Maciej Szukała
|
23 sierpnia 2022
Spis treści

Lokowanie kapitału na rynku nieruchomości cieszy się rosnącym zainteresowaniem wśród inwestorów, szukających długofalowych inwestycji o atrakcyjnej stopie zwrotu. Dlatego wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego zadaniem jest dbać o interesy klienta w związku z realizowaną transakcją. Jak powinna wyglądać umowa zawierana z pośrednikiem i na co zwrócić uwagę przy formułowaniu konkretnych klauzul?

W jaki sposób przepisy prawa regulują umowę o pośrednictwo nieruchomości?

Zawód pośrednika nieruchomości kilka lat temu został zderegulowany. Obowiązujące obecnie przepisy prawa jedynie w niewielkim stopniu normują zasady zakładania i prowadzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Szczątkowa regulacja zawodu pośrednika znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Określa ona m.in.:

  • ograniczenia podmiotowe dotyczące wykonywania zawodu pośrednika;

  • obowiązkowe ubezpieczenie pośrednika;

  • zakres kompetencji i uprawnień pośrednika.

W przedmiocie samej umowy ustawa wskazuje jedynie, na czym ma polegać pośrednictwo. Jest to wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  • nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

  • nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

  • najmu lub dzierżawy nieruchomości, lub ich części;

  • innego rodzaju, które mają za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Zgodnie z brzmieniem 180 ust. 3 ustawy umowa powinna określać zakres czynności pośrednictwa. Sam kontrakt zachowuje ważność jedynie wtedy, gdy został zawarty w formie pisemnej lub elektronicznej.

Od umowy można więc oczekiwać, że będzie regulowała wszystkie etapy, które mogą prowadzić do osiągnięcia celu.

Granice swobody w formułowaniu umowy o pośrednictwo

Efektem braku bardziej szczegółowej regulacji umowy pośrednictwa w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest fakt, że strony działają w oparciu o zawadę swobody umów wyrażoną przez art. 3531 k.c. Zgodnie z tym przepisem, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się:

  • naturze stosunku prawnego;

  • ustawie;

  • zasadom współżycia społecznego.

Tak daleko idąca swoboda stwarza szerokie pole do nadużyć podmiotów, które mogą wykorzystywać korzystniejszą pozycję negocjacyjną, drugiej stronie kontraktu narzucając jej rozwiązania dalece niekorzystne. W celu sporządzenia lub zaopiniowania umowy warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej, która pomoże zidentyfikować ewentualne ryzyka i wskaże na nieprecyzyjne zapisy, mogące być w przyszłości zarzewiem konfliktu.

Jakie zagadnienia powinny być uregulowane w umowie pośrednictwa?

Różne umowy pośrednictwa mogą być sformułowane w odrębny sposób, w zależności od celu i potrzeb stron. Bez względu jednak na wzajemną dozę zaufania między podmiotami podpisującymi kontrakt warto zadbać przynajmniej o elementarne klauzule zabezpieczające wzajemne interesy stron. Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie?

  • Data i miejsce zawarcia kontraktu;

  • oznaczenie stron;

  • przedmiot umowy;

  • wynagrodzenie pośrednika lub sposób jego wyliczenia;

  • czas trwania umowy;

  • przesłanki warunkujące wcześniejsze rozwiązanie umowy;

  • zakres czynności pośrednika i ewentualne upoważnienia w tym zakresie;

  • klauzula wyłączności;

  • zakres odpowiedzialności stron umowy.

Kontrakt powinien być podpisany przez każdą ze stron. Warto także nadmienić, że pośrednicy nieruchomości często przetwarzają dane osobowe np. klientów agencji, dla której pracują. Z tego względu załącznikiem do umowy powinno być stosowne oświadczenie zawierające podstawę prawną przetwarzania danych lub zgodę osoby, której dane są przetwarzane.

Jak oznaczyć strony w umowie pośrednictwa?

Zakres danych określających strony będzie różny w zależności od tego, jakie podmioty będą ze sobą współpracowały. Umowa o pośrednictwo może występować zarówno w relacjach B2B, jak i B2C, przy czym pośrednik zawsze będzie przedsiębiorcą (lub osobą działającą w jego imieniu).

Identyfikacja osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej następuje poprzez podanie przede wszystkim:

  • imienia i nazwiska;

  • adresu korespondencyjnego;

  • numeru PESEL (lub innego oznaczenia w przypadku jego nieposiadania);

  • serii i numeru dowodu osobistego.

