Umowa przedwstępna zazwyczaj zabezpiecza potencjalne kontrakty o znacznej wartości. Dokumenty tego rodzaju często wiążą się z dodatkowym zabezpieczeniem finansowym w postaci zaliczki lub zadatku. Problem zaczyna się jednak, jeżeli planowana umowa finalna (przyrzeczona) nie dojdzie do skutku. W takich przypadkach strona często może borykać się z problemami przy odzyskaniu zadatku z umowy przedwstępnej. Część ze spraw może być przedmiotem postępowania windykacyjnego. Przed windykacją zadatku z umowy przedwstępnej warto jednak zapoznać się z pewnymi kwestiami szczególnymi.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna zgodnie z kodeksem cywilnym jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (docelowej). W praktyce umowa przedwstępna zazwyczaj dotyczy nabycia udziałów, nieruchomości czy maszyn.
Dobrze przygotowana umowa przedwstępna jest zabezpieczeniem obu stron na czas negocjacji. Jeżeli bowiem umowa przedwstępna jest sporządzona w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, każda ze stron może sądownie żądać jej zawarcia. Przykładowo, jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania została sporządzona w formie aktu notarialnego, zarówno nabywca jak i kupujący, mogą się domagać sądownie jej zawarcia.
Czym jest zadatek? Zadatek a zaliczka
Podpisanie umowy przedwstępnej jest niejako zabezpieczeniem samym w sobie. Tak jak wskazaliśmy powyżej, jednak strony często decydują się na dodatkowe zabezpieczenie umowy w formie zadatku lub zaliczki.
Zaliczka jest to względnie niesformalizowana forma zabezpieczenia w umowie, która nie została uregulowana szczegółowo w kodeksie cywilnym. Zaliczka jest to suma pieniężna przekazana na poczet przyszłych roszczeń (np. roszczenia o zapłatę ceny zakupu). Kluczową informacją w tym zakresie jest, że co do zasady zaliczka podlega zwrotowi w przypadku niezawarcia umowy.
Zadatek natomiast jest to bardziej sformalizowana forma zabezpieczenia, która posiada swoją definicję w kodeksie cywilnym. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Innymi słowy, zadatek w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej przepada. Z drugiej strony jednak, jeżeli do zawarcia umowy nie doszło z winy strony, która otrzymała zadatek (np. sprzedający), to musi on zapłacić podwójną wartość zadatku.
Jak dochodzić zwrotu zadatku?
Przede wszystkim warto zaznaczyć, że poniższe zapatrywania dotyczą zarówno zwrotu zaliczki, zwrotu zadatku, jak również jego podwójnej zapłaty w przypadku odstąpienia od umowy ze strony kontrahenta, który otrzymał zadatek.
Pierwszym krokiem jest dokładna analiza stanu faktycznego oraz tego, czy roszczenie o zwrot zadatku jest faktycznie zasadne. Sama analiza i przygotowanie strategii jest niezwykle istotne, bowiem dzięki temu wierzyciel może sprawdzić, czy roszczenie jest zasadne i ewentualnie podjąć decyzję dot. dalszego postępowania.
Jeżeli po analizie okaże się, że roszczenie jest zasadne, wierzyciel może podjąć kroki windykacyjne. W praktyce windykacja ma dwa wymiary- polubowny (miękki) oraz sądowy (tzw. twarda windykacja).
Windykacja polubowna zazwyczaj polega na próbach kontaktu z dłużnikiem (telefonicznie, mailowo, listownie) oraz wypracowaniu porozumienia w sprawie płatności. Dobrze przeprowadzona windykacja polubowna może skutkować znacznie szybszą spłatą zadłużenia aniżeli windykacja sądowa. Z drugiej strony jednak w tym trybie nie ma możliwości zajęcia konta czy przymusowej, komorniczej licytacji majątku dłużnika.
Windykacja sądowa natomiast wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów sądowych, złożenia pozwu oraz przeprowadzeniu całego postępowania o zapłatę. Często postępowania sądowe o zapłatę trwają nawet kilka lat, aczkolwiek po uzyskaniu pomyślnego orzeczenia wierzyciel może skierować sprawę do komornika.
Tak jak zasygnalizowaliśmy powyżej, windykacja zwrotu zadatku z umowy przedwstępnej jest trudniejsza niż typowa windykacja faktury. Nie oznacza to jednak, że jest niemożliwa to przeprowadzenia. Warto jednak powierzyć prowadzenie postępowania o zwrot zadatku profesjonalnemu pełnomocnikowi, który sprawi, że windykacja będzie nie tylko skuteczna, ale także bezproblemowa dla wierzyciela.
