Marcin Staniszewski
|
22 listopada 2021
Spis treści

Nabycie nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami zarówno dotyczącymi bezpośrednio zawierania umowy (która musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego) jak i administracyjnymi.

Ponadto, wiele czynności dokonywanych równolegle z zakupem nieruchomości, nie jest prawnie wymaganych, jednak ich przeprowadzenie może okazać się bardzo pomocne i pozwoli uniknąć ewentualnych kłopotów oraz niespodzianek, które mogłyby utrudnić korzystanie z nieruchomości albo obniżać jej wartość.

Przed umową sprzedaży nieruchomości: wypis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający tytuł nabycia nieruchomości, zaświadczenia

Przede wszystkim, przed nabyciem nieruchomości warto zaopatrzyć się wypis z ksiąg wieczystych, który pozwoli na określenie stanu prawnego nieruchomości. Z wypisu dowiemy się, m. in.:

  • kto jest właścicielem nieruchomości;
  • z działu III: czy nieruchomość nie jest obciążona jakimś prawem rzeczowym albo jej używanie nie jest ograniczone ze względu np. na prowadzenie egzekucji z nieruchomości;
  • z działu IV: czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Co istotne, nie każda nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą. W takim wypadku warto zaopatrzyć się w inne dokumenty związane z nieruchomością: dowód jej nabycia, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe, akty własności ziemi.

W celu uniknięcia dzikich lokatorów, warto także zaopatrzyć się o zaświadczenie z akt ewidencji ludności. Z wnioskiem właściciel wystąpić może do urzędu gminy (miasta). Dzięki zaświadczeniu można dowiedzieć się czy w lokalu zameldowane są jakieś osoby. Zaświadczenie podlega opłacie w wysokości 17 zł. Ponadto, jeśli nabywana nieruchomość jest lokalem mieszkalnym warto zaopatrzyć się także w zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych wydawane przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową.

Szczególnie jeśli sprzedawca jest przedsiębiorcą: warto zażądać zaświadczenia o braku zaległości w zakresie płaconych podatków i składek, wydanym przez Urząd Skarbowy (Urząd Gminy albo Miasta dla podatków lokalnych) i Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Wynika to z faktu, że organom podatkowym przysługuje prawo do założenia hipoteki na nieruchomości tytułem zabezpieczenia zapłaty zaległości podatkowych.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zadatek, zaliczka

Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, często dokonuje się zawarcia umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera zatem wiążące postanowienia co do treści umowy właściwej: cenę, formę zapłaty, oznaczenie nieruchomości, stron umowy itp.

W umowie przedwstępnej często określa się kwotę zaliczki albo zadatku celem zabezpieczenia roszczeń obu stron. Obie te instytucje prawne różnią się od siebie. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet kwoty zapłaconej przez kupującego tytułem sprzedaży.

W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Od zadatku nie odlicza się zasadniczo kosztów poniesionych w celu realizacji umowy. Zaliczka jest mniej sformalizowana i nie została uregulowana w przepisach Kodeksu Cywilnego. W przypadku niewykonania umowy, zaliczka jest zwracana kupującemu, niezależnie od tego, czy niewykonanie umowy nastąpiło z jego winy. Co istotne, zwracając zaliczkę, można odliczyć od niej koszty, które zostały poniesione w związku z realizacją umowy.

Umowa przedwstępna ma charakter gwarancyjny: z jednej strony ustala się w niej warunki sprzedaży. Kupujący uzyskuje podstawę do tego, że sprzedawca nie dokona zbycia jej na rzecz kogoś innego. Sprzedający zaś, w razie wycofania się kupującego, może korzystać z zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości – Akt notarialny

Samo zawarcie umowy musi nastąpić w formie aktu notarialnego – umowa zawarta w innej formie będzie nieważna.

W umowie znaleźć się muszą elementy właściwe dla każdego aktu notarialnego:

  • data sporządzenia aktu (dzień, miesiąc, rok, czasem także godzina i minuta rozpoczęcia i podpisania dokumentu);
  • miejsce sporządzenia aktu;
  • dane notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej;
  • imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych biorących udział w czynności prawnej;
  • oświadczenia stron (z powołaniem na przedłożone przy akcie dokumenty);
  • na żądanie stron stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
  • stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu;
  • podpisy osób biorących udział w akcie notarialnym;
  • podpis notariusza.

Ponadto, umowa określa strony umowy, jej przedmiot, cenę, sposób zapłaty oraz termin wydania przedmiotowej nieruchomości.

Bardzo istotne są oświadczenia stron, w szczególności właściciela. Potwierdza on dysponowaniem prawem własności do nieruchomości. Właściciel wskazuje także obciążenia nieruchomości, stwierdza brak przeszkód faktycznych i prawnych dot. zbycia nieruchomości. Z tego też względu notariuszowi dostarczyć należy szereg dokumentów.

W akcie notarialnym dokonywany jest też opis nieruchomości (jako przedmiotu umowy). Zawierać powinien jej dokładny adres (w tym numer lokalu, jeśli sprzedawany jest lokal w budynku wielomieszkaniowym/wielorodzinnym), liczbę i rodzaj pomieszczeń, powierzchnię użytkową, kondygnację, na której się znajduje.

