Czym jest FATF?
FATF (ang. Financial Action Task Force) to międzynarodowa organizacja określana jako Grupa Specjalna ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy, powołana pod koniec lat 80. ubiegłego wieku. Składa się ona z 35 członków.
Zadaniem FATF jest kreowanie zaleceń i rekomendacji, które pozwolą na stworzenie efektywnych mechanizmów do walki z praniem pieniędzy. Działa ona poprzez:
wydawanie zaleceń państwom członkowskim;
monitorowania przestrzegania procedur;
analizowanie metod prania pieniędzy i dopasowywanie nowych rekomendacji do zmieniających się warunków;
tworzenie listy państw, które odmawiają współpracy w zakresie zwalczania nielegalnego procederu, tzw. FATF blacklist.
Obecnie na koncie FATF znajduje się kilkadziesiąt rekomendacji, które obejmują różne aspekty stosowania procedur AML. Zalecenia wydane w lipcu 2022 roku dotyczą sektora nieruchomości.
Do kogo są adresowane nowe wytyczne FATF?
W nowym raporcie FATF można przeczytać, że celem rekomendacji jest wsparcie implementacji zaleceń organizacji w transakcjach na rynku nieruchomości bez względu na ich typ. Oznacza to, że wytyczne znajdują zastosowanie zarówno do transakcji obejmujących luksusowe apartamenty inwestycyjne w centrach dużych miast, jak i nieruchomości ulokowane na przedmieściach niewielkich miejscowości.
Co więcej, analiza ma na celu wskazanie kierunku do efektywnego stosowania polityki Risk-Based-Approach, czyli przeniesienia ciężaru wykazania przestrzegania norm na instytucje obowiązane.
Wytyczne są przeznaczone przede wszystkim dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się w codziennej praktyce obrotem nieruchomościami, m.in. deweloperów, agentów pośrednictwa, a także osób, które dokonują czynności polegających na:
reprezentacji kupującego lub sprzedającego w transakcji obejmującej nieruchomość;
rozliczeniach finansowych;
reprezentacji klienta na aukcjach oraz licytacjach.
Nie ma przy tym znaczenia, czy działania mają charakter krajowy, czy transgraniczny. Rekomendacja dotyczy w takim samym zakresie przedstawicieli innych zawodów, w tym notariuszy, radców prawnych i adwokatów oraz biegłych z zakresu wyceny nieruchomości tak długo, jak ich działania mają, chociażby pośredni związek z nieruchomością.
FATF sugeruje również, że nowa rekomendacja może mieć zastosowanie dla instytucji finansowych, np. banków, które udzielają wsparcia pieniężnego w zakresie finansowania nabycia nieruchomości (np. poprzez przyznanie kredytu hipotecznego). Analizę ryzyka w tym kierunku powinny prowadzić też inne podmioty biorące udział w czynnościach niezwiązanych bezpośrednio z kupnem nieruchomości, np. zakłady ubezpieczeń, które sprzedają produkty ubezpieczeniowe obejmujące grunty lub budynki.
Kluczowe znaczenie polityki Risk Based Approach
Organizacja ostrzega, że podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami nie zawsze dostrzegają istotę przestrzegania regulacji AML, dlatego kładzie nacisk na zaostrzenie kryteriów podejścia opartego na ryzyku.
Decydujące znaczenie ma umiejętna ocena ryzyka transakcji. Im jest ono wyższe, tym silniejsze środki zaradcze należy podjąć, uwzględniając ich zasięg, stopień intensywności, częstotliwość i intensywność. Podmiot, który jest zaangażowany w transakcję nieruchomości z udziałem klienta w rozumieniu ustawy AML powinien wdrożyć następujące działania należytej staranności względem swojego klienta (tzw. Customer due diligence, CDD):
identyfikacja klienta i beneficjenta rzeczywistego;
ustalenie przyczyny i natury stosunku prawnego;
monitorowanie tego stosunku prawnego (jeśli uzna to za stosowne);
identyfikacja źródeł aktywów swojego klienta.
W określonych przypadkach procedurę można złagodzić lub przeciwnie, zastosować dalej idące ograniczenia.
Organizacja podkreśla, że podatność sektora nieruchomości na pranie pieniędzy lub finansowanie terroryzmu nie stanowi przesłanki do unikania takiej działalności. Należy jednak dołożyć wszelkich starań, aby zminimalizować wystąpienie czynników ryzyka.
Polityka bezpieczeństwa AML i specyficzne ryzyka w sektorze nieruchomości
Kolejnym sposobem na walkę z nielegalnymi transakcjami jest stworzenie polityki bezpieczeństwa, która identyfikuje czynniki ryzyka, pozwala nimi efektywnie zarządzać i zestawić je z oceną ryzyka na szczeblu krajowym. FATF stoi na stanowisku, że branża nieruchomości znajduje się w obszarze wysokiego ryzyka, jeśli chodzi o pranie pieniędzy i finansowanie terroryzmu.
W państwach, które nie są w stanie zagwarantować odpowiedniego środowiska prawnego, regulacyjnego i nadzorczego niezbędne mogą okazać się dodatkowe środki ostrożności stosowane względem osób zajmujących się nieruchomościami oraz instytucji finansowych. Należy rozważyć ich wprowadzenie w krajowej ocenie ryzyka.
Do szczególnych ryzyk w sektorze nieruchomości zalicza się m.in.:
transakcje bez uzasadnienia gospodarczego;
unikanie opodatkowania;
trudności w ustaleniu podmiotu dysponującego prawem własności do nieruchomości;
możliwość wykorzystania nieruchomości do prowadzenia działalności przestępczej (np. handel narkotykami, kradzionymi samochodami);
możliwość równoległego zaangażowania środków pochodzących z różnych źródeł do finalizacji transakcji, co utrudnia ustalenie ich pochodzenia (przede wszystkim w kontekście nieruchomości komercyjnych o bardzo wysokiej wartości);
możliwość wykorzystania nielegalnie nabytej nieruchomości do zabezpieczenia wsparcia udzielanego przez instytucję finansową.
Dodatkowo FATF zaleca, aby podmioty obowiązane do stosowania procedur AML zwróciły uwagę na takie okoliczności, jak:
nabycie komercyjnej nieruchomości w o parametrach, które nie korespondują z rodzajem prowadzonej działalności gospodarczej;
budowa lub renowacja nieruchomości;
nieuzasadnione płatności gotówką lub wykorzystanie wirtualnych aktywów;
wykorzystanie instrumentów finansowych;
nieuzasadnione korzystanie ze skomplikowanych produktów finansowych lub z usług osób, które nie są profesjonalnie powiązane z rynkiem finansów i nieruchomości.
Szczególną uwagę powinny zwracać transakcje, których przedmiotem jest transgraniczne nabycie nieruchomości. Okoliczności, które mogą budzić obawy osoby nadzorującej operację to np. nabycie nieruchomości w celu innym niż zamieszkanie w niej albo ustalenie wartości transakcji na alarmująco niskim lub wysokim poziomie zarówno z punktu widzenia kupującego, jak i rynku.
Kryteria ocena ryzyka
FATF stoi na stanowisku, że ocena ryzyka w zakresie nieruchomości powinna być dokonywana w sposób maksymalnie holistyczny, uwzględniający informacje pochodzące ze wszystkich dostępnych kanałów zarówno z sektora publicznego, prywatnego, jak i od organizacji pozarządowych.
Ocena ryzyka powinna być realizowana z uwzględnieniem skali prowadzonej działalności gospodarczej, jej zasięgu oraz rodzaju. Minimalny zakres ewaluacji transakcji w kontekście AML powinien uwzględniać:
ryzyka geograficzne – zarówno lokalizację, w jakiej działa podmiot nabywający nieruchomość, jak i miejsce położenia samej nieruchomości;
ryzyka osobowe – zwłaszcza powiązane ze statusem osoby zajmującej eksponowane stanowisko polityczne (ang. Politically Exposed Person, PEP), ale też udział czynnika instytucjonalnego;
ryzyko transakcyjne – dotyczące m.in. sposób finansowania procesu nabycia nieruchomości, czy płatności w gotówce oraz płatności bezgotówkowe.
