Zasiedzenie nieruchomości / służebności

Z przepisów KC wynikają trzy przesłanki zasiedzenia nieruchomości (albo służebności):

• posiadanie samoistne danej nieruchomości (albo służebności);

• upływ czasu;

• ciągłość posiadania.

Zasiedzenie nieruchomości a posiadanie samoistne

Wyjaśnić należy, czym jest posiadanie samoistne: posiadanie i własność nie są bowiem tym samym. Własność stanowi prawo rzeczowe, podczas gdy posiadanie stanowi formę faktycznego władania nad rzeczą: posiadacz i właściciel nie muszą być tymi samymi osobami. Posiadanie samoistne ma przy tym charakter najpełniejszy, tj. polega na posługiwaniu się rzeczą tak, jakby robił to właściciel. Różni się od posiadania zależnego: posiadanie zależne to władanie rzeczą tak, jakby robił to użytkownik, najemca, dzierżawca, zastawnik itp. Tylko posiadanie rzeczy jako właściciel (tj. samoistne) sprawia, że możliwe jest dokonanie zasiedzenia służebności lub własności nieruchomości (zasiedzenie własności nieruchomości).

Warto pamiętać, iż zgodnie z art. 339 KC, domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada (posiada nieruchomość nieprzerwanie), jest posiadaczem samoistnym. Przepis ten jest źródłem wzruszalnego domniemania. Polega ono na tym, że jego zastosowanie prowadzi do zwolnienia zasiadującego od konieczności prowadzenia dowodów na okoliczność stwierdzenia samoistności posiadania posiadanej przez niego rzeczy. Zgodnie z KC, ciężar obalenia tego domniemania spoczywa na uczestniku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości, jeśli sprzeciwia się on wnioskowi, twierdząc, że zasiadujący nie jest posiadaczem samoistnym. Nie oznacza to jednak, że ten kto powołuje się na to domniemanie (posiadacz samoistny) nie powinien udowodnić faktu władania rzeczą (będącej przedmiotem zasiedzenia). Musi bowiem wykazać, że po jego stronie było władztwo faktyczne nad rzeczą (postanowienie SN z dnia 21 lipca 2006 r., sygn. III CSK 33/06).

Zasiedzenie nieruchomości a upływ czasu

Drugim warunkiem jest upływ odpowiedniego czasu. Zasiedzenie następuje po 20 lub 30 latach posiadania. Różnica w terminie zależy od tego, czy zasiedzenie dokonywane jest w dobrej czy w złej wierze. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takiej prawo do rzeczy, jakie faktycznie wykonuje. Posiadacz jest natomiast w złej wierze, jeśli jest świadomy, że nie przysługuje mu prawo, które wykonuje albo gdy okoliczności danej sprawy nie usprawiedliwiają błędnego przekonania posiadacza, że przysługuje mu wykonywane prawo do rzeczy (wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa z 9 lutego 2017 r., sygn. akt VIII C 1251/15). Przy ocenie dobrej bądź złej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Dobra wiara ma charakter subiektywny, tj. odnosi się do świadomości posiadacza.

Ponadto, jak wynika z orzecznictwa sądowego, dobra wiara zasiadującego posiadacza ma miejsce wtedy, kiedy okoliczności, w jakich doszło do wkroczenia przez niego w cudzą własność usprawiedliwiały jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa. Ustalenie dobrej wiary może nastąpić z wykorzystaniem wszelkich dowodów, także w drodze budowy domniemań faktycznych (tak stwierdził SN w postanowieniu z dnia 21 maja 2014 r. sygn. akt II CSK 499/13). Ponadto, zdaniem SN ,,osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, może być uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze jedynie wyjątkowo, gdy jej przeświadczenie o przysługiwaniu prawa własności jest poparte obiektywnymi okolicznościami” (postanowienie z 26 września 2012 r. sygn. akt 11CSK 95/12). Zasadniczo bowiem próba przeniesienia własności bez zachowania formy aktu notarialnego powinno być wystarczające do tego, by posiadacz miał świadomość, że nie nabył własności. Jeżeli zasiadujący posiada nieruchomość w dobrej wierze, termin zasiedzenia wynosi 20 lat. Jeśli nieruchomość jest posiadana w złej wierze, zasiedzenie następuje po 30 latach.

Zasiedzenie nieruchomości a przesłanka ciągłości

Wymóg ciągłości oznacza, że posiadanie ma charakter nieprzerwany. Zasadniczo jednak ustawodawca przyjmuje domniemanie, że posiadanie ma charakter nieprzerwany. Domniemanie to ma na celu ułatwienie sytuacji dowodowej osoby, która wywodzi z określonego faktu skutki , pozwalając uniknąć drobiazgowego, a wręcz niemożliwego do udowodnienia faktu, że każdego dnia w określonym czasie zachowywane było posiadanie samoistne i że w jakimś okresie nie miało miejsca, np. dzierżenie. Ponadto zgodnie z art. 345 KC, posiadanie przywrócone uznaje się za nieprzerwane – nawet zatem w przypadku czasowego przerwania posiadania, fakt jego przywrócenia nie będzie wpływać na bieg terminu zasiedzenia.

1. Postępowanie w celu stwierdzenia zasiedzenia

Do nabycia zasiedzenia nieruchomości konieczne jest wniesienie do sądu wniosku o jego stwierdzenie. Wniosek ten składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Może go złożyć każda osoba zainteresowana, tj. mająca interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia, niekoniecznie sam posiadacz. Może to być np. wierzyciel, następca prawny właściciela czy posiadacza samoistnego.

Wnioskodawca powinien wskazać we wniosku innych zainteresowanych. Jeżeli tego nie zrobi, orzeczenie sądu może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie – ogłoszenie zarządza w takim wypadku sąd. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości następuje w drodze postanowienia, w którym Sąd ustala kto i w jakim dokładnie czasie nabył własność nieruchomości. Postanowienie to ma charakter deklaratoryjny – zasiedzenie następuje bowiem z mocy prawa, jeszcze przed wydaniem postanowienia.

Od postanowienia przysługuje apelacja do sądu okręgowego. Prawomocne oddalenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nie wyklucza jego ponownego złożenia w późniejszym terminie. Opłata za wniesienie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wynosi 2000 zł. W przypadku zasiedzenia służebności gruntowej, opłata wynosi 200 zł.

1. Zasiedzenie a kwestie podatkowe

Zasiedzenie wiążę się niestety z koniecznością zapłaty odpowiedniego podatku. Jeżeli zasiedzenie następuje na rzecz osoby fizycznej (niezależnie od tego czy jest przedsiębiorcą czy nie), zobowiązana jest ona zapłacić podatek od spadków i darowizn w wysokości 7% wartości przedmiotu zasiedzenia (pomniejszonej o wartość długów i ciężarów). Co istotne, w przypadku zasiedzenia nie stosuje się przepisów dotyczących kwoty wolnej od opodatkowania oraz grup podatkowych, tak jak to się dzieje np. przy nabyciu spadku.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. W terminie miesiąca od tego dnia należy złożyć deklarację SD-3 wraz z dokumentami mającymi wpływ na określenie wysokości podstawy opodatkowania oraz zapłacić podatek.

W przypadku, gdy zasiedzenie następuje na rzecz osoby prawnej, po stronie podatnika powstanie przychód z tytułu nieodpłatnego nabycia własności rzeczy. Przychód powstaje w dniu uzyskania własności w dacie określonej w treści postanowienia sądu jako dzień, z którym podatnik nabył prawo własności danej nieruchomości (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 sierpnia 2020 r., nr 0111-KDIB2-1.4010.190.2020.1.AM). Wartość otrzymanych rzeczy lub praw, w tym otrzymanych nieodpłatnie, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.