Nabycie nieruchomości – na co zwrócić uwagę – dokumenty, umowa, obowiązki formalne

Planując zakup nieruchomości, należy sprawdzić, czy dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To akt prawa miejscowego, który określa m.in.:

• przeznaczenie poszczególnych działek pod konkretny typ inwestycji;
• parametry dla nowej zabudowy (np. maksymalną wysokość zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, wskaźnik powierzchni zabudowy);
• wykluczenia na danym obszarze z możliwości zabudowy, czyli gdzie obowiązuje zakaz zabudowy, a gdzie są znaczne ograniczenia.

Plan miejscowy może przewidywać też ograniczenia, np. określać zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiskowej. Inwestor powinien dokładnie przeanalizować zasady wynikające z planu, aby ustalić, czy dana nieruchomość jest odpowiednia do zamierzonych celów.

Jeżeli dla danej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego , niezbędne będzie wystąpienie do organu administracji o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może o nią ubiegać się każdy pod warunkiem, że zostaną spełnione przesłanki z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.:

• co najmniej jedna działka sąsiednia z dostępem do drogi publicznej jest zabudowana w sposób, który pozwala na określenie warunków ciągłości zabudowy;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze oddziaływania sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej na potrzeby gazociągu oraz strefy bezpieczeństwa na potrzeby rurociągu.

Choć plan miejscowy może wydawać się utrudnieniem, jego brak czasami pociąga za sobą jeszcze dalej idące konsekwencje. Kupujący nie ma bowiem możliwości sprawdzenia, czy w bezpośrednim sąsiedztwie działki nie są planowane inwestycje przemysłowe lub np. autostrada. O szczegóły należy dowiadywać się wtedy w gminie.

Budowa domu na obszarze przyrodniczo chronionym

Ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości mogą wynikać także z objęcia nieruchomości formami ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody. Nie zawsze ograniczenia są tak restrykcyjne, jak w przypadku parków narodowych i rezerwatów przyrody, gdzie nie jest dopuszczalny żaden rodzaj zabudowy, ale zawsze należy dokładnie zapoznać się uchwałami organu administracji samorządowej, które zawierają szczegóły w tym zakresie. Na szczególną ochronę zasługują takie formy, jak np.:

• parki krajobrazowe;
• stanowiska dokumentacyjne;
• obszary chronionego krajobrazu;
• obszar Natura 2000.

Należy upewnić się, czy zagospodarowanie działki nie będzie wymagało uzyskania decyzji środowiskowej lub wdrożenia działań mających na celu zabezpieczenie pomników przyrody. Doświadczeni prawnicy pomogą ustalić, czy na wybranej działce zabudowa jest w ogóle możliwa i na jakich warunkach.

Uzbrojenie gruntu w media

Działki pod względem dostępu do mediów można podzielić na:

• uzbrojone – mają doprowadzone przyłącza gazu, prądu, wody i kanalizacji;
• nieuzbrojone – mają dostęp do drogi publicznej, gdzie doprowadzone są media, ale „pociągnięcie” przyłączy wymaga dodatkowych nakładów ze strony inwestora.

Działki nieuzbrojone są zwykle tańsze, ale trzeba pamiętać, że zapewnienie dostępu do wody, prądu czy gazu i tak będzie musiało zostać zapewnione w przypadku planów zabudowy. Kupujący musi się więc liczyć z koniecznością zlecenia przeprowadzenia prac oraz nakładami finansowymi. Na wysokość kosztów wyposażenia działki w media wpływa szereg czynników, w tym:

• rodzaj przyłączy;
• długość sieci do działki (im jest większa, tym konieczne będzie przeprowadzenie szerzej zakrojonych prac ziemnych);
• lokalnych stawek;
• kosztów ewentualnej dokumentacji i odbioru.

Uzbrojenie działki można sprawdzić w planie miejscowym, na mapie geodezyjnej, ale także internetowo (w systemie GESUT). Kompleksowe uzbrojenie działki to wydatek rzędu nawet 20-25 tysięcy złotych.

Co z dostępem do drogi publicznej?

Wybierając nieruchomość, należy upewnić się, że ma ona dostęp do drogi publicznej. Wynika to z treści rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2022 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z §14 tego aktu prawnego do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd, umożliwiające dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej określonych w przepisach odrębnych. 

Jeżeli dojazd do drogi publicznej jest węższy niż określony w treści rozporządzenia, należy postarać się o ustanowienie służebności gruntowej odpowiedniej treści.

Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, często dokonuje się zawarcia umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera zatem wiążące postanowienia co do treści umowy właściwej: cenę, formę zapłaty, oznaczenie nieruchomości, stron umowy itp.