Akt notarialny powinien zawierać także cenę zakupu wraz ze sposobem płatności oraz termin wydania lokalu.

W akcie notarialnym zostaną wypisane także dokumenty przedstawione notariuszowi. Najczęściej dostarczane to:

  • dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (akt notarialny dokumentujący sprzedaż, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia);
  • zaświadczenia niezbędne do stwierdzenia przez notariusza, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń lub określających w jaki sposób i na jakich warunkach są obciążone;
  • wypis z ksiąg wieczystych;
  • niekiedy niezbędne może być zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji na podstawie ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.;

Warto wskazać, że dokumenty te dostarcza sprzedający a nie kupujący.

Rozsądnym krokiem jest wcześniejsze skontaktowanie się z notariuszem w celu uzyskania informacji na temat niezbędnych dokumentów (także zaświadczeń wymienionych wcześniej w tekście).

Warto nadmienić, iż sporządzenie aktu notarialnego podlega opłacie. Taksa notarialna wynosi:

  • dla nieruchomości o wartości od 60 tysięcy zł do 1 miliona zł: 1010 złotych i 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60 tysięcy zł;
  • od 1 miliona zł do 2 milionów zł: 4770 zł i 0,2% nadwyżki od wartości powyżej 1 miliona zł;
  • powyżej 2 milionów złotych: 6770 zł i 0,25% nadwyżki od wartości powyżej 2 milionów zł.

Co po nabyciu nieruchomości?

Po nabyciu nieruchomości należy dopełnić także kilku innych formalności. Po pierwsze, nowego właściciela należy wpisać do księgi wieczystej, co podlega opłacie w wysokości 200 zł. Czynności tej dokonuje jednak notariusz, co podlega dodatkowej taksie notarialnej (także w wysokości 200 zł). Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto dokonać także sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego (w którym wskazany zostanie także stan liczników z dnia nabycia mieszkania oraz meble czy wyposażenie). Skontaktować należy się także z dostawcą mediów, w celu przeniesienia umów na siebie.

Jeżeli w danym budynku działa spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa, należy ją poinformować o zmianie właściciela lokalu. Ponadto, właściciel powinien złożyć deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi do właściwego urzędu gminy (miasta). Deklarację składa się w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na niej pierwszego mieszkańca lub powstania na niej odpadów.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym lokale stanowią odrębną własność, to deklarację za wywóz śmieci za właścicieli lokali składa zarząd wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek VAT przy nabyciu nieruchomości

Zakup nieruchomości wiązać się może także z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatku VAT.

Obowiązek zapłaty PCC dotyczy zasadniczo zakupu nieruchomości od podmiotu, który nie jest podatnikiem VAT, najczęściej na rynku wtornym.

PCC od zakupu nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości (zatem wskazanie w umowie ceny niższej od rynkowej nie będzie wpływać na podstawę opodatkowania – podstawą obliczenia podatku będzie wartość rynkowa!). Zasadniczo jednak podatek obliczy, pobierze oraz wpłaci notariusz.

W przypadku nabycia nieruchomości od przedsiębiorcy (podatnika VAT), sprzedaż może być opodatkowana VAT lub zwolniona z tego podatku. W obu przypadkach nabywca nie będzie płacić PCC. Na gruncie ustawy o VAT nieco różni się od siebie sytuacja nieruchomości budynkowych oraz lokali oraz nieruchomości gruntowych.

Zasadniczo dostawa budynku lub jego części opodatkowana jest stawką 23%.  Zwalnia się jednak od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku lub jego części) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź też rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Warto pamiętać, iż pierwsze zasiedlenie nie musi już następować w ramach czynności opodatkowanej VAT, jak to miało miejsce kiedyś.

Opodatkowana jest również sprzedaż (dostawa) terenów niezabudowanych. Ustawa o VAT przewiduje jednak zwolnienie od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zatem tylko sprzedaż terenu budowlanego wiązać się będzie z koniecznością zapłaty VAT.

Zgłoszenie nabycia nieruchomości do Urzędu Gminy (Miasta)

Co istotne, nabycie nieruchomości musi zostać zgłoszone do Urzędu Gminy (Miasta). Wynika to z faktu, że nowy właściciel nieruchomości staje się podatnikiem podatku od nieruchomości, podatku leśnego albo rolnego (w zależności od rodzaju nabytej działki).

Informacje składa się w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy na formularzu:

  • IN-1 (dla nieruchomości innych niż rolne i leśne);
  • IR-1 (dla nieruchomości rolnych);
  • IL-1 (dla nieruchomości leśnych).

Podsumowanie

Jak widać, nabycie nieruchomości wiąże się z koniecznością uzyskania szeregu dokumentów. Przygotować się także należy na dodatkowe wydatki (w tym zapłatę podatku) oraz ewentualne konsultacje, w celu uniknięcia problemów w przyszłości.

Marcin Staniszewski

Radca Prawny

Kancelaria Prawna RPMS



Zaufali nam:


5/5 - (2 votes)