Komparycja w przypadku przedsiębiorcy będzie wyglądała nieco inaczej i obejmuje:

  • nazwę i formę prawną;

  • wskazanie faktu prowadzenia działalności gospodarczej oraz wpisu do właściwego rejestru (CEIDG lub KRS);

  • określenie siedziby ze wskazaniem adresu korespondencyjnego;

  • kapitał zakładowy (ze wskazaniem, czy został opłacony w całości);

  • osoby działające w imieniu spółki – w spółkach kapitałowych będą to zazwyczaj członkowie zarządu lub prokurenci, w spółkach osobowych – wspólnicy posiadający prawo do reprezentacji spółki.

Dobrą praktyką jest żądanie od drugiej strony pełnego wydruku z CEIDG lub KRS aktualnego na dzień zawarcia umowy. Eliminuje to ewentualne problemy związane z wadliwą reprezentacją.

Komparycja, choć wygląda niepozornie, jest bardzo ważnym elementem umowy, który może zaważyć na jej ważności i warto zadbać o jej precyzyjne sformułowanie.

Przedmiot umowy pośrednictwa

Przedmiot umowy powinien dokładnie określać, do realizacji jakich czynności zobowiązuje się pośrednik nieruchomości i do czego powinny one prowadzić. Ustawa w tym zakresie posługuje się jedynie podstawowym katalogiem, który wskazuje, do czego może prowadzić realizacja umowy.

Strony powinny jednak zadbać o określenie poszczególnych działań, tak po stronie pośrednika jak i jego kontrahenta. Dzięki temu łatwiej o wzajemną współpracę stron. Zasadniczo umowa pośrednictwa jest kontraktem starannego działania, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby została ona zamieniona w zobowiązanie rezultatu. Warto wtedy określić:

  • jaki efekt współpracy strony uznają za satysfakcjonujący rezultat;

  • jakie etapy składają się na realizację przedmiotu umowy.

Pośrednik nieruchomości, oprócz typowych czynności doradczo-konsultacyjnych może także:

  • zweryfikować stan prawny lub finansowy nieruchomości;

  • pomóc w uzyskaniu kredytu i zawarciu umowy z bankiem;

  • pośredniczyć w kontaktach z urzędami, spółdzielnią, wspólnotą lub poprzednim właścicielem nieruchomości;

  • pomoc nabywcy w zebraniu dokumentacji do transakcji;

  • sporządzić umowę przedwstępną, która zabezpieczy interesy reprezentowanej strony.

W celu realizacji umowy pośrednictwa, na podstawie art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpisów, wypisów i zaświadczeń m.in. z:

  • ksiąg wieczystych;

  • katastru nieruchomości;

  • ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

  • planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warto zaznaczyć, że obowiązki mogą spoczywać również na kontrahencie pośrednika. Konsekwentne odrzucanie kolejnych ofert kupna nieruchomości może zostać poczytane np. za brak chęci współpracy i uzasadniać wypowiedzenie umowy.

Wynagrodzenie pośrednika

W zamian za czynności świadczone w związku z realizowaną umową pośrednik pobiera wynagrodzenie. Może być ono ustalone:

  • prowizyjnie;

  • kwotowo;

  • w sposób mieszany (baza powiększona o prowizję).

Najczęściej stosowany system obejmuje prowizję od wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji w przypadku sprzedaży lub od czynszu najmu albo dzierżawy. Typowa prowizja wynosi od 2 do 5% i może zależeć od nakładu pracy lub przyjęcia przez pośrednika odpowiedzialności za osiągnięcie celu umowy.

Popularnym modelem jest także wypłata wynagrodzenia w transzach, po ukończeniu kolejnych etapów (np. zebranie dokumentacji, akceptacja wniosku kredytowego, czy zawarcie umowy przedwstępnej).

Wynagrodzenie pośrednika musi być ustalone w taki sposób, aby dało się je wyraźnie zdefiniować w toku ewentualnego procesu sądowego.

Czas trwania umowy

Umowa pośrednictwa nieruchomości zawierana jest na czas osiągnięcia określonego celu, przy czym strony mogą zakreślić maksymalny termin, w którym powinno dojść do zawarcia docelowej umowy i którego upływ jednocześnie determinuje jej wygaśnięcie.

Agencje nieruchomości często uzupełniają zapisy o możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy w określonych sytuacjach, np.:

  • odmowy współpracy przez kontrahenta pośrednika;

  • brak terminowej płatności;

  • opóźnienie w przekazaniu dokumentacji lub informacji;

  • zaniedbania obowiązków przez pośrednika;

  • naruszenie tajemnicy danych osobowych.

Dodatkowo zobowiązania o charakterze niepieniężnym mogą być zabezpieczone, np. karą umowną. Przy konstruowaniu umowy należy zadbać, aby ryzyko wcześniejszego zakończenia współpracy było rozłożone równomiernie między strony.

Klauzula wyłączności

W wielu umowach pośrednictwa można spotkać się z klauzulą wyłączności. Polega ona na tym, że kontrahent, nawiązując współpracę z pośrednikiem, zobowiązuje się do niepodpisywania umów z innymi agentami w zamian za np. niższą prowizję. W praktyce takie zobowiązanie często jest zabezpieczone karą umowną. Są to tzw. zamknięte umowy pośrednictwa.

Otwarte umowy pośrednictwa wprawdzie nie wykluczają dalszej współpracy, ale mogą być mniej korzystne dla sprzedającego. Umieszczanie tej samej nieruchomości na kilku serwisach (za każdym razem z innym opisem, ceną i zdjęciami) raczej nie będzie wyglądało wiarygodnie.

Zakres odpowiedzialności stron

Każdy pośrednik nieruchomości musi posiadać aktualne ubezpieczenie OC od wykonywanej działalności, które powinno również pokrywać działania osób trzecich, działających w jego imieniu. Polisa powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa, a jej brak stanowi przesłankę do zakończenia współpracy.

Niezależnie od tego pośrednik może przyjąć na siebie odpowiedzialność za rezultat swoich działań. W takiej sytuacji strony de facto uzależniają zapłatę wynagrodzenia od zawarcia stosownej umowy.

Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa

Ze względu na swoją otwartą specyfikę umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są podatne na niezgodne z prawem modyfikacje. W przypadku zawierania umów z konsumentem może wystąpić problem klauzul niedozwolonych, czyli takich postanowień, które kształtują jego prawa lub obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając jego interesy. Listę takich zapisów można znaleźć w rejestrze klauzul niedozwolonych na stronie internetowej UOKiK-u. Przykładowe postanowienia abuzywne zostały wskazane w art. 3853 k.c. Można do nich zaliczyć m.in.:

  • wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności wobec konsumenta za niewykonanie, lub nienależyte wykonanie umowy;

  • uzależnienie podpisania umowy od podpisania przez konsumenta innej umowy, niemającej bezpośredniego z nią związku;

  • wyłączenie obowiązku zwrotu uiszczonej zapłaty za świadczenie, które nie zostało spełnione w całości lub części jeżeli konsument zrezygnował z zawarcia umowy, lub jej wykonania;

  • pozbawienie wyłącznie konsumenta prawa do wypowiedzenia umowy, odstąpienia od niej lub rozwiązania.

Tego rodzaju zapisy zawsze należy omawiać z prawnikiem, ponieważ może się okazać, że nie będą one w żaden sposób wiążące.

Należy pamiętać, że klauzule niedozwolone nigdy nie znajdą zastosowania w obrocie B2B! W takiej sytuacji strona poszkodowana może bronić się poprzez wskazanie m.in. uchybień względem powszechnie obowiązujących przepisów, wykazanie nadużycia prawa podmiotowego lub przekroczenia granic swobody umów.

Pytania i odpowiedzi:

Zgodnie z art. 3851 § 1 k.c. in fine pojęcie klauzuli niedozwolonej nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny i wynagrodzenia, jeżeli zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny. Wzorce umów powinny być ujęte jednoznacznie i w sposób łatwy do interpretacji przez osobę bez fachowej wiedzy. Wątpliwości interpretuje się na korzyść konsumenta.

W przypadku kontraktu na czas nieoznaczony umowa wygasa po wypowiedzeniu ją przez jedną ze stron z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie ich braku – niezwłocznie po wypowiedzeniu. Kontrakt zawarty na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach wskazanych w umowie, chyba że jedna ze stron nie wykonała swoich obowiązków w całości lub znacznej części albo zaistniały nadzwyczajne okoliczności (Tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 13 lutego 2017 r., sygn. III Ca 1458/16).

Przepisy nie wprowadzają w tym zakresie ograniczeń – koszt prowizji może być rozłożony między kupującego i sprzedawcę, jak i obciążać tylko jedną stronę umowy. Prowizja może też obciążać osobę korzystającą z usług pośrednika warunkowo, w sytuacji niepodpisania umowy przez kupującego.