W umowie przedwstępnej często określa się kwotę zaliczki albo zadatku celem zabezpieczenia roszczeń obu stron. Obie te instytucje różnią się jednak od siebie. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet kwoty zapłaconej przez kupującego tytułem sprzedaży.

W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Od zadatku nie odlicza się zasadniczo kosztów poniesionych w celu realizacji umowy. Zaliczka jest mniej sformalizowana i nie została uregulowana w przepisach Kodeksu Cywilnego. W przypadku niewykonania umowy, zaliczka jest zwracana kupującemu, niezależnie od tego, czy niewykonanie umowy nastąpiło z jego winy.

Umowa przedwstępna ma charakter gwarancyjny: z jednej strony ustala się w niej warunki sprzedaży. Kupujący uzyskuje podstawę do tego, że sprzedawca nie dokona zbycia jej na rzecz kogoś innego. Sprzedający zaś, w razie wycofania się kupującego, może korzystać z zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Po nabyciu nieruchomości należy dopełnić także kilku innych formalności. Po pierwsze nowego właściciela należy wpisać do księgi wieczystej, co podlega opłacie w wysokości 200 zł. Dokumenty do sądu wieczysto-księgowego może przesłać również notariusz, wtedy taksa będzie nieco wyższa. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto dokonać także sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego (w którym wskazany zostanie także stan liczników z dnia nabycia mieszkania oraz meble czy wyposażenie). Skontaktować należy się także z dostawcą mediów, w celu przeniesienia umów na nabywcę.

Jeżeli w danym budynku działa spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa, należy ją poinformować o zmianie właściciela lokalu. Ponadto, nowy lokator powinien złożyć deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi do właściwego urzędu gminy (miasta). Deklarację składa się w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na niej pierwszego mieszkańca lub powstania na niej odpadów.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym lokale stanowią odrębną własność, to deklarację za wywóz śmieci za właścicieli lokali składa zarząd wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej.

Co istotne, nabycie nieruchomości musi zostać zgłoszone do Urzędu Gminy (Miasta). Wynika to z faktu, że nowy właściciel nieruchomości staje się podatnikiem podatku od nieruchomości, podatku leśnego albo rolnego (w zależności od rodzaju nabytej działki).

Informacje składa się w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy na formularzu:

• IN-1 (dla nieruchomości innych niż rolne i leśne);
• IR-1 (dla nieruchomości rolnych);
• IL-1 (dla nieruchomości leśnych).

Kiedy potrzebne jest odrolnienie gruntu i jak je przeprowadzić?

Osoby, które zakupiły grunt klasyfikowany jako rolny i chcą przeznaczyć go na cele nierolnicze, muszą w pierwszej kolejności ubiegać się o jego odrolnienie. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest niezbędnym warunkiem otrzymania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia inwestycji. Aby działka mogła zostać wyłączona z produkcji rolnej, musi zostać przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo dla nieruchomości musi zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Konieczność odrolnienia dotyczy konkretnych klas gruntów, wskazanych w przepisach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym m.in.:

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleby pochodzenia organicznego;
• grunty pod stawami rolnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
• grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Zgoda Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi nie zawsze będzie wymagana, ale muszą o nią zadbać nabywcy gruntów klas I-III. Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może złożyć właściciel, ale także posiadacz samoistny, zarządca, użytkownik wieczysty i dzierżawca.

Szacując koszty inwestycji z wykorzystaniem nieruchomości, należy wziąć pod uwagę potencjalne koszty dodatkowe związane z koniecznością uiszczenia należności oraz opłat rocznych (zwolnienie obejmuje nieliczne przypadki).

Należność to opłata jednorazowa uiszczana za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Jej wysokość jest uzależniona od rodzaju gleby i jest obliczana dla 1 hektara powierzchni (dla większego obszaru należy opłatę obliczyć proporcjonalnie). Wysokość należności należy pomniejszyć o cenę, jaką nabywca zapłaci za nabycie nieruchomości.

Z kolei opłata roczna uiszczana jest przez kolejne 10 lat zawsze w stałej wysokości, niezależnie od ceny gruntu. Wysokość każdej opłaty rocznej to 10% bazowej wartości należności, bez pomniejszania jej o cenę gruntu.

Zakup nieruchomości to dla kupującego duży wydatek, a nierzadko nawet konieczność pozyskania finansowania dłużnego. Aby mieć pewność, że transakcja jest bezpieczna, warto zlecić przeprowadzenie analizy stanu prawnego kancelarii z wieloletnim doświadczeniem z zakresu obsługi sektora nieruchomości.