Prospekt informacyjny w ustawie deweloperskiej

Czym jest prospekt deweloperski?

Prospekt deweloperski zawiera najważniejsze informacje dotyczące danej inwestycji. Pod rządami poprzedniej ustawy deweloper był zobowiązany do sporządzania prospektu deweloperskiego jedynie na żądanie kupującego zainteresowanego zawarciem umowy deweloperskiej. Takie rozwiązanie często wydłużało proces zakupu i stwarzało ryzyko, że wielu nabywców pominie ten etap, nie zapoznając się z istotnymi szczegółami inwestycji. Jednocześnie było to korzystne dla deweloperów, którzy nie musieli przygotowywać zbiorczego dokumentu zawierającego najważniejsze informacje i mogli unikać ujawniania niektórych kwestii.

Sam prospekt to dokument, w którym znajdują się informacje dotyczące dewelopera, inwestycji jako takiej oraz konkretnej nieruchomości, która ma zostać objęta umową sprzedaży. Stanowi załącznik do umowy deweloperskiej i musi być z nią w pełni zgodny.

Przedsięwzięcie deweloperskie a zadanie inwestycyjne

Prospekt zasadniczo sporządza się dla przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli procesu, w wyniku którego na rzecz nabywcy zostaje ustanowione lub przeniesione prawo własności. Mówiąc bardziej obrazowo, będzie to budowa oraz wszystkie czynności faktyczne i prawne od momentu jej rozpoczęcia do momentu przekazania nieruchomości nabywcy. Jeżeli z przedsięwzięcia wyodrębnia się zadania inwestycyjne, czyli etapy przedsięwzięcia, prospekty sporządza się dla tych zadań.

Według nowej ustawy deweloperskiej zadanie inwestycyjne może obejmować jeden budynek lub całych ich kompleks. W tym drugim przypadku warunkiem uznania za wspólne zadanie inwestycyjne jest ten sam termin oddania obiektów i ich wzajemne powiązanie funkcjonalne.

Rozróżnienie między przedsięwzięciem a zadaniem jest o tyle istotne, że zadanie może być realizowane na podstawie odrębnego pozwolenia na budowę, niż przedsięwzięcie. W ten sposób deweloper może dbać o elastyczność prac. Mechanizmami, które mają zapewnić transparentność całej inwestycji, jest właśnie prospekt informacyjny oraz mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oba rozwiązania muszą być stosowane odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego.

Kiedy i w jaki sposób należy doręczyć prospekt informacyjny?

Zgodnie z art. 21 ustawy deweloperskiej obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego pojawia się przed zawarciem umowy:

• deweloperskiej,

• o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,

• o przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu,

• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,

• rezerwacyjnej poprzedzającej zawarcie którejkolwiek ze wskazanych wyżej umów.

Prospekt sporządza się według wzoru narzuconego przez ustawodawcę, wraz z załącznikami na trwałym nośniku. Obecnie sporządzenie pełnego prospektu jest więc obowiązkiem dewelopera. Jedynie w niektórych sytuacjach może on przybrać postać uproszczoną.

Jakie informacje muszą znaleźć się w prospekcie deweloperskim?

Wzór prospektu został określony w załączniku do ustawy deweloperskiej. Dzieli się na dwie części – ogólną oraz indywidualną i określa stan faktyczny i prawny na dzień sporządzenia dokumentu.

Część ogólna prospektu informacyjnego

W pierwszej sekcji części ogólnej znajdują się dane informacyjne oraz kontaktowe dewelopera, jak nazwa, adres, numer telefonu, adres witryny internetowej. Dokument zawiera też miejsca na wskazanie poprzednich ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, w tym ostatniego, ze wskazaniem, czy względem podmiotu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.

Dalsza część dokumentu zawiera dane dotyczące przede wszystkim:

• działki, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie,

• istniejącej księgi wieczystej,

• obiektów znajdujących się w sąsiedztwie inwestycji i wpływającej na warunki życia (np. spalarnia śmieci, linie wysokiego napięcia),

• aktów planowania przestrzennego,

• najważniejszych ustaleń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (np. minimalna liczba miejsc do parkowania, czy warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu),

• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek położonych do 100 metrów od obszaru przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,

• planowanych inwestycjach w promieniu 1 kilometra,

• informacje dotyczące samego budynku (np. sposób pomiaru powierzchni użytkowej, harmonogram przedsięwzięcia).

Szczególną uwagę warto zwrócić na środki ochrony nabywców. Mechanizmem gwarantującym bezpieczeństwa nabywców jest też składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, której wysokość prospekt musi określać. Wreszcie w dokumencie należy wskazać, w jakich sytuacjach możliwe jest odstąpienie od zawartej umowy.

Część indywidualna prospektu informacyjnego

Część indywidualna dotyczy konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa m.in. jego cenę (zarówno całościową, jak i od metra powierzchni), powierzchnię oraz technologię wykonania i standard. Tym, co w szczególności powinno zainteresować nabywcę, są przede wszystkim daty ustanowienia i przeniesienia prawa własności, wyodrębnienia lokalu.

Kiedy deweloper może opracować uproszczony prospekt deweloperski?

Nowa ustawa deweloperska w art. 27 dopuszcza możliwość opracowania uproszczonego prospektu deweloperskiego. Forma uproszczona dokumentu dotyczy ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (a nie tak jak zwykły prospekt — inwestycji w toku). W prospekcie uproszczonym nadal znajdują się części ogólna i indywidualna, ale zamieszcza się w nim nieco mniej informacji.

W części ogólnej nie wskazuje się m.in. źródeł finansowania i ochrony nabywców, harmonogramu przedsięwzięcia, nazwy instytucji zapewniającej bezpieczeństwo nabywców, czy mechanizmu waloryzacji ceny. Z kolei w części indywidualnej nie umieszcza się informacji o terminie, do którego nastąpi przekazanie prawa własności do lokalu.

Pomimo nieco „odchudzonej” struktury uproszczony prospekt informacyjny nadal jest dokumentem obszernym i złożonym. Podobnie jak do wersji pełnej należy też załączyć do niego wzór umowy, rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, czy projekt zagospodarowania terenu inwestycji.

Co ciekawe ustawodawca nie penalizuje braku prospektu uproszczonego tak, jak ma to miejsce w przypadku prospektu pełnego (kara grzywny, ograniczenie wolności lub pozbawienie wolności do lat dwóch). Niemniej jednak deweloper może liczyć się z próbami wykazania wadliwości czynności prawnej w przypadku braku lub wadliwości takiego prospektu. Dlatego nawet prospektu uproszczonego nie należy lekceważyć.

Czy deweloper może podnieść cenę lokalu?

Nowa ustawa deweloperska dopuszcza możliwość waloryzacji ceny lokalu. Uprawnienie to, wraz z mechanizmem waloryzacji, musi być wprost wskazane w treści prospektu.

Oczywiście nie oznacza to, że deweloper może kształtować cenę w sposób dowolny i jednostronny. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2005 r., sygn. I CK 690/04 każda waloryzacja umowna podlega badaniu w świetle przepisów kodeksu cywilnego dotyczących ochrony konsumenta. Może się więc okazać, że sąd uzna zastrzeżenie waloryzacji za klauzulę abuzywną, która nie będzie wiązała kontrahenta.

W orzecznictwie wskazuje się też, że do waloryzacji deweloper powinien podchodzić w sposób ostrożny i rozważny (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r., sygn. VI ACa 830/15). O ile zasadne może wydawać się podniesienie ceny lokalu o wskaźnik inflacji lub wzrost cen kluczowych materiałów wykorzystywanych przy budowie, o tyle celowa maksymalizacja zysku może nie spotkać się z aprobatą sądu powszechnego na wypadek sporu.

Dlaczego prospekt informacyjny jest tak istotny?

O tym, jak ważny dla całej inwestycji jest prospekt deweloperski, świadczy treść art. 43 ustawy deweloperskiej, przewidującego prawo do odstąpienia od umowy przez kupującego. Przysługuje ono m.in. w sytuacji, gdy:

• umowa jest niezgodna z treścią prospektu lub przygotowanych do niego załączników (za wyjątkiem zmian, które wprowadzono między doręczeniem prospektu a zawarciem umowy deweloperskiej, choć wtedy trzeba wyraźnie te zmiany zaznaczyć),

• nie doręczono prospektu wraz z załącznikami lub informacji o zmianie tych dokumentów,

• dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy,

• prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich wymaganych informacji.

Jednocześnie trzeba pamiętać, że dla uprawnienia nie ma znaczenia stopień rozbieżności między umową a prospektem, czy też opóźnienie w dostarczeniu tego ostatniego.

Co możemy dla Ciebie zrobić?

Samodzielne sporządzenie prospektu jest trudnym zadaniem. Nawet nieznaczne nieścisłości mogą uprawniać kupującego do odstąpienia od umowy, co stawia dewelopera w niewygodnej sytuacji i zmusza do zwrotu wpłaconych pieniędzy. Kancelaria Prawna RPMS oferuje wsparcie w zakresie sporządzania prospektów deweloperskich.

Dokładnie przeanalizujemy specyfikę danej inwestycji i opracujemy dla niej zindywidualizowaną dokumentację, uwzględniając sytuację dewelopera. Pomagamy w sformułowaniu prospektu w sposób czytelny i przejrzysty. Reprezentujemy dewelopera w sporze z kupującym.

Pytania i odpowiedzi

Zaufali nam