Zakup nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Dlaczego warto zapoznać się z MPZP?

Z perspektywy osoby zainteresowanej inwestycją w określoną nieruchomość, niezwykle ważne jest zweryfikowanie wszystkich okoliczności towarzyszących jej nabyciu. Oczywistym jest, że inwestorzy przeglądają księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości, którymi są zainteresowani. Tymczasem wielu z nich zapomina o zweryfikowaniu postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to poważny błąd. Jego analiza jest istotnym krokiem na drodze do realizacji zamierzeń budowlanych. Jego pominięcie może spowodować, że inwestor nie będzie w stanie zwieńczyć inwestycji w planowany sposób.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) to akt prawa miejscowego, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Mówiąc prościej, jest to dokument, który określa co i w jaki sposób może zostać wybudowane na poszczególnych działkach.

MPZP obejmuje obszar gminy, stąd za uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego odpowiada rada gminy. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że rada gminy uchwalając MPZP ma obowiązek działania w celu określenia polityki przestrzennej gminy, przy uwzględnieniu szeregu czynników i okoliczności m.in. wymagań ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony środowiska czy też potrzeb interesu publicznego.

MPZP składa się z dwóch części: tekstowej oraz graficznej. Jest dokumentem niezwykle obszernym i jego analizę warto zacząć jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie działki.

Zobacz również: Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jakie czekają nas zmiany?

Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Jak zostało wspomniane powyżej, MPZP zawiera szereg informacji. To może spowodować, że niewprawionemu inwestorowi trudno będzie wyłuskać najistotniejsze dane. Na co zatem zwrócić uwagę przeprowadzając audyt danej nieruchomości?

Co może powstać na działce?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dzieli wyodrębnione w jego ramach działki na kilka podstawowych kategorii. Interpretacja przeznaczenia poszczególnych terenów jest możliwa w oparciu o załącznik graficzny i legendę znajdującą się na mapie. Do najczęściej stosowanych oznaczeń należą:

• 
  MN
  – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;
• 
  MN/U
  – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub usługi;
• 
  MW
  – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;
• 
  US — tereny
  sportu i rekreacji;
• 
  P — tereny
  obiektów produkcyjnych;
• 
  ZL
  – las;
• 
  R — tereny
  rolnicze;
• 
  KD-G
  – droga publiczna główna;

KD-D – droga publiczna dojazdowa. Zastosowany powyżej podział powoduje, że działki przeznaczone w ramach MPZP na konkretny cel, powinny zostać zagospodarowane zgodnie z nim (często gmina przewiduje również możliwość sytuowania na działce zabudowy uzupełniającej np. budynków gospodarczych czy garaży). Szczegółowe ustalenia i wytyczne dla terenów o konkretnym przeznaczeniu zawiera część tekstowa uchwały. Każdy miejscowy plan należy zatem analizować odrębnie, bo to jego postanowienia stanowią główny wyznacznik dopuszczalności realizacji konkretnych inwestycji, ich parametrów i dopuszczalności posadowienia infrastruktury towarzyszącej. Jednakże, od każdej zasady jest wyjątek.

Zobacz również: Odszkodowanie z tytułu uchwalenia planu miejscowego

Parametry nowej zabudowy

Miejscowy plan oprócz wskazywania terenów o różnym przeznaczeniu, determinuje także wytyczne dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że rada gminy w miejscowym planie wskazuje, jakie mogą być gabaryty budynków na wyznaczonym obszarze, jak blisko siebie mogą stać kolejne budynki, jaka jest intensywność zabudowy, jakie są dominanty wysokościowe, jaki wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej należy zachować, wskazuje wymagania w zakresie ogrodzeń, geometrii dachu itd. Od tych postanowień przede wszystkim zależy, na jaki rodzaj zabudowy można sobie pozwolić na danym obszarze. Nierespektowanie wytycznych zawartych w MPZP uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę.

Warto także pamiętać, iż rada gminy ma uprawnienie, by pewne obszary wyłączyć spod jakiejkolwiek zabudowy, więc weryfikacja takich postanowień jest niezwykle istotna. Nadto MPZP może przewidywać plany tworzenia nowej infrastruktury drogowej, wodociągowej, itp.

Jakie inwestycje będą prowadzone w sąsiedztwie?

Kolejną ważną informacją, którą można pozyskać na podstawie analizy MPZP, jest informacja o sąsiadujących z działką inwestycjach. Jest to ważne zarówno w przypadku, gdy planujemy wybudować dla siebie dom mieszkalny, jak i w przypadku gdy zamiarem inwestora jest postawienie budynku przemysłowego czy usługowego. Jeżeli bowiem w bezpośredniej okolicy, MPZP przewiduje inwestycje w postaci oczyszczalni ścieków, ruchliwej drogi, wysypiska śmieci czy poprowadzenia torów kolejowych, może się okazać, że działka przestanie być dla inwestora atrakcyjna z uwagi na potencjalne immisje.

Zobacz również: Odrolnienie działki (Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej)

Jak otrzymać wgląd w MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – a właściwie interesujący potencjalnego inwestora wypis lub wyrys – jest sporządzany na jego wniosek. Co ważne, nie trzeba wykazywać swojego interesu ani prawnego ani faktycznego. Każdy może taki wypis lub wyrys otrzymać. Co więcej, będzie on niezbędny dla uzyskania pozwolenia na budowę lub dla oszacowania wartości nieruchomości, więc tak czy inaczej – warto mieć go już zawczasu.

Z uwagi na to, że MPZP jest aktem prawa miejscowego, uchwalanym przez radę gminy, wniosek należy złożyć we właściwym dla danej działki urzędzie gminy. Urząd „właściwy” to urząd w obrębie właściwości, którego położona jest przedmiotowa nieruchomość. We wniosku należy wskazać dane ewidencyjne działki, która nas interesuje oraz jej adres. Należy także uiścić opłatę skarbową, a potwierdzenie jej uiszczenia załączyć do wniosku. Urząd powinien sporządzić oczekiwany dokument w terminie nieprzekraczającym jednego miesiąca.

Poszczególne gminy publikują także miejscowe plany na swoich stronach internetowych, więc inwestor ma szansę, by dokonać wstępnej analizy przeznaczenia terenu we własnym zakresie.

Co w przypadku, gdy nie uchwalono MPZP?

Może zdarzyć się jednak, że gmina nie objęła miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki, która interesuje inwestora. Czy oznacza to, że nic nie można na niej zrobić? Albo, że dozwolona jest na niej jakakolwiek inwestycja? Ani jedno, ani drugie. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O tym, w jaki sposób pozyskać decyzję w przedmiocie warunków zabudowy, mogą Państwo przeczytać w szczegółach w artykule
Warunki zabudowy – jak uzyskać decyzję?
Ponadto, na naszej stronie internetowej mogą Państwo znaleźć także informacje na temat tego,
jak zakwestionować decyzję o warunkach zabudowy.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości powinien być każdorazowo poprzedzony analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to inwestorowi uniknąć wielu niepowodzeń i rozczarowań w toku realizacji inwestycji. MPZP to dokument, który jest sporządzany z użyciem specjalistycznej terminologii. Fakt ten powoduje, że wiele osób może być przerażonych wizją zaznajamiania się z jego szczegółowymi postanowieniami. W takich przypadkach warto oddać się w ręce profesjonalistów, którzy podpowiedzą i wyjaśnią wszystkie zawiłości związane z nieruchomością i planem zagospodarowania przestrzennego.

Zobacz również: Nabycie nieruchomości – na co zwrócić uwagę – dokumenty, umowa, obowiązki formalne

Pytania i odpowiedzi

Zaufali nam: