Opodatkowanie najmu prywatnego nieruchomości

Jeżeli posiadasz nieruchomość, którą chcesz wynająć, to zasadniczo możesz ją opodatkować i wykorzystać na 3 sposoby:

• najem prywatny

• rozliczenie najmu w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności

• wynajęcie nieruchomości za pośrednictwem spółki bądź fundacji rodzinnej (po uprzednim wprowadzeniu jej do tejże formy prawnej).

W tym tekście przyjrzymy się bliżej kwestii opodatkowania najmu prywatnego. Zgodnie z ustawą o PIT, najem prywatny to najem poza działalnością gospodarczą, obejmujący wynajem lub dzierżawę nieruchomości należących do majątku prywatnego podatnika. Od 2022 roku (po wprowadzeniu Polskiego Ładu) rozliczany jest wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatnicy nie mogą go rozliczyć wg skali podatkowej.

W praktyce najem prywatny bywa jednak mylony lub utożsamiany z działalnością gospodarczą, co może prowadzić do poważnych sporów z fiskusem – m. in. na gruncie podatku dochodowego, ale także na gruncie ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT..

Kiedy najem przekształca się w działalność gospodarczą?

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza to m.in. działalność prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, w celu osiągania dochodu. Kluczowe jest tu nie tyle kryterium liczby lokali czy wysokości przychodu, co sposób organizacji działania.

W ostatnim orzecznictwie sądów administracyjnych zauważyć można odwrócenie trendu. (sądy stanęły po stronie podatników, uznając, że nawet znaczna skala wynajmu (np. kilkanaście lokali) nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeśli podatnik nie podejmuje działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy (np. nie zatrudnia pracowników, nie prowadzi marketingu, nie remontuje systemowo lokali pod wynajem, nie posługuje się marką handlową).

W tym kontekście warto także zwrócić uwagę na przełomowe orzecznie NSA. W maju 2021 roku Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. II FPS 1/21, potwierdził, że najem zorganizowany i ciągły może pozostawać najmem prywatnym, o ile wynajmowane nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych jako majątek związany z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że to zamiar podatnika (decyzja, czy dany składnik majątku jest związany z działalnością) stanowi klucz, a nie liczba wynajmowanych lokali czy skala działalności. Ta uchwała w zasadzie kończy długotrwały spór o to, kiedy wynajem przekształca się w działalność gospodarczą – co ma bezpośrednie konsekwencje dla możliwości wyboru ryczałtu ewidencjonowanego na zasadach najmu prywatnego.

To duża zmiana w porównaniu do stanowiska organów podatkowych z lat ubiegłych, gdzie dominował pogląd, że już sam fakt posiadania kilku nieruchomości czyni z wynajmującego „przedsiębiorcę”.

Nie oznacza to jednak, że korzystanie z nieruchomości w ramach najmu prywatnego jest w każdym przypadku korzystne. W niektórych przypadkach prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej również może przynieść przedsiębiorcy korzyści w poniższych sytuacjach:

• jeśli ponosisz wysokie koszty (możliwość ich odliczania w PIT liniowym lub CIT),

• planujesz amortyzację nieruchomości (niemożliwa przy najmie prywatnym od 2023),

• chcesz zatrudniać pracowników lub powierzyć obsługę zewnętrznej firmie,

• rozważasz inwestowanie na dużą skalę (np. najem instytucjonalny).

Wymaga to jednak realnej aktywności gospodarczej, ponoszenia innych ciężarów publicznoprawnych (np. składki ZUS czy składka zdrowotna) i odpowiedniego przygotowania organizacyjnego (obsługa prawna i księgowa).

Wynajęcie nieruchomości np. na siedzibę czy dodatkowe miejsce prowadzenia działalności, to częsty model w strukturach holdingowych i rodzinnych. W takiej strukturze właściciel spółki (np. sp. z o.o.) wynajmuje jej prywatną nieruchomość, którą posiada jako osoba fizyczna.

W przypadku najmu prywatnego na rzecz własnej spółki, podatnik – jako osoba fizyczna – opodatkowuje przychód z tytułu najmu ryczałtem według stawki 8,5% (do kwoty 100 000 zł rocznie) lub 12,5% (od nadwyżki ponad ten limit). Jednocześnie spółka, jako najemca, może zaliczyć uiszczany czynsz do kosztów uzyskania przychodu, o ile nie odbiega on w sposób rażący od stawek rynkowych. W tym kontekście kluczowe znaczenie ma właściwe ustalenie wysokości czynszu – najlepiej w oparciu o analizę porównawczą, która może stanowić skuteczne zabezpieczenie przed zarzutami zawyżenia kosztów po stronie spółki lub zaniżenia przychodu po stronie osoby fizycznej.

Wśród najistotniejszych ryzyk najmu prywatnego na rzecz własne spółki należy wymienić: zakwestionowanie rzeczywistego charakteru transakcji (np. uznanie jej za fikcyjną), spory co do wysokości czynszu, zarzut nieodpłatnych świadczeń w przypadku braku umowy lub ustalenia czynszu poniżej wartości rynkowej, a także potencjalne skutki w zakresie VAT – szczególnie w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych.

W praktyce, solidnie przygotowana dokumentacja – obejmująca umowę najmu, analizę rynkową oraz spójne rozliczenia – stanowi skuteczne narzędzie ochrony przed powyższymi zagrożeniami i znacząco ogranicza ryzyko podatkowe zarówno po stronie wynajmującego, jak i spółki.