracji lub obchodzenie przepisów.

Równolegle gminy uzyskają możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń (strefy, limity dni najmu), a wspólnoty mieszkaniowe – podstawę do podejmowania uchwał ograniczających lub zakazujących najmu krótkoterminowego w budynkach.

Rejestr najmu krótkoterminowego i kontrola rynku – jak to będzie działać w praktyce

Kluczowym elementem nowych przepisów będzie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). To ogólnopolski rejestr, do którego obowiązkowo trafi każdy lokal oferowany w najmie krótkoterminowym.

Kto musi się wpisać?

Każdy wynajmujący lokal na okres do 30 dni – niezależnie od skali działalności i formy prawnej.

Numer identyfikacyjny lokalu

Po wpisie do rejestru lokal otrzyma numer identyfikacyjny, który stanie się warunkiem legalnego funkcjonowania. Numer ten będzie musiał pojawić się w ofertach publikowanych na platformach takich jak Airbnb czy Booking.
Brak numeru = brak oferty.

Kontrole i sankcje

Rejestr umożliwi realne kontrole:

• administracyjne (legalność najmu, spełnienie wymogów),
• podatkowe (prawidłowość rozliczeń).

Za brak rejestracji lub obchodzenie przepisów przewidziano kary do 50 000 zł. W praktyce oznacza to, że ignorowanie zmian stanie się najdroższą możliwą strategią.

Najem krótkoterminowy a podatki – co zmienia się dla właścicieli i inwestorów

Nowe przepisy kończą uproszczenie: „Airbnb = najem prywatny”. Najem krótkoterminowy zostaje uznany za działalność gospodarczą, co bezpośrednio wpływa na sposób opodatkowania.

Najważniejsze konsekwencje podatkowe:

• rozliczenia w ramach PIT lub CIT (w zależności od formy),
• w wielu przypadkach konieczność odejścia od ryczałtu,
• możliwy obowiązek VAT,
• obowiązek uwzględnienia opłat lokalnych (np. klimatycznych).

Główne ryzyko

Kontynuowanie dotychczasowych rozliczeń mimo zmiany kwalifikacji najmu może prowadzić do zaległości podatkowych, odsetek i sankcji.

Dlaczego analiza indywidualna jest kluczowa?

Inne rozwiązania będą właściwe dla:

• jednego mieszkania, a inne dla portfela inwestycyjnego,
• osoby fizycznej, a inne dla spółki,
• najmu krótkoterminowego jako głównej działalności lub strategii mieszanej (krótko – długo).

Dlatego na tym etapie doradztwo podatkowe nie jest dodatkiem, lecz narzędziem pozwalającym bezpiecznie dobrać model rozliczeń do nowych realiów.

Dowiedz się, jak wspieramy klientów w zakresie podatków i planowania podatkowego  https://rpms.pl/doradztwo-podatkowe/

Co powinni zrobić właściciele mieszkań i inwestorzy już teraz?

Nowe przepisy nie wymagają natychmiastowych działań operacyjnych, ale wymagają decyzji strategicznych. Najlepszym momentem na ich podjęcie jest okres przed wejściem regulacji w życie.

Pierwszym krokiem powinien być audyt aktualnego modelu najmu – ustalenie, czy i w jaki sposób lokal jest dziś wynajmowany oraz jak kwalifikowany jest podatkowo. Następnie warto sprawdzić status prawny lokalu, w tym jego przeznaczenie oraz potencjalne ograniczenia formalne.

Kolejnym elementem jest analiza zapisów wspólnoty mieszkaniowej. Nowe przepisy wzmacniają pozycję wspólnot, dlatego ryzyko wprowadzenia ograniczeń lub zakazu najmu krótkoterminowego w budynku trzeba brać pod uwagę już teraz.

Równolegle konieczna jest ponowna ocena opłacalności – po uwzględnieniu kosztów rejestracji, dostosowania lokalu i zmian podatkowych. Model, który do tej pory był rentowny, nie zawsze obroni się w nowych realiach.

Na tej podstawie właściciel lub inwestor powinien podjąć jedną z trzech decyzji:
pozostać w najmie krótkoterminowym i go sprofesjonalizować, zmienić model (np. na długoterminowy) albo wyjść z rynku. Najczęstszy błąd to odkładanie tej decyzji do ostatniej chwili i reagowanie dopiero po wejściu przepisów w życie.

Jak możemy pomóc bezpiecznie przejść przez zmiany?

Planowane regulacje trwale zmieniają zasady gry na rynku najmu krótkoterminowego. To nie jest korekta przepisów, lecz przejście z modelu nieformalnego do ściśle regulowanej działalności.

W praktyce kluczowe jest odpowiednie przygotowanie – prawne i podatkowe. Nasza Kancelaria wspiera klientów w analizie ich sytuacji, przygotowaniu do rejestracji lokali, dostosowaniu modelu działalności oraz w kontaktach z organami. Istotnym elementem jest doradztwo podatkowe, pozwalające dobrać rozwiązania adekwatne do skali najmu i formy prowadzenia działalności.

Jedna świadoma decyzja podjęta dziś może uchronić przed kosztownymi korektami, sankcjami i sporami w przyszłości. Lepiej przygotować się zawczasu, niż reagować po kontroli.

Masz pytania dotyczące Twojej sytuacji? Skontaktuj się z nami  kancelaria@rpms.pl