Nabycie nieruchomości – na co zwrócić uwagę – dokumenty, umowa, obowiązki formalne

Przede wszystkim, przed nabyciem nieruchomości warto zaopatrzyć się wypis z ksiąg wieczystych, który pozwoli na określenie stanu prawnego nieruchomości. Z wypisu dowiemy się, m. in.:

• kto jest właścicielem nieruchomości;

• z działu III: czy nieruchomość nie jest obciążona jakimś prawem rzeczowym albo jej używanie nie jest ograniczone ze względu np. na prowadzenie egzekucji z nieruchomości;

• z działu IV: czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Co istotne, nie każda nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą. W takim wypadku warto zaopatrzyć się w inne dokumenty związane z nieruchomością: dowód jej nabycia, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe, akty własności ziemi.

W celu uniknięcia dzikich lokatorów, warto także zaopatrzyć się o zaświadczenie z akt ewidencji ludności. Z wnioskiem właściciel wystąpić może do urzędu gminy (miasta). Dzięki zaświadczeniu można dowiedzieć się czy w lokalu zameldowane są jakieś osoby. Zaświadczenie podlega opłacie w wysokości 17 zł. Ponadto, jeśli nabywana nieruchomość jest lokalem mieszkalnym warto zaopatrzyć się także w zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych wydawane przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową.

Szczególnie jeśli sprzedawca jest przedsiębiorcą: warto zażądać zaświadczenia o braku zaległości w zakresie płaconych podatków i składek, wydanym przez Urząd Skarbowy (Urząd Gminy albo Miasta dla podatków lokalnych) i Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Wynika to z faktu, że organom podatkowym przysługuje prawo do założenia hipoteki na nieruchomości tytułem zabezpieczenia zapłaty zaległości podatkowych

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zadatek, zaliczka

Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, często dokonuje się zawarcia umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera zatem wiążące postanowienia co do treści umowy właściwej: cenę, formę zapłaty, oznaczenie nieruchomości, stron umowy itp.

W umowie przedwstępnej często określa się kwotę zaliczki albo zadatku celem zabezpieczenia roszczeń obu stron. Obie te instytucje różnią się od siebie. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet kwoty zapłaconej przez kupującego tytułem sprzedaży.

W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Od zadatku nie odlicza się zasadniczo kosztów poniesionych w celu realizacji umowy. Zaliczka jest mniej sformalizowana i nie została uregulowana w przepisach Kodeksu Cywilnego. W przypadku niewykonania umowy, zaliczka jest zwracana kupującemu, niezależnie od tego, czy niewykonanie umowy nastąpiło z jego winy. Co istotne, zwracając zaliczkę, można odliczyć od niej koszty, które zostały poniesione w związku z realizacją umowy.

Umowa przedwstępna ma charakter gwarancyjny: z jednej strony ustala się w niej warunki sprzedaży. Kupujący uzyskuje podstawę do tego, że sprzedawca nie dokona zbycia jej na rzecz kogoś innego. Sprzedający zaś, w razie wycofania się kupującego, może korzystać z zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zakup nieruchomości wiązać się może także z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatku VAT.

Obowiązek zapłaty PCC dotyczy zasadniczo zakupu nieruchomości od podmiotu, który nie jest podatnikiem VAT, najczęściej na rynku wtornym.

PCC od zakupu nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości (zatem wskazanie w umowie ceny niższej od rynkowej nie będzie wpływać na podstawę opodatkowania – podstawą obliczenia podatku będzie wartość rynkowa!). Zasadniczo jednak podatek obliczy, pobierze oraz wpłaci notariusz.

W przypadku nabycia nieruchomości od przedsiębiorcy (podatnika VAT), sprzedaż może być opodatkowana VAT lub zwolniona z tego podatku. W obu przypadkach nabywca nie będzie płacić PCC. Na gruncie ustawy o VAT nieco różni się od siebie sytuacja nieruchomości budynkowych oraz lokali oraz nieruchomości gruntowych.

Zasadniczo dostawa budynku lub jego części opodatkowana jest stawką 23%. Zwalnia się jednak od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku lub jego części) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź też rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Warto pamiętać, iż pierwsze zasiedlenie nie musi już następować w ramach czynności opodatkowanej VAT, jak to miało miejsce kiedyś.

Opodatkowana jest również sprzedaż (dostawa) terenów niezabudowanych. Ustawa o VAT przewiduje jednak zwolnienie od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zatem tylko sprzedaż terenu budowlanego wiązać się będzie z koniecznością zapłaty VAT.

Zgłoszenie nabycia nieruchomości do Urzędu Gminy (Miasta)

Co istotne, nabycie nieruchomości musi zostać zgłoszone do Urzędu Gminy (Miasta). Wynika to z faktu, że nowy właściciel nieruchomości staje się podatnikiem podatku od nieruchomości, podatku leśnego albo rolnego (w zależności od rodzaju nabytej działki).

Informacje składa się w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy na formularzu:

• IN-1 (dla nieruchomości innych niż rolne i leśne);

• IR-1 (dla nieruchomości rolnych);

• IL-1 (dla nieruchomości leśnych).