Filip Nowaczyk
|
3 marca 2022
Spis treści

Ostatnie lata przyniosły znaczący wzrost zapotrzebowania na instrumenty prawne mające zagwarantować bezpieczeństwo socjalne osób starszych. Jednym ze sposobów na zabezpieczenie własnych interesów w przyszłości jest umowa dożywocia, która wraz ze zmianą struktury demograficznej społeczeństwa coraz bardziej zyskuje na znaczeniu. W ramach takiej umowy  właściciel nieruchomości przenosi własność nieruchomości na inny podmiot w zamian otrzymując dożywotnie utrzymanie.

Od chwili zawarcia umowy dożywocia zbywcę nieruchomości nazywa się dożywotnikiem, natomiast nabywcę zobowiązanym z tytułu umowy dożywocia. Na gruncie obowiązujących przepisów, prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym i nie podlega dziedziczeniu, a sama umowa jest kwalifikowana jako odpłatna, gdyż każda ze stron nabywa w jej ramach określone prawa w postaci prawa do nieruchomości, bądź to zabezpieczenia środków do życia. Rozwiązanie to jest szczególnie korzystne w przypadku braku spadkobierców lub chęci zabezpieczenia wybranych przez siebie spadkobierców przed ryzykiem zapłaty zachowku.

Zakres umowy dożywocia

Treść i zakres świadczeń przysługujących dożywotnikowi są regulowane poprzez zawartą umowę. Niemniej orzecznictwo wypracowało stanowisko zgodnie, z którym nabywca nieruchomości w ramach umowy dożywocia obowiązany jest do spełniania takich świadczeń, które zaspokoją potrzeby dożywotnika w taki sposób, aby nie był on zmuszony do samodzielnego zdobywania środków na swoje utrzymanie. Jeżeli umowa dożywocia nie określa szczegółowo zakresu świadczeń, to w myśl przepisów Kodeksu cywilnego, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości,  nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, zapewniać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, odpowiednią pomoc i opiekę w chorobie oraz wyprawić mu własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający zwyczajom miejscowym. 

Zakres świadczeń umowy dożywocia może też być ustanowiony w inny sposób, np. zbywającemu nieruchomość może być wypłacana określona suma pieniędzy, za które dożywotnik będzie samodzielnie utrzymywał się i wynajmował mieszkanie, a także zapewniał sobie potrzebną pomoc w razie choroby. Nabywca nieruchomości, jeśli tak zostanie uzgodnione między stronami, może zapewnić miejsce zamieszkania dożywotnikowi nie tylko w zbywanej nieruchomości, ale także w innym wskazanym miejscu, w tym również w prywatnym domu opieki.  

Przedmiot i strony umowy

Obowiązki nabywcy nieruchomości w zakresie zapewnienia opieki dożywotnikowi sprawiają, że wykonywanie umowy dożywocia wiąże się z utrzymywaniem bliskich relacji pomiędzy stronami. Wartym zaznaczenia jest jednak fakt, że strony umowy dożywocia nie muszą być ze sobą spokrewnione, a umowa może dotyczyć nie tylko właściciela nieruchomości, ale również osób trzecich, np. rodziców, dzieci czy partnera życiowego. Nabywcą nieruchomości może stać się każdy podmiot prawa cywilnego, natomiast zbywcą nieruchomości może być tylko osoba fizyczna. 

Przedmiotem umowy dożywocia może być zarówno nieruchomość gruntowa, jak i lokalowa, a także udział we współwłasności takiej nieruchomości, gospodarstwo rolne bądź prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie. W ramach umowy dożywocia nie można jednak dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Forma i koszty umowy dożywocia

Konsekwencją umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, dlatego też bez wyjątków musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Uchybienie zachowania tej formy powoduje nieważność czynności prawnej. Z chwilą przeniesienia własności nieruchomości następuje obciążenie jej prawem dożywocia.

Umowa dożywocia wymaga sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza, co wiążę się z opłatą notarialną. Maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna od wartości nieruchomości, a jej wysokość określona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Oprócz taksy notarialnej należy liczyć się również z kosztem wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wypisów aktu notarialnego, a opłata za każdą rozpoczętą stronę takiego wypisu wynosi obecnie 6 zł plus obowiązująca stawka podatku VAT. 

Jeżeli zbywana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, to nabycie do niej prawa własności w wyniku zawarcia umowy dożywocia wymaga ujawnienia poprzez stosowny wpis w księdze wieczystej. Wpis w księdze wieczystej wiążę się z opłatą w kwocie 200,00 zł na rzecz Sądu Rejonowego, który jest właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. W przypadku, gdy we wpisie w księdze wieczystej dodatkowo ma być ujawnione prawo dożywocia dożywotnika, notariusz pobierze stałą opłatę sądową w wysokości 150,00 zł. 

Zawarcie umowy dożywocia nie niesie za sobą konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn. Nabywca nieruchomości musi jednak liczyć się z obowiązkiem uiszczenia podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, o czym mówi art. 1, ust. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Naliczony podatek jest odprowadzany do Skarbu Państwa przez notariusza. 

Kwestia zachowku i spadkobierców

W przeciwieństwie do darowizny nabywca nieruchomości w drodze umowy dożywocia nie jest zobowiązany do zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców. Umowa dożywocia w myśl obowiązujących przepisów stanowi umowę odpłatną, a co za tym idzie wykonania umowy nie należy doliczać do substratu zachowku, w związku z czym spadkobiercy tracą prawo do zachowku od zbywanej nieruchomości.

Nieruchomość nabyta w drodze umowy dożywocia nie będzie więc wliczała się do spadku na potrzeby rozliczenia zachowku lub podczas działu spadku. Zawarcie umowy dożywocia chroni także przed ewentualnymi roszczeniami rodzeństwa nieobjętego umową dożywocia, bowiem dotyczy ona wyłącznie stron umowy i zamyka prawo do występowania o zachowek dla osób trzecich, niezależnie od stopnia ich pokrewieństwa.

Brak obowiązku wypłaty zachowku jest niewątpliwie jedną z największych zalet tego rodzaju zabezpieczenia na przyszłość, które jednocześnie gwarantuje, że zbywca nieruchomości dożywotnio będzie mieć zapewnioną właściwą opiekę i pielęgnację. Trzeba jednak mieć na uwadze, iż umowa dożywocia obowiązuje wyłącznie do momentu śmierci dożywotnika i po jego pochówku pozostałe płynące z niej uprawnienia wygasają. Żadne zobowiązania wynikające z umowy dożywocia nie przechodzą na spadkobierców zbywcy nieruchomości i nie mogą oni liczyć na jakiekolwiek świadczenia z tego tytułu po jego zgonie. 

Ryzyka zawarcia umowy dożywocia

Umowa dożywocia daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa, jednak niesie też za sobą pewne ryzyka. Do wad takiego rozwiązania można zaliczyć przede wszystkim długotrwałość zobowiązania. W umowie dożywocia nie ma określonego limitu czasu, na który może zostać zawarta, w związku z czym nabywca nieruchomości w chwili nabywania do niej prawa nie ma wiedzy na temat daty, kiedy jego zobowiązania wobec dożywotnika wygasną. 

Długość zobowiązania rodzi też możliwość wystąpienia konfliktów w trakcie trwania umowy pomiędzy stronami, które mogą rzutować na jej realizację. Istotną wadą umowy o dożywocie jest  fakt, iż jest to umowa bardzo trudna do rozwiązania w przypadku chęci wycofania się z niej tylko jednej ze stron. W takim wypadku umowa dożywocia może zostać rozwiązana wyłącznie przez sąd w wyjątkowych sytuacjach określonych w art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego, a ma to miejsce wtedy, gdy wytworzą się między dożywotnikiem, a zobowiązanym takie relacje, które uniemożliwiają dalsze pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności.

W powyższej sytuacji sąd zazwyczaj zmienia uprawnienia z umowy dożywocia na dożywotnią rentę dla zbywcy nieruchomości lub w bardzo rzadkich przypadkach rozwiązuje umowę dożywocia w całości, a prawo własności nieruchomości przechodzi wtedy z powrotem na dożywotnika. Zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r. o sygn. II CK 91/03 rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem i w takim przypadku możliwe jest wyłącznie ustanowienie renty dla dożywotnika.

Każda ze stron umowy może wystąpić z wnioskiem o zmianę warunków lub rozwiązanie umowy dożywocia. Inaczej sprawa się ma w przypadku obopólnego porozumienia stron co do rozwiązania umowy dożywocia, gdzie zastosowanie będą miały przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Możliwość pozasądowego rozwiązania umowy dożywocia wynika z zasady swobody umów, która mówi, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Filip Nowaczyk

Jako wadę tego stosunku prawnego można również wskazać brak możliwości zaciągnięcia kredytu z zabezpieczeniem na nieruchomości. Zawarta umowa dożywocia dyskwalifikuje w procesie rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny, który miałby być zabezpieczony nieruchomością objętą umową dożywocia. 

Filip Nowaczyk

Aplikant Radcowski



Zaufali nam:


5/5 - (liczba głosów: 2)