Nabycie nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami zarówno dotyczącymi bezpośrednio zawierania umowy (która musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego) jak i administracyjnymi.
Ponadto wiele czynności dokonywanych równolegle z zakupem nieruchomości nie jest prawnie wymaganych, jednak ich przeprowadzenie może okazać się bardzo pomocne i pozwoli uniknąć ewentualnych kłopotów oraz niespodzianek, które mogłyby utrudnić korzystanie z nieruchomości albo obniżać jej wartość.
Czym jest stan prawny nieruchomości i dlaczego jest tak istotny?
Osoby planujące zakup gruntu z pewnością spotkały się z określeniem „stanu prawnego nieruchomości”. Co to takiego? Pod pojęciem stanu prawnego działki należy rozumieć ogół informacji wynikających z urzędowych rejestrów oraz dokumentów prywatnych, które określają warunki użytkowania gruntu, jego przeznaczenie, a także ciążące na nim ograniczenia. Prawidłowo przeprowadzony due diligence z zakresu nieruchomości wymaga oceny szeregu danych znajdujących się m.in. w:
- księdze wieczystej;
- wyrysie i wypisie z ewidencji gruntów i budynków;
- miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań;
- rachunkach za media.
Dzięki analizie stanu prawnego przez profesjonalistów można uniknąć wielu kłopotów związanych z nieuregulowaną sytuacją nieruchomości, dodatkowych kosztów i zmarnowanego czasu. Pojęcie stanu prawnego odnosi się do każdego rodzaju nieruchomości – zarówno mieszkania kupowanego z rynku wtórnego, jak i działki budowlanej nabywanej poza miastem.
Jak czytać księgę wieczystą?
Punktem wyjścia dla inwestora powinna być zawsze analiza księgi wieczystej. Obecnie są one prowadzone już w systemie teleinformatycznym, dlatego nie ma potrzeby odbywania wizyty w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów (pierwszy dział jest dwuczęściowy).
- Dział I zawiera dokładne oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością (lub współwłasnością);
- Dział II to oznaczenie właściciela nieruchomości – jego imię i nazwisko, numer PESEL, wysokość udziałów we współwłasności, a także określenie podstawy nabycia nieruchomości (np. dziedziczenie, umowa sprzedaży);
- Dział III jest poświęcony prawom, roszczeniom i ograniczeniom; to tutaj znajdują się wszystkie informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych obciążających działkę (np. służebność przechodu), a także ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz jej zbywania).
- Dział IV to wyłącznie hipoteka wraz z dokładnym określeniem wierzyciela, wysokości, waluty i odsetek.
Dodatkowo w każdym dziale księgi wieczystej może pojawić się wzmianka. Sygnalizuje ona, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o nowy wpis lub zmianę już istniejącego. Każdą wzmiankę należy dokładnie wyjaśnić, ponieważ może ona mieć wpływ na sytuację prawną nabywcy.
Analiza księgi wieczystej jest bardzo ważna, ponieważ ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprowadza szereg domniemań w oparciu o treść rejestru, które mają na celu ustabilizowanie obrotu prawnego. Jednym z tych domniemań jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni osobę dokonującą czynności prawnej w dobrej wierze z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej, jeżeli okaże się, że istnieje rozbieżność między rzeczywistym stanem prawnym a stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej.
Bezwzględnie należy pamiętać, że ochrona z tytułu rękojmi jest wyłączona w przypadku:
- wzmianki o wniosku;
- wzmiance o skardze na orzeczenie referendarza sądowego;
- wzmiance o apelacji lub kasacji;
- ostrzeżeniu o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym.
Którakolwiek z tych adnotacji powinna zmotywować kupującego do dokładnego wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości.
Co w takim razie z nieruchomością, która nie ma założonej księgi wieczystej? Takie oferty zazwyczaj kuszą atrakcyjną ceną, ale kupujący powinien zdawać sobie sprawę, że podpisanie umowy sprzedaży niesie ze sobą istotne ryzyko ze względu na brak ochrony wynikającej z systemu domniemań, o których mowa w ustawie o księdze wieczystej i hipotece. W takiej sytuacji warto porozmawiać ze sprzedającym, aby wyjaśnić przyczynę braku księgi, a w razie jakichkolwiek wątpliwości wstrzymać się z zakupem nieruchomości do czasu, aż księga zostanie założona. Jeżeli strony chcą mimo wszystko dokonać takiej transakcji, warto wyposażyć się w inne dokumenty, jak np. dowód nabycia ziemi, decyzje administracyjne, które jej dotyczą, orzeczenia sądowe, akty własności gruntu.
Ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Planując zakup nieruchomości, należy sprawdzić, czy dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To akt prawa miejscowego, który określa m.in.:
- przeznaczenie poszczególnych działek pod konkretny typ inwestycji;
- parametry dla nowej zabudowy (np. maksymalną wysokość zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, wskaźnik powierzchni zabudowy);
- wykluczenia na danym obszarze z możliwości zabudowy, czyli gdzie obowiązuje zakaz zabudowy, a gdzie są znaczne ograniczenia.
Plan miejscowy może przewidywać też ograniczenia, np. określać zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiskowej. Inwestor powinien dokładnie przeanalizować zasady wynikające z planu, aby ustalić, czy dana nieruchomość jest odpowiednia do zamierzonych celów.
Jeżeli dla danej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego , niezbędne będzie wystąpienie do organu administracji o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może o nią ubiegać się każdy pod warunkiem, że zostaną spełnione przesłanki z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.:
- co najmniej jedna działka sąsiednia z dostępem do drogi publicznej jest zabudowana w sposób, który pozwala na określenie warunków ciągłości zabudowy;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
- zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze oddziaływania sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej na potrzeby gazociągu oraz strefy bezpieczeństwa na potrzeby rurociągu.
Choć plan miejscowy może wydawać się utrudnieniem, jego brak czasami pociąga za sobą jeszcze dalej idące konsekwencje. Kupujący nie ma bowiem możliwości sprawdzenia, czy w bezpośrednim sąsiedztwie działki nie są planowane inwestycje przemysłowe lub np. autostrada. O szczegóły należy dowiadywać się wtedy w gminie.
Budowa domu na obszarze przyrodniczo chronionym
Ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości mogą wynikać także z objęcia nieruchomości formami ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody. Nie zawsze ograniczenia są tak restrykcyjne, jak w przypadku parków narodowych i rezerwatów przyrody, gdzie nie jest dopuszczalny żaden rodzaj zabudowy, ale zawsze należy dokładnie zapoznać się uchwałami organu administracji samorządowej, które zawierają szczegóły w tym zakresie. Na szczególną ochronę zasługują takie formy, jak np.:
- parki krajobrazowe;
- stanowiska dokumentacyjne;
- obszary chronionego krajobrazu;
- obszar Natura 2000.
Należy upewnić się, czy zagospodarowanie działki nie będzie wymagało uzyskania decyzji środowiskowej lub wdrożenia działań mających na celu zabezpieczenie pomników przyrody. Doświadczeni prawnicy pomogą ustalić, czy na wybranej działce zabudowa jest w ogóle możliwa i na jakich warunkach.
Uzbrojenie gruntu w media
Działki pod względem dostępu do mediów można podzielić na:
- uzbrojone – mają doprowadzone przyłącza gazu, prądu, wody i kanalizacji;
- nieuzbrojone – mają dostęp do drogi publicznej, gdzie doprowadzone są media, ale „pociągnięcie” przyłączy wymaga dodatkowych nakładów ze strony inwestora.
Działki nieuzbrojone są zwykle tańsze, ale trzeba pamiętać, że zapewnienie dostępu do wody, prądu czy gazu i tak będzie musiało zostać zapewnione w przypadku planów zabudowy. Kupujący musi się więc liczyć z koniecznością zlecenia przeprowadzenia prac oraz nakładami finansowymi. Na wysokość kosztów wyposażenia działki w media wpływa szereg czynników, w tym:
- rodzaj przyłączy;
- długość sieci do działki (im jest większa, tym konieczne będzie przeprowadzenie szerzej zakrojonych prac ziemnych);
- lokalnych stawek;
- kosztów ewentualnej dokumentacji i odbioru.
Uzbrojenie działki można sprawdzić w planie miejscowym, na mapie geodezyjnej, ale także internetowo (w systemie GESUT). Kompleksowe uzbrojenie działki to wydatek rzędu nawet 20-25 tysięcy złotych.
Co z dostępem do drogi publicznej?
Wybierając nieruchomość, należy upewnić się, że ma ona dostęp do drogi publicznej. Wynika to z treści rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2022 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z §14 tego aktu prawnego do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd, umożliwiające dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej określonych w przepisach odrębnych.
Jeżeli dojazd do drogi publicznej jest węższy niż określony w treści rozporządzenia, należy postarać się o ustanowienie służebności gruntowej odpowiedniej treści.
O jakich jeszcze zaświadczeniach warto pamiętać?
W celu uniknięcia „dzikich lokatorów”, warto także zaopatrzyć się o zaświadczenie z akt ewidencji ludności. Z wnioskiem właściciel wystąpić może do urzędu gminy (miasta). Dzięki zaświadczeniu można dowiedzieć się czy w lokalu zameldowane są jakieś osoby.
Zaświadczenie podlega opłacie w wysokości 17 zł. Ponadto, jeśli nabywana nieruchomość jest lokalem mieszkalnym można zaopatrzyć się także w zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych wydawane przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową.
W sytuacji, gdy sprzedawca jest przedsiębiorcą należy zażądać przedstawienia zaświadczenia o braku zaległości w zakresie płaconych podatków i składek, wydanym przez Urząd Skarbowy (Urząd Gminy albo Miasta dla podatków lokalnych) i Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Wynika to z faktu, że organom podatkowym przysługuje prawo do założenia hipoteki na nieruchomości tytułem zabezpieczenia zapłaty zaległości podatkowych.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zadatek, zaliczka
Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, często dokonuje się zawarcia umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera zatem wiążące postanowienia co do treści umowy właściwej: cenę, formę zapłaty, oznaczenie nieruchomości, stron umowy itp.
W umowie przedwstępnej często określa się kwotę zaliczki albo zadatku celem zabezpieczenia roszczeń obu stron. Obie te instytucje różnią się jednak od siebie. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet kwoty zapłaconej przez kupującego tytułem sprzedaży.
W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Od zadatku nie odlicza się zasadniczo kosztów poniesionych w celu realizacji umowy. Zaliczka jest mniej sformalizowana i nie została uregulowana w przepisach Kodeksu Cywilnego. W przypadku niewykonania umowy, zaliczka jest zwracana kupującemu, niezależnie od tego, czy niewykonanie umowy nastąpiło z jego winy.
Umowa przedwstępna ma charakter gwarancyjny: z jednej strony ustala się w niej warunki sprzedaży. Kupujący uzyskuje podstawę do tego, że sprzedawca nie dokona zbycia jej na rzecz kogoś innego. Sprzedający zaś, w razie wycofania się kupującego, może korzystać z zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż nieruchomości – Akt notarialny
Samo zawarcie umowy musi nastąpić w formie aktu notarialnego – umowa zawarta w innej formie będzie nieważna.
W umowie znaleźć się muszą elementy właściwe dla każdego aktu notarialnego:
- data sporządzenia aktu (dzień, miesiąc, rok, czasem także godzina i minuta rozpoczęcia i podpisania dokumentu);
- miejsce sporządzenia aktu;
- dane notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej;
- imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych biorących udział w czynności prawnej;
- oświadczenia stron (z powołaniem na przedłożone przy akcie dokumenty);
- na żądanie stron stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
- stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu;
- podpisy osób biorących udział w akcie notarialnym;
- podpis notariusza.
Ponadto, umowa określa przedmiot umowy, cenę, sposób zapłaty oraz termin wydania przedmiotowej nieruchomości.
Bardzo istotne są oświadczenia stron, w szczególności właściciela. Potwierdza on dysponowaniem prawem własności do nieruchomości. Właściciel wskazuje także obciążenia nieruchomości, stwierdza brak przeszkód faktycznych i prawnych dot. zbycia nieruchomości. Z tego też względu notariuszowi dostarczyć należy szereg dokumentów.
W akcie notarialnym dokonywany jest też opis nieruchomości (jako przedmiotu umowy). Zawierać powinien jej dokładny adres (w tym numer lokalu, jeśli sprzedawany jest lokal w budynku wielomieszkaniowym/wielorodzinnym), liczbę i rodzaj pomieszczeń, powierzchnię użytkową, kondygnację, na której się znajduje.
W akcie notarialnym zostaną wypisane także dokumenty przedstawione notariuszowi. Najczęściej dostarczane to:
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (akt notarialny dokumentujący sprzedaż, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia);
- zaświadczenia niezbędne do stwierdzenia przez notariusza, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń lub określających w jaki sposób i na jakich warunkach są obciążone;
- wypis z ksiąg wieczystych;
- niekiedy niezbędne może być zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji.
Wszystkie powyższe dokumenty dostarcza sprzedający a nie kupujący.
Rozsądnym krokiem jest wcześniejsze skontaktowanie się z notariuszem w celu uzyskania informacji na temat niezbędnych dokumentów (także zaświadczeń wymienionych wcześniej w tekście).
Sporządzenie aktu notarialnego podlega opłacie. Taksa notarialna wynosi:
- dla nieruchomości o wartości od 60 tysięcy zł do 1 miliona zł: 1010 złotych i 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60 tysięcy zł;
- od 1 miliona zł do 2 milionów zł: 4770 zł i 0,2% nadwyżki od wartości powyżej 1 miliona zł;
- powyżej 2 milionów złotych: 6770 zł i 0,25% nadwyżki od wartości powyżej 2 milionów zł.
Co po nabyciu nieruchomości?
Po nabyciu nieruchomości należy dopełnić także kilku innych formalności. Po pierwsze nowego właściciela należy wpisać do księgi wieczystej, co podlega opłacie w wysokości 200 zł. Dokumenty do sądu wieczysto-księgowego może przesłać również notariusz, wtedy taksa będzie nieco wyższa. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto dokonać także sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego (w którym wskazany zostanie także stan liczników z dnia nabycia mieszkania oraz meble czy wyposażenie). Skontaktować należy się także z dostawcą mediów, w celu przeniesienia umów na nabywcę.
Jeżeli w danym budynku działa spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa, należy ją poinformować o zmianie właściciela lokalu. Ponadto, nowy lokator powinien złożyć deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi do właściwego urzędu gminy (miasta). Deklarację składa się w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na niej pierwszego mieszkańca lub powstania na niej odpadów.
Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym lokale stanowią odrębną własność, to deklarację za wywóz śmieci za właścicieli lokali składa zarząd wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej.
Podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek VAT przy nabyciu nieruchomości
Zakup nieruchomości wiązać się może także z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatku VAT.
Obowiązek zapłaty PCC dotyczy zasadniczo zakupu nieruchomości od podmiotu, który nie jest podatnikiem VAT, najczęściej na rynku wtórnym.
PCC od zakupu nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek obliczy, pobierze oraz wpłaci notariusz.
W przypadku nabycia nieruchomości od przedsiębiorcy (podatnika VAT), sprzedaż może być opodatkowana VAT lub zwolniona z tego podatku. W obu przypadkach nabywca nie będzie płacić PCC. Na gruncie ustawy o VAT nieco różni się od siebie sytuacja nieruchomości budynkowych oraz lokali oraz nieruchomości gruntowych.
Zasadniczo dostawa budynku lub jego części opodatkowana jest stawką 23%. Zwalnia się jednak od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku lub jego części) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź też rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Warto pamiętać, iż pierwsze zasiedlenie nie musi już następować w ramach czynności opodatkowanej VAT, jak to miało miejsce kiedyś.Opodatkowana jest również sprzedaż (dostawa) terenów niezabudowanych. Ustawa o VAT przewiduje jednak zwolnienie od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zatem tylko sprzedaż terenu budowlanego wiązać się będzie z koniecznością zapłaty VAT.
Zgłoszenie nabycia nieruchomości do Urzędu Gminy (Miasta)
Co istotne, nabycie nieruchomości musi zostać zgłoszone do Urzędu Gminy (Miasta). Wynika to z faktu, że nowy właściciel nieruchomości staje się podatnikiem podatku od nieruchomości, podatku leśnego albo rolnego (w zależności od rodzaju nabytej działki).
Informacje składa się w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy na formularzu:
- IN-1 (dla nieruchomości innych niż rolne i leśne);
- IR-1 (dla nieruchomości rolnych);
- IL-1 (dla nieruchomości leśnych).
Kiedy potrzebne jest odrolnienie gruntu i jak je przeprowadzić?
Osoby, które zakupiły grunt klasyfikowany jako rolny i chcą przeznaczyć go na cele nierolnicze, muszą w pierwszej kolejności ubiegać się o jego odrolnienie. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest niezbędnym warunkiem otrzymania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia inwestycji. Aby działka mogła zostać wyłączona z produkcji rolnej, musi zostać przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo dla nieruchomości musi zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Konieczność odrolnienia dotyczy konkretnych klas gruntów, wskazanych w przepisach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym m.in.:
- użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
- użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleby pochodzenia organicznego;
- grunty pod stawami rolnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
- grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Zgoda Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi nie zawsze będzie wymagana, ale muszą o nią zadbać nabywcy gruntów klas I-III. Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może złożyć właściciel, ale także posiadacz samoistny, zarządca, użytkownik wieczysty i dzierżawca.
Szacując koszty inwestycji z wykorzystaniem nieruchomości, należy wziąć pod uwagę potencjalne koszty dodatkowe związane z koniecznością uiszczenia należności oraz opłat rocznych (zwolnienie obejmuje nieliczne przypadki).
Należność to opłata jednorazowa uiszczana za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Jej wysokość jest uzależniona od rodzaju gleby i jest obliczana dla 1 hektara powierzchni (dla większego obszaru należy opłatę obliczyć proporcjonalnie). Wysokość należności należy pomniejszyć o cenę, jaką nabywca zapłaci za nabycie nieruchomości.
Z kolei opłata roczna uiszczana jest przez kolejne 10 lat zawsze w stałej wysokości, niezależnie od ceny gruntu. Wysokość każdej opłaty rocznej to 10% bazowej wartości należności, bez pomniejszania jej o cenę gruntu.
Zakup nieruchomości to dla kupującego duży wydatek, a nierzadko nawet konieczność pozyskania finansowania dłużnego. Aby mieć pewność, że transakcja jest bezpieczna, warto zlecić przeprowadzenie analizy stanu prawnego kancelarii z wieloletnim doświadczeniem z zakresu obsługi sektora nieruchomości.
Podsumowanie
Jak widać, nabycie nieruchomości wiąże się z koniecznością uzyskania szeregu dokumentów. Przygotować się także należy na dodatkowe wydatki (w tym zapłatę podatku) oraz ewentualne konsultacje, w celu uniknięcia problemów w przyszłości.
FAQ
U notariusza co do zasady każdą ze stron może reprezentować pełnomocnik, należy jednak pamiętać o pełnomocnictwie w wymaganej formie (zazwyczaj w formie aktu notarialnego). Z tego względu (dodatkowe koszty kolejnego aktu notarialnego), optymalną formą współpracy jest pomoc kancelarii prawnej w ustaleniu treści aktu, umówieniu spotkania czy nieformalnej pomocy w kwestiach technicznych. Na samym akcie notarialnym strona powinna zjawić się osobiście.
Kupno mieszkania od komornika jest kupnem w szczególnym trybie tzw. sprzedaży komorniczej, która jest uregulowana w KPC. W dużym uproszczeniu, nabywając takie mieszkanie kupujący nabywa je “czyste”, tj bez żadnych długów czy obciążeń.
Kupno mieszkania sprzedawanego przez syndyka w toku postępowania upadłościowego ma skutek sprzedaży komorniczej. Oznacza to, że aktualne będą zapatrywania przytoczone powyżej. Warto jednak pamiętać, że z dniem ogłoszenia upadłości konsumenckiej między małżonkami z mocy prawa powstaje rozdzielność majątkowa. Często więc syndyk będzie sprzedawał np. ½ prawa do mieszkania – pozostałą część, nabywający musi zakupić we własnym zakresie.
W takich przypadkach możliwe jest podjęcie drogi sądowej, a jeżeli oświadczenie zostało wydane w wymaganej formie, to sąd może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli strony. Warto przy tym jednak poświęcić sporo czasu i może nawet zasięgnąć porady prawnej w sprawie brzmienia umowy przedwstępnej.
Zaufali nam:
