Czy domy we Włoszech za 1 euro to domy-pułapki? Informacje wstępne o zakupie nieruchomości we Włoszech cz.1

Domy za 1 euro – hit czy kit?

Potencjalni klienci z całego świata na okazyjne nieruchomości, od dawna dopytują się, ile w tym wszystkim jest prawdy, ale ile jedynie nośnego marketingu. Tym bardziej z perspektywy mieszkańca kraju nad Wisłą, gdzie ceny nieruchomości są bardzo wysokie i cały czas rosną, taka oferta wydawała się nie do odrzucenia. Zakup domu na południu Europy od kilku lat to pomysł na dobrą inwestycję wśród coraz lepiej zarabiających Polaków, a korzystne ceny zachęcają korzystania z szerokiej oferty tamtejszego rynku nieruchomości.

Pomysł na oddawanie za darmo nieruchomości narodził się w związku z potrzebą rewitalizacji niszczejących od lat budynków, zlokalizowanych w historycznych centrach małych miasteczek. Celem było przywrócenie im ich pierwotnej funkcji, zwłaszcza mieszkaniowej, a także powstrzymanie zjawiska depopulacji, która to doprowadziła do znacznego spadku liczby ludności w niektórych częściach Włoch. Według ISTAT, Włoskiego Instytutu Statystycznego w Rzymie, spada liczba imigrantów z Afryki, a coraz więcej obywateli Republiki Włoskiej, na czele z regionami takimi jak Lombardia, Wenecja Euganejska czy Sycylia emigruje, głównie do Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji, Szwajcarii, a także Brazylii, USA, Australii i Kanady. przyciągnięcie uwagi prywatnych właścicieli, którzy mogliby efektywnie przyczynić się do realizacji interesu publicznego, zapobiegając dalszej degradacji budynków, a także zakładać lokalne biznesy, wspierające przedsiębiorczość. Miała więc zaistnieć obopólna korzyść, przede wszystkim nowe inwestycje i, co najważniejsze, dochody z podupadłych nieruchomości. Zakup domu za 1 euro od gminy miał być bezpiecznym pomysłem na nabycie nieruchomości, lepszym niż od prywatnego właściciela. W południowym regionie Molise dopłacano nawet za to, by się tam przeprowadzić.

Miało być spełnienie marzeń i interes życia, a ostatnio pojawiają się informacje, że przekazywania domów wyniknęły z tego trudne konsekwencje, zarówno dla nowych, jak
i starych właścicieli. W ostatnim czasie w wielu włoskich gminach, które zaoferowały domy – za symboliczne 1 euro – zgłaszają się z różnych stron świata spadkobiercy pierwotnych właścicieli opuszczonych domów, oddanych przez lokalne władze, upominając się o swoją własność. Lokalni włodarze chcąc pozbyć się totalnych ruin, przejmowali je, gdyż jak twierdzą, jeśli rodziny nie odpowiadały na ich zapytania „w odpowiednim terminie”, określając swoje zamiary przywrócenia budynku lub przekazania go władzom publicznym. Czym że jest taki termin, jakie jest prawne wytłumaczenie całej tej „afery” tłumaczymy w poniższym artykule.

 Prawo spadkowe w Polsce i we Włoszech

W Polsce status prawny odziedziczonego majątku musi być zawsze uregulowany, natomiast bezczynność spadkobiercy może doprowadzić do sytuacji, w której jego prawo do dysponowania majątkiem zostanie ograniczone. Potwierdzenie spadku można ustalić na dwa sposoby. Najprościej poprzez uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia od notariusza, który ma taką samą moc jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Takie właśnie postanowienie to druga możliwa forma potwierdzenia nabycia nieruchomości przez spadkobierców. Podobnie jest we Włoszech, gdzie nabycie spadku odbywa się poprzez przyjęcie spadku przed notariuszem lub przed referendarzem we właściwym Sądzie.

W Polsce, nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia, wiąże się z obowiązkiem tzw. należytej staranności związanej z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomośc. Ponadto spadkobierca zobowiązany jest do ponoszenia kosztów eksploatacji lokalu, w tym należnego czynszu od chwili śmierci spadkodawcy. Ten obowiązek istnieje zatem także wówczas, gdy nie zostanie zgłoszone prawo do własności w księdze wieczystej. Spadek nabywa się z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku i jest to niezależne od tego, czy złożone zostało oświadczenie o przyjęciu spadku po śmierci spadkodawcy czy wydano postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Należy zatem wskazać, że nabycie spadku następuje z mocy prawa, a więc spadkobierca nie musi zdawać sobie sprawy, że spadek nabył. Niemniej jednak takie nabycie nie jest ostateczne, gdyż przykładowo może zostać odrzucone przez spadkobiercę.

Nowy właściciel powinien złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej, który umożliwi mu korzystanie z instytucji zwanej publiczną gwarancją wiarygodności księgi wieczystej tzw. rękojmia. W sytuacji, gdy spadkobierca będzie zwlekał z ujawnieniem swojego prawa własności w księdze wieczystej, będzie musiał liczyć się z konsekwencjami takiego działania. Należy też pamiętać o obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn, który uzależniony jest oczywiście od wartości odziedziczonych aktywów.

W październiku 2020 r., oglądając różne domy na sprzedaż, szczególnie na prowincji, zauważyłam wiele bardzo dobrze usytuowanych, ciekawych budynków, w pięknych miejscach, które można by odnowić, a inwestując w nie, stworzyć przyszłościowy biznes. Niestety, lokalni mieszkańcy, sami zainteresowani nabyciem tych nieruchomości, wskazywali, że pomimo, iż te budynki są opuszczone i bardzo zniszczone, to ich ceny są kolosalnie wysokie, ponieważ rodzina nie może się dojść do porozumienia w kwestii ustalenia ceny i sprzedaży spadku. We Włoszech, każdy żyjący spadkobierca ma swój udział w nieruchomości, a więc by móc ją sprzedać, wszyscy muszą się wyrazić na to zgodę, w przeciwnym razie taka nieruchomość pozostaje często pozostawiona bez nadzoru i zamienia się w ruinę. Jednakże podobnie, jak w Polsce, w przypadku braku uzyskania porozumienia w kwestii sprzedaży nieruchomości między spadkobiercami, możliwe jest, pod pewnymi warunkami, dokonanie jej sądowego podziału.

W niektórych gminach problemy powstały już na samym początku rozwijania inicjatywy tzn. etapie poszukiwania nieruchomości „na wydanie”. Projekt „domy za 1 euro” napotkał problemu z wdrożeniem m.in. w Carrega Ligure w Piemoncie czy też Lecce nei Marsi w Abruzzo, gdyż spadkobiercy wcześniejszych właścicieli nie odpowiadali za pytania burmistrzów. Powód mogła stanowić obawa przez obowiązkiem uiszczenia niezapłaconych od lat podatków, których wysokość różni się w zależności od gminy i zależy o kilku czynników. W tym przypadku miałoby to być 400 euro rocznie. W miejscach, gdzie się wdrożyć projekt i zrealizować przekazanie domów za 1 euro, lokalne władze, jak twierdzą w każdym przypadku, przynajmniej próbowały, kontaktować się z rodzinami pierwotnych właścicieli, bazując danych zawartych w rejestrze gruntów. Powstał więc spór o to, co stanowi zgodnie z włoskim prawem tzw. właściwe powiadomienie.

Dementujemy też krążące plotki, że istnieje tak możliwość, że obcokrajowcy, przebywając za granicą, sprzedali swój dom innym właścicielom, nie powiadamiając o tym lokalnych władz. Nie jest możliwe, aby sprzedać nieruchomość „prywatnie”, bo we Włoszech zawsze jest konieczna sprzedaż nieruchomości przed urzędnikiem publicznego, którym jest notariusz, dopełniający niezbędnych formalności, w tym ujawnienia zmian w księdze wieczystej. – mówi adwokat Silvia Cerbino z kancelarii prawnej we Florencji.

Kupno domu we Włoszech prawie tak, jak w Polsce

Prawdą jest, że forma umowy sprzedaży nieruchomości we włoskich przepisach pokrywa się z tą zawartych w polskich regulacjach. Poza tym obywatel innych krajów Unii Europejskiej mogą dokonywać zakupu nieruchomości we Włoszech, tak jak obywatele tego kraju. Mając więc ważny polski dowód osobisty lub paszport, a także włoski numer identyfikacji podatkowej tzw. Codice fiscale, możemy bez żadnych problemów stać się posiadaczem domu na Półwyspie Apenińskim. O przeprowadzce do Włoch od dłuższego czasu myśli Pan Maciej, który aktualnie poszukuje domu na sprzedaż na Sycylii. Mogąc wspierać Pana Macieja w tym procesie, zapytałam go, jak z jego perspektywy wygląda ten proces. Co według niego sprawia wyjątkowe trudności? Co z prawnego punktu widzenia jest dla niego najbardziej problematyczne? Wreszcie jakie są najważniejsze różnice między Polską a Włochami dla potencjalnego inwestora w nieruchomość na południu Europy? „Obecne trudności związane są przede wszystkim z przemieszczaniem po świecie, załatwieniem spraw formalnych i bardzo wysokim, niekorzystnym, kursem euro. W sferze prawnej nie widziałbym nadmiernych problemów, jeżeli znamy świetnie język włoską i posiadamy wiedzę prawniczą, choćby ogólną, w tym przede wszystkim praktyczną, w zakresie zakupie nieruchomości w Polsce. Należy dokładnie sprawdzić, czy wszystko jest prawidłowo w księgach wieczystych. Taka ewidencja wymaga od nas przede wszystkim czasu i wysiłku, dzięki któremu będę spać spokojniej w nowym domu.”

Akt kupna – sprzedaży nieruchomości we Włoszech

Podobnie jak prawo w Polsce, włoski Kodeks cywilny stanowi, iż można podpisać umowę wstępną kupna-sprzedaży, wskazującą datę podpisana aktu notarialnego kupna i sprzedaży.  która wiąże się z wpłatą zadatku, której zerwanie przez jej przez potencjalnego kupca powoduje jego utratę. We Włoszech, jeżeli sprzedający po podpisaniu takiej umowy, zrezygnuje ze sprzedaży swojej nieruchomość, zobowiązany jest do zwrócenia niedoszłemu nabywcy zadatku w jego podwojonej wysokości.

Jako, że umowa wstępna jest jedynie fakultatywna można bezpośrednio podpisać umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Finalna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona przez notariusz i jego obecności podpisana. Kupujący musi pokryć koszty honorarium notariusza, którego wysokość nie jest odgórnie określona. Nie można więc mówić o stałej kwocie, gdyż jest ona uzależniona od wartości nieruchomości, tego, gdzie znajduje się nieruchomość, a więc także w jakiej części kraju, czy na północy czy na południu. Warto skorzystać z usług zaufanego notariusza, najlepiej z polecenia osoby, którą znamy np. kancelarii prawnej, z którą współpracujemy. Znaczenie wyboru notariusza jest bardzo ważne do tego, abyśmy nie nabyli „włoskiego problemu” zamiast wymarzonych czterech ścian. Celem nie jest jak najszybszy zakup nieruchomości, ale przede wszystkim zadbanie o prawidłowy i w pełni bezpieczny przebieg transakcji. W jego gestii jest kontrola danych właściciela, tytułu własności do nieruchomości, sprawdzenie hipoteki, katastru, a wreszcie dopilnowanie, by nabycie odbyło się zgodnie z prawem. W Polsce księgi wieczyste są elektroniczne, ale zdarza się, że niektóre nieruchomości nie mają w ogóle numeru księgi wieczystej, natomiast we Włoszech elektroniczną są tylko w niektórych gminach.

Podpisując akt notarialny kupna sprzedaży nieruchomości nieruchomości należy dokonać zapłaty właścicielowi ustalonej w umowie ustalonej wcześniej kwoty, oczywiście bez kaucji, honorarium notariusza, a także podatków i państwowych opłat. Używa się do tego zwykle czeków, które wydają włoskie banki, należy więc odpowiednio wcześniej o tym pomyśleć. Po złożeniu wszystkich podpisów, notariusz rejestruje akt własności w urzędzie skarbowym i zmienia dane właściciela w katastrze. Nabywca nie musi więc martwić się kwestiami jakichkolwiek zgłoszeń. W kolejnej części artykułu dowiedzą się Państwo więcej o podatkach, które należy uiścić dokonując zakupu nieruchomości we Włoszech, ile kosztuje utrzymanie mieszkania, a także jakie są najczęstsze problemu związane z zakupem domu w Italii.

Tymczasem, warto pamiętać, że wszelkie kwestie, które łączące się z zawieraniem umów, w zakresie nabycia nieruchomości, dla zabezpieczenia swoich interesów, powinny być konsultowane i podpisywane pod opieką wyspecjalizowane prawnika, który pomoże zapobiec ewentualnym problemom w przyszłości, a także notariusza.