Podatek od wynajmu nieruchomości za granicą co do zasady rozlicza się zarówno w państwie położenia nieruchomości, jak i w Polsce, jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, z zastosowaniem właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i odpowiednich zasad opodatkowania najmu. Coraz więcej osób i firm z Polski kupuje mieszkania, domy czy lokale użytkowe za granicą – w Hiszpanii, Francji, Austrii, Wielkiej Brytanii czy ZEA – i czerpie przychody z ich wynajmu, a wraz z pierwszym czynszem pojawia się praktyczne pytanie: gdzie zapłacić podatek, jak wykazać przychód w Polsce i jak nie doprowadzić do podwójnego opodatkowania lub błędnego rozliczenia.
W tym artykule przeczytasz o:
- zasadach opodatkowania wynajmu nieruchomości położonej za granicą przez polskich rezydentów podatkowych oraz metodach unikania podwójnego opodatkowania,
- rozliczaniu najmu prywatnego i wynajmu w ramach działalności gospodarczej, w tym stawkach ryczałtu, VAT i najczęstszych obowiązkach podatkowych,
- najczęstszych błędach przy rozliczaniu zagranicznego najmu oraz sposobach ich uniknięcia.
Ten tekst jest dla polskich osób fizycznych i przedsiębiorców, którzy już wynajmują albo dopiero planują wynajem nieruchomości za granicą i chcą poprawnie rozliczyć podatek w Polsce oraz poza jej granicami. Wyjaśniamy tu, kiedy dochody z najmu trzeba rozliczyć za granicą, a kiedy i w jaki sposób również w Polsce, jakie stawki ryczałtu obowiązują przy najmie prywatnym – 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki – czym różni się najem prywatny od wynajmu w ramach działalności gospodarczej, jak działają metody unikania podwójnego opodatkowania, jakie znaczenie może mieć VAT oraz jakie błędy najczęściej pojawiają się przy rozliczaniu zagranicznego wynajmu.
Wynajem zagraniczny – dlaczego jest bardziej skomplikowany?
Zasadniczo polski rezydent podatkowy, którego miejsce zamieszkania znajduje się w Polsce, podlega tu nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i ma obowiązek rozliczyć się w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce pochodzenia ich źródła. Dotyczy to również przychodów z wynajmu nieruchomości (zamiennie określanego również „najmem”) położonej w innym kraju. Jednocześnie zdecydowana większość umów międzynarodowych przewiduje, że dochód z wynajmu może być opodatkowany w państwie położenia nieruchomości, czyli najpierw należy zapłacić podatek „na miejscu”, a dopiero potem rozliczyć się w Polsce z zastosowaniem odpowiedniej metody unikania podwójnego opodatkowania.
Dodatkowo, konwencja MLI (Multilateral Instrument, automatycznie modyfikująca postanowienia wielu dwustronnych umów międzynarodowych o unikaniu podwójnego opodatkowania – „UPO”) zmieniła w wielu relacjach (np. z Wielką Brytanią, Austrią, Słowenią, Litwą) metodę z korzystniejszego wyłączenia z progresją na metodę proporcjonalnego odliczenia, co sprawia, że przychody z wynajmu zagranicznego coraz częściej są realnie opodatkowane również w Polsce.
Jakie obowiązują stawki ryczałtu od wynajmu zagranicznego?
Od 2022 r. wynajem prywatny, również zagranicznych nieruchomości, można rozliczać tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, więc taki przychód jest opodatkowany ryczałtem. W 2026 r. stawki są dwustopniowe:
- 8,5% – od przychodów z wynajmu (łącznie ze wszystkich nieruchomości) do 100 000 zł rocznie;
- 12,5% – od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł.
Limit 100 000 zł liczy się łącznie dla wszystkich przychodów z najmu prywatnego – krajowego i zagranicznego, czyli decyduje łączny przychód. Przychodem jest suma kwot faktycznie otrzymanych od najemców (czynsz). Prawidłowo przerzucone na najemcę opłaty eksploatacyjne i media co do zasady nie zwiększają przychodu wynajmującego.
Małżonkowie mający wspólność majątkową mogą opodatkowywać przychody albo osobno (dwa limity po 100 000 zł), albo złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich, wówczas kwota przychodów z najmu, od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,5%, wynosi 200 000 zł.
Przychód można pomniejszyć o przysługujące odliczenia, np. z tytułu zapłaconych składek ZUS, darowizn. Zeznanie PIT‑28 należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, a kwoty w walucie obcej przelicza się według kursu średniego ogłaszanego przez NBP z dnia poprzedzającego uzyskanie przychodu.
Wynajem prywatny nieruchomości położonej w innym kraju – jak rozlicza się osoba fizyczna?
- Podatek w kraju położenia nieruchomości – w rozliczeniu najmu nieruchomości zagranicznej przez osób fizycznych dochód z tytułu najmu nieruchomości położonej poza Polską zazwyczaj jest opodatkowany w państwie najmu nieruchomości położonej za granicą (np. Hiszpania, Francja, Austria, Wielka Brytania, ZEA). Sposób opodatkowania może się różnić (skala, ryczałt, specjalne reżimy dla nierezydentów), dlatego często niezbędna jest konsultacja z doradcą podatkowym w tej kwestii.
- Rozliczenie w Polsce – ryczałt. Następnie, jako na polskim rezydencie podatkowym, ciąży obowiązek wykazania w Polsce przychodów z najmu, stosując ryczałt 8,5%/12,5%, ale z uwzględnieniem metody unikania podwójnego opodatkowania właściwej dla wiążącej z danym krajem UPO.
Kluczowe kroki:
- przeliczanie każdej płatności czynszu na PLN wg kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień otrzymania zapłaty,
- sumowanie przychodów z wszystkich nieruchomości, w tym jako przychody zagraniczne (PL + zagranica),
- stosowanie właściwej metody (wyłączenie z progresją albo odliczenie proporcjonalne) na etapie kalkulacji podatku w PIT‑28.
Więcej o opodatkowaniu najmu prywatnego, choć w kontekście nieruchomości krajowych, przeczytasz tutaj: https://rpms.pl/dzialalnosc-gospodarcza-w-zakresie-najmu-a-podatek-od-nieruchomosci-w-2023-roku/
Wynajem w ramach działalności gospodarczej
Jeżeli wynajem nieruchomości za granicą oferowany jest w ramach działalności gospodarczej w podatku dochodowym od osób fizycznych, struktura rozliczeń jest inna:
- za granicą – opodatkowanie według lokalnych zasad (często na poziomie zakładu albo stałej placówki firmy),
- w Polsce – przychody z działalności opodatkowuje się według wybranej formy, czyli skali podatkowej 12/32% albo podatkiem liniowym 19%, z prawem do rozpoznania kosztów uzyskania przychodu (utrzymanie nieruchomości, amortyzacja, prowizje, odsetki od kredytów, itp.).
Do dochodów z takiego wynajmu stosuje się najczęściej metodę proporcjonalnego odliczenia, czyli metodę zaliczenia proporcjonalnego: od polskiego podatku dochodowym odlicza się podatek dochodowy zapłacony za granicą, ale tylko do limitu polskiego podatku przypadającego na te zagraniczne dochody.
Konstrukcję umów najmu komercyjnego omawiamy szerzej w artykule: https://rpms.pl/umowa-wynajmu-komercyjnej-nieruchomosci-krok-po-kroku/
Wynajem zagraniczny a VAT
W zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług wynajem nieruchomości wiąże się przede wszystkim z miejscem położenia nieruchomości:
- wynajem nieruchomości (zarówno krótko-, jak i długoterminowy) co do zasady podlega opodatkowaniu VAT w państwie położenia nieruchomości,
- przy najmie krótkoterminowym (np. typowy wynajem turystyczny, Airbnb) może powstać konieczność rejestracji do VAT w państwie, w którym znajduje się nieruchomość, oraz stosowania lokalnych stawek i zasad,
- przy najmie długoterminowym mieszkalnym często występuje zwolnienie z VAT, ale jego zakres i warunki różnią się w poszczególnych krajach, konieczna jest analiza lokalnych regulacji.
Szczególnie przy wynajmie krótkoterminowym warto zestawić zagraniczne zasady z polskimi regulacjami dotyczącymi „nowego najmu krótkoterminowego”, o których piszemy w artykule: https://rpms.pl/nowy-najem-krotkoterminowy-rewolucja-prawna-ktora-zmienia-zasady-gry/
Metody unikania podwójnego opodatkowania – wyłączenie z progresją vs. odliczenie proporcjonalne
Polska stosuje dwie metody rozliczenia takich dochodów, a właściwą metodę unikania podwójnego opodatkowania ustala się zgodnie z odpowiednią umową. Pierwsza, to metoda wyłączenia z progresją: dochód z wynajmu za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, ale należy go wykazać w rocznym rozliczeniu PIT-36 (wraz z załącznikiem PIT/ZG), aby ustalić stawkę podatkową dla pozostałych dochodów opodatkowanych w Polsce. W przypadku metody wyłączenia dochody osiągnięte za granicą oraz dochód uzyskany z najmu nie są w Polsce opodatkowane, ale wpływają na stopę procentową stosowaną do pozostałych dochodów. Jeżeli dla danego państwa obowiązuje metoda wyłączenia, zagraniczny dochód pozostaje poza polskim podatkiem, lecz jest uwzględniany przy obliczeniach krajowych.
Druga, to metoda proporcjonalnego odliczenia. Dochód z zagranicy podlega opodatkowaniu w Polsce, ale od „polskiego” podatku można odliczyć podatek zapłacony za granicą, ale tylko do do wysokości limitu, czyli kwoty podatku przypadającej proporcjonalnie na ten zagraniczny dochód; wybór tej metody wynika na podstawie umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania.
Konwencja MLI spowodowała, że w wielu relacjach Polska przeszła z metody wyłączenia na metodę kredytu podatkowego, stąd coraz częściej wynajem zagraniczny realnie podwyższa polskie zobowiązanie podatkowe.
Najczęstsze błędy przy rozliczeniu zagranicznego najmu prywatnego
W praktyce, przy zagranicznym wynajmie prywatnym najczęściej pojawiają się błędy w postaci nierozpoznania, że dochód w ogóle podlega wykazaniu w Polsce, bo mimo rozliczenia za granicą nadal może istnieć obowiązek podatkowy w Polsce (błędne założenie „zapłaciłem podatek za granicą, więc temat jest zamknięty”. Innym częstym błędem jest zastosowanie niewłaściwej metody unikania podwójnego opodatkowania (np. wyłączenia z progresją zamiast proporcjonalnego odliczenia po zmianach MLI), także w przypadku opodatkowania przychodów z zagranicznego najmu ryczałtem, a także:
- błędne kursy do przeliczenia walut (niezastosowanie kursu NBP z dnia poprzedniego),
- niewłaściwe kwalifikowanie opłat eksploatacyjnych/mediów jako przychodu,
- brak spójności między umową najmu a rozliczeniem podatkowym (np. zakres świadczeń, które właściciel przerzuca na najemcę).
Dodatkowym źródłem problemów są sytuacje „graniczne”, podobnie jak rozliczenia najmu zagranicznego. Najem krótkoterminowy, łączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej, czy korzystanie z pośredników/platform. Dowiedz się więcej::
- umowa najmu komercyjnego: https://rpms.pl/umowa-wynajmu-komercyjnej-nieruchomosci-krok-po-kroku/
- najem krótkoterminowy: https://rpms.pl/nowy-najem-krotkoterminowy-rewolucja-prawna-ktora-zmienia-zasady-gry/
- najem vs dzierżawa: https://rpms.pl/umowa-najmu-czy-umowa-dzierzawy-ktora-warto-wybrac/.
Skontaktuj się z nami – zanim pojawi się pierwsza kontrola
Rozliczenie wynajmu nieruchomości położonej w innym kraju rzadko bywa „intuicyjne”. Wymaga zderzenia lokalnych regulacji, polskiej ustawy o PIT, zasad ryczałtu oraz odpowiedniej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Do tego dochodzą kwestie rozliczenia VAT oraz praktyczna konstrukcja umów.
Kancelaria RPMS pomaga klientom poukładać te elementy z wyprzedzeniem, na etapie zakupu nieruchomości i projektowania modelu wynajmu, a nie dopiero przy pierwszej kontroli czy wezwaniu z urzędu.
Chcesz mieć pewność, że prawidłowo rozliczasz wynajem zagraniczny? Skorzystaj z naszej usługi: https://rpms.pl/doradztwo-podatkowe/.
Szukasz bieżącego wsparcia prawno‑podatkowego przy wynajmie nieruchomości (w Polsce i za granicą)? Sprawdź też pozostałe usługi kancelarii: https://rpms.pl/uslugi-prawne/.