Transgraniczne inwestycje w nieruchomości stają się naturalnym kierunkiem dla polskich rodzin – szczególnie w krajach takich jak Hiszpania, Portugalia czy Chorwacja, gdzie rynek jest stabilny, a popyt na wynajem wypoczynkowy gwarantuje atrakcyjny zwrot. Włączenie takiego majątku do fundacji rodzinnej pozwala przenieść inwestycję z poziomu „wakacyjnego kaprysu” na poziom zorganizowanego, profesjonalnego zarządzania aktywami.
W artykule przeczytasz o:
- zasadach włączania zagranicznych nieruchomości do fundacja rodzinnej oraz dostępnych formach przekazania majątku (zakup, darowizna, spadek, aport),
- znaczeniu zasady Lex rei sitae i stosowaniu prawa państwa położenia nieruchomości,
- opodatkowaniu nieruchomości należących do fundacji w krajach takich jak Hiszpania czy Niemcy oraz relacji z polskimi preferencjami podatkowymi,
- praktycznych aspektach zarządzania zagraniczną nieruchomością przez fundację oraz roli pełnomocnika w procesie transakcyjnym.
Fundacja działa tu jak bezpieczny port: oddziela majątek rodzinny od prywatnych ryzyk członków rodziny, zapewnia stabilność podatkową i porządkuje kwestie odpowiedzialności. Jednocześnie daje narzędzia do zarządzania zagranicznym najmem, redukuje ryzyko konfliktów rodzinnych i eliminuje problemy związane z dziedziczeniem – to fundacja, jako nieśmiertelny podmiot, pozostaje właścicielem nieruchomości.
Dla wielu rodzin kluczowa jest także długoterminowość. W fundacji można centralizować majątek, łatwo dołączać kolejne nieruchomości i prowadzić je w sposób spójny – z jednolitą polityką najmu, reinwestycji zysków czy ochrony aktywów. Taki model daje jasny kierunek rozwoju portfela i pozwala na profesjonalne zarządzanie zarówno dziś, jak i w kolejnych pokoleniach.
Masz pytania dotyczące Twojej sytuacji? Skontaktuj się z nami – kancelaria@rpms.pl
Lex rei sitae – dlaczego zawsze decyduje prawo państwa położenia nieruchomości?
Przy nieruchomościach obowiązuje kluczowa zasada prawa prywatnego międzynarodowego: stosujemy prawo kraju, w którym nieruchomość jest położona. Polskie regulacje dotyczą fundacji jako podmiotu, ale sama transakcja – jej forma, ważność i skuteczność – podlega wyłącznie prawu obcemu.
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli kupującym jest polska fundacja rodzinna, konieczne jest spełnienie lokalnych wymogów: właściwej formy aktu notarialnego, procedury wpisu do rejestru oraz uiszczenia podatków i opłat właściwych dla danego państwa. To kraj położenia decyduje, jak wygląda umowa, jakie dokumenty trzeba złożyć i jakie podatki zapłacić.
Przykład Hiszpanii dobrze to obrazuje. Zakup nieruchomości wymaga aktu przed hiszpańskim notariuszem, uzyskania numeru identyfikacyjnego NIE dla fundacji, przedstawienia kompletnej dokumentacji spółkowo-fundacyjnej oraz dokonania wpisu do Registro de la Propiedad. Bez przejścia przez te etapy przeniesienie własności nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Dlatego przy inwestycjach zagranicznych to nie polska ustawa o fundacji rodzinnej ustala reguły gry, lecz prawo kraju, w którym leży sama nieruchomość.
Jak wygląda przekazanie nieruchomości do fundacji rodzinnej (kupno, darowizna, spadek, aport)?
Nieruchomość zagraniczną można wprowadzić do fundacji poprzez zakup bezpośrednio na fundację, darowiznę, dziedziczenie lub aport. W praktyce najczęściej stosuje się darowiznę albo zakup – oba tryby są szybkie i pozwalają na sprawne ujęcie nieruchomości w majątku fundacji.
Najważniejsze są formalności w kraju położenia nieruchomości. Lokalny notariusz sporządza akt według własnych wymogów, a przeniesienie własności wymaga wpisu do miejscowej księgi wieczystej. Dokumenty fundacji muszą być przetłumaczone przysięgle i zwykle opatrzone apostille; część państw żąda też dodatkowego potwierdzenia statusu fundacji jako podmiotu zagranicznego.
Po stronie polskiej wniesienie nieruchomości pozostaje neutralne podatkowo – brak podatku od darowizn, a fundacja nie płaci CIT od otrzymanego mienia. Wymagane jest jedynie właściwe udokumentowanie operacji i aktualizacja rejestru aktywów.
Poszczególne państwa UE różnią się jednak procedurami: w Hiszpanii czy Portugalii często konieczne są dodatkowe rejestry i numery identyfikacyjne, podczas gdy w Niemczech kluczowy jest jeden akt i wpis do Grundbuch. Dlatego każde przekazanie wymaga dostosowania do lokalnych reguł, by było ważne zarówno za granicą, jak i w Polsce.
Opodatkowanie nieruchomości zagranicznej należącej do fundacji rodzinnej
W Polsce fundacja rodzinna korzysta ze zwolnienia z CIT, więc samo posiadanie nieruchomości – także zagranicznej – nie rodzi podatku. Opodatkowanie pojawia się dopiero wtedy, gdy dochód powstaje w kraju położenia nieruchomości, bo to tamtejsze prawo decyduje o podatkach z najmu, sprzedaży czy opłatach lokalnych.
Fundacja musi również liczyć się z obowiązkami w zakresie VAT, jeśli sposób korzystania z nieruchomości podlega lokalnym regulacjom (np. wynajem krótkoterminowy, usługi turystyczne). Rejestracja VAT za granicą odbywa się niezależnie od polskich zasad.
Choć wniesienie nieruchomości do fundacji w Polsce jest neutralne podatkowo, w danym kraju UE mogą wystąpić podatki przy przeniesieniu własności – podatek od darowizn, PCC lub lokalne opłaty.
Przykładowo:
- Hiszpania pobiera podatek od nabycia (ITP), roczny IBI oraz podatek od dochodu z najmu;
- Niemcy stosują Grunderwerbsteuer przy nabyciu i Grundsteuer jako podatek majątkowy.
W efekcie fundacja korzysta z polskich preferencji, ale jej nieruchomość jest opodatkowana według prawa państwa, w którym faktycznie leży.
Dowiedz się więcej o obsłudze prawnej fundacji rodzinnej ->https://rpms.pl/obsluga-prawna-fundacji-rodzinnej/
Dlaczego nabycie i zarządzanie nieruchomością zagraniczną najlepiej prowadzić przez pełnomocnika?
Inwestowanie w nieruchomości poza Polską wymaga poruszania się w obcym systemie prawnym, dlatego pełnomocnik staje się nie tyle udogodnieniem, co realnym zabezpieczeniem transakcji. Doświadczony prawnik lub doradca może przeprowadzić pełne due diligence: sprawdzić księgi wieczyste, istniejące obciążenia, status najmu, ewentualne zaległości podatkowe czy konieczne pozwolenia – a to właśnie na tym etapie najczęściej wychodzą problemy, które w Polsce w ogóle nie występują.
Brak wsparcia zwiększa ryzyka: błędnie sporządzony akt, brak wymaganego załącznika, niewłaściwa forma podpisu czy przeoczenie lokalnego podatku mogą doprowadzić do odmowy wpisu do rejestru albo opóźnień liczonych w miesiącach. W przypadku fundacji rodzinnej – podmiotu zagranicznego – takie problemy pojawiają się częściej, bo organy wymagają dodatkowej weryfikacji dokumentów.
Dobrze sporządzone pełnomocnictwo notarialne z apostille pozwala pełnomocnikowi załatwić całą procedurę na miejscu: podpisać akt, złożyć dokumenty w rejestrze, odebrać decyzje, a nawet przeprowadzić rejestrację VAT czy uzyskać lokalny numer identyfikacyjny. Oszczędza to czas fundatora i eliminuje konieczność osobistych wyjazdów za granicę.
Pełnomocnik może również koordynować rozliczenia podatkowe – zarówno lokalne, jak i te wymagane w Polsce. Dzięki temu całość procesu jest spójna, zgodna z obcym prawem i bezpieczna dla fundacji rodzinnej jako właściciela nieruchomości.
Czy warto wnieść nieruchomość zagraniczną do fundacji i jak możemy pomóc?
Włączenie zagranicznej nieruchomości do fundacji rodzinnej daje przewagi, których nie zapewnia ani własność prywatna, ani klasyczna spółka. Po pierwsze – wniesienie nieruchomości jest podatkowo neutralne, co odróżnia fundację od spółki z o.o., gdzie aport zwykle powoduje powstanie przychodu. Po drugie – fundacja chroni majątek przed ryzykiem prywatnym członków rodziny i zapewnia stabilną sukcesję: nieruchomość nie podlega egzekucji, nie trafia do masy spadkowej, nie trzeba przeprowadzać postępowań spadkowych w obcym kraju. Po trzecie – fundacja akumuluje zyski bez bieżącego CIT, co zwiększa opłacalność najmu i późniejszych reinwestycji. To przewaga zarówno nad osobą fizyczną (wysoka ekspozycja majątkowa, bieżące opodatkowanie), jak i spółką (podwójne opodatkowanie, bardziej formalne wniesienie majątku).
W transakcjach zagranicznych kluczowe jest właściwe przeprowadzenie procedur w kraju położenia nieruchomości – i tu właśnie wchodzi rola kancelarii. Możemy pełnić funkcję pełnomocnika, przygotować odpowiednie pełnomocnictwa z apostille, przeprowadzić pełne due diligence, zweryfikować lokalne wymogi, skoordynować kontakt z zagranicznym notariuszem, złożyć dokumenty do rejestru, uzyskać lokalne numery identyfikacyjne, a w razie potrzeby także zorganizować rejestrację VAT. Po stronie polskiej dbamy o prawidłowe ujęcie majątku w rejestrach fundacji oraz zgodność podatkową. Dzięki temu cały proces – od analizy, przez podpisanie aktu, po finalny wpis do zagranicznej księgi wieczystej – przebiega bezpiecznie i zgodnie z przepisami obu państw.
Fundacja rodzinna, a nieruchomość zagraniczna – podsumowanie
Fundacja rodzinna to solidna konstrukcja do ochrony majątku, planowania sukcesji i długoterminowej optymalizacji. Jednak gdy w grę wchodzą nieruchomości zagraniczne, poziom formalności rośnie – od lokalnych wymogów notarialnych, przez obce podatki, po odrębne rejestry i procedury. To połączenie polskiego prawa i regulacji obcego państwa wymaga precyzji i doświadczenia, bo drobny błąd potrafi opóźnić lub unieważnić całą transakcję.
W takich procesach nasza kancelaria pełni rolę stałego partnera: analizujemy kraj inwestycji, weryfikujemy lokalne wymogi, przygotowujemy pełnomocnictwa i koordynujemy kontakt z notariuszem oraz doradcami zagranicznymi. Dopilnujemy również kwestii podatkowych, tak aby przeniesienie nieruchomości do fundacji było bezpieczne i zgodne z przepisami obu jurysdykcji.
Jeśli planujesz nabyć lub przenieść nieruchomość zagraniczną do fundacji rodzinnej, zapraszamy na rozmowę. Przeprowadzimy audyt Twojej sytuacji majątkowej i przedstawimy najlepsze scenariusze działania – krok po kroku, z pełnym wsparciem na każdym etapie.
