Maciej Szukała
|
22 sierpnia 2022
Spis treści

Nabywanie lub sprzedaż nieruchomości na własną rękę jest skomplikowane i wiąże się z koniecznością zadbania o dochowanie rozbudowanych formalności. Dlatego coraz więcej osób decyduje się na skorzystanie z pomocy pośrednika nieruchomości. Jakie obowiązki formalnoprawne musi spełnić osoba, która chce rozpocząć i prowadzić działalność w tym zakresie?

Kto może zostać pośrednikiem nieruchomości?

Podstawa prawna zawodu pośrednika nieruchomości znalazła się w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Warto pamiętać, że w 2013 roku profesja uległa deregulacji. Obecnie nie jest więc wymagana państwowa licencja na wykonywanie zawodu pośrednika. Nadal jednak większość kandydatów decyduje się na zdanie egzaminu zawodowego, aby móc ubiegać się o wydanie licencji.

Choć brak licencji nie wpływa na uprawnienia zawodowe, organizacje zrzeszające pośredników jak PFRN, czy Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami regularnie organizują kursy i egzaminy, które potwierdzają umiejętności danej osoby i stanowią rękojmię prawidłowego wykonywania czynności pośrednika. Licencja wydawana przez PFRN jest czasowa i po 3 latach wymaga odnowienia.

Egzaminu nie muszą zdawać osoby, które ukończyły odpowiednie studia i legitymują się praktyką zawodową. Mogą one od razu ubiegać się o wydanie licencji.

Ustawodawca wprowadził podmiotowe ograniczenie dotyczące możliwości wykonywania zawodu pośrednika. Zgodnie z art. 180a ustawy, działalność w zakresie pośrednictwa może być realizowana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną (wspólnicy uprawnieni do prowadzenia jej spraw lub reprezentacji albo członkowie zarządu), która nie została skazana prawomocnym wyrokiem za umyślne przestępstwo:

  • przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego;

  • przeciwko wymiarowi sprawiedliwości;

  • przeciwko wiarygodności dokumentów;

  • przeciwko mieniu;

  • przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym;

  • przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi;

  • finansowania przestępstwa o charakterze terrorystycznym, o którym mowa w art. 165a k.k.;

  • popełnione w celu uzyskania korzyści majątkowej lub osobistej;

  • skarbowe.

Analogiczny wymóg w zakresie niekaralności stosuje się do beneficjentów rzeczywistych, o których mowa w ustawie o AML oraz osób kierujących wykonywaniem czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?

Zgodnie z art. 179b ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  • nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

  • nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

  • najmu lub dzierżawy nieruchomości, lub ich części;

  • innych, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Szczegółowy zakres współpracy z pośrednikiem powinna określać umowa zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Wbrew obiegowej opinii do obowiązków pośrednika nie należy jedynie oprowadzanie kupujących po lokalach, wykonywanie fotografii mieszkań i zamieszczanie ogłoszeń na platformach internetowych. To także:

  • ustalenie stanu prawnego, finansowego i technicznego lokalu;

  • pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego;

  • przygotowanie umowy przedwstępnej;

  • kontakt z bankiem, notariuszem oraz odpowiednimi urzędami.

W ramach wykonywania czynności zawodowych i w granicach zakreślonych umową pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpisów, wypisów i zaświadczeń z:

  • ksiąg wieczystych;

  • katastru nieruchomości;

  • ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

  • tabel i map taksacyjnych;

  • planów miejscowych, studiów uwarunkowań, kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

  • rejestrów cen nieruchomości;

  • rejestrów osób, którym przysługują prawa własności lub pokrewne do nieruchomości (w tym odrębna własność lokalu);

  • ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego;

  • świadectw charakterystyki energetycznej.

Obowiązkowe ubezpieczenie pośrednika nieruchomości

Zgodnie z art. 181 ustawy każdy pośrednik nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (np. udzielenie błędnej informacji co do PCC). Jeżeli podczas wykonywania obowiązków posługuje się osobami trzecimi, musi być ubezpieczony również od skutków ich działań.

Polisa ubezpieczeniowa powinna być załącznikiem do umowy pośrednictwa. Kontrahent, który jej nie otrzymał, może wezwać pisemnie pośrednika do przedłożenia aktualnego dokumentu w terminie 7 dni pod rygorem rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Takie rozwiązanie minimalizuje ryzyko nieuczciwych praktyk i szkód wyrządzonych w związku z wykonywaną działalnością.

Zawód pośrednika nieruchomości w kontekście AML

Pośrednicy nieruchomości podlegają obowiązkom, o których mowa w ustawie o AML. Nie dotyczy to jednak czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zmierzających do zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części, a miesięczny czynsz został określony w wysokości mniejszej niż równowartość 10 tysięcy euro.

Jako instytucja obowiązana pośrednik musi:

  • identyfikować ryzyka AML w kontekście zawieranych transakcji (w tym klientów będących PEP);

  • zaprojektować ocenę ryzyka AML uwzględniającą krajowe i unijne standardy;

  • wdrożyć procedurę zgłaszania naruszeń AML do GIIF;

  • archiwizować dokumenty związane z AML;

  • wyznaczyć osoby odpowiedzialne za monitorowanie zgodności AML.

Naruszenie obowiązków związanych z AML może skutkować nałożenie wysokiej kary administracyjnej (np. zakaz zajmowania stanowisk kierowniczych), sankcji finansowej, a także odpowiedzialnością karną. Dlatego zawczasu warto rozważyć wdrożenie sprawnego modelu compliance w tym zakresie.

Jakie elementy powinna zawierać umowa z pośrednikiem nieruchomości?

Przepisy prawa nie określają jednoznacznie elementów, jakie muszą znaleźć się w umowie między pośrednikiem a klientem. Przyjmuje się jednak, że poza tak oczywistymi jak oznaczenie stron umowy i jej przedmiot w kontrakcie należy określić:

  • zakres czynności pośrednika ze wskazaniem poszczególnych czynności, do których podjęcia zobowiązuje się profesjonalista;

  • wynagrodzenie wraz z warunkami jego uzyskania;

  • charakter umowy (zamknięty lub otwarty)

W orzecznictwie wskazuje się, że wprawdzie modelowa umowa pośrednictwa opiera się na zobowiązaniu do starannego działania, strony – działając w oparciu o zasadę swobody umów – mogą przekształcić ją w umowę rezultatu. Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2020 r., sygn. V ACa 821/19. W takiej sytuacji zasadne może być wprowadzenie odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Charakter umowy odnosi się do tego, czy klient może równolegle zawrzeć umowę z kilkoma pośrednikami, czy też zobowiązuje się do współpracy wyłącznie z jedną firmą lub wręcz konkretną osobą. Warto zwrócić uwagę, czy umowa nie przewiduje sankcji za naruszenie wyłączności, np. w postaci prawa do natychmiastowego rozwiązania kontraktu lub żądania kary umownej.

Przy ocenie umowy należy zwrócić również uwagę, czy nie zawiera ona klauzul niedozwolonych. Do takich postanowień Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zakwalifikował m.in.:

  • odmowę zawarcia przez zamawiającego umowy z osobą wskazaną przez pośrednika na warunkach i za kwotę określoną w umowie pośrednictwa;

  • zapłatę pełnej prowizji pomimo braku zawarcia notarialnej umowy przyrzeczonej do wskazanej daty;

  • wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy z powołaniem się na okoliczność zmiany powierzchni lokalu o nie więcej niż 5%;

  • podanie prowizji pośrednika jako kwoty netto ze wskazanie, że jest ona powiększana o stosowny podatek VAT.

W przypadku trudności z oceną umowy pośrednictwa warto rozważyć skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej, która pomoże zidentyfikować ewentualne zagrożenia i zadba, aby postanowienia kontraktu nie naruszały obowiązujących przepisów.

Jak określić wynagrodzenie pośrednika nieruchomości?

Strony umowy pośrednictwa mogą przewidzieć dowolny sposób wynagradzania tak długo, jak pozostaje on w zgodzie z zasadą swobody umów.

W przypadku umowy sprzedaży wynagrodzenie pośrednika ustalane jest najczęściej jako prowizja – procent (zazwyczaj od 2 do 5%) wartości nieruchomości. Możliwe jest także wskazanie konkretnej kwoty. Z kolei przy najmie lub dzierżawie strony mogą zaakceptować wynagrodzenie równe części czynszu lub jego wielokrotności.

Co ciekawe, w judykaturze wyłącza się możliwość żądania przez pośrednika zwrotu dodatkowych kosztów pozostających w związku z realizacją umowy. W wyroku z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. IC CSK 267/06 Sąd Najwyższy wykluczył stosowanie przepisów do umowy zlecenia, uprawniających zleceniobiorcę do żądania zwrotu kosztów.

Strony powinny ustalić, czy wynagrodzenie jest należne za staranne działanie, czy za rezultat. Odrębne kwoty mogą być również przypisane dla poszczególnych czynności pośrednika lub uzależnione od ich skuteczności.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a RODO

Pośrednik nieruchomości, którzy zarządza danymi osobowymi swoich klientów, staje się administratorem danych i przetwarza je w celu realizacji zawartej umowy (art. 6 ust. 1 lit f rozporządzenia). Z tego względu nie potrzebuje odrębnej zgody. Nie może jednak przetwarzać danych osobowych osób postronnych bez adekwatnej podstawy prawnej.

W przypadku kiedy przetwarzaniu podlegają dane osobowe należące np. do pracowników klienta, powinni oni być poinformowani m.in. o:

  • celach przetwarzania danych;

  • podstawie prawnej przetwarzania danych;

  • odbiorcach lub kategoriach odbiorców danych;

  • okres, przez jaki mają być przechowywane dane lub kryteriach ustalania tego okresu;

  • przysługujących im prawach (m.in. dostępu, sprostowania, ograniczenia przetwarzania lub usunięcia danych, wniesienia skargi do UODO).

Sankcje za naruszenie przepisów RODO lub doprowadzenie do ujawnienia danych osobowych mogą być bardzo dotkliwe i obejmują nawet do 20 milionów euro kary.

Wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości wiąże się z obowiązkiem spełnienia wielu przepisów prawa. Aby mieć pewność, że spełniane są wszystkie wymogi formalnoprawne, warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanych prawników.

Pytania i odpowiedzi

Tak, ale w tym celu strony powinny podpisać umowę o przetwarzanie danych osobowych, a pośrednik musi zapewnić należyty standard ochrony przechowywanych informacji.

Usługa pośrednictwa nieruchomości jest opodatkowana VAT 23% i nie ma tutaj znaczenia preferencyjna stawka podatku dla sprzedaży danego rodzaju nieruchomości. Jedynie w wybranych przypadkach możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego. Obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia przez strony docelowej umowy sprzedaży, jeżeli taki był cel współpracy z pośrednikiem.


Zaufali nam:


Oceń