Umowa najmu czy umowa dzierżawy — którą warto wybrać?

Czym jest umowa najmu a czym umowa dzierżawy?

Na wstępie należy zaznaczyć, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada, jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub też mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny) (art. 336 Kodeksu cywilnego).

Zatem tak najemca, jak i dzierżawca, zgodnie z Kodeksem cywilnym są posiadaczami zależnymi. Na czym więc polegają różnice między nimi?

Definicja kodeksowa umów najmu i dzierżawy

Kodeks cywilny w art. 659 § 1 stanowi, iż przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy do użytkowania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Może on być określony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony. Dzierżawca zaś zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu ustalony czynsz, który może być określony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju lub ułamkowej części pożytków.

Porównując obie definicje, można zauważyć co najmniej jedną, podstawową różnicę. Dzierżawca, w przeciwieństwie do najemcy, ma prawo pobierać pożytki.

Co to są pożytki?

Zgodnie z art. 53 i 54 Kodeksy cywilnego pożytki dzielą się na:

• pożytki naturalne,

• pożytki cywilne,

• pożytki prawa.

Pożytkami naturalnymi są płody i inne odłączone od rzeczy części składowe, o ile stanowią normalny dochód z niej, np. płody rolne. Pożytkami cywilnymi są dochody przynoszone na podstawie stosunku prawnego, takie jak czynsz. Natomiast pożytkami prawa są dochody, które to prawo przynosi, zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Umowa najmu a umowa dzierżawy — forma i czas trwania

Umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeśli forma ta nie zostałaby zachowana, przyjmuje się, iż umowa zawarta jest na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksu cywilnego).

Jeśli umowa najmu zostałaby zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, przyjmuje się, że po upływie tego terminu jest zawarta na czas nieoznaczony (art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego).

Postanowienia te, na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego, stosuje się również do dzierżawy. Ponadto ustawodawca w art. 695 Kodeksy cywilnego przewidział, że dzierżawę, która została zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa najmu a umowa dzierżawy — przedmiot umowy

Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe. Nie muszą mieć one właściwości, które pozwalają na uzyskanie pożytków.

Zgodnie z art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego najemca powinien przez czas trwania najmu korzystać z rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu użytkowania — w sposób, który odpowiada właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

W przeciwieństwie do najmu przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości, a także prawa. Muszą mieć one właściwości, które umożliwią wytwarzanie pożytków.

Jeśli chodzi o korzystanie z przedmiotu dzierżawy, to dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Ponadto nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 Kodeksu cywilnego).

Co może być przedmiotem najmu, a co dzierżawy?

Przedmiotem dzierżawy może być, przykładowo:

• przedsiębiorstwo (np. hotel),

• grunty rolne,

• zwierzęta, które dają pożytki naturalne takie jak: jaja, mleko, wełna,

• prawo łowienia,

• prawo polowania,

• prawo do patentu,

• papiery wartościowe.

Z kolei przedmiotem najmu mogą być:

• maszyny i urządzenia — które nie mogą być same z siebie przedmiotem dzierżawy, ponieważ nie przynoszą dochodu tak, jak przedsiębiorstwo,

• nieruchomości.

Umowa najmu a umowa dzierżawy — cel umowy

Celem umowy najmu jest użytkowanie cudzej rzeczy. Natomiast celem umowy dzierżawy jest użytkowanie cudzej rzeczy lub praw, jak również pobieranie z nich pożytków.

Innymi słowy, najemca ma prawo tylko do używania przedmiotu najmu. Z kolei dzierżawca również może używać przedmiotu dzierżawy, ale ponadto także pobierać pożytki z przedmiotu dzierżawy (naturalne, cywilne i prawa).

Umowa najmu a umowa dzierżawy — czynsz

Zgodnie z art. 669 § 1 Kodeksu cywilnego na najemcy ciąży obowiązek, aby uiszczać czynsz w umówionym terminie. W § 2 tego samego artykułu ustawodawca stanowi, iż w sytuacji, gdy w umowie nie jest określony termin płatności czynszu, powinien on być płacony z góry:

• za cały czas trwania najmu — gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc,

• miesięcznie, do 10. dnia miesiąca — gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa zawarta jest na czas nieoznaczony.

Jak wspomniano wcześniej, czynsz może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W przypadku dzierżawy, jeżeli termin płatności czynszu nie jest oznaczony w umowie, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a gdyby takiego zwyczaju nie było — półrocznie z dołu (art. 699 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 707 Kodeksu cywilnego, jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, to dzierżawca jest zobowiązany zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które pobrał w tym roku lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Czynsz dzierżawny, podobnie jak w przypadku najmu, może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, ale ponadto może stanowić ułamkową część pożytków przedmiotu dzierżawy.

Umowa najmu a umowa dzierżawy — zastaw

Wynajmujący ma prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, o ile zalega on z czynszem nie dłużej niż rok. Wyłączone spod tego prawa są rzeczy, które nie podlegają zajęciu (art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z kolei wynajmujący, zgodnie z art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego może sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, do czasu aż zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Natomiast wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, o ile znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy, zgodnie z art. 701 Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu a umowa dzierżawy — odpowiedzialność

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Co więcej, ponosi on odpowiedzialność za utrzymanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego).

Ustawodawca w art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że najemca ma obowiązek użytkować rzecz zgodnie z przeznaczeniem i umową. Ponadto najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy (art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego).

W przeciwieństwie do najemcy dzierżawca jest zobowiązany do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 697 Kodeksu cywilnego).

Umowa najmu a umowa dzierżawy — oddawanie rzeczy osobie trzeciej

Najemca ma prawo rzecz najętą oddać w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, o ile umowa mu tego nie zabrania. Gdyby do takiej sytuacji doszło, najemca oraz osoba trzecia będą odpowiedzialni względem wynajmującego za używanie rzeczy najętej zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy (art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego).

W przypadku dzierżawy ustawodawca pozostawił mniej swobody dzierżawcy. Zgodnie bowiem z art. 698 Kodeksu cywilnego bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, gdy wydzierżawił daną rzecz innej osobie.

Umowa najmu a umowa dzierżawy — terminy wypowiedzenia

Tak najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, o ile czas trwania najmu nie jest oznaczony. Gdyby terminy wypowiedzenia nie zostały określone w umowie, przyjmuje się wówczas terminy ustawowe.

Terminy ustawowe wypowiedzenia umowy najmu

Ustawodawca w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego przewidział następujące terminy wypowiedzenia umowy najmu:

• najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego — gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc,

• na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego — gdy czynsz jest płatny miesięcznie

• na trzy dni naprzód — gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu.

• na jeden dzień naprzód — gdy najem jest dzienny.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

W sytuacji, gdy dzierżawca:

• dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności lub

• dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu ponad trzy miesiące — gdy czynsz jest płatny rocznie,

wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Co istotne, wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Podsumowanie

Wracając do pytania postawionego na wstępie: Którą umowę najmu czy dzierżawy wybrać? Fundamentalne znaczenie będzie miał fakt, czy z przedmiotu umowy będą pobierane pożytki. Jeśli tak, należy zdecydować się na umowę dzierżawy.

Jeżeli przedmiot umowy nie będzie przynosił żadnych pożytków (ani naturalnych, ani cywilnych, ani prawa) albo potencjalny dzierżawca nie będzie uprawniony do ich pobierania, to w istocie zawarta zostanie umowa najmu.

Należy mieć również na względzie, że są rzeczy, które nie są w stanie same z siebie przynosić pożytków, takie jak wspomniane wcześniej maszyny i urządzenia. W ich przypadku można mówić jedynie o najmie, nie o dzierżawie.

Pytania i odpowiedzi

Zaufali nam: