Kinga Grzelak
|
16 maja 2023
Spis treści

Inwestorzy, którzy nabyli grunty klasyfikowane jako rolne lub leśne i chcą przeprowadzić na takim terenie inwestycje inne niż związane z działalnością rolniczą, powinni zadbać o „odrolnienie działki”. Z jakich etapów składa się ta procedura i jak ją przeprowadzić?

Jakie grunty można wyłączyć z produkcji rolnej?

Procedurę „odrolnienia” nieruchomości określa ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z jej art. 6 ust. 1 na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy otrzymanie decyzji zezwalającej na wyłączenie terenu z produkcji rolniczej lub leśnej jest niezbędne, aby wykorzystać w celach inwestycyjnych następujące rodzaje gruntów:

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego lub organicznego klas I-III;

  • użytki rolne klas IV-VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego;

  • inne grunty rolne wskazane przez ustawę. w art. 2 ust. 1 pkt. 2-10, czyli:

    • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służące wyłącznie do potrzeb rolnictwa;

    • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

    • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej, uznanymi za dział specjalny według przepisów ustaw o PIT i CIT;

    • grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi;

    • grunty ROD oraz ogrodów botanicznych;

    • grunty pod urządzeniami wodno-kanalizacyjnymi i przeciwpowodziowymi;

    • grunty zrekultywowane;

    • torfowiska i oczka wodne;

    • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych;

  • grunty leśne przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne.

Wydania decyzji administracyjnej nie wymaga wyłączenie z produkcji rolnej gruntu będącego użytkiem rolnym wytworzonym z gleb pochodzenia mineralnego klas IV-VI za wyjątkiem gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt. 2-10 ustawy (katalog wymieniony powyżej).

W zależności od tego, czy na terenie gminy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też nie, konieczne będzie uzyskanie jego zmiany albo otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie decyzji składa się do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędu gminy.

Warto pamiętać, że działka o przeznaczeniu rolniczym, która jest ulokowana w granicach administracyjnych miasta nie wymaga zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, aby przeznaczyć ją na cele inne niż rolnicze.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku konieczności zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezbędne będzie wszczęcie procedury przewidzianej w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jaki organ wyraża zgodę na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

O tym jaki organ orzeka w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu decyduje rodzaj nieruchomości. Stosownie do art. 7 ust. 2 wspomnianej ustawy w przypadku:

  • gruntów rolnych stanowiących użytki klas I-III – zgodę wyraża minister do spraw rozwoju wsi;

  • gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – zgodę wyraża minister właściwy do spraw środowiska;,

  • pozostałych gruntów leśnych – zgodę wyraża marszałek województwa po otrzymaniu opinii izby rolniczej.

Obowiązujące przepisy pozwalają inwestorowi uniknąć konieczności uzyskiwania zgody dla zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki klas I-III, o ile łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

  • grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej;

  • grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej;

  • łączna powierzchnia gruntów podlegających wyłącznie nie przekracza 0,5 ha bez względu na to czy stanowią one jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.

Wyrażenie zgody przez organ administracji centralnej następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do którego jest załączana:

  • opinia dyrektora regionalnej izby Lasów Państwowych, jeśli wniosek dotyczył gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa;

  • opinia dyrektora parku narodowego, jeśli wniosek dotyczył terenów stanowiących część parku narodowego.

Dodatkowo do wniosku organu j.s.t w przypadku rolnych klas I-III i leśnych będącymi własnością Skarbu Państwa opinię załącza również marszałek województwa.

Krótkotrwała zmiana przeznaczenia gruntu

Ustawa o ochronie gruntów leśnych i rolnych przewiduje możliwość całkowitego zwolnienia z uzyskiwania zgody organu administracji. Dotyczy to wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na czas nieprzekraczający 10 lat w zakresie niezbędnym do:

  • podjęcia działań interwencyjnych niezbędnych do zwalczania skutków klęsk żywiołowych oraz wypadków losowych;

  • poszukiwania lub rozpoznawania węglowodorów, węgla kamiennego lub brunatnego, rud metali oraz innych surowców naturalnych wskazanych w ustawie.

Jak powinien wyglądać wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Wyrażenie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej musi zostać poprzedzone złożeniem wniosku, którego treść ustawodawca sprecyzował w art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Pismo wnioskodawcy powinno zawierać:

  • uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów;

  • wykaz powierzchni gruntów objętych wnioskiem wraz ze wskazaniem ich klas bonitacyjnych (dla terenów rolnych) oraz typów siedliskowych (dla gruntów leśnych);

  • ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia uwzględniające w szczególności:

    • sumę należności i opłat rocznych do gruntów projektowanych do przeznaczenia na cele inne niż rolne lub leśne;

    • przewidywany rozmiar strat, który poniesie rolnictwo i leśnictwo wskutek wyłączenia gruntów.

Dodatkowo do wniosku należy załączyć aktualny wypis z rejestru gruntów oraz wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku jego braku decyzję WZ). Wnioskodawca powinien również dołączyć dokument potwierdzający przysługujące mu prawo do gruntu (np. odpis z księgi wieczystej) wraz z oświadczeniem zawierającym wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości. Niezbędne jest też złożenie projektu zagospodarowania działki lub terenu. Osoby działające za pośrednictwem pełnomocnika do wniosku załączają pełnomocnictwo.

Warto pamiętać, że choć sam wniosek o wyłączenie gruntów jest bezpłatny, wnioskodawca będzie musiał uiścić odpowiednie opłaty za wydanie mu określonych dokumentów, które załączy do pisma (np. wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego).

Kiedy terminy realizacji poszczególnych etapów inwestycji są krótkie, kluczowe znaczenie ma sprawne złożenie wniosku i możliwie szybkie przeprowadzenie całej procedury. Dlatego w procedurze wyłączania gruntów licz się doświadczenie we współpracy z organami administracji, ale również indywidualnymi inwestorami.

Czym są należności oraz opłaty roczne i jak je wyliczyć?

Wnioskodawca, który otrzymał zgodę na wyłączenie gruntu rolnego, jest zobowiązany do uiszczenia należności oraz opłat rocznych, a w przypadku gruntów leśnych też odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji (a zatem nie od dnia wydania decyzji, ale od dnia rozpoczęcia innego niż rolnicze/leśne użytkowania gruntów). W razie zbycia gruntów obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych przechodzi na nabywcę.

Jeżeli inwestor w terminie 2 lat zrezygnuje z prawa do wyłączenia gruntów w całości lub części, otrzyma zwrot uiszczonej należności w całości lub odpowiedniej proporcji. 

Obowiązująca ustawa w art. 12a i 12b przewidują zwolnienie z konieczności uiszczania należności i opłat w określonych sytuacjach. Szczególną uwagę warto zwrócić na art. 12a, który wyłącza obowiązek w zakresie, w jakim „odrolnienie” dotyczy budownictwa mieszkalnego:

  • do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

  • do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budownictwa wielorodzinnego.

W obu przypadkach opłaty uiszcza się jedynie od nadwyżki nad wskazany obszar. To ułatwienie dla inwestorów indywidualnych oraz deweloperów, którzy planują realizację budownictwa wielorodzinnego.

Należności to jednorazowe opłaty za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji, które wylicza się proporcjonalnie do powierzchni z uwzględnieniem klasy gruntu. Dla przykładu odrolnienie gruntów klasy I to koszt 437.175 zł za każdy hektar. Im klasa gruntu jest niższa (a więc teren „gorszy”), tym niższa będzie również należność.

Należność wpłaca się w terminie 60 dni od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna, ale jej wysokość jest uzależniona od ceny, jaką zapłacono za grunty:

  • należności nie wnosi się, jeśli cena gruntów inwestycyjnych jest wyższa niż wartość ustalonej opłaty jednorazowej;

  • należność wpłaca się w wysokości różnicy, jeśli cena gruntów inwestycyjnych jest niższa niż wartość ustalonej opłaty jednorazowej.

Opłaty roczne płaci się przez 10 lat (lub nie dłużej niż 20 lat w razie nietrwałego wyłączenia) do końca czerwca ostatniego roku w danym okresie. Ich wysokość nie jest pomniejszania o cenę gruntów inwestycyjnych i wynosi 10% należności. Wysokość opłat można kwestionować w drodze złożonego odwołania do SKO.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej krok po kroku

Cała procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej w skrócie wygląda następująco:

  1. Złożenie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wraz z załącznikami (przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy);

  2. W wydanej decyzji organ administracji określi m.in. grunty i ich położenie, a także wysokość należnych opłat i należności;

  3. Wnioskodawca, który nie zgadza się z treścią decyzji, ma prawo do złożenia odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem starosty.

Wykorzystanie gruntu rolnego lub leśnego bez zezwolenia wiąże się z ryzykiem nałożenia przez organ podwyższonych opłat administracyjnych.

Procedura odrolnienia gruntów potrafi być czasochłonna i kosztowna. Aby zapewnić sprawny przebieg całej inwestycji, warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej z wieloletnim doświadczeniem w zakresie prawa nieruchomości, która zadba o złożenie kompletnego wniosku, a w razie potrzeby złoży odwołanie do SKO.

Pytania i odpowiedzi

Wniosek może złożyć każdy podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna), któremu przysługuje prawo do gruntu. Będzie to nie tylko właściciel, ale również użytkownik wieczysty, posiadacz samoistny, użytkownik, dzierżawca lub zarządca.

Zgodnie z poglądem dominującym w judykaturze (vide: wyrok NSA z dnia 14 października 1998 r., sygn. IV SA 1627/96) takie pozwolenie jest nieważne i konieczne będzie uzyskanie go ponownie.



Zaufali nam:


Oceń