Umowa z pośrednikiem nieruchomości. Co warto o niej wiedzieć?

Przedmiot umowy powinien dokładnie określać, do realizacji jakich czynności zobowiązuje się pośrednik nieruchomości i do czego powinny one prowadzić. Ustawa w tym zakresie posługuje się jedynie podstawowym katalogiem, który wskazuje, do czego może prowadzić realizacja umowy.

Strony powinny jednak zadbać o określenie poszczególnych działań, tak po stronie pośrednika jak i jego kontrahenta. Dzięki temu łatwiej o wzajemną współpracę stron. Zasadniczo umowa pośrednictwa jest kontraktem starannego działania, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby została ona zamieniona w zobowiązanie rezultatu. Warto wtedy określić:

• jaki efekt współpracy strony uznają za satysfakcjonujący rezultat;

• jakie etapy składają się na realizację przedmiotu umowy.

Pośrednik nieruchomości, oprócz typowych czynności doradczo-konsultacyjnych może także:

• zweryfikować stan prawny lub finansowy nieruchomości;

• pomóc w uzyskaniu kredytu i zawarciu umowy z bankiem;

• pośredniczyć w kontaktach z urzędami, spółdzielnią, wspólnotą lub poprzednim właścicielem nieruchomości;

• pomoc nabywcy w zebraniu dokumentacji do transakcji;

• sporządzić umowę przedwstępną, która zabezpieczy interesy reprezentowanej strony.

W celu realizacji umowy pośrednictwa, na podstawie art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpisów, wypisów i zaświadczeń m.in. z:

• ksiąg wieczystych;

• katastru nieruchomości;

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

• planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warto zaznaczyć, że obowiązki mogą spoczywać również na kontrahencie pośrednika. Konsekwentne odrzucanie kolejnych ofert kupna nieruchomości może zostać poczytane np. za brak chęci współpracy i uzasadniać wypowiedzenie umowy.

Wynagrodzenie pośrednika

W zamian za czynności świadczone w związku z realizowaną umową pośrednik pobiera wynagrodzenie. Może być ono ustalone:

• prowizyjnie;

• kwotowo;

• w sposób mieszany (baza powiększona o prowizję).

Najczęściej stosowany system obejmuje prowizję od wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji w przypadku sprzedaży lub od czynszu najmu albo dzierżawy. Typowa prowizja wynosi od 2 do 5% i może zależeć od nakładu pracy lub przyjęcia przez pośrednika odpowiedzialności za osiągnięcie celu umowy.

Popularnym modelem jest także wypłata wynagrodzenia w transzach, po ukończeniu kolejnych etapów (np. zebranie dokumentacji, akceptacja wniosku kredytowego, czy zawarcie umowy przedwstępnej).

Wynagrodzenie pośrednika musi być ustalone w taki sposób, aby dało się je wyraźnie zdefiniować w toku ewentualnego procesu sądowego.

Czas trwania umowy

Umowa pośrednictwa nieruchomości zawierana jest na czas osiągnięcia określonego celu, przy czym strony mogą zakreślić maksymalny termin, w którym powinno dojść do zawarcia docelowej umowy i którego upływ jednocześnie determinuje jej wygaśnięcie.

Agencje nieruchomości często uzupełniają zapisy o możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy w określonych sytuacjach, np.:

• odmowy współpracy przez kontrahenta pośrednika;

• brak terminowej płatności;

• opóźnienie w przekazaniu dokumentacji lub informacji;

• zaniedbania obowiązków przez pośrednika;

• naruszenie tajemnicy danych osobowych.

Dodatkowo zobowiązania o charakterze niepieniężnym mogą być zabezpieczone, np. karą umowną. Przy konstruowaniu umowy należy zadbać, aby ryzyko wcześniejszego zakończenia współpracy było rozłożone równomiernie między strony.

Klauzula wyłączności

W wielu umowach pośrednictwa można spotkać się z klauzulą wyłączności. Polega ona na tym, że kontrahent, nawiązując współpracę z pośrednikiem, zobowiązuje się do niepodpisywania umów z innymi agentami w zamian za np. niższą prowizję. W praktyce takie zobowiązanie często jest zabezpieczone karą umowną. Są to tzw. zamknięte umowy pośrednictwa.

Otwarte umowy pośrednictwa wprawdzie nie wykluczają dalszej współpracy, ale mogą być mniej korzystne dla sprzedającego. Umieszczanie tej samej nieruchomości na kilku serwisach (za każdym razem z innym opisem, ceną i zdjęciami) raczej nie będzie wyglądało wiarygodnie.

Zakres odpowiedzialności stron

Każdy pośrednik nieruchomości musi posiadać aktualne ubezpieczenie OC od wykonywanej działalności, które powinno również pokrywać działania osób trzecich, działających w jego imieniu. Polisa powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa, a jej brak stanowi przesłankę do zakończenia współpracy.

Niezależnie od tego pośrednik może przyjąć na siebie odpowiedzialność za rezultat swoich działań. W takiej sytuacji strony de facto uzależniają zapłatę wynagrodzenia od zawarcia stosownej umowy.

Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa

Ze względu na swoją otwartą specyfikę umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są podatne na niezgodne z prawem modyfikacje. W przypadku zawierania umów z konsumentem może wystąpić problem klauzul niedozwolonych, czyli takich postanowień, które kształtują jego prawa lub obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając jego interesy. Listę takich zapisów można znaleźć w rejestrze klauzul niedozwolonych na stronie internetowej UOKiK-u. Przykładowe postanowienia abuzywne zostały wskazane w art. 385³ k.c. Można do nich zaliczyć m.in.:

• wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności wobec konsumenta za niewykonanie, lub nienależyte wykonanie umowy;

• uzależnienie podpisania umowy od podpisania przez konsumenta innej umowy, niemającej bezpośredniego z nią związku;

• wyłączenie obowiązku zwrotu uiszczonej zapłaty za świadczenie, które nie zostało spełnione w całości lub części jeżeli konsument zrezygnował z zawarcia umowy, lub jej wykonania;

• pozbawienie wyłącznie konsumenta prawa do wypowiedzenia umowy, odstąpienia od niej lub rozwiązania.

Tego rodzaju zapisy zawsze należy omawiać z prawnikiem, ponieważ może się okazać, że nie będą one w żaden sposób wiążące.

Należy pamiętać, że klauzule niedozwolone nigdy nie znajdą zastosowania w obrocie B2B! W takiej sytuacji strona poszkodowana może bronić się poprzez wskazanie m.in. uchybień względem powszechnie obowiązujących przepisów, wykazanie nadużycia prawa podmiotowego lub przekroczenia granic swobody umów.