Jak działa i za co odpowiada pośrednik nieruchomości?

Zgodnie z art. 181 ustawy każdy pośrednik nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (np. udzielenie błędnej informacji co do PCC). Jeżeli podczas wykonywania obowiązków posługuje się osobami trzecimi, musi być ubezpieczony również od skutków ich działań.

Polisa ubezpieczeniowa powinna być załącznikiem do umowy pośrednictwa. Kontrahent, który jej nie otrzymał, może wezwać pisemnie pośrednika do przedłożenia aktualnego dokumentu w terminie 7 dni pod rygorem rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Takie rozwiązanie minimalizuje ryzyko nieuczciwych praktyk i szkód wyrządzonych w związku z wykonywaną działalnością.

Zawód pośrednika nieruchomości w kontekście AML

Pośrednicy nieruchomości podlegają obowiązkom, o których mowa w ustawie o AML. Nie dotyczy to jednak czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zmierzających do zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części, a miesięczny czynsz został określony w wysokości mniejszej niż równowartość 10 tysięcy euro.

Jako instytucja obowiązana pośrednik musi:

• identyfikować ryzyka AML w kontekście zawieranych transakcji (w tym klientów będących PEP);
  
• zaprojektować ocenę ryzyka AML uwzględniającą krajowe i unijne standardy;
  
• wdrożyć procedurę zgłaszania naruszeń AML do GIIF;
  
• archiwizować dokumenty związane z AML;
  
• wyznaczyć osoby odpowiedzialne za monitorowanie zgodności AML.
  

Naruszenie obowiązków związanych z AML może skutkować nałożenie wysokiej kary administracyjnej (np. zakaz zajmowania stanowisk kierowniczych), sankcji finansowej, a także odpowiedzialnością karną. Dlatego zawczasu warto rozważyć wdrożenie sprawnego modelu compliance w tym zakresie.

Zobacz więcej: AML w praktyce pośredników nieruchomości – Procedura przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy

Jakie elementy powinna zawierać umowa z pośrednikiem nieruchomości?

Przepisy prawa nie określają jednoznacznie elementów, jakie muszą znaleźć się w umowie między pośrednikiem a klientem. Przyjmuje się jednak, że poza tak oczywistymi jak oznaczenie stron umowy i jej przedmiot w kontrakcie należy określić:

• 
  

  zakres czynności pośrednika ze wskazaniem poszczególnych czynności, do których podjęcia zobowiązuje się profesjonalista;

  
  
• 
  

  wynagrodzenie wraz z warunkami jego uzyskania;

  
  
• 
  

  charakter umowy (zamknięty lub otwarty)

  
  

W orzecznictwie wskazuje się, że wprawdzie modelowa umowa pośrednictwa opiera się na zobowiązaniu do starannego działania, strony – działając w oparciu o zasadę swobody umów – mogą przekształcić ją w umowę rezultatu. Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2020 r., sygn. V ACa 821/19. W takiej sytuacji zasadne może być wprowadzenie odpowiedzialności odszkodowawczej pośrednika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Zobacz również: Odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami

Charakter umowy odnosi się do tego, czy klient może równolegle zawrzeć umowę z kilkoma pośrednikami, czy też zobowiązuje się do współpracy wyłącznie z jedną firmą lub wręcz konkretną osobą. Warto zwrócić uwagę, czy umowa nie przewiduje sankcji za naruszenie wyłączności, np. w postaci prawa do natychmiastowego rozwiązania kontraktu lub żądania kary umownej.

Przy ocenie umowy należy zwrócić również uwagę, czy nie zawiera ona klauzul niedozwolonych. Do takich postanowień Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zakwalifikował m.in.:

• odmowę zawarcia przez zamawiającego umowy z osobą wskazaną przez pośrednika na warunkach i za kwotę określoną w umowie pośrednictwa;
  
• zapłatę pełnej prowizji pomimo braku zawarcia notarialnej umowy przyrzeczonej do wskazanej daty;
  
• wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy z powołaniem się na okoliczność zmiany powierzchni lokalu o nie więcej niż 5%;
  
• podanie prowizji pośrednika jako kwoty netto ze wskazanie, że jest ona powiększana o stosowny podatek VAT.
  

W przypadku trudności z oceną umowy pośrednictwa warto rozważyć skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej, która pomoże zidentyfikować ewentualne zagrożenia i zadba, aby postanowienia kontraktu nie naruszały obowiązujących przepisów.

Zobacz również: Windykacja czynszu najmu

Jak określić wynagrodzenie pośrednika nieruchomości?

Strony umowy pośrednictwa mogą przewidzieć dowolny sposób wynagradzania tak długo, jak pozostaje on w zgodzie z zasadą swobody umów.

W przypadku umowy sprzedaży wynagrodzenie pośrednika ustalane jest najczęściej jako prowizja – procent (zazwyczaj od 2 do 5%) wartości nieruchomości. Możliwe jest także wskazanie konkretnej kwoty. Z kolei przy najmie lub dzierżawie strony mogą zaakceptować wynagrodzenie równe części czynszu lub jego wielokrotności.

Co ciekawe, w judykaturze wyłącza się możliwość żądania przez pośrednika zwrotu dodatkowych kosztów pozostających w związku z realizacją umowy. W wyroku z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. IC CSK 267/06 Sąd Najwyższy wykluczył stosowanie przepisów do umowy zlecenia, uprawniających zleceniobiorcę do żądania zwrotu kosztów.

Strony powinny ustalić, czy wynagrodzenie jest należne za staranne działanie, czy za rezultat. Odrębne kwoty mogą być również przypisane dla poszczególnych czynności pośrednika lub uzależnione od ich skuteczności.

Zobacz również: Nowe wskazówki FATF dotyczące ryzyka AML związanego z nieruchomościami

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a RODO

Pośrednik nieruchomości, którzy zarządza danymi osobowymi swoich klientów, staje się administratorem danych i przetwarza je w celu realizacji zawartej umowy (art. 6 ust. 1 lit f rozporządzenia). Z tego względu nie potrzebuje odrębnej zgody. Nie może jednak przetwarzać danych osobowych osób postronnych bez adekwatnej podstawy prawnej.

W przypadku kiedy przetwarzaniu podlegają dane osobowe należące np. do pracowników klienta, powinni oni być poinformowani m.in. o:

• celach przetwarzania danych;
  
• podstawie prawnej przetwarzania danych;
  
• odbiorcach lub kategoriach odbiorców danych;
  
• okres, przez jaki mają być przechowywane dane lub kryteriach ustalania tego okresu;
  
• przysługujących im prawach (m.in. dostępu, sprostowania, ograniczenia przetwarzania lub usunięcia danych, wniesienia skargi do UODO).
  

Sankcje za naruszenie przepisów RODO lub doprowadzenie do ujawnienia danych osobowych mogą być bardzo dotkliwe i obejmują nawet do 20 milionów euro kary.

Wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości wiąże się z obowiązkiem spełnienia wielu przepisów prawa. Aby mieć pewność, że spełniane są wszystkie wymogi formalnoprawne, warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanych prawników.

Zobacz również: Obsługa prawna firm budowlanych i nieruchomości