Odrolnienie działki (Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej)

O tym jaki organ orzeka w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu decyduje rodzaj nieruchomości. Stosownie do art. 7 ust. 2 wspomnianej ustawy w przypadku:

• gruntów rolnych stanowiących użytki klas I-III – zgodę wyraża minister do spraw rozwoju wsi;

• gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – zgodę wyraża minister właściwy do spraw środowiska;,

• pozostałych gruntów leśnych – zgodę wyraża marszałek województwa po otrzymaniu opinii izby rolniczej.

Obowiązujące przepisy pozwalają inwestorowi uniknąć konieczności uzyskiwania zgody dla zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki klas I-III, o ile łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

• grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej;

• grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej;

• łączna powierzchnia gruntów podlegających wyłącznie nie przekracza 0,5 ha bez względu na to czy stanowią one jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.

Wyrażenie zgody przez organ administracji centralnej następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do którego jest załączana:

• opinia dyrektora regionalnej izby Lasów Państwowych, jeśli wniosek dotyczył gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa;

• opinia dyrektora parku narodowego, jeśli wniosek dotyczył terenów stanowiących część parku narodowego.

Dodatkowo do wniosku organu j.s.t w przypadku rolnych klas I-III i leśnych będącymi własnością Skarbu Państwa opinię załącza również marszałek województwa.

Krótkotrwała zmiana przeznaczenia gruntu w kontekście odrolnienia

Ustawa o ochronie gruntów leśnych i rolnych przewiduje możliwość całkowitego zwolnienia z uzyskiwania zgody organu administracji. Dotyczy to wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na czas nieprzekraczający 10 lat w zakresie niezbędnym do:

• podjęcia działań interwencyjnych niezbędnych do zwalczania skutków klęsk żywiołowych oraz wypadków losowych;

• poszukiwania lub rozpoznawania węglowodorów, węgla kamiennego lub brunatnego, rud metali oraz innych surowców naturalnych wskazanych w ustawie.

Jak powinien wyglądać wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Wyrażenie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej musi zostać poprzedzone złożeniem wniosku, którego treść ustawodawca sprecyzował w art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Pismo wnioskodawcy powinno zawierać:

• uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów;

• wykaz powierzchni gruntów objętych wnioskiem wraz ze wskazaniem ich klas bonitacyjnych (dla terenów rolnych) oraz typów siedliskowych (dla gruntów leśnych);

• ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia uwzględniające w szczególności:

  • sumę należności i opłat rocznych do gruntów projektowanych do przeznaczenia na cele inne niż rolne lub leśne;

  • przewidywany rozmiar strat, który poniesie rolnictwo i leśnictwo wskutek wyłączenia gruntów.

Dodatkowo do wniosku należy załączyć aktualny wypis z rejestru gruntów oraz wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku jego braku decyzję WZ). Wnioskodawca powinien również dołączyć dokument potwierdzający przysługujące mu prawo do gruntu (np. odpis z księgi wieczystej) wraz z oświadczeniem zawierającym wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości. Niezbędne jest też złożenie projektu zagospodarowania działki lub terenu. Osoby działające za pośrednictwem pełnomocnika do wniosku załączają pełnomocnictwo.

Warto pamiętać, że choć sam wniosek o wyłączenie gruntów jest bezpłatny, wnioskodawca będzie musiał uiścić odpowiednie opłaty za wydanie mu określonych dokumentów, które załączy do pisma (np. wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego).

Kiedy terminy realizacji poszczególnych etapów inwestycji są krótkie, kluczowe znaczenie ma sprawne złożenie wniosku i możliwie szybkie przeprowadzenie całej procedury. Dlatego w procedurze wyłączania gruntów licz się doświadczenie we współpracy z organami administracji, ale również indywidualnymi inwestorami.

Czym są należności oraz opłaty roczne i jak je wyliczyć?

Wnioskodawca, który otrzymał zgodę na wyłączenie gruntu rolnego, jest zobowiązany do uiszczenia należności oraz opłat rocznych, a w przypadku gruntów leśnych też odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji (a zatem nie od dnia wydania decyzji, ale od dnia rozpoczęcia innego niż rolnicze/leśne użytkowania gruntów). W razie zbycia gruntów obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych przechodzi na nabywcę.

Jeżeli inwestor w terminie 2 lat zrezygnuje z prawa do wyłączenia gruntów w całości lub części, otrzyma zwrot uiszczonej należności w całości lub odpowiedniej proporcji. 

Obowiązująca ustawa w art. 12a i 12b przewidują zwolnienie z konieczności uiszczania należności i opłat w określonych sytuacjach. Szczególną uwagę warto zwrócić na art. 12a, który wyłącza obowiązek w zakresie, w jakim „odrolnienie” dotyczy budownictwa mieszkalnego:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

• do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budownictwa wielorodzinnego.

W obu przypadkach opłaty uiszcza się jedynie od nadwyżki nad wskazany obszar. To ułatwienie dla inwestorów indywidualnych oraz deweloperów, którzy planują realizację budownictwa wielorodzinnego.

Należności to jednorazowe opłaty za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji, które wylicza się proporcjonalnie do powierzchni z uwzględnieniem klasy gruntu. Dla przykładu odrolnienie gruntów klasy I to koszt 437.175 zł za każdy hektar. Im klasa gruntu jest niższa (a więc teren „gorszy”), tym niższa będzie również należność.

Należność wpłaca się w terminie 60 dni od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna, ale jej wysokość jest uzależniona od ceny, jaką zapłacono za grunty:

• należności nie wnosi się, jeśli cena gruntów inwestycyjnych jest wyższa niż wartość ustalonej opłaty jednorazowej;

• należność wpłaca się w wysokości różnicy, jeśli cena gruntów inwestycyjnych jest niższa niż wartość ustalonej opłaty jednorazowej.

Opłaty roczne płaci się przez 10 lat (lub nie dłużej niż 20 lat w razie nietrwałego wyłączenia) do końca czerwca ostatniego roku w danym okresie. Ich wysokość nie jest pomniejszania o cenę gruntów inwestycyjnych i wynosi 10% należności. Wysokość opłat można kwestionować w drodze złożonego odwołania do SKO.

Odrolnienie działki – krok po kroku

Cała procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej w skrócie wygląda następująco:

1. Złożenie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wraz z załącznikami (przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy);

2. W wydanej decyzji organ administracji określi m.in. grunty i ich położenie, a także wysokość należnych opłat i należności;

3. Wnioskodawca, który nie zgadza się z treścią decyzji, ma prawo do złożenia odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem starosty.

Wykorzystanie gruntu rolnego lub leśnego bez zezwolenia wiąże się z ryzykiem nałożenia przez organ podwyższonych opłat administracyjnych.

Procedura odrolnienia gruntów potrafi być czasochłonna i kosztowna. Aby zapewnić sprawny przebieg całej inwestycji, warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej z wieloletnim doświadczeniem w zakresie prawa nieruchomości, która zadba o złożenie kompletnego wniosku, a w razie potrzeby złoży odwołanie do SKO.