Procedura oceny ryzyka powinna być sporządzona w formie pisemnej oraz zaakceptowana przez kadrę zarządzającą przedsiębiorstwa. Zaleca się również przyjmowanie proaktywnej postawy osób decyzyjnych poprzez ustalanie obszarów wymagających usprawnienia, zasobów do pokrycia wzrastającego zapotrzebowania w zakresie AML oraz identyfikowanie okoliczności pozwalających na zmniejszenie ryzyka.
Due Diligence w kontekście nieruchomości
Szeroko zakrojona ocena ryzyka powinna doprowadzić do ustalenia tzw. apetytu na ryzyko (ang. risk appetite), czyli dopuszczalnego poziomu zagrożeń i monitorowania oraz zarządzania ryzykiem w pozostałych okolicznościach w zakresie ustalonych parametrów.
Na poziomie uczestników rynku ocena zagrożeń powinna iść w parze z audytem due diligence w zakresie AML. FATF rekomenduje różnicowanie stopnia rygoryzmu ewaluacji w zależności od ryzyka kreowanego przez dany podmiot lub transakcję.
Customer due diligence – standardowa procedura przeznaczona dla podmiotów stwarzających umiarkowane ryzyko. Audyt powinien obejmować identyfikację klienta, beneficjenta rzeczywistego, a także uzasadnienie natury i uzasadnienia dla relacji gospodarczej;
Uproszczony due diligence (ang. Simplified due diligence, SDD) – może być stosowany względem klientów stwarzających niskie ryzyko transakcji. Kryteria stosowania SDD powinny być precyzyjnie opisane w wewnętrznych procedurach AML i muszą gwarantować, że podmiot nie zostanie wyłączony z raportowania podejrzanych aktywności (ang. Suspicious Activity Reporting procedure);
Wzmożony due diligence (ang. Enhanced due diligence) – dotyczy podmiotów stwarzających zwiększone ryzyko prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu. W kontekście nieruchomości FATF zwraca uwagę, że może to dotyczyć:
powiązań klienta z jurysdykcjami wysokiego ryzyka (wspomniana czarna lista);
podmiotów z nadmiernie skomplikowaną strukturą właścicielską;
transakcji z udziałem osoby będącej PEP;
wykorzystania aktywów wirtualnych w transakcji nabycia nieruchomości.
W tych przypadkach podmiot stosujący procedurę AML powinien rozważyć zebranie większej ilości informacji dotyczących podmiotów biorących udział w transakcji oraz samej operacji, a także uzyskać zgodę kadry zarządzającej na kontynuowanie relacji biznesowej.
Oceny należytej staranności powinny być przeprowadzane na początku nawiązania współpracy z danym podmiotem i w regularnych odstępach czasu na różnych etapach cyklu życia przedsiębiorstwa klienta. Jeżeli zmianie ulegną jakiekolwiek czynniki ryzyka, również ocena due diligence powinna być przewartościowana.
W motywach 62. i 63. rekomendacji FATF zaleca, aby branża nieruchomości stworzyła kryteria due diligence uwzględniające czynniki ryzyka występujące w tym sektorze. Jako przykład sprawnie działającej platformy została wskazana procedura opracowana na potrzeby belgijskich agentów nieruchomości w 2017 roku. Narzędzie określane jako AML Tool pozwala ustalać większość kluczowych informacji drogą cyfrową.
Wyzwania dotyczące gatekeeper’ów
Operacja dotyczące nieruchomości to złożone działania, które często wymagają udziału wielu specjalistów, w tym osób określanych mianem strażników (ang. gatekeeper). Strażnicy posiadają profesjonalną wiedzę z zakresu nieruchomości lub prawa, która potencjalnie może zostać wykorzystana do wdrożenia działań umożliwiających pranie pieniędzy lub finansowanie terroryzmu.
Aby procedura due diligence była skuteczna, firmy korzystające z usług gatekeeper’ów powinny uwzględnić w swojej procedurze wewnętrznej możliwość weryfikacji, czy osoby te same podlegają odpowiednim standardom w zakresie AML.
Rozbudowany dokument stworzony przez FATF zawiera szereg wytycznych o charakterze ogólnym dotyczących efektywnego stosowania procedur AML w sektorze nieruchomości. Można się spodziewać, że w tej kwestii Generalny Inspektor Informacji Finansowej wyda odpowiedni komunikat zawierający najważniejsze wytyczne.
Już teraz jednak podmioty, Które w swojej działalności zajmują, chociażby pośrednio nieruchomościami mogą przeanalizować swoje wewnętrzne procedur AML w poszukiwaniu ewentualnych obszarów wymagających wdrożenia zmian.
Pytania i odpowiedzi
FATF podkreśla, że identyfikacja ryzyk i ocena ich skali jest niezbędna dla prawidłowego stosowania procedury AML. Za niewystarczające uznaje się samo sprawdzenie checklisty, zwłaszcza jeśli operacja finansowa stwarza wrażenie sprzecznej z prawem. Zaleca się wdrożenie wielokierunkowego działania z uwzględnieniem segmentacji ryzyka (niskie, średnie, wysokie).
SDD może być stosowane w sytuacjach wskazanych w krajowej lub lokalnej ocenie ryzyka, w szczególności wtedy, gdy:
podmiot stosujący procedurę AML ma możliwość identyfikacji klienta oraz beneficjenta rzeczywistego;
zakładana wartość transakcji jest relatywnie niska;
nieruchomość, jej położenie, a także wykorzystana struktura płatności są uznane za proste i spełniające kryteria niskiego ryzyka.
Osoby zajmujące się profesjonalnie realizowaniem transakcji z zakresu nieruchomości mają być poddane badaniu przeszłości zawodowej. Zarówno przed nawiązaniem współpracy, jak i w trakcie jej trwania wiedza pracowników z zakresu nieruchomości powinna być weryfikowana, podobnie jak umiejętności oraz potrzeby. Braki w tym obszarze, podobnie jak w obszarze AML powinny być niezwłocznie uzupełniane poprzez wdrażanie szkoleń.
Może Ciebie również zainteresować:
AML dla branż:
- PROCEDURA AML DLA BIURA RACHUNKOWEGO
- PROCEDURA AML DLA POŚREDNIKÓW NIERUCHOMOŚCI
- PROCEDURA AML DLA CENTRUM USŁUG WSPÓLNYCH
- PROCEDURA AML DLA BANKU SPÓŁDZIELCZYM
- PROCEDURA AML DLA KANTORU WYMIANY WALUT
- PROCEDURA AML DLA KANTORU KRYPTOWALUT
- PROCEDURA AML DLA OPERATORÓW POCZTOWYCH
- PROCEDURA AML W FUNDACJI I STOWARZYSZENIU
- PROCEDURA AML DLA NOTARIUSZY
- PROCEDURA AML DLA FAKTORINGU
- PROCEDURA AML – OBRÓT ZŁOTEM DEWIZOWYM
- ZASADY ŁADU KORPORACYJNEGO DLA INSTYTUCJI NADZOROWANYCH
Warto wiedzieć:
- DOKUMENTACJA AML (PROCEDURA)
- SZKOLENIE AML
- AUDYT AML
- AML – FORMUŁOWANIE OCENY RYZYKA
- AML – POJĘCIE BENEFICJENTA RZECZYWISTEGO
- AML – LIMITY TRANSAKCJI
- AML – ZASADY RAPORTOWANIA DO GIIF
- AML – GRUPOWA PROCEDURA PRZECIWDZIAŁANIU PRANIU PIENIĘDZY
- AML – OŚWIADCZENIE O ŹRÓDLE POCHODZENIA ŚRODKÓW
- AML – KONTROLA W INSTYTUCJI OBOWIĄZANEJ
- AML – KARTY PRZEDPŁACONE
- NOWELIZACJA AML 6 – WSKAZÓWKI FATF
- PROCEDURY KYC (Know Your Customer)
- AML DLA FUNDACJI RODZINNYCH
Zaufali